Модуль 3 Экономика недвижимости Модуль 3 Анализ рынка недвижимости Анализ рынка недвижимости Особенности анализа рынка недвижимости Особенности анализа рынка недвижимости Направления анализа рынка Направления анализа рынка Прогнозирование спроса и предложения на рынке Прогнозирование спроса и предложения на рынке

Источники информации по рынку недвижимости (Санкт-Петербург) Организация Вид информации Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). 1. Данные о количестве заявок на регистрацию сделок с недвижимостью. 2. Данные о количестве зарегистрированных сделок (в том числе по видам сделок). Комитет по строительству Данные о количестве поданных заявок на строительство объектов недвижимости, о количестве сданных в эксплуатацию объектов Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Данные о наиболее крупных инвестиционных проектах, реализуемых в городе Комитет по градостроительству и архитектуре Данные о количестве выданных архитектурно-планировочных заданий на строительство и реконструкцию недвижимости Риэлтерские фирмы 1.Данные о ценах, условиях и видах совершенных сделок с недвижимостью. 2. Данные о количестве поданных заявок на продажу (сдачу в аренду) и покупку объектов недвижимости Фирмы-застройщики Данные о ценах и характеристиках строящихся и построенных объектов жилой недвижимости Проектные организации Подробная информация о квартирографии, площади и планировке утвержденных проектов Комитет по управлению городским имуществом Данные о заключенных инвестиционных договорах и их выполнении ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Данные о проданных на торгах объектах недвижимости, их ценах и характеристиках ГУП «Государственное учреждение инвентаризации и оценки недвижимости» Данные о технических характеристиках объектов недвижимости Региональный центр по ценообразованию в строительстве Данные о величине и структуре затрат на строительную продукцию

Направления анализа рынка недвижимости Технический анализ – анализ показателей, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости Технический анализ – анализ показателей, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости Фундаментальный анализ – анализ факторов, влияющих на состояние и динамику рынка Фундаментальный анализ – анализ факторов, влияющих на состояние и динамику рынка

Технический анализ Рынок учитывает все Рынок учитывает все Движение цен подчинено тенденциям Движение цен подчинено тенденциям Ключ к пониманию будущего кроется в изучении прошлого Ключ к пониманию будущего кроется в изучении прошлого

Количество зарегистрированных договоров купли-продажи на рынке жилья Санкт-Петербурга в гг.

Рис Динамика регистрации договоров купли-продажи жилья в Петербурге в 1996, 1999, 2003, 2006 гг.

Динамика роста объемов первичного рынка недвижимости Санкт-Петербурге и Москве с 1990 по 2006 г.

Рис Динамика роста числа строительных организаций в Москве и Санкт-Петербурге в гг.

Рис (А) Динамика цен на первичном рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в гг.

Рис (Б) Динамика цен на вторичном рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в гг.

Система показателей рынка недвижимости

Показатели деловой активности Объем продаж (стоимостное и натуральное выражение) Объем продаж (стоимостное и натуральное выражение) Объем инвестиций и их структура Объем инвестиций и их структура Количество строящихся объектов Количество строящихся объектов Количество объектов, предлагаемых к продаже на вторичном рынке Количество объектов, предлагаемых к продаже на вторичном рынке

Стоимостные показатели Уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках Уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках Уровень и динамика строительных издержек Уровень и динамика строительных издержек Уровень и динамика арендной платы Уровень и динамика арендной платы Уровень и динамика доходности инвестиций в недвижимость Уровень и динамика доходности инвестиций в недвижимость

Показатели –индикаторы состояния рынка Время экспозиции объектов на рынке Время экспозиции объектов на рынке Уровень вакансий Уровень вакансий Навес над рынком Навес над рынком Недвижимость на подходе Недвижимость на подходе

Примеры показателей состояния рынка за рубежом Take-up – дословно переводится как выкуп, по сути представляет собой объем продаж на определенном сегменте рынка (например – коммерческой недвижимости) за период. Измеряется в единицах площади Take-up – дословно переводится как выкуп, по сути представляет собой объем продаж на определенном сегменте рынка (например – коммерческой недвижимости) за период. Измеряется в единицах площади Supply –предложение, объем выставляемой на рынок площади. Измеряется в единицах площади Supply –предложение, объем выставляемой на рынок площади. Измеряется в единицах площади

Ставки аренды Rents – ставки арендной платы на определенном сегменте рынка.. Выделяют prime rents (самые низкие ставки, как правило, устанавливаемые для наиболее надежных арендаторов), average Grade A rents (средние ставки на первичном рынке, подсчитываемые как средние ставки по 10 крупнейшим городам), top rents (высшие ставки Rents – ставки арендной платы на определенном сегменте рынка.. Выделяют prime rents (самые низкие ставки, как правило, устанавливаемые для наиболее надежных арендаторов), average Grade A rents (средние ставки на первичном рынке, подсчитываемые как средние ставки по 10 крупнейшим городам), top rents (высшие ставки

Норма вакансий Overall vacancy rate – общий процент пустующих площадей - «доля имеющегося фонда (жилищного или нежилого), которая может быть занята (передана на имущественных правах)». Определяется путем сопоставления значений показателейTake-up и Supply. Измеряется в процентах. Overall vacancy rate – общий процент пустующих площадей - «доля имеющегося фонда (жилищного или нежилого), которая может быть занята (передана на имущественных правах)». Определяется путем сопоставления значений показателейTake-up и Supply. Измеряется в процентах.

Объемы строительства Development completion – показатель, характеризующий количество построенной площади, как правило, за год. Показатель разделяется на pre-let (предварительная сдача помещений в аренду, до или в течение строительства) и speculative (сдача в аренду инвестором после окончания строительства). Измеряются в единицах площади. Development completion – показатель, характеризующий количество построенной площади, как правило, за год. Показатель разделяется на pre-let (предварительная сдача помещений в аренду, до или в течение строительства) и speculative (сдача в аренду инвестором после окончания строительства). Измеряются в единицах площади.

Фундаментальный анализ рынка Факторы, влияющие на состояние и динамику рынка: Факторы, влияющие на состояние и динамику рынка: Национальный уровень Национальный уровень Региональный уровень Региональный уровень Локальный уровень Локальный уровень

Основные группы факторов Экономические (структура экономики и занятости, уровень доходов бизнеса и населения, структура расходов); Экономические (структура экономики и занятости, уровень доходов бизнеса и населения, структура расходов); Социальные (демография, образование, миграция); Социальные (демография, образование, миграция); Административные (налоги, регистрация прав, предоставление земельных участков под застройку); Административные (налоги, регистрация прав, предоставление земельных участков под застройку); Окружающей среды (социальная и транспортная инфраструктура, экология) Окружающей среды (социальная и транспортная инфраструктура, экология)

Рис Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости Факторы Влияние на предложение Влияние на спрос 1. Экономические: 1.Изменение уровня доходов населения 2.рост 3.сокращение в современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья увеличениеуменьшение 1.Изменение уровня доходов бизнеса 2.рост 3.сокращение увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости увеличениеуменьшение 1.доступность финансовых, в частности, кредитных ресурсов 2.рост 3.сокращение увеличениеуменьшениеувеличениеуменьшение 1.Ставки арендной платы 2.рост 3.сокращение уменьшениеувеличениеуменьшениеувеличение 1.Стоимость строительства 2.рост 3.сокращение уменьшениеувеличение увеличение на рынке готового жилья 1.Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы 2.увеличение 3.уменьшение увеличениеувеличение 2. Социальные: 1.Изменение численности населения 2.рост 3.сокращение увеличениеувеличениеуменьшение 1.Изменение образовательного уровня 2.рост 3.понижение увеличениеуменьшение 1.Изменение уровня преступности 2.рост 3.сокращение уменьшениеувеличение

3. Административные: 1.Реальная налоговая ставка 2.рост 3.понижение в том числе: уменьшениеувеличение 1.Уровень налога на имущество 2.рост 3.понижение увеличениеуменьшение 1.Уровень земельного налога 2.рост 3.сокращение увеличениеуменьшение 1.Зональные ограничения 2.более строгие 3.менее строгие увеличениеувеличение 1.Условия совершения сделок 2.либеральные 3.ограничительные увеличениеувеличениеуменьшение 1.Условия получения прав на застройку 2.либеральные 3.ограничительные увеличениеуменьшение 4. Условия окружающей среды: 1.Экологическая обстановка 2.улучшение 3.ухудшение Увеличениеуменьшение 1.Уровень развития инфраструктуры 2.высокий 3.низкий Увеличениеуменьшение Рис Факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости (продолжение)Факторы Влияние на предложение Влияние на спрос

Рис Алгоритм формирования спроса на региональном рынке недвижимости Спрос на индустриальную недвижимость Уровень и динамика экономического развития региона (объем валового регионального продукта, его структура и динамика) Численность населения и его структура Занятость (величина, структура, динамика) Спрос на офисную недвижимость Доходы и расходы населения Спрос на жилую недвижимость Спрос на торговую недвижимость

Рис Доля занятых по отраслям в США и России в 1990 г. ОтрасльСШАРоссия Промышленность и строительство Сельское хозяйство Торговля Сфера услуг Транспорт и связь 23%3%21%46%8%42%13%8%29%8%