Ипотека: мировой и российский опыт Шинкаренко Андрей Александрович, Генеральный директор ОАО «ПАИЖК» Октябрь 2010

В мировой практике сложилось две системы ипотечного жилищного кредитования Немецкая модель (Германия, Франция) Замкнутая система. Сеть специализированных ипотечных банков. Американская модель (США) Система сводится к механизму перераспределения денежных средств от инвестора к заемщику – покупателю недвижимости.

Механизм работы системы ипотечного жилищного кредитования в России

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Основной участник и регулятор ипотечного рынка России. Учреждено Правительством РФ в 1996 году по образу и подобию международных ипотечных агентств, в частности Федеральной национальной ипотечной ассоциации США FNMA (Fannie Mae). Целью функционирования АИЖК является развитие федеральной системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, причем на рыночной, а не на дотационной основе. АИЖК разрабатывает единые стандарты для всех участников рынка. Все ипотечные закладные для рефинансирования через систему АИЖК должны иметь определенную форму и быть номинированы в рублях. АИЖК предлагает единое информационное пространство (ЕИС) для всех участников системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, работающих по Федеральным ипотечным стандартам. АИЖК является крупнейшей организацией по рефинансированию ипотечных кредитов в России и вторым по величине портфеля участником рынка ипотечного кредитования после Сбербанка.

гг.- становление и развитие ипотеки в России через сеть Региональных операторов, созданных в каждом регионе страны. Региональные операторы подготавливали подписание соглашений с властями субъектов федерации о развитии системы ИЖК, организовывали обучение участников рынка (сотрудников банков, страховых и оценочных компаний), вели информационную работу с населением, выдавали первые ипотечные кредиты гг. механизм ИЖК постепенно набирает обороты, банки предлагают населению собственные программы кредитования. Активный рост ипотечного рынка, конкуренция кредиторов за клиента. Появление программ с низким первоначальным взносом, с возможностью подтверждения доходов в свободной форме, кредитов на покупку комнат и объектов коммерческой недвижимости. Рост цен на квартиры. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России

Доля сделок с ипотекой на рынке жилья гг.

Влияние ипотечного кризиса в США на рынок ИЖК в России Глобальный кризис ликвидности и кризис доверия к финансовым институтам в США и Европе привел к существенной переоценке рисков инвесторами. Возможности по привлечению финансирования для реализации ипотечных программ значительно снизились. Углубление кризиса во второй половине 2008 года привело к резкому сокращению количества участников на ипотечном рынке. Ужесточились условия выдачи кредитов. Исчез сегмент самых высокорисковых кредитов (по данным Standard & Poors ) кредитов без первоначального взноса. Многие банки прекратили кредитование первичного рынка. Повысились процентные ставки по кредитам на вторичное жилье.

В конце 2008 года впервые за всю историю развития ипотечного кредитования в РФ ежеквартальный объем выдачи кредитов показал отрицательный прирост. Снижение темпов выдачи ипотечных кредитов

Меры по поддержанию и развитию рынка ипотечного жилищного кредитования 1) Запуск программы реструктуризации 2) Увеличение объемов господдержки АИЖК в 2008 г. за счет перераспределения средств гг.: - уставный капитал – на 14 млрд. руб. - государственные гарантии – на 108 млрд. руб. 3) Для поддержания ликвидности региональных банков были увеличены объемы рефинансирования стандартных кредитов 4) Развитие новых ипотечных продуктов (для военных, молодых семей, кредиты с использованием базового материнского капитала) 5) Внесены изменения в законодательство, расширяющие круг институциональных инвесторов в ипотечные ценные бумаги 6) Включение облигаций с ипотечным покрытием в ломбардный список Банка России

Объемы выдачи ипотеки гг. (АИЖК), млрд.рублей

Рынок ипотеки, 2010 год 2010 год возвращение кредиторов на ипотечный рынок. Большее внимание риск-менеджменту. Стабилизация доходов у большинства потенциальных заемщиков. Оживление рынка жилья. Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования в России пережила первый в своей истории кризис, вынеся из него следующие уроки. 1)Цены на недвижимость будут расти не всегда и программы с маленьким первоначальным взносом представляют огромный риск, как для кредитора, так и для заемщика. 2)Дешевое фондирование на зарубежном рынке капитала будет доступно тоже не всегда – необходимо искать внутренние источники финансирования, развивать вторичный рынок ипотеки.

Динамика ставок по ипотечным кредитам в рублях в гг., % АИЖК прогнозирует что при сохранении внешней экономической конъюнктуры ставки к концу года опустятся до уровня 12-13% по кредитам в рублях, и 10-10,4% по кредитам в валюте.

Планы развития системы ипотечного жилищного кредитования до 2030 года Стандартизация рынка ипотеки Повышение информационной прозрачности рынка (первичный рынок ипотеки, вторичный рынок ипотеки, обращение взыскания) Баланс интересов кредиторов и заемщиков: -Единый стандарт информирования заемщиков о всех принимаемых рисках - Реабилитационные процедуры в отношении граждан-должников - Сокращение сроков обращения взыскания - Прекращение обязательств по ипотечному кредиту после обращения взыскания - Создание маневренного фонда Повышение доступности ипотеки - Создание системы целевых жилищных накоплений - Ипотечное страхование Развитие рынка ИЦБ за счет долгосрочных институциональных инвесторов Развитие инструментов хеджирования рисков Предоставление гарантий завершения жилищного строительства и реализации построенного жилья Социальные ипотечные программы для отдельных категорий граждан

Основные направления деятельности АИЖК в годах. 1) Изменение условий рефинансирования стандартных кредитов в сторону увеличения доли кредитов с первичного рынка в рамках программы «Новостройка». 2) Программа стимулирования банковского кредитования нового жилищного строительства (Программа «Стимул») 3) Поддержка ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации 4) Содействие строительству малоэтажного жилья эконом-класса. Продукт «Малоэтажное жилье». 5) Реализация специальных ипотечных программ: для военнослужащих для распорядителей МСК для иных категорий населений 6) Развитие ипотечного страхования 7) Оказание методологической и технологической помощи другим эмитентам по выпуску ипотечных облигаций, выдача поручительств по ипотечным ценным бумагам других эмитентов 8) Новые уровни помощи ипотечным заемщикам

Шинкаренко Андрей Александрович, Генеральный директор ОАО «ПАИЖК» г.Пермь, ул. Газеты «Звезда», 13 тел. (342) (доб. 305)