1 Секьюритизация ипотеки: перспективы Кобзарь Дмитрий Александрович Начальник Юридического Управления, Председатель Кредитного комитета, Городской Ипотечный Банк Декабрь 2007

2 Источники ресурсного обеспечения Основные инструменты, используемые участниками российского рынка ипотечного кредитования до лета 2007г.: Собственные и средства «материнских» компаний Целевые займы (средства институциональных инвесторов); ЗПИФ (закрытый ипотечный ПИФ); Продажа пулов ипотечных кредитов; Сделки секьюритизации (off-shore, on-shore);

3 Что дает секьюритизация банкам? Повышение доходности на собственный капитал Соблюдение требований к достаточности собственного капитала Диверсификация источников финансирования (привлечение новых за счет выпуска SPV ИЦБ) Привлечение финансирования на более длительный срок Снижение стоимости привлекаемого финансирования (например, по сравнению с продажей пулов)

4 Ситуация на мировых рынка (несколько статистики) в мире: ущерб от кризиса на американском рынке до 200 млрд.долл.*, прогноз: до 25% дефолтов в ближайшее время и 5% снижение цен на недвижимость*, падение прибыли FreddieMac до 45% (к сент.2007), ожидание замедления темпа экон.роста в развитых странах до 3,1%, для РФ: невозможность либо увеличение стоимости заимствования на внешних рынках (ранее возможная стоимость привлечения ресурса LIBOR / 160 б.п. Сейчас: порядка LIBOR + 350/400 б.п. (т.о. стоимость заимствований м.б. до 9-11% в валюте) (и не для всех) *- из доклада МВФ о мировой финансовой стабильности

5 Общие особенности «российских» сделок Факторы влияния (1) Сильные стороны *: -хорошее качество кредитов в портфелях -умеренный средневзвешенный LTV -наличие закладных по кредитам -высокие стандарты выдачи и обслуживания кредитов -наличие резервов на непредвиденные юридические расходы (пример: 750 тыс.долл.по Городскому) -наличие финансово стабильных участников сделок (пример: гарантии IFC по международному платежному механизму сделки ВТБ) * По данным Moodys Investors Service

6 Общие особенности «российских» сделок Факторы влияния (2) Слабые стороны *: -неопределенность ценовой ситуации на недвижимость в РФ -высокая географическая концентрация портфеля -ограниченные исторические данные по поведению российских ипотечных кредитов -несовершенство правового регулирования секьюритизации в РФ -как правило, долларовая номинация кредитов при доходе заемщика в рублях -отсутствие кредитного рейтинга оригинатора либо наоборот волатильность рейтинга старшего транша * По данным Moodys Investors Service

7 Общие особенности «российских» сделок Факторы влияния (3) факторы влияния на секьюритизационные сделки* : -тестирование на возможность бездефолтного существования в рамках экономического стресса -страновой риск и возможные ограничения на конвертируемость нац.валюты -риск досрочного погашения

8 Общие особенности «российских» сделок Факторы влияния (4) Статистика рынка (2-3 кв.2007): досрочное погашение *: -Mortgage Index - рост ипотечного рынка -Prepay Index - скорость досрочных погашений кредитов -Refi Index - скорость полных досрочных погашений май.07июн.07июл.07авг.07сен.07 RMI RPI 10,54 27,8018,5931,4321,33 RRI 3,04 19,0910,8528,016,75 * в рамках совместного проекта RuMAC и аналитического портала РусИпотекаРусИпотека

9 Общие особенности «российских» сделок Факторы влияния (5) Инструменты снижения риска досрочного погашения участниками : -выпуск ИЦБ со сроком обращения меньше срока погашения обязательств в основе секьюритизации -выпуск нескольких траншей ИЦБ с одним ипотечным покрытием -дестимулирование – мораторий и доп.комиссии при досрочном погашении, минимальные суммы (от 3-6 мес. до 3-5 лет)

10 Источники ресурсного обеспечения Актуальные в текущее время источники ресурсного обеспечения для российских кредиторов: Собственные и средства «материнских» компаний Продажа пулов ипотечных кредитов Целевые займы (средства институциональных инвесторов) / синдицированные займы (в настоящее время: - стоимость порядка LIBOR+2-3% - для банков с высоким рейтингом Рекомендации ЦБ (доля внешних заимствований в пассивах банков до 20-30%)….. Актуальные в перспективе, но отложенные участниками рынка инструменты: Сделки секьюритизации – трансграничные и внутри страны

11 Основные направления изменения законодательства об ипотечных ценных бумагах (ИЦБ) Создание функционирующего рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): - снятие ограничения в ФЗ «Об ИЦБ» - «LTV должно быть не ниже 70%», - урегулирование депозитарного учета ИЦБ, - урегулирование статуса ипотечных сертификатов участия (есть только в законе, подзаконных актов нет), - снятие ограничений на приобретение ценных бумаг институциональными инвесторами Урегулирование статуса ипотечного агента (SPV): - организационно-правовая форма (должна быть специальной, сейчас – акционерное общество), - «удаленность банкротства» и вопрос о выводе активов, - введение института специальных счетов (escrow) и трастовых счетов для учета денежных потоков, - установление максимально нейтрального / благоприятного налогового режима.

12 Потенциальные инвесторы: Негосударственные пенсионные фонды (могут инвестировать свои накопления и резервы): Накопления: - в ФЗ установлено, что можно вкладывать в ИЦБ, но к ним должны быть установлены уполномоченным органом требования; – Постановление Правительства 379 от : установлено требование о включении бумаг в котировочные листы высшего уровня + государственные гарантии. Резервы: – можно вкладывать в ИЦБ, однако вложения в облигации в целом не могут превышать 70% резервов. Страховые компании –Приказ Минфина от н устанавливает ограничения: не более 5% от величины страховых резервов по страхованию жизни Банки – внести ИЦБ в Ломбардный список ЦБ, – урегулировать и стимулировать использование ИЦБ в ОФБУ (сейчас об этом только косвенно говорится в приказе 100н), – имеет также смысл рекомендовать крупнейшим госбанкам выступить в роли маркетмейкеров, чтобы те всегда держали ИЦБ в портфели и держали их котировки. Основные направления изменения законодательства об ипотечных ценных бумагах (ИЦБ)

13 Спасибо за внимание! Тел. +7 (495) Городской Ипотечный Банк Городской Ипотечный Банк : с нами легко приобретать, работать и преумножать!