Профессиональная стоимостная оценка- стандарты, развитие и роли Андрей Артеменков Оценочная конференция РОО «Перспективы развития оценочной деятельности до 2012г.» 26 июня )Профессиональная стоимостная оценка (ПСО) - ее границы и границы ее регулирования 2) «Рынок» в «Рыночной стоимости» - квалификаторы в МСО 2007 и почему Рыночной стоимости не достаточно как единственной базы «стоимостей в обмене»

«Систематическая системная система истории» ОД США: Дж. Дорчестер выделил несколько периодов по 10 лет: Зарождение ( ) (неоклассический фундамент РС в силу Депресссии 1930 годов) Юридикализация (судебные оценки для изъятия имущества) ( ) Начало доминирования финансово-экономического модерна и позитивизма (периоды «go-go financing», «data basing») введение анализа ДДП, Элвуда, обильное «измерение без теории»)) 1970-ые-1980 ые. Россия: Темные века ( ) (Передача всех мем и определений, их прививание, первые попытки интерпретации) Кэмбрий Возрождения ( ) (методологический нигилизм, технико-методический фетишизм, юридическая инквизиция) (Опыт конференций по теоретическим основам ОД…. ) Постмодерн ( (2019))) - скачок через формации от неоклассической методологии к постнеоклассическому («соntemporary») воззрению (на основе неоавстрийского видения) (+ (?) отрицании МИ). Передача института (1993):

Экономические измерения: возможная типология Инвестиционно-финансовая оценка (ИФО)) Рассматривает практически совершенные рынки ликвидных финансовых активов (капитал), цены на рынке этих активов известны, попытка установить их долгосрочную (равновесную, фундаментальную) стоимость, в предположении, что рынок сойдется к ней (практика: книги Дамодарана) Подход с позиции рынка Профессиональная стоимостная оценка (ПСО) Характерна в отношении несовершенных и немассовых рынков реального капитала, которые могут не сойтись к равновесию (цены в разбросе и могут не иметь центральной тенденции). Также решает задачи ценообразования, когда рынок не наблюдаем; Характерные задачи – определение цены, приемлемой для сторон предполагаемой сделки (Рыночной (на ограниченном рынке), Справедливой). (практика: учебники по недвижимости, МСО, ЕСО) Подход с позиции сделки (Справедливая стоимость – как новая база МСО 2007) Оценка эффективности инвестиционных проектов (ОЭИП) Определение экономического эффекта от принятия определенной последовательности действий (в привязке к конкретному субъекту). Определение не меновой стоимости, а ценности деятельности. Эта деятельность не связана с проектами финансовых титулов, т.е. не относятся к операциям на совершенном рынке (Смоляк, 2006). Дорыночные (гедонистические) оценки - оценка полезности (природных ресурсов, потребительских товаров и т.д. ) Активно развиваются, основываются на прикладной психологии (репрезентационые эвристики), гедонистических (контингент) моделях..) Необходимы для определения величины ущерба природным благам итп. Эклектические виды экономических измерений, основанные на конвенциях: Бухгалтерские измерения, оценки для налогообложения и пр. Оценки как финансовых так и нефинансовых активов для отражения в счетах. МСФО: движение к переходу на «справедливую стоимость» вместо исторических затрат. Во многом подвержена конвенциям (конвенции имеют приоритет над теорией – например, «residual value», – oопределяемая по ценам на отчетную дату, хотя она относиться к будущему. FASB хочет создать отдельный комитет по оценке – бухгалтерским измерениям).

Какую роль играет профессиональный оценщик? Пассивная рыночно-третейская оценка («измерение», valuation) Объективные измерения цен на конкурентных рынках, где (в той или иной мере) выставляется однородный товар и действует закон единой цены. (нужен ли тогда оценщик?) Рыночная стоимость – как «наиболее вероятная цена… в условиях конкуренции…» (ФСО, прежний USPAP) Активная консультирующая роль (simulation, appraisal) Субъективные (Субьектно - специфичные) консультации на стороне заказчика в помощью принятию им решений. Атмосфера: рынок негуст и подчас не наблюдем (специализированное имущество); цены наблюдать нельзя, но можно помочь симулировать процесс сделки, встав на позиции сторон сделки (определение индивидуальных ценностей, их примирение к справедливой стоимости). Стандартизовать ОД можно лишь определившись с ее ролями ПСО- оценщик, тот кто выполняет лишь измерение рыночной стоимости, или весь спектр услуг? Степень активности рынка

Стандартизация ОД – мировая практика Определив Роль ПСО-оценщика, затем следует: – понять, почему существующая практика оценки сложилась в такой форме, а не иначе (изучить историю оценочной деятельности и ее воззрений в мире и России) –следует рассмотреть методологию (не то же, что методы и техники) теорию проведения оценок: Традиционная (неоклассическая) методология и три обязательных подхода (А. Маршалл, Ф. Бабкок) Современное воззрение на методологию оценки (Вендт, Ратклифф, Киннард) Только проделав, такой «нулевой цикл» возможно приступать к стандартизации… Опыт AI (AJ), RICS Mollinson Committee…. За всеми понятиями, определениями, техниками (надводной части айсберга) кроется еще большая его подводная часть (методология, история, принятая интерпретация понятий) Существующие ФСО пытаются заниматься надводной частью, не учитывая, что без осознания его подводного основания, ни один стандарт не удержится…

ФСО: от 2007 к 1984 или 2012? Существующие понятия в ФСО (несознательно) основываются на устаревшей американской практике и неоклассике… (например, определение РС; обязательность 3 подходов) –Но признание того, что затраты- это не стоимость уже означает отход от примитивной классики и неоклассики долгосрочного периода (Маршалл). … в то же время, декларируемая цель создателей ФСО 1,2 заключалась в том, чтобы создать стандарт, отражающий особенности национальных рынков и потребности практики и клиентов... (судя по реакциям на форуме LABRATE.RU, этого сделать явно не удалось) Учитывая неразвитость многих рынков в России, представляется, что потребности ПСО и ее клиентов «двухполусферны»: – в то же время определение баз оценки и требование «объективности», «воспроизводимости» и ограниченность роли суждений закреплены под влиянием представления об оценке как искусстве эмпирического отражения цен на активных рынках («статистическое наблюдение»). Полусфера активного ценообразования для ОД в ФСО практически не признается (за исключением дефиниции ИС). Тем самым косвенно для представителей ПСО (которые за право быть такими уплатили тыс.) ограничивается рынок тех услуг и навыков, которые они бы могли выполнять и развивать. Навыки и ответственность, необходимые для полусферы ценообразования (appraisal), ничуть не менее простые и публично значимые, чем для первой (valuation), но вроде бы как это уже не «оценка» … Пример: Определение РС в ФСО – подразумевается лишь рынок в «условиях конкуренции» (рынок специализированного имущества- это явно не такой рынок), поэтому оценщик подчас обязан выполнять оценку в сослагательном наклонении и находить формально-требуемую «идеальную стоимость», - какова польза от такой«стандартизации»?

МСО 2007: Рыночная стоимость без квалификаторов вида рынка (механизма обмена) - бессмысленна Какую из областей оценки призваны регулировать ФСО?

ОД (ПСО): проблемы Юридикализация – ПСО как набор прецедентов и «обязательных к исполнению» стандартов (Россия и США). –«Юридикализация экономических измерений – хуже Советской власти» (Г. Микерин) Приоритет технических процедур в противовес смысловому содержанию –Отрасль или профессия? продукт или процесс? Можно ли стандартизовать оценку? (RICS: 3 уровня стандартов) Частое использование метафор «не из той оперы» (рынок, конкуренция, единая цена vs. механизм обмена, торг, интервальный результат) Причины этого: российская практика ПСО как отражение американской, непропорциональное влияние «модерна» и техник ИФО. Архивы «The Appraisal Journal» (1933- ) База ФСО – практика оценки недвижимости (ASA Appraisal of real estate) середины 1980-ых годов. О ФСО: они должны быть не «с учетом», а основываются на явно выраженной экономической методологии, иметь преамбулу своих целей, определиться с областью регулирования ( внутри ПСО, ИФО) и типом стандартов (о типах см. ниже). Кому нужны стандарты просто ради стандартов и по формальным признакам которых можно запороть любой отчет?

Матрица типов стандартов (С.Thorne, 2007) Поведенческие (этика и дисциплинарные) (RICS G 1,2,6)- таковыми следует видеть стандарты у СРО Определенческие (ФСО 1,2; IVS 1,2) Процессуальные (объем необходимых исследований, осмотра, что учесть при оценке, рекомендации по наилучшее практике) (МР 1-6 MCO; RICS, USPAP) Технические (техники и методы) – это обычно не стандарты 1 уровня (2 и 3 уровень: MР-8, 9 МСО, RICS VIPs). Обычно наблюдается смесь, но эта смесь с доминированием отдельного элемента. Наблюдалось, что таким связующим элементом в ФСО 4+ (например, по бизнесу) являлась структура требований к применению 3 подходов (т.е. технические стандарты). Нет такой развитой страны мира, в которой государственными стандартами оценки являлись бы технические стандарты (техника – это вопрос на усмотрение опыта оценщика)! (В Германии есть технические госстандарты в оценке, но лишь по отдельным вопросам залогов). Вектор госстандартов