Елена Короткова, CB Richard Ellis « Оценка торговой недвижимости в регионах в условиях кризиса»

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Основные блоки презентации Стратегия поведения основных участников рынка во время кризиса Особенности оценки в условиях неопределенности

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Стратегия поведения основных участников рынка

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Участники рынка Б А Н К И Население Торговые сети Девелоперы $$$ потребительские кредиты, ипотечные кредиты $$$ кредиты на развитие бизнеса $$$ проектное финансирование Действия по минимизации риска!

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Как поступит население? Изменение товарной структуры спроса Недвижимость Машины Одежда, обувь Продукты питания Переориентация в период кризиса Быт техника, мебель Класс товаров Спрос ВысшийНе изменяется ПремиумНезначительно уменьшается СреднийЗначительно падает БюджетныйВозрастает Изменение спроса по классам товаров

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Возможности развития торговых сетей Усиленная работа над эффективностью каждого магазина; Уменьшение арендуемой площади; Закрытие неэффективных объектов Региональное развитие; Стратегия слияний и поглощений (M&A): -«X5 Retail Group» – покупка региональных сетей; -«Академия» (дет.товары) – переговоры о покупке «Banana Mama»; -«Carrefour» – переговоры о покупке «Седьмой Континент». Интенсивное развитиеЭкстенсивное развитие Только крупные якорные арендаторы Все торговые сети

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Что будут делать девелоперы? Основные направления Столичные и региональные объекты с эффективной концепцией и удачным расположением: - существующие - на заключительной стадии строительства Торговые центры с неэффективной концепцией и неудачным расположением Проекты на начальной стадии девелопмента (ввод которых намечен на гг.) РАЗВИТИЕ«ЗАМОРОЗКА» Переговоры с арендаторами, пересмотр условий договоров аренды; Составление резервных списков арендаторов

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Торговые сетиДевелоперы Торговые сети и девелоперы: кто победит? «Докризисный» период«Кризисный» период Ставка арендыФиксированная / % от оборота (не менее чем) Минимальная фиксированная/ % от оборота ЛьготыНе предусмотрены30-50% в период до 6 месяцев Валюта ставокСредний курс USD/EuroРубли, фиксированный курс USD ИндексацияЕжегодная – 3-5%Не предусмотрена в течение гг. Гарантийный платеж 3-хмесячныйВ лучшем случае – 1 месяц Активная борьба Изменение условий договоров аренды РЫНОК АРЕНДАТОРА!

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Особенности оценки в условиях неопределенности

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Цели оценки в условиях кризиса Переговоры о купле-продаже Залог – по продолжающимся кредитным линиям Финансовая отчетность РЫНОЧНАЯ ЛИКВИДАЦИОННАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ Основное внимание в условиях кризиса! ВИДЫ СТОИМОСТИ

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Факторы оценки в условиях кризиса ФАКТОРЫ НЕОПРЕДЕЛЕН- НОСТИ Отсутствие реальных сделок Ограниченное число покупателей недвижимости Субъективные оценки участников Сложность прогнозирования Непредска- зуемость ситуации Непрозрачность информации о ценах Принципы оценки Королевское Общество Оценщиков Великобритании (RICS) – положение об оценке в условиях неопределенности

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Учет долгосрочных трендов Понять природу и глубину кризиса Оценить влияние кризиса на основные сферы бизнеса Оценить возможные последствия кризиса – только краткосрочные или возможно изменение поведения инвесторов в долгосрочной перспективе? Стоимость долгосрочных активов не зависит от краткосрочных факторов Как ведет себя бизнес, так ведется себя и коммерческая недвижимость НЕОБХОДИМО: ВЫЯВЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ ЗАКОНОМЕРНОСТЕЙ

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Изучение цикличности рынка На какой стадии находится рынок сейчас? Чем определяется поведение участников рынка? Какова продолжительность данной стадии? Прогнозирование: - периода возможного роста/снижения цен - изменение ставок доходности Цена + Доходность + Цена + Доходность -- Цена -- Доходность -- Цена - Доходность «Часовой» цикл недвижимости 39

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Анализ текущей ситуации Тщательный анализ каждой сделки, договора Отсеивание спекулятивных сделок Выявление логики участников Определение: - текущих цен продаж, ставок аренды; - текущих ставок доходности Проверка с учетом текущего цикла рынка недвижимости

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Анализ рисков Сокращение неопределенности в результатах оценки База для принятия бизнес-решений Анализ чувствительности Анализ сценариев Дерево решений Изменение одного ключевого параметра: - Ставки аренды - Расходы на строительство - Индексация арендной ставки Изменение макроэкономических параметров – возможные сценарии: -Пессимистичный -Реалистичный -Оптимистичный Наступление ключевых событий, относящихся к конкретному проекту Определение стоимости при каждом варианте развития Выявление наибольших рисков

Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Спасибо за внимание!