[ АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ. [ Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных. - презентация

1 [ АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ

2 [ Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств Источник: До 2011 г. - расчеты ИЭГ по данным Росстата, АИЖК, Банка России. После 2011 г. – целевые показатели Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России. Для 2011 г. приведено два значения показателя: значение 38,3% рассчитано по общей методике на основе средних цен на рынке жилья по данным Росстата. Поскольку существенное снижение средних цен на рынке жилья в 2011 г. (по данным Росстата) вызывает сомнение, то второе значение показателя – 27,1% рассчитано на основе индекса цен (данные Росстата).

3 [ Страна Аренда Проживание собственника КооперативДругое ВСЕГОсоциальнаякоммерческая Австрия Великобритания Нидерланды Германия Финляндия Швеция США32,61,031,666,41,00 РОССИЯ25,614,2 1) 11,4 2) 74,2 3) -0,2 1) Государственный и муниципальный жилищный фонд 2) Включая жилищный фонд в собственности юридических лиц – 3,2 % 3) Оценка Источник: составлено по данным: Росстат, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau, Statistics Canada Структура жилищного фонда отдельных стран по видам использования (%)

4 [

5 [ Структура жилищного фонда Франции по видам использования и типу владения Собствен- ность Социальная аренда Рыночная аренда ДругоеВсего Квартиры в многокварти рных домах 26,2%37,4%33,3%3,1% 100% 19,4%69,8%83,8%48,7%42,6% Односемейн ые дома 82,1%11,7%3,9%2,3% 100% 80,4%28,9%13,1%48,2%56,4% Другие типы 10,3%28,5%52,8%8,3% 100% 0,2%1,3%3,1% 1,0% Всего 57,6%22,8%16,9%2,7% 100%

6 [ Тип жилой единицыСобственность Социальная аренда Рыночная аренда Всего Односемейные дома71,6%22,9%5,5%100% Квартиры в многоквартирных домах 22,8%57,3%20,0%100% Всего56,0%34,0%10,0%100% Источник данных: Housing Statistics in the European Union 2010 Bridging the gap between social and market rented housing in six European countries? 2009 Характеристики жилищного фонда по типу жилого помещения и типу владения жилыми единицами: Нидерланды, 2006 г.

7 [ Основные типы арендного жилья Коммерческое арендное жилье – жилье создается и эксплуатируется частными организациями и физическими лицами, целью которых является получение прибыли от сдачи жилья в аренду Некоммерческое арендное жилье – жилье создается и эксплуатируется некоммерческими организациями, которые не нацелены на получение прибыли

8 [ Характеристика различных типов арендного жилья Тип арендыИнвесторы Финансовые характеристики Собственник построенного арендного жилья Коммерческое арендное жилье Частный инвестор: коммерческие организации физические лица Средства частных инвесторов Извлечение прибыли от сдачи в аренду Коммерческая организация Физическое лицо Некоммерческий сектор аренды (включая социальное арендное жилье) Инвесторы с ограниченной прибылью: жилищные ассоциации жилищные кооперативы благотворительные организации, церкви государственные инвесторы (как правило, муниципалитеты) Средства учредителей Государственная поддержка Средства благотворителей Бюджетные инвестиции Государственная поддержка Отсутствие прибыли от сдачи в аренду Жилищные ассоциации Жилищные кооперативы Муниципалитет Таблица подготовлена ИЭГ на основе обобщения зарубежных литературных источников

9 [ Участие государства в развитии арендного сектора за рубежом Законодательное регулирование, охватывающее как некоммерческий (социальный) арендный сектор, поддерживаемый значительными государственными субсидиями и преференциями, так и рыночный арендный сектор Государственная поддержка развития рынка арендного жилья Реализация модели государственно-частного партнерства при строительстве некоммерческого арендного жилья

10 [ Меры защиты интересов арендатора, существующие в зарубежном законодательстве Регулирование первоначального уровня арендной платы Ограничения на периодичность и размер повышения арендной платы в течение срока договора Требование предварительного уведомления арендатора об изменении уровня арендной платы Установление минимального срока договора аренды Установление права арендатора на пролонгацию договора аренды при условии выполнения договорных обязательств Установление права арендатора на досрочное расторжение договора аренды в любое время при предварительном уведомлении арендодателя Ограничение прав арендодателя на досрочное расторжение договора аренды

11 [ Меры обеспечения интересов арендодателей, предусмотренные законодательством стран Возможность требования от арендатора гарантийного депозита или другого обеспечения Возможность требования от арендатора внесения задатка в сумме месячной арендной платы или одного периодического платежа Возможность периодического повышения арендной платы в целях защиты получаемых средств от обесценения Отсутствие обязательства по пролонгации арендного договора при окончании его срока Установление права на досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при условии предварительного уведомления арендатора

12 [ Государственная поддержка развития сектора арендного жилья Стимулирование строительства арендного жилья субсидии на строительство арендного жилья выделение на льготных условиях земельных участков для строительства жилых многоквартирных домов для некоммерческой аренды предоставление долгосрочных государственных займов под низкий процент освобождение от налогов некоммерческих застройщиков установление правилами застройки доли строительства некоммерческого арендного жилья Содействие расширению спроса домохозяйств на арендное жилье субсидии на компенсацию части арендной платы

13 [ Основные типы государственной поддержки финансирования строительства некоммерческого арендного жилья в Европе Страна Финансирование строительства напрямую за счет бюджетных средств Гранты Государственные кредиты Субсидии на компенсацию процентной ставки Государственные гарантии Австрия ХХ Бельгия ХХ Кипр Х Дания ХХ Финляндия Х Франция ХХ Германия Х Нидерланды Х Испания ХХХ Великобритания Х Источник: Housing Europe Review CECODHAS Housing Europe

14 [ Адресные жилищные субсидии на оплату аренды жилья Категории получателейКритерии Австрия Арендаторы в некоммерческом секторе Арендаторы в рыночном секторе Исходя из арендной ставки для конкретного объекта жилья либо дохода семьи Дания Арендаторы в некоммерческом секторе Арендаторы в рыночном секторе Семьи с детьми, имеющие невысокие доходы, и пенсионеры Англия Арендаторы в некоммерческом секторе Арендаторы в рыночном секторе Исходя из арендной ставки для конкретного объекта жилья, дохода семьи (предварительная оценка на основе местных арендных ставок на рынке) Франция Арендаторы в некоммерческом секторе Арендаторы в рыночном секторе Зависит от дохода и количества человек в семье ГолландияАрендаторы в некоммерческом секторе Арендаторы в рыночном секторе Семьи, чьи доходы соответствуют установленному критерию, и при арендной плате ниже 541 в месяц Social Housing in Europe, ed. by Christine Whitehead and Kathleen Scanlon. London, 2007

15 [ Проблемы развития арендного жилищного фонда в России (1) Формирование рыночной цены найма жилых помещений в условиях преобладания на рынке арендаторов - физических лиц, которые не несли инвестиционных затрат, связанных с приобретением жилого помещения (собственники приватизированных квартир, наниматели социального жилья и др.) Преобладание теневых отношений в существующем арендном жилищном фонде Низкая инвестиционная привлекательность проектов по строительству арендных многоквартирных домов в связи с длительными сроками окупаемости таких проектов Неравные экономические условия развития институтов собственности на жилье и найма жилья, определяемые различным характером государственного регулирования и различным уровнем государственной поддержки Законодательство в части договора найма жилого помещения не обеспечивает надлежащую защиту прав сторон договора (арендатора и арендодателя)

16 [ Проблемы развития арендного жилищного фонда в России(2) Отсутствие законодательного регулирования некоммерческого найма жилого помещения Неразвитость системы специализированных некоммерческих жилищных организаций, предоставляющих жилые помещения на некоммерческих условиях, неокупаемость затрат на строительство некоммерческого арендного жилья некоммерческого использования Недостаточное внимание региональных и муниципальных органов власти к организации условий для строительства арендного жилищного фонда в рамках региональных и муниципальных программ развития жилищного строительства 16

17 [ Цели и задачи развития арендного жилищного фонда в Российской Федерации Цель - расширение форм удовлетворения жилищной потребности в целях повышения доступности жилья Задачи 1) создать легальный рынок найма жилья 2) увеличить объемы жилищного строительства за счет реализации коммерческих программ строительства доходных домов и социальных программ строительства домов некоммерческого арендного жилищного фонда 3) снять остроту проблемы «очереди» на жилье, снизить уровень социальной напряженности в обществе, связанной с отсутствием перспектив улучшения жилищных условий у значительных групп населения 4) создать условия для повышения миграционной активности населения и обеспечения притока рабочей силы в экономически эффективные отрасли и регионы 5) сформировать условия для эффективного управления многоквартирным домом одним собственником всех квартир 17

18 [ Распределение домашних хозяйств, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по целевым группам жилищной политики Целевая группа Количество домохозяйств, которые остро нуждаются (менее 13 кв. м на человека) и нуждаются (менее 20 кв. м на человека) в улучшении жилищных условий млн.% от всех таких домохозяйств Всего в т.ч. остро нуждающиеся нуждаю- щиеся Всего в т.ч. остро нуждающиеся нуждаю- щиеся 1 группа – доступно приобретение жилья на рынке с помощью ипотечного кредита 4,31,23,116,3%4,6%11,8% 2 группа - доступно увеличение размера жилья на рынке с помощью ипотечного кредита 3,81,32,514,4%4,9%9,5% 3 группа – не доступно улучшение жилищных условий на рынке даже с помощью ипотечного кредита, но домашние хозяйства не относятся к группе с самыми низкими доходами 14,05,38,753,2%20,2%33,1% 4 группа - домашние хозяйства с самыми низкими доходами 4,22,1 16,0%8,0% Всего 26,39,916,4100%37,6%62,4% Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата за 2010 г. Развитие арендного жилищного фонда ориентировано на удовлетворение жилищных потребностей нуждающихся домохозяйств второй и частично третьей группы

19 [ Региональная дифференциация жилищной и градостроительной политики Кластер 1 (Регионы миграционного оттока населения без перспектив развития рынка жилья ) Кластер 2 (Регионы с депрессивными рынками жилья ) Кластер 3 (Развивающиеся регионы с умеренным потенциалом развития рынков жилья ) Кластер 4 (Инвестиционно- привлекательные регионы с активно развивающимися рынками жилья) Регионы, не вошедшие в кластер Нет данных

20 [ Необходимость территориальной дифференциации политики поддержки развития арендного жилищного фонда Необходимо учитывать следующие факторы территориальной дифференциации наибольшие перспективы развития арендного жилищного фонда в регионах кластера 4 в регионах кластеров 1 и 3 - в основном в рамках реконструкции районов ветхой застройки в регионах кластера 2 - в основном в рамках строительства государственного и муниципального жилищного фонда социально-экономические и пространственные перспективы развития поселений, прогнозные демографические тенденции, платежеспособный спрос населения на жилье, потребности населения в различных типах жилища Игнорирование таких факторов может привести к дисбалансу потребности в жилых единицах ценовым дисбалансам на локальных рынках утрате устойчивой пространственной организации городов

21 [ Распределение домашних хозяйств по формам владения и пользования жилыми помещениями, 2010 г. Проживание в собственном жилом помещении 74 – 76 % Наем муниципального или государственного жилого помещения 13 % Наем жилого помещения у частного лица8 -10 % Наем жилого помещения у юридического лица 3% Итого100%

22 [ Коэффициенты доступности аренды жилья в некоторых городах России Стоимость аренды 2-х комнатной квартиры Доходы 1 чел. в мес. Коэффициент доступности аренды 2-х комнатной квартиры (соотношение цены и дохода) Доля домохозяйств, которым доступна аренда 2-х комнатной квартиры, % Омск ,2545,4 Тюмень ,2543,4 Тула ,25 н.д. Красноярск ,2542,8 Белгород ,2642,3 Казань ,2642,7 Санкт-Петербург ,2638,3 Московская область ,2741,5 Челябинск ,2938,4 Нижний Новгород ,2938,6 Уфа ,2936,0 Пермь ,2935,9 Екатеринбург ,3429,9 Новосибирск ,3430,5 Ставрополь ,3825,6 Ростов-на-Дону ,3924,2 Москва ,3923,6 Калуга ,4417,5 Сочи ,77н.д.

23 [ Сравнение доступности аренды жилья и приобретения жилья в собственность Доля домохозяйств, которым доступна аренда 2-х комнатной квартиры, % Доля домохозяйств, которым доступно приобретение 2-х комнатной квартиры в собственность, % Превышение доли домохозяйств, которым доступна аренда, над долей домохозяйств, которым доступно приобретение жилья, п.п. Омск45,442,6 2,8 Тюмень43,454,0 -10,6 Красноярск42,835,5 7,3 Белгород42,334,2 8,1 Казань42,730,4 12,3 Санкт-Петербург38,326,1 12,2 Московская область41,521,0 20,5 Челябинск38,444,0 -5,6 Нижний Новгород38,638,7 -0,1 Уфа36,032,5 3,5 Пермь35,944,1 -8,2 Екатеринбург29,941,1 -11,2 Новосибирск30,534,1 -3,6 Ставрополь25,642,1 -16,5 Ростов-на-Дону24,223,4 0,8 Москва23,615,2 8,4 Калуга17,525,6 -8,1

24 [ Экономические причины необходимости развития арендного жилищного сектора Сложность организации управления многоквартирными домами множеством собственников Целевой спрос со стороны определенных групп населения Необходимость оплаты первоначального взноса не дает возможность приобретения жилья в собственность части потенциальных собственников Возможность получения прибыли после достижения окупаемости проекта в течение длительного времени Возможность извлечения дохода не только от потока арендных платежей, но и от роста стоимости недвижимости

25 [ Необходимые условия развития арендного жилья Экономическая привлекательность текущих инвестиций в строительство арендного жилищного фонда Предсказуемость долгосрочных тенденций на рынке жилья, отсутствие резких колебаний Стабильность законодательного регулирования, высокий уровень доверия Эффективная система государственный регулирования

26 [ Структура цены при различных видах договора найма Расходы на содержание и ремонт, обязательные платежи Возврат инвестиционных затрат Прибыль Расходы на содержание и ремонт Цена договора найма в жилищном фонде коммерческого использования Цена договора некоммерческого найма Цена договора социального найма Расходы на содержание и ремонт, обязательные платежи Возврат инвестиционных затрат

27 [ 27 Издержки арендатора С r = V * (i r + d r + m r ) Издержки домовладельца С o = V * (i o + d o + m o ) i - процентная ставка d - норма амортизации m – эксплуатационные расходы V - покупная цена жилища

28 [ Сравнение основных элементов издержек Процентная ставка: риски кредитора при кредитовании строительства арендного жилого дома выше Амортизация: снижение потребительских качеств жилого помещения, занимаемого собственником, происходит медленнее

29 [ Сравнение основных элементов издержек: случай многоквартирного дома Амортизация и эксплуатационные расходы: риски несвоевременного достижения согласия собственниками по поводу необходимых расходов и риски принятия неэффективных решений обусловливают высокие темпы нарастания износа многоквартирных домов

30 [ Дополнительные издержки арендатора и арендодателя Прибыль арендодателя Стоимость переезда Налогообложение Цена свободного времени

31 [ Существующие способы определения уровня арендной платы (для некоммерческой аренды) На основе издержек, включающих эксплуатационные затраты и затраты на текущий и капитальный ремонты (далее – издержки) На основе стоимости жилья На основе уровня доходов нанимателей На основе уровня арендной платы в секторе рыночной аренды

32 [ Зависимость статуса пользования жилым помещением от дохода: современные международные тенденции Доля домовладельцев значительна во всех доходных группах в европейских странах В целом доля домовладельцев выше среди более обеспеченных домохозяйств В странах с небольшим объемом социального жилищного сектора зависимость между статусом пользователя жилым помещением и его доходом невелика