«Информационное и методологическое обеспечение оценки для банковского кредитования» XII Международный Конгресс оценщиков «Информационно-аналитическое обеспечение индивидуальной и массовой оценки недвижимости», Москва, Слуцкий Александр Анатольевич к.т.н., Советник Председателя Правления Банка «Пушкино»

Warning (!) Положения, формулируемые в данном выступлении, могут сильно отличаться от «преобладающей» точки зрения на информационное обеспечение оценки стоимости предметов залога. (!!) Главная мысль: объём и качество информации, требуемой для оценки, определяется уровнем понимания проблемы, решению которой призвана служить оценка, а не абстрактной потребностью в оценке «рыночной стоимости». (!!!) Аксиома о «единственной (единой) и неделимой» «рыночной стоимости», пригодной для использования при решении любых реальных микроэкономических задач изначально отрицается и не принимается, что, в целом, соответствует подходу Проекта МСО 2011.

1. Тезис о том, что «информация всех спасёт» для информационно – неэффективных рынков является ложным (1) Само признание факта информационной неэффективности рынка реальных гетерогенных (не финансовых) активов, в частности, означает то, что 1.Наличие информации о ценах сделок само по себе никаким образом не может привести к формированию качественного мнения о «рыночной стоимости» => 2.Каждый из трёх подходов к оценке стоимости имеет самостоятельное значение и смысл => 3.Изначально невозможно определить, какой из трёх подходов будет иметь наибольшую важность => 4.Требуется «проникновение в суть» цели и задач оценки. Без чёткого понимания целей и задач оценки, того, какую проблему для заказчика/потребителя оценки она решает, наличие и использование информации, особенно избыточной, способно принести вред и дискредитировать оценочную профессию.

1. Тезис о том, что «информация всех спасёт» для информационно – неэффективных рынков является ложным (2) Очевидно, что наличие доступа оценщика к информации о сделках не решает задач пользователей. Пример: США и экономически развитые страны Европы – при наличии качественной и доступной (в том числе – долгосрочной ретроспективной) информации о сделках с недвижимостью крах ипотеки (и жилой и коммерческой) всё равно наступил, а оценка залогов, что общепризнано, своей задачи в части риск- менеджмента – не решила. Иной пример – Германия, где крах ипотеки не произошёл и одной из главных причин этого является система консервативной оценки предметов ипотеки.

1. Тезис о том, что «информация всех спасёт» для информационно – неэффективных рынков является ложным (3) Следовательно, дело не в информации, а в том для чего она требуется и в том как, кем и в каких целях используется. А это выдвигает на первый план методологические аспекты. Более того, для целого ряда задач оценки имеющаяся в доступе информация позволяет формировать качественное и обоснованное мнение о стоимости. Пример: Американская «Collateral Risk Network» - некоммерческая группа опытных chief appraisers, залоговых риск-менеджеров, работников банковских регуляторов и экспертов по оценке, которые сосредоточены на решении многих проблем, стоящих перед профессией оценки в своём докладе «Реинжиниринг процесса оценки» (начало 2009 года) прямо указывает на необходимость изучения и внедрения германского опыта на территории США, а игнорирование понятия «устойчивой стоимости» (стоимости ипотечного кредитования) признаётся недостатком американской оценки для ипотеки.

2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (1) Дальнейшее рассуждение не будет выходить за рамки оценки для целей и задач банковского кредитования, что не является тождественным «оценке для целей залога». Будем показывать, что в частном случае оценки предмета залога для целей реализации на публичных торгах понимание цели и задач оценки полностью устраняет «информационную проблему». Оценка для целей банковского кредитования: 1.Оценка для цели залога – предкредитный этап и этап администрирования и погашения ссуды 2.Оценка для цели продажи на публичных торгах (судебный и внесудебный порядки взыскания)

2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (2) Этап кредитованияЦель оценкиЗадачи, которые решает банк Оценка на предкредитном этапе (переоценка на этапе администрирования и погашения ссуды) Залог (в большинстве случаев – не обязательный акт) минимизация (оптимизация) резерва на возможные потери, поэтому наличие «независимого» отчёта об оценке – объективно желательное условие. Оценка на этапе взыскания Продажа на публичных торгах в соответствии со строго определённой в гражданском законодательстве и договоре о залоге процедурой (обязательный акт). Избежать оставления предмета залога у банка. При оставлении предмета залога, оно должно произойти по цене, максимально приемлемой для скорейшей продажи предмета залога банком.

2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (3) В целом, при непродаже предмета залога на вторых торгах следует считать, что банковский риск-менеджмент «потерпел поражение». Оценку «рыночной стоимости», принятую банком, в таком случае не следует считать верной. То, кто является виновником сложившейся ситуации здесь не обсуждается. Следует признать, что в настоящее время задачи банковского риск- менеджмента для двух указанных случаев оценки – разные. Тем не менее, в соответствии с действующим законодательством в обоих случаях ориентироваться следует на «рыночную стоимость». При этом следует учитывать такой существенный фактор, как «оценка залога» – цена исполнения договора о залоге. Судебная практика показывает, что именно эту величину суд предпочитает признавать за «рыночную стоимость», не рассматривая по существу оценки «рыночной стоимости» спорящими сторонами (залогодателем и залогодержателем). Т.е. за величину «рыночной стоимости» принимается соглашение сторон, а не результат процесса оценки (!!!).

2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (4) Оценка (цена) предмета залога Оценка на этапе взыскания Оценка на предкредит- ном этапе

2. Разница между «оценкой для банковского кредитования» и «оценкой для залога» (5) В целом, проблема описывается вышеприведённой циклической диаграммой. В определённых случаях, особенно при оппортунистическом поведении залогодателя, изменение рыночной стоимости на этапе взыскания относительно оценки залога (цены исполнения договора о залоге) осуществить не удаётся, что и приводит следом к утверждению оценки залога в качестве рыночной стоимости, исходя из которой суд назначает начальную цену первых торгов. Данное обстоятельство выделено «черной стрелкой». В принципе, эту задачу призвана решать периодическая переоценка залогов с целью пересмотра (подтверждения) оценки предмета залога, но вплоть до момента начала процесса обращения взыскания на предмет залога этот процесс в основном контролируется не банком, а залогодателем.

3. Различие между рыночными стоимостями, предмета залога, определёнными на двух этапах (1) Очевидно, что условия, в которых находится объект оценки на этапе взыскания резко отличаются от условий, в которых находится предмет залога на предкредитном этапе. На предкредитном этапе условия (как представляется) соответствуют общему определению «рыночной стоимости». На этапе взыскания имеем Вынужденного продавца Строго определённую, а не абстрактную (как в определении ликвидационной стоимости) процедуру с заданными относительно «рыночной стоимости» значениями начальных цен первых и вторых торгов, а так же цены оставления предмета залога у банка. В этих условиях действующее определение ликвидационной стоимости (как «наиболее вероятная цена …») требует переосмысления (подробнее – далее).

3. Различие между рыночными стоимостями, предмета залога, определёнными на двух этапах (2) Современная позиция МКСО (Проект МСО 2011): во втором случае имеются условия, описывающие форсированную продажу => значение стоимости, определённое в базе «рыночной стоимости» может не совпадать со значением стоимости определённой в той же базе, но на «общих условиях». Данная позиция абсолютно соответствует описанной ситуации оценки для банковского кредитования. Следует отметить, что в соответствии с позицией МКСО в таких условиях прямо допустимо использование и иных баз (!!!) стоимости: например – инвестиционной. Однако, находясь в рамках действующего в нашей стране оценочного законодательства делать это можно только опосредованно. Однако, представляется, что сам алгоритм продажи предмета залога при обращении на него взыскания даёт абсолютно чёткую подсказку и направление оценки.

4. Оценка при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога (1) 1. Оценка «рыночной стоимости» = РС Первые торги. Начальная цена продажи первых торгов = 0,8 х РС 2. Первые торги не состоялись Вторые торги. Начальная цена продажи вторых торгов = 0,8 х 0,85 х РС = 0,68 х РС 3. Вторые торги не состоялись Оставление предмета залога у залогодержателя. Действуют условия договора «купли-продажи» Цена оставления = 0,8 х 0,85 х 0,9 х РС = 0,68 х 0,9 х РС = 0,61 х РС

4. Оценка при внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога (2) 1. Переворачиваем наоборот и идём не от «1» к «2» или от «1» к «3» на предыдущем слайде, а наоборот, от «2» к «1» или «3» к «1» 2. Начальную цену продажи на вторых торгах квалифицируем как «ликвидационную стоимость» ЛС Определяем не ликвидационную стоимость через рыночную, а наоборот – рыночную через ликвидационную, Следовательно, имеем, что РС = ЛС х : 0,68 = 1,47 х ЛС 3. Цену оставления предмета залога у залогодателя квалифицируем как инвестиционную стоимость ИС для конкретного залогодержателя Следовательно, имеем, что РС = ИС : 0,61 = 1, 64 х ИС

5. Ликвидационная стоимость Задача: определить ЛС не через РС, как это принято, а учитывая тезис МСО о том, что между РС и ЛС могут иметься только случайные соотношения. Тем не менее, мы имеем такое соотношение, заданное нормативно. Используя хорошо известную формулу для размера ежемесячного аннуитетного платежа при заданном сроке кредита и процентной ставке формулу для ликвидационной стоимости можно записать в следующем виде (пояснения здесь опускаем): 1 – [1 + (r / 12)] – [(12 х n) – 1] ЛС = Sкр = (k x NOIм) х , (r / 12)

5. Ликвидационная стоимость (2) где ЛС – ликвидационная стоимость объекта недвижимости Sкр - объём кредита, который можно выдать заёмщику на покупку объекта; NOIм – ежемесячный (а не годовой) чистый денежный поток от объекта недвижимости; k x NOIм - размер ежемесячного аннуитетного платежа; k - коэффициент, определяющий долю от ежемесячного чистого денежного потока от объекта недвижимости, остающуюся в распоряжении заёмщика, не направляемого на погашение кредита, 0 < k < 1. Практически k имеет смысл параметра LTV (loan-to-value); r – ставка кредитования - десятичная дробь, например, r = 0.1 при ставке кредитования 10% годовых n – срок кредита, лет Приведение формулы к годовым терминам не сложно.

5. Ликвидационная стоимость (3) В модельных целях решения данной задачи можно принять k = 1, что вполне может соответствовать финансовому положению гипотетического заёмщика «не хуже среднего», что в свою очередь соответствует типичной практике кредитования. При этом предполагается, что заёмщик имеет иные виды дохода, не связанные с приобретаемым объектом недвижимости. В результате, «проблема информационного обеспечения» оценки для цели реализации предмета залога превращается в довольно банальную задачу выяснения типичных условий кредитования недвижимости в данном месте в данное время. Задача же определения стоимости в «рыночной базе» сводится к умножению полученной ликвидационной стоимости на коэффициент 1,47, определённый законодательно (ГК РФ, Законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О залоге»)

6. Инвестиционная стоимость Здесь «информационная проблема» определения «рыночной стоимости» предмета залога для его реализации на публичных торгах сводится: 1.к получению от банка-«инвестора» требуемых ему параметров оценки инвестиционной стоимости 2.К умножению полученного результата на коэффициент 1,64. Отметим, что 1.Определение инвестиционной стоимости не рассматривает «инвестора», как лицо целенаправленно желающего осуществить инвестицию в данный объект. 2.Самое главное: такая «инвестиция» рассматривается законодателем как полностью естественный акт прекращения договора о залоге, т.е. ничем не хуже продажи предмета залога. 3.Банк рассматривается как ЕДИНСТВЕННЫЙ вынужденный покупатель при отсутствии всех иных, т.е. соответствует пониманию «стратегического» инвестора.

7. Заключение В результате, как мы считаем, показано, что применительно к решению очень специфической и злободневной задачи – оценки рыночной стоимости предмета залога для его реализации на публичных торгах – «информационная проблема» как таковая НЕ СУЩЕСТВУЕТ. Достаточно РЫНОЧНЫХ данных о процентных ставках и сроках кредитования при определении ликвидационной стоимости, либо данных от банка-залогодержателя при определении инвестиционной стоимости.

Ссылки Trice, J.N. (2009), Reengineering the Appraisal Process, Collateral Risk Network , 1_09-CRN.pdf 1_09-CRN.pdf IVSC (2010), Proposed New International Valuation Standards, Exposure Draft, June 2010 Слуцкий Ал-р А. (2010), Оценка залогового имущества: проблемы стоимости, Банковское кредитование, 2/2010 Слуцкий Ал-р А. (2010), Оценка предмета залога при внесудебном порядке обращения взыскания, Банковское кредитование, 3/2010 Слуцкий Ал-р А. (2010), Методика определения ликвидационной стоимости, Банковское кредитование, 4/2010