Вопросы формирования налоговой базы недвижимости Морозов В.П. 15 декабря 2010

Краткое ведение в общий вопрос о налоге на недвижимость В Основных направлениях налоговой политики Российской Федерации на трехлетний период до 2013 года неизменным вектором развития определены бюджетная устойчивость и сбалансированность бюджетной системы. В настоящее время существенным фактором, влияющим на экономику, в среднесрочной перспективе выступает дефицит бюджета. Переход от срочных антикризисных мер к мерам по достижению устойчивого положительного роста экономики основными направлениями налоговой политики определены: стимулирование инвестиционной активности налогоплательщиков, поддержка инноваций и модернизации в Российской Федерации. В контексте направлений налоговой политики в Бюджетном послании Президента на этот же период конкретизированы цели, направленные на достижение роста доходов бюджетной системы Российской Федерации. Одной из них определено введение налога на недвижимость.

Отличием российской налоговой системы от большинства развитых государств является недооценка и низкий уровень имущественного налогообложения в формировании бюджета. Различия в значении имущественных налогов особенно видны в сравнении их долей в бюджетах муниципального уровня. При этом, именно имущественные налоги способны во многом обеспечить решение проблем, стоящих в настоящее время перед российской экономикой, начиная от модернизации промышленности, диверсификации отраслей и продолжая нивелированием региональной поляризации, усилением социальной функции налогообложения. Это обусловлено, прежде всего, тем, что поступления имущественных налогов, в очень малой степени зависят от состояния экономической конъюнктуры. Что, в том числе показал кризис гг. Кроме того, имущество – это та всеобъемлющая категория, которая присутствует везде и является неотъемлемой частью любого хозяйствующего субъекта, физического или юридического лица.

Исторически в Российской Федерации до 2006 года существовало три имущественных налога, оценка налоговой базы каждого из них была достаточно произвольной. Существенным явилось определение налоговой базы земли по ее кадастровой стоимости с 2006 года. Определение налоговой базы для имущества на основе его рыночной стоимости исторически неизбежен, задача состоит в том, чтобы переход к нему был всесторонне подготовлен. О серьезных резервах роста имущественных налогов в Российской Федерации свидетельствует сравнение поступлений имущественных налогов в расчете на 1 налогоплательщика по субъектам Российской Федерации. Так, по налогу на имущество физических лиц разница достигает 126 раз - от 3 рублей в год по Республике Ингушетия до 208 рублей в Москве, 237 в Вологде и 352 рублей в Санкт-Петербурге. Аналогичная ситуация складывается и по земельному налогу. Однако, для того что бы сформировать полноценную эффективно действующую систему имущественного налогообложения, необходимо решить ряд принципиально важных задач, прежде всего: институциональных, финансовых, информационно-методологических, правовых Основные аспекты формирования налоговой базы недвижимости даны на последующих слайдах. Доклад подготовлен на основе исследований и публикаций авторов: Мишустин М. В., Пылаева А.В, Безруков В. Б., Бондарчук О.Л., Король Г.Л, Оверчук А. Л., Разгулин С. В., Скуфинский О.А., Федотов В. Е, Лащенов А. В., Ефимов А. Б.

Налог на недвижимость – междисциплинарная область знаний

Налогообложение недвижимости Налог на недвижимость действует в настоящее время более чем в 130 странах мира Налог на недвижимость служит экономическим рычагом стимулирования государством эффективного использования имеющегося капитала.

Экономический потенциал имущественных налогов В структуре доходов бюджетной системы Российской Федерации имущественные налоги занимают 6,7% и их доля постоянно растет. В структуре доходов региональных бюджетов 14,1 процента. В структуре бюджетов муниципалитетов 17,9 процента. Отношение поступлений имущественных налогов к ВВП имеет четкую тенденцию роста. В то время, как отношение поступления доходов в консолидированный бюджет Российской Федерации к ВВП снизилось с 22,6% в 2005 году до 17,4% в 2009 году, отношение имущественных налогов к ВВП выросло с 1,07% в 2005 году до 1,43% в 2009 году. Это связано с ростом стоимости объектов налогообложения, а также проводимой работой по их оценке, идентификации, учету, и формированию объективных баз данных.

Экономический потенциал имущественных налогов Динамика поступлений имущественных налогов, как правило, опережает динамику общего объема бюджетных доходов. Особенно ярко это проявилось на фоне экономического кризиса. Когда налоги, зависящие от мировой конъюнктуры цен и от финансового состояния предприятий, прежде всего – НДПИ и налог на прибыль организаций, фактически рухнули, имущественные налоги выросли на 20%. Это обусловлено, тем, что имущественные налоги не зависят ни от экономической конъюнктуры, ни от результатов финансово-хозяйственной деятельности экономических субъектов и в период падения экономики оказались наиболее устойчивыми для бюджета.

Отношение объема поступлений имущественных налогов к ВВП

Экономические параметры США В США в структуре совокупных налоговых доходов налоги на собственность, занимают 11 процентов, что превышает российский показатель (6,7%). Налоги на собственность включают: - регулярные налоги на недвижимое имущество (93%); - налоги на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения (7%), В структуре налоговых доходов штатов налоги на собственность занимают незначительную долю – 3,7%. В структуре налоговых доходов муниципалитетов налоги на собственность являются основными и фактически формируют бюджет, занимая – 71,4%. (В России всего – 17,9%).

Сравнительный анализ доли имущественных налогов в совокупных налоговых доходах Российской Федерации и США Российская Федерация Имущественные налоги 6,7% Налог на прибыль 15,1% НДС 14,0% Налоги и взносы на социальное обеспечение 24,7% НДФЛ 19,9% НДПИ 12,6% Прочие 7,1% Налоги на собственность 11,0% Подоходный налог 38,1% Корпоративный налог на прибыль 11,0% Налог с продаж 7,7% Взносы на социальное обеспечение 23,4% Прочие налоги 8,9% Удельный вес поступлений имущественных налогов в бюджетной системе Российской Федерации ниже и составляет 6,7%, в совокупных налоговых доходах США – 11,0% США 3

Сравнительный анализ доли имущественных налогов в налоговых доходах муниципалитетов Российской Федерации и США Российская Федерация Удельный вес поступлений имущественных налогов в бюджеты муниципалитетов Российской Федерации существенно ниже и составляет 17,9%, в налоговых доходах муниципалитетов США – 71,4% США Имущественн ые налоги 17,9% Налог на прибыль 1,5% НДФЛ 69,3% НДПИ 0,1% Прочие 11,2% Прочие налоги 9,4% Налог с продаж 13,1% Корпоративный налог на прибыль 1,2% Подоходный налог 5,0% Налоги на собственность 71,4% 4

Устойчивость имущественных налогов в изменяющейся экономической конъюнктуре

Системная сложность вопроса Решения по всем составляющим налоговой политики налогообложения недвижимости должны решаться комплексно и взаимоувязано всеми участниками процесса

Система налогообложения недвижимости как составляющая системы государственного управления.

Налоговая политика в части недвижимости Процесс динамичен – начало восходит к 1991 гг. Основные этапы и недостатки

Налогообложение недвижимости Объект налогообложения – недвижимость Налоговая база – стоимость недвижимости

Действующие налоги в РФ, связанные с землей и недвижимостью налоги на имущество на основе вещных прав налоги, возникающие при операциях с недвижимостью налог на имущество организаций налог на имущество физических лиц земельный налог транспортный налог единый налог на вмененный доход налог на доходы физических лиц налог на добавленную стоимость налог на прибыль

Развитие налога на имущество организаций в РФ ,5% % % ,2% с 2005 в бюджеты регионального уровня балансовая стоимость имущества расщепление между уровнями бюджетов

Развитие налога на имущество физических лиц в РФ ,1% 1999 прогрессивная шкала от 0,1 до 2% 2002 с 2005 в бюджеты местного уровня инвентаризационная стоимость имущества расщепление между уровнями бюджетов

Развитие земельного налога в РФ руб./га 1 коп./м 2 0,5-4,5 руб./м рост ставок в 2 раза 2003 рост ставок в 1,8 раза с 2005 в бюджеты местного уровня оценка на основе фиксированных нормативных таблиц 2006 кадастровая оценка расщепление между уровнями бюджетов

В прошлом Земельный налог на основе нормативно установленной ставки (руб./м 2) Налог на имущество организаций на основе балансовой стоимости Налог на имущество физических лиц на основе инвентаризационной стоимости Сейчас Земельный налог на основе кадастровой стоимости земельного участка (с 2006 года) Налог на имущество организаций на основе балансовой стоимости за исключением нематериальных активов, запасов и т.п. (с 2004 года) Налог на имущество физических лиц на основе инвентаризационной стоимости В перспективе Налог на недвижимость заменит два существующих налога – на землю и на имущество физических лиц Налог на недвижимость будет определяться на основе рыночной стоимости Сегодня и завтра имущественных налогов в РФ

Недостатки системы налогообложения недвижимости Отсутствует экономически обоснованная налогооблагаемая база Применяемые инвентаризационные и балансовые стоимости, нормативные цены земельных участков в качестве налогооблагаемой базы не связаны с рыночной стоимостью недвижимости Не развит в достаточной степени институт оценки недвижимости в том числе в части массовой оценки Значительное число объектов недвижимости не учтено в государственных кадастрах и реестрах ( следствие – значительные суммы выпадающие из бюджета)

Налогообложение недвижимости «введение налога на недвижимость должно стать шагом в реформировании системы имущественного налогообложения в Российской Федерации, так как должно сократить количество имущественных налогов и установить в качестве налоговой базы единую стоимостную основу.» (Мишустин М.В. «Администрирование имущественного налогообложения в России» М, 2010 ). ключевые проблемы повышения экономического потенциала системы налогообложения недвижимости - исчерпывающее и не противоречивое законодательное и нормативно-правовое обеспечение полнота учета объектов недвижимости и качество определения налоговой базы

25 Преимущества исчисления налоговой базы на основе рыночной стоимости фискальнаяпрозрачность справедливостьналогообложения учет уровня доходов населения учет местного рынка недвижимости и уровня муниципальных услуг эффективноеиспользованиенедвижимости регулированиеэкономического поведения населения

Оценка недвижимости Для целей налогообложения проводится массовая оценка недвижимости В Российском контексте аналогом международного понятия «массовая оценка недвижимости» является понятие «государственная кадастровая оценка объектов недвижимости», и, соответственно, понятия «система массовой оценки» и «система государственной кадастровой оценки» часто используются как синонимы. Понятие «кадастровая стоимость» определено на основании принадлежности к информационному ресурсу и указывает на источник информации – кадастровая стоимость объектов недвижимости содержится в государственном кадастре недвижимости.

Кадастровая стоимость квартиры Кадастровая стоимость земельного участка Кадастровая стоимость дома Налоговая база переход к оценке по стоимости, приближенной к рыночной объединение в объекте налогообложения имущества и земли

Три компонента системы налогообложения недвижимости определение субъектов, подлежащих налогообложению (налогоплательщики) и объектов, подлежащих налогообложению, и установление связей между ними -УЧЕТ и РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ определение стоимости объектов, подлежащих налогообложению; - ОЦЕНКА сбор налогов - ФОРМИРОВАНИЕ БАЗЫ, РАСЧЕТ, УВЕДОМЛЕНИЯ

Налоговые органы Муниципальные органы власти Государственная кадастровая оценка льготы уведомления платежи в бюджет Общая схема налогообложения недвижимого имущества

Кадастр В России основным электронным хранилищем данных о недвижимости является Кадастр формируемый Росреестром

О жизненном цикле недвижимости и о товарной сущности Недвижимость в инфраструктуре экономики является товаром. Экономический потенциал недвижимости как товара формируется последовательно на этапах жизненного цикла

Жизненный цикл недвижимости С экономической точки зрения актуально иметь систему сбалансированных нормативных и организационно - технологических документов регламентирующих порядок работ каждой фазы жизненного цикла Объект недвижимости как товар должен встраиваться в инфраструктуру экономики как вещный объект и объект права

Учет объектов недвижимости и регистрация прав собственности способствует росту экономики за счет включения в хозяйственный оборот стоимостей объектов недвижимости. содействует реализации крупных национальных и инвестиционных проектов обеспечивает более эффективную защиту прав собственности. ведет к развитию бизнеса за счет упрощения регистрации объектов недвижимости. упрощение и ускорение процедур получения кредита под залог недвижимости (ипотеки). создается основа стабильного поступления налогов и территориального планирования. Это преимущество относится к условиям успешного развития страны в целом, так как отдельные территории получают возможности для собственного развития.

35 ? ? ? ? Отсутствие единой системы учета объектов недвижимости в интересах защиты прав владельцев недвижимого имущества Отсутствие единых подходов к формированию, инвентаризации и оценке для целей налогообложения объектов недвижимости Отсутствие ведомственной координации при создании и ведении кадастров и реестров в сфере земли и иной недвижимости Отсутствие единого информационного пространства для целей эффективного управления недвижимостью

36 1. Создание условий обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество. 2. Совершенствование системы налогообложения объектов недвижимости. 3. Информационная поддержка субъектов земельно- имущественных отношений, государственного и муниципального управления.

37 ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ юридический акт признания и юридический акт признания и подтверждения государством cсуществования объекта недвижимости с характеристиками, указанными в государственном кадастре недвижимости ФОРМИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ КАДАСТРОВОГОУЧЕТА комплекс работ по однозначному описанию объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету, и созданию документов, необходимых для проведения этого учета комплекс работ по однозначному описанию объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету, и созданию документов, необходимых для проведения этого учета АКТ ФОРМИРОВАНИЯ ОБЪЕКТА КАДАСТРОВОГО УЧЕТА СВЕДЕНИЯ О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ одновременное, единообразное по одновременное, единообразное по способам определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, осуществляемое на основе сбора и обработки сведений о рынке недвижимости ЗАПИСЬ В ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные проблемы кадастра недвижимости Информационно – технологические аспекты Нормативно -правовые Кадровые

Основные проблемы кадастра недвижимости (информационно-технологический аспект) Распределенность и экстерриториальность системы доступа – свыше пунктов абонентской сети на всей территории России Реализация предоставления Е-услуг пользователям информационных ресурсов кадастра, ввод в эксплуатацию портальной технологии обслуживания пользователей Большой объем ежедневного потока заявлений – свыше 700 тыс. Объем учетно-регистрационных процедур в год свыше 40 млн. Не развернуты работы по инфраструктуре пространственных данных – один из ключевых элементов в системной организации работ по оценке, территориальному планированию, управления недвижимостью.

Основные проблемы кадастра недвижимости (нормативно-правовые аспекты) Отсутствие учета всей недвижимости заявительный принцип внесения сведений неопределенность сроков, в которые состав данных государственного кадастра недвижимости станет соответствовать потребностям государственной кадастровой оценки объектов недвижимости; специфика учета в ГКН. отсутствует понятие «единый объект недвижимости Не согласованность отдельных норм законодательных положений регулирующих земельно - имущественные отношения (ГК РФ, Земельный Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о кадастре )

Основные проблемы кадастра недвижимости Трансформация информационных данных о раннее учтенных объектах БТИ ( по оценкам порядка 210 млн.) в единую систему кадастрового учета. Динамика правового регулирования кадастровой деятельности

Основные проблемы кадастра недвижимости (правовые аспекты) Учет планируемых поправок в ГК РФ касающихся нотариального удостоверения сделок с недвижимостью Сопряжение кадастрового учета и учета жилищного фонда - ( Согласно требованиям Минэкономразвития кадастровый учет это учет активов, поэтому и налоговой базой для них является кадастровая стоимость без износа и обременений, а для учета жилья как блага необходима восстановительная и инвентаризационная стоимости, которые дают представления о реальном составе, состоянии и качестве жилья, а также о затратах на его восстановление )

Основные проблемы кадастра недвижимости О временном характере сведений о поставленных на кадастровый учет земельных участках. О долевой собственности

Кадровые вопросы формирования земельных участков 2010 год – это год окончания переходного периода, когда кадастровые работы в отношении земельных участков могут осуществлять землеустроители. С 1 января 2011 года кадастровой деятельностью в отношении земельных участков смогут заниматься исключительно кадастровые инженеры. Ситуация на сегодня – пока только около 700 зарегистрированных кадастровых инженеров

Релевантность законодательной базы Земельно-имущественные отношения регулируются значительным числом правовых документов Не решен существенный аспект о квалификации правовых режимов недвижимости Документы вводились в действие в разное время без учета всех вопросов экономики и управления недвижимостью, часть положений отложена «на потом» Разрыв во времени и в концептуальной цельности документов обусловливает ряд проблем в практике применения законов и их интерпретации Возможным механизмом структурно-содержательного анализа функциональной полноты и непротиворечивости законодательных положений может быть использован метод гипертекстового описания и моделирования семантики

Вопросы оценки

Эволюция формирования понятия «кадастровая оценка»

Оценка недвижимости В целях налогообложения необходимо определить стоимость всех объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, другими словами, провести массовую оценку недвижимости. Массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования. Согласно Международным стандартам оценки, базой стоимостной оценки для массовой оценки является рыночная стоимость. Для проведения работ по массовой оценки создаются системы массовой оценки недвижимости.

Процесс ГКООН в Российской Федерации

Виды обеспечения ГКООН

Организационные проблемы оценки Проблемы организационно-методологического плана на стадии проведения оценочных работ, на этапе выбора заказчиком оценщика - исполнителя работ по оценке. Практика существенного занижения предлагаемой оценщиком стоимости услуг при проведении конкурса, что свидетельствует либо о некомпетентности оценщика, либо о стремлении вытеснить с рынка конкурентов за счет выполнения работ ниже себестоимости.

Общие вопросы к стандартизации оценки Стандарты оценки должны не только отвечать на вопросы, что должна содержать оценка объекта и как она должна быть оформлена, но также и на следующие вопросы: как наиболее рационально организовать процесс проведения оценки? как должны трактоваться основные понятия и определения, используемые в оценке, каким глоссарием оперирует оценщик в работе? какие методики расчета стоимости целесообразно применять в рамках того или иного подхода и в каких случаях? какие факторы оказывают существенное влияние на стоимость объекта и как они должны быть учтены при оценке? какие особенности имеет процедура оценки в зависимости от вида объекта и как именно эти особенности должны учитываться при оценке? какие наиболее вероятные ошибки может совершить оценщик при оценке того или иного объекта? какие требования и пожелания может предъявлять заказчик и как они могут быть учтены в процессе оценки? как и в каких целях могут быть использованы результаты оценки?

Общие вопросы к стандартизации оценки Каждое СРО выпускает свои стандарты В итоге - разрозненность ключевых понятий и, как следствие затруднение оценочной деятельности в целом

Оценка опыта кадастровой оценки в четырех регионах России в стране отсутствует единый государственный централизованный источник о рынке недвижимости; в субъектах РФ отсутствуют централизованные системы учета недвижимости; регистрация сделок купли-продажи недвижимого имущества физических лиц идет не по реальным, рыночным ценам, а по тем, которые позволяют оптимизировать налоги со сделок; риелторы не раскрывают истинных сведений о рыночных ценах сделок.

Оценка опыта кадастровой оценки в четырех регионах России Необходимо развитие нормативов учета и оценки всех классов недвижимости (сегодня по сути есть – только в отношении земельных участков) Не решена методическая проблема – классификация объектов оценки Вопросы полноты факторов стоимости – важно определить необходимый и достаточный перечень Требуется однозначная идентификация объектов недвижимости и реализация электронного межведомственного взаимодействия Процесс оценки должен рассматриваться как инженерная деятельность с детальным описанием каждого рабочего процесса общей цепи работ – одним из механизмов может быть применена методология CONOPS в рамках которой дается формализованное описание сети работ, входы, выходы, условия переходов между работами, нормирование работ, управляемость и адаптивность к изменяющимся условиям

Оценка опыта кадастровой оценки ( по результатам проектов МБРР) Необходимость нормативного урегулирования понятия результатов государственной кадастровой оценки (далее – кадастровая оценка), их порядка утверждения и опубликования. Требует дополнительной проработки вопрос доведения информации о кадастровой стоимости, полученной в результате кадастровой оценки, и опубликования нормативного правового акта, утверждающего результаты, который также является предметом судебных споров. В последние годы в России резко увеличилось количество судов по государственной кадастровой оценке земель: 2006 г судов, , , 2009 – 340 судов актуальны обобщение судебной практики и реализация внесудебного порядка разрешения споров по государственной кадастровой оценке Актуальность кадрового обеспечения необходимы эксперты –оценщики ( готовится второе чтение соответствующего закона )

Проблемы мониторинга рынка недвижимости Мониторинг рынка недвижимости должен стать государственной задачей

Вопросы социально-экономических последствий налога на недвижимость Финансово-экономический анализ последствий введения консолидированного налога на недвижимость физических лиц не может быть корректно осуществлен без анализа доходов и расходов домохозяйств Сбережения домашних хозяйств является важным источником стабильности экономики, так как это инвестиционный ресурс. Можно экспертно предположить возможность роста имущественных налогов по сравнению с сегодняшним уровнем в районе 5% за счет снижения доли, направляемой на покупку иностранной валюты и сбережения

Вопросы социально-экономических последствий налога на недвижимость Дифференцированный подход к определению сумм имущественных налогов в настоящее время требует учета реальных располагаемых доходов конкретных домашних хозяйств. С ростом доходов домашних хозяйств все большее число объектов недвижимости будет в полной мере облагаться налогом на недвижимость пропорционально его рыночной стоимости. Необходимо решение задачи эволюционного перехода к новой системе налогообложения, моделирования налоговых льгот, ставок, экономико - статистического анализа налоговой базы и динамики налоговых поступлений в разрезе региональных бюджетов