Законодательные аспекты ипотечного кредитования Москва 2008 Ассоциация региональных банков России (Ассоциация «Россия») В.А. Гамза Первый вице-президент Ассоциации «Россия»

Избыточность государственного регулирования Регуляторы в сфере потребительского кредитования: - Центральный банк РФ (ЦБ РФ); - Федеральная служба финансового мониторинга (ФСФМ); - Федеральная антимонопольная служба (ФАС); - Роспотребнадзор Ассоциация региональных банков России 1

2 Избыточность государственного регулирования Непрофессиональные действия органа регулирования и надзора создают угрозу финансовой стабильности банковской системы в условиях мирового кризиса. В настоящее время имеет место необоснованное устранение Центрального банка РФ от решения вопросов в сфере защиты прав заемщиков кредитных организаций.

Ассоциация региональных банков России 3 Информационная ассиметрия отношений банка и заемщика - Кредитная организация не имеет правовых возможностей проверить достоверность сообщенных заемщиком сведений и предоставленных им документов. - Заемщик также не может проверить достоверность распространяемой банком информации как о себе, так и обо всех условиях кредитного договора. Информационная ассиметрия отношений банка и заемщика - Кредитная организация не имеет правовых возможностей проверить достоверность сообщенных заемщиком сведений и предоставленных им документов. - Заемщик также не может проверить достоверность распространяемой банком информации как о себе, так и обо всех условиях кредитного договора.

Ассоциация региональных банков России 4 Слабая ответственность заемщиков-физических лиц за неисполнение обязательств по кредитному договору и обман кредитной организации Часть 1 статьи 176 УК РФ предусматривает ответственность за незаконное получение кредита, но при этом ограничивает круг субъектов преступления индивидуальными предпринимателями и руководителями организаций, а также устанавливает минимальный размер причиненного ущерба – рублей.

Ассоциация региональных банков России 5 Таким образом, частное физическое лицо, совершившее действия, подпадающие под определение «незаконного получения кредита», невозможно привлечь к ответственности ни по части 1 статьи 176 УК РФ, ни по статье КоАП. В силу того, что данное деяние остается безнаказанным, оно становится настоящей «профессией» для определенной категории граждан.

Ассоциация региональных банков России 6 Отсутствие стандартов ипотечного кредитования Отсутствие единого центра выработки и формирования стандартов ипотечного кредитования ведет к тому, что данный процесс протекает спонтанно и неконтролируемо в нескольких центрах, включая АИЖК, банковские ассоциации и ассоциации участников ипотечного рынка, международные финансовые институты, спонсируемые извне программы и проекты развития ипотечного рынка. Под рыночными стандартами при этом понимаются как общие нормы и правила осуществления деятельности и обмена информацией на рынке ипотечного кредитования, так и унифицированные требования и условия отдельных ипотечных продуктов. Отсутствие стандартов ипотечного кредитования Отсутствие единого центра выработки и формирования стандартов ипотечного кредитования ведет к тому, что данный процесс протекает спонтанно и неконтролируемо в нескольких центрах, включая АИЖК, банковские ассоциации и ассоциации участников ипотечного рынка, международные финансовые институты, спонсируемые извне программы и проекты развития ипотечного рынка. Под рыночными стандартами при этом понимаются как общие нормы и правила осуществления деятельности и обмена информацией на рынке ипотечного кредитования, так и унифицированные требования и условия отдельных ипотечных продуктов.

Ассоциация региональных банков России 6 Антимонопольные предписания Участники ипотечного рынка вынуждены выстраивать партнерские отношения с государственными органами, чтобы исключить взаимонепонимание и деструктивную деятельность Не всегда обоснованными можно признать замечания и предписания антимонопольных органов, которые вторгаются в договорные отношения кредитных организаций и пытаются ограничить право последних на выбор контрагентов, например по договорам страхования, якобы в целях защиты конкуренции. Возражения вызывают толкования отдельных положений закона (в том числе статей 810 и 811 ГК РФ), якобы в интересах заемщиков (потребителей на рынке финансовых услуг).

Ассоциация региональных банков России 6 Регистрация прав на имущество Серьезным ведомственным барьером на пути развития единого первичного и вторичного рынка ипотеки остается слабая технологическая и методическая база органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество: отсутствие общефедеральной методики регистрации, волюнтаризм и неравное отношение к различным участникам рынка, отсталая (бумажная) технология, применяемая органами Росрегистрации. на местах. В подобных условиях оказывается невозможным обеспечить унификацию правил и подходов к регистрации прав и сделок на рынке недвижимости. Способом частичного преодоления названных проблем могло бы стать создание системы депозитарного учета закладных.

Ассоциация региональных банков России 6 Регистрация залога Значительным ограничителем развития рынка жилищного кредитования является отсутствие механизмов регистрации залога имущественных прав. Такая потребность возникает в том числе в ситуации, когда физические лица предоставляют кредиты гражданам - участникам долевого строительства под залог прав требования по подобным инвестиционным соглашениям. В отсутствие государственной регистрации залога движимого имущества (имущественных прав) сохраняются существенные риски, что заемщики (залогодатели) распорядятся переданными в залог правами требования без согласия (и в противоречие с интересами) кредитора.

Ассоциация региональных банков России 6 Страхование ипотечного кредита Общераспространенной практикой на рынке ипотечного кредитования является страхование объекта недвижимости от рисков утраты или повреждения, а также страхование жизни и здоровья заемщика по ипотечному кредиту. В настоящее время отсутствует явная правовая возможность по зачислению страхового возмещения, выплачиваемого страховщиком в случае наступления страхового случая, в счет погашения ипотечного кредита. В соответствии с общими правилами учета (налогообложения) суммы страхового возмещения признаются прибылью страхователя (и соответственно увеличивают налоговую базу), таким образом погашение кредита осуществляется за счет прибыли.

Ассоциация региональных банков России 6 Страхование ипотечного кредита Общераспространенной практикой на рынке ипотечного кредитования является страхование объекта недвижимости от рисков утраты или повреждения, а также страхование жизни и здоровья заемщика по ипотечному кредиту. В настоящее время отсутствует явная правовая возможность по зачислению страхового возмещения, выплачиваемого страховщиком в случае наступления страхового случая, в счет погашения ипотечного кредита. В соответствии с общими правилами учета (налогообложения) суммы страхового возмещения признаются прибылью страхователя (и соответственно увеличивают налоговую базу), таким образом погашение кредита осуществляется за счет прибыли. Подобная учетная практика оказывается особенно обременительной для ипотечных кредиторов, не являющихся кредитными организациями.

Ассоциация региональных банков России 6 Проблема НДС До конца не проясненным остается вопрос, связанный с взиманием НДС при уступке прав требования по кредитам, выдаваемым физическим лицам для реализации проектов долевого (незавершенного) строительства. В данном случае права кредитора не могут быть оформлены посредством выдачи закладной (ценной бумаги) ввиду отсутствия предмета ипотеки (объекта недвижимости). Заключения и рекомендации, выдаваемые представителями налоговых органов и налоговыми консультантами и основанные на толковании ст. 155 НК РФ, которые предлагают взимать НДС при проведении подобных операций, фактически блокируют и вводят налоговый запрет на развитие данного рынка.

Ассоциация региональных банков России 6 Оценка ипотечных рисков В банковском законодательстве (регулировании ЦБ РФ) до настоящего времени не признается более высокая надежность ипотечных кредитов, позволяющая снизить требования к собственному капиталу кредитной организации при расчете нормативов достаточности. Подобная практика не отвечает международной практике и принципам Базельского комитета по банковскому надзору, который допускает двукратное снижение норматива достаточности капитала под жилищные ипотечные кредиты (до 4%).

Ассоциация региональных банков России 6 Балансовый учет ипотеки В банковском балансе и учете не предусмотрено специальных счетов для отражения операций ипотечного кредитования, что затрудняет анализ данного рынка и введение специальных (льготных) режимов для резервирования, налогообложения и прочих подобных операций.

Ассоциация региональных банков России 6 При рефинансировании «стандартных» долгосрочных ипотечных кредитов, которое осуществляет АИЖК, время нахождения ипотечного кредита на балансе кредитной организации не превышает 2-3 месяцев до момента приобретения закладной рефинансирующей организацией. В то же время для целей расчета нормативов ликвидности (Н3 и Н4) такие кредиты учитываются как долгосрочные активы, что существенно ограничивает операционные возможности банка. Кроме того, наличие указанных требований в отношении кредитных организаций резко снижает их конкурентоспособность в сравнении с другими (небанковскими) субъектами рынка ипотечного кредитования, в том числе вовлеченными в программы АИЖК.

Ассоциация региональных банков России 6 Участие работодателей при ипотечном кредитовании Российское законодательство не стимулирует работодателей к расширению практики привлечения потребительских кредитов их работниками. В развитых странах мерой подобного стимулирования является предоставление гарантий, поручительств, иного обеспечения со стороны работодателей.

Ассоциация региональных банков России 6 Работодатель, в частности, вправе отказать работнику в случае, если работник обращается с заявлением о перечислении части средств из выплачиваемой работнику заработной платы в счет погашения потребительского (ипотечного) кредита. По оценкам экспертов, процент просроченной задолженности в случае прямого перечисления платежей в погашение кредита «из зарплаты», более чем в три раза ниже, чем в ситуации, когда заемщик самостоятельно вносит регулярные платежи.

Ассоциация региональных банков России 6 Ипотека коммерческой недвижимости Определенная динамика наблюдается на рынке кредитования владельцев (покупателей) коммерческой недвижимости. В то же время действующее законодательство ограничивает основания возникновения ипотеки в силу закона в сделках с коммерческой недвижимостью (в отличие от жилой недвижимости). Такая ситуация неблагоприятно влияет на риски в банковском секторе и повышает риски кредитора, которые вынужденно находится в положении необеспеченного кредитора до момента заключения договора ипотеки.

Ассоциация региональных банков России Благодарю за внимание. тел. (495)