Тема 6. Операции с недвижимым имуществом. Вопросы: 1.Типы операций с недвижимостью. 2. Основания для приобретения и утраты прав на недвижимость. 3. Купля-продажа недвижимости. 4. Возможности признания недействительности сделок. 5. Регистрация сделок с недвижимостью.

1. Типы операций с недвижимостью В течение жизненного цикла объекта недвижимости нередко меняется его правовой статус и каждое такое изменение мы будем называть операцией с недвижимостью. Типы операций показаны в таблице 1.

Таблица 1.Типы операций с недвижимым имуществом Со сменой собственникаС изменением состава собственников С добавлением иных субъектов прав Купля-продажаАкционированиеИнвестирование средств Наследование по закону или по завещанию Изменение состава с разделом имущества Строительство, реконструкция ДарениеИзменение состава субъектов при ликвидации предприятия Передача в доверительное управление Реализация обязательств (залог или долги) Внесение имущества в уставный капитал Аренда, наем, поднаем, перенаем Приватизация; национализация Долевое строительство с выделением долей Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением Оформление кредита под залог недвижимости Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование Изъятие земельного участка и снос строения Расселение (коммунальной квартиры) Введение и снятие сервитутов, бронирование Обмен и менаВступление в кондоминиумСтрахование

Приватизация передача государством в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими по договору найма или аренды жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда, включая ведомственный (как правило, бесплатно). К этому виду операций может быть также отнесена бесплатная (по норме) или платная (сверх норматива) передача в собственность граждан на добровольной основе земельных участков, выделенных им ранее для целей садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства. При этом реализуются различные формы приватизации индивидуальная, общая долевая (семья), общая совме­стная, долевая (коммунальная квартира).

Обмен операция (сделка по договору) между нанимателями- пользователями помещений с получением соответствующих документов (ордеров); эта операция обеспечивает обмен права пользования на равноценное право пользования; операция (сделка по договору) между нанимателем помещения (имеющим только право пользо­вания) и собственником; эта операция обеспечивает обмен права пользования па право собственности, с регистрацией сделки и права собственности. В отличие от операции обмена, мена предусматривает сделку по договору типа договора купли-продажи между собственниками объектов с оформлением и регистрацией прав собственности.

Дарение и наследование При дарении осуществляется безвозмездная передача вещи в собственность от одного субъекта права к другому. Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или при отсутствии завещания по закону.

Рента и аренда Договором ренты оформляется обмен права собственности на обязательство выплаты денежной суммы бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни (пожизненная рента) с возможностью реали­зации пожизненной ренты предоставлением средств на содержание в иной форме (содержание с иждивением). В этой операции осуществляется обмен правомочий собственника на правомочия получателя средств на проживание. По договору аренды осуществляется передача имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за плату.

Операция найма Операция найма (наем) предусматривает передачу (по договору) жилого помещения нанимателю во временное владение и пользование для проживания за плату. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фон­ дов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормиро­вания размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

2. Основания для приобретения и утраты прав на недвижимость. Рассмотрим перечень оснований для приобретения и утраты прав пользования, владения и распоряжения недвижимостью.

Право собственности приобретается: на основании договора: купли-продажи; дарения; мены; о возведении индивидуального дома; о строительстве коллективного жилого дома; на основании свидетельства: о регистрации права собственности; о передаче приватизированно­го земельного участка или жилья; о праве наследования; о праве на долю в общем имуществе; о полной выплате пая в ЖСК; на основании решения суда: о разделе имущества; о праве собственности

Приобретение права пользования оформляется: договором: социального найма; коммерческого найма; поднайма; аренды; решением, о предоставлении жилой площади; о предоставлении места в общежитии; о предос­тавлении земельного участка бесплатно (по норме) или за плату (сверх нормы) в наследуемое владение или постоянное пользование. Основаниями для прекращения права собственности являются (табл. 2).

Таблица 2 - Основания для прекращения права собственности Правомерные действияРешения судаОбъективные причины 1) добровольные сделки по отчуждению имущества 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника 1) реквизиция при стихийных бедствиях с возмещением стоимости; (добровольный отказ, продажа, дарение, мена, обмен, взнос в уставный капитал) 5) выкуп доли из общей собственности с выплатой собственнику стоимости доли (при невозмож­ности выдела доли в натуре) 2) смерть собственника; 2) приватизация3) изъятие бесхозного имущества с продажей на торгах и передачей суммы собственнику 3) разрушение дома; 3) переход права па участок при отчуждении строения 4) изъятие из-за невозможности принадлежности по закону (приобретение без лицензии, закрытый город) 4) демаркация границ; 5) национализация, выкуп для государственных и муниципальных нужд 5) прекращение деятельности предприятия; 6) конфискация за преступления 7) систематическая неуплата земельного налога (банкротство) 8) не использование земли в течение трех лет 9) нерациональное использование земли 10) совершение земельных правонарушений, использование земли не по целевому назначению

3. Купля-продажа недвижимости Объект недвижимости может быть объектом торга и сделок в нескольких проявлениях, различаемых полнотой передаваемых прав:

продается сам объект покупателю передается полное право собственности (с полным пакетом правомочий, включая права расходования, передачи и уничтожения объекта); платежи покупателя продавцу одномоментные или с рассрочкой (в общем случае под проценты);

продается право пользования покупателю (арендатору) передается право пользования (без прав распоряжения юридической и физической судьбой объекта); платежи покупателя продавцу аналогично случаю с продажей права арендатора;

продается право арендодателя на получение регулярного дохода путем сдачи объекта в аренду от имени собственника (возможно, посредством оформления долгосрочной аренды с правом пе­редачи объекта или его частей в субаренду), платеж покупателя продавцу единовременный (при аренде с субарендой в режиме регулярных арендных платежей).

формы организации операций купли-продажи индивидуальные сделки (с участием посредника); публичные торги. Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Торги Аукционом называют публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему макси­мальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различа­ ют аукционы открытый и закрытый. Конкурсом называется способ продажи, предусматривающий предложение покупателем макси­мальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инве­стиционных программ). Под тендером понимается конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осущест­ вляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

4. Возможности признания недействительности сделок. Сделки с недвижимостью - правовые действия, направленные на установление, изменение, передачу или прекращение прав на недвижимое имущество. Управляющие недвижимостью должны обращать внимание на возможности признания сделки недействи­тельной.

Сделка действительна, если: ее содержание и правовые последствия не противоречат закону; она совершена лицами правоспособными (имеющими гражданские права) и дееспособными (способными приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности); форма сделки письменная, зарегистрированная в едином реестре и удостоверенная нотариаль­но (если это необходимо, регистрируются все сделки, нотариально заверяются только рента и отчуждение объектов в общей совместной собственности различных лиц); действия лиц соответствуют их воле.

Последнее положение может нарушаться при проявлении пороков воли: заблуждения (ошибочное представление относительно фактов и обстоятельств, влияющих на условия договора); обмана (создание ложного представления об условиях договора); насилия или угрозы насилия (физическое или психологическое принуждение личности); использования тяжелых обстоятельств (договор на крайне невыгодных условиях); злоупотребления влиянием (служебное или родственное соподчинение). Из сказанного следуют и признаки признания сделки недействительной.

Сделка признается недействительной, если она: оспоримая (недействительна по решению суда, не влечет юридических последствий), ничтожная (недействительна с самого начала, т.к. совершена с нарушением законов), мнимая (реализована без намерения создать правовые последствия, например: дарение или куп­ ля-продажа с целью укрытия от конфискации или взыскания кредиторов), притворная (прикрывает другую сделку, например: дарение вместо купли-продажи, арендная плата вместо заработной платы, договор совместной деятельности вместо договора аренды).

Последствия признания сделки недействительной Двусторонняя реституция: восстанавливается прежнее имущественное положение обеих сторон с возвращением друг другу всего переданного и полученного; Односторонняя реституция: добросовестный участник получает все, что ему принадлежало, недобросовестный теряет все (в доход государства); Никакой реституции при умышленных действиях обеих сторон все переходит в собственность государства.

продается право арендатора покупателю (арендатору) передается право владения и пользования (без права распоряжения, но с правом изменения физической сущности объекта); платежи покупателя продавцу стартовые по результатам торгов права заключения договора (если ставка арендной платы ниже рыночной) и регулярные по договору в течение всего срока дей­ствия последнего;

Таблица 3 - Примеры оспоримых и ничтожных сделок Оспоримая сделкаНичтожная сделка Не предусмотрена уставом участника сделки юридического лица Направлена на ограничение дееспособности и правоспособности Совершена несовершеннолетним (1418 л.) без согласия родителей Совершена малолетним (до 14 л.) и недееспособным Совершена ограниченным в дееспособности гражданином Заведомо противоречащая нормам правопорядка и нравственности Совершена под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения обстоятельств Договор о передаче недвижимости после смерти дарителя Совершена в состоянии аффекта Мнимая или притворная Совершена без соблюдения письменной формы Не удостоверена нотариально и не зарегистрирована

5. Регистрация сделок с недвижимостью. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Возникновение права собственности Согласно ст. 219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации. Порядок регистрации и основания отказа в ней определяются законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года - "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1).

Значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она: - представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ; - является единственным доказательством существования зарегистрированного права; - проводится на всей территории России по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - дату государственной регистрации прав относит на день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; - осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Отказ в госрегистрации Отказ в государственной регистрации прав, либо уклонение от нее, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде, арбитражном суде. Государственная регистрационная палата, осуществляющая государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязана: по просьбе правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самом документе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация прав на недвижимость проводится после: приема документов, необходимых для этого и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления регистрации прав.

Регистрация ограничений Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (ст. 13 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у него доверенности.

Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: –акты органов государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции; – договоры и другие сделки с недвижимостью, – свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством; – свидетельства о праве на наследство; –вступившие в законную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.