Подоходные налоги в сделках с недвижимостью Часть первая- Подоходный налог с населения 1)Приобретение недвижимости 2)Использование недвижимости 3)Отчуждение. - презентация

1 Подоходные налоги в сделках с недвижимостью Часть первая- Подоходный налог с населения 1)Приобретение недвижимости 2)Использование недвижимости 3)Отчуждение недвижимости 4)Вклад в капитал Лекция О. Лукашиной. Январь 2011 года -1-

2 Классификация сделок Гражданский закон ЛР, часть IV Глава 11 – Дарения. Особые виды дарения. Отмена дарения Глава 12 – Договоры возврата: заем, безвозмездное пользование, хранение Глава 13 – Договор отчуждения: купля, мена, содержание, поставка. Глава 14 – Договоры аренды и найма Глава 16 – Договоры товарищества (совместная деятельность, вклад в капитал) Глава 18 – Договоры заведывания чужими делами (полномочия, комиссия, др.)

3 Приобретение недвижимости физическим лицом 1) КупляДохода нет, есть расходы. Возможно появление доходов в случае купли по ценам ниже рыночных в сделках со связанными лицами (Закон «О налогах и пошлинах», ст.23.2 (2) и ст.1 (18)) 2) Мена, зачетПоявление дохода возможно – см.там же. ПНН – от рыночной цены. Разница может быть признана дарением. Налог 25% возможен. 3) НаследованиеДоход имеется. Освобождение от ПНН для резидентов – см.статью 9 (1) п.9 4) Дарение Доход освобождается от ПНН полностью, если получен от супруга или родственника. Доход от других физ.лиц – 25% ПНН от суммы более 1000 Ls в год от каждого. Доход весь облагается ПНН – 25% - если получен от юридических и прочих лиц ( в т.ч. от ЛХД) 5) Денационализация Доход освобожден от налога как компенсационный 6) Трудовой доходНедвижимость, как и любая вещь, полученная за труд или за услугу, признается доходом, облагаемым ПНН и ПОСС -3-

4 Пользование недвижимостью с позиций подоходного налога и Гр. закона 1)Использование своей недвижимости для личного потребления – дохода не порождает. 2)Использование чужой недвижимости без обязанности платить – считается дарением – может быть облагаемым и необлагаемым доходом (ст.9 (1) п.33). 3) Получение чужой недвижимости на хранение с правом пользования, оказание других услуг с правом проживания или иного пользования – считается сделкой мены и зачета, порождающей облагаемый доход у обоих сторон. 4)Передача своей недвижимости в безвозмездное пользование другому лицу – дохода у собственника недвижимости не возникает. Возврат отремонтированной - ?( налог возможен). 5)Передача в платное пользование другому лицу – доход от хоз.деятельности – 25% или иные ставки ПНН от х\д -4-

5 Отчуждение в Гражданском Законе 1) купля-продажа:Вознаграждение – деньги Цена может отличаться от рыночной (купля по дружбе) Момент перехода собственности – возможны варианты 2) Мена (бартер): Вознаграждение – всё, кроме денег (в т.ч. требования и права) Эквивалентность стоимости не обязательна Момент перехода собственности – день передачи имущества 3) Договор содержания: Вознаграждение – жильё, питание, одежда, уход Эквивалентности нет.. Залог = стоимость содержания одного года, капитализированной в проценты по закону Момент перехода собственности – по Земельной книге 4) Поставка: -Вознаграждение в деньгах по правилам купли-продажи P.S. Другие сделки к договорам отчуждения не относятся -5-

6 Варианты ставок ПНН при отчуждении недвижимости физическими лицами Резиденты Латвии отчуждают недвижимость, находящуюся в Латвии и за рубежом Нерезиденты Латвии отчуждают недвижимость, находящуюся в Латвии 1)Личное жильё и с/х земля (иногда) – необлагаемый доход (ст.9ч.1 п33-34.) 2)Доход от прироста активов капитала – 15% от прибыли по сделке(ст.11.9) 3)Доход от х/д с недвижимостью – 25% от прибыли х/д, 5-7% или 9% с оборота (НМП) 1)ст.9 о необлагаемых доходах к нерезидентам обычно не применяется-ст.9 ч.3(есть исключ.) 2)Доход от прироста активов капитала – 2% от дохода или 15% от прибыли-ст.15 ч.4 3)Доход от х/д в ЛР с недвиж-стью (25% или другие ставки.) -6-

7 Необлагаемые доходы резидентов от продажи недвижимости ( годовая декларация, форма Д1) Виды доходов Нормат.акты Условия освобождения от налога 1) Жилые помещения, находившиеся в собственности продавца Зн, 9 (1) 33 Пр.899 (45) а)срок нахождения недвижимости в собственности – 60 мес.со дня регистрации в Земельной книге б) срок декларированного места жительства – 12 мес. в) недвижимость не использовалась в х/д 2) Жильё, унаследованное от супруга 9 (1) 33а) срок 60 мес. – со дня регистрации недвижимости в Зем. книге на имя наследодателя б), в) – то же, что выше 1 3) Жильё, полученное от супруга по разделу имущества 9 (1) 34 Отчуждаемая недвижимость была декларированным местом жительства обоих супругов > 12 мес. 4) Жильё хозяина в доме, используемом для хоз. деят-ти Пр.899 (51) Соблюдены условия а, б и в (см.1) по отношению к жилью хозяина-продавца Сельскохозяйственная земля 11.7 (3) 9 (1) 2б 899 (50, 80) 5) а) при продаже право собственности переходит к лицу, зарегистрировавшему свою хоз. деят-сть б) хотя бы в одном из 3х последних лет доходы от х/д покупателя более чем на 50% получены от с/ х деятельности или это новохозяин, получивший поддержку ЕС 6) Доход от сделок,полученный в 2010 г.,освобожден от ПНН, если сделка до зарегистрирована в Зем. книге Зн, пер.прав. п.59 Налог, уже уплаченный в 2010 г. по таким доходам, можно вернуть по годовой декларации о доходах -7-

8 Отчуждение недвижимости в рамках хоз.деятельности (Д3, Д3.1, Д5, НМП) Продажа в момент осуществления х/д 25% Продажа после прекращения х/д с недвижимостью ранее чем 60 мес. 15% Облагаемый доход = = Цена продажи минус учётная стоимость недв. Учетная стоимость = расходы по приобретению + доп.расходы до ввода в эксплуатацию + % по кредиту - износ и т.д. Списание расходов – главный признак хоз.деят. (Зн., ст.11 ч.1.3., 1.4.), отличающий ее от дохода от прироста активов капитала Облагаемый доход увеличивается на всю сумму начисленного износа и процентов по кредиту Доход относится к приросту активов капитала. Пример – в прил.2 к Правилам 899 – 2010 г. Несмотря на списание расходов, Правила КМ ( не Закон!) разрешают применять ставку налога 15% (899 п.48; Зн. ст.11.6 ч.2; 7) -8-

9 Доходы от продажи активов капитала – ставка 15% (ДК- Правила 1660) 1) Облагаемый доход= Цена отчуждения недвижимости - ст.11.9 (1) минус расходы по приобретению недвижимости - ст.11.9 (5) минус стоимость дополнительных вложений в нее -ст.11.9 (5.1) 2) Доходами от прироста активов считается доходы от продажи недвижимости, которая была: куплена или построена специально для продажи (расходы не списывались в рамках х.д.) куплена или построена не для продажи, но к моменту продажи не выполнены условия по срокам (60 мес.+12 мес.) зарегистр. как жильё, сроки проживания (60 мес мес.) выполнены, но с момента прекращения х.д. не прошло 5 лет зарегистрирована как нежилые помещения, отчуждаемые по адресу проживания хозяина, даже если все сроки (60 мес мес.) выполнены: земля, гаражи, сараи,… -9-

10 Расходы по приобретению недвижимости для расчета налога на капитал 1)Цена покупки или иного способа приобретения (мена, строительство и т.д.) 2)Расходы, связанные с приобретением: пошлины, комиссионные, проценты за кредит для приобретения 3)Расходы на вложение в ремонт и улучшение недвижимости за время владения ею с 1994г., если они не включались в расходы х.д. Общее правило 11.9 (5) (5.1) Особые правила 11.9 (4), (7), (7.1), Пр.899 (87, 88) плюс Если расходы по п.1 неизвестны или недвижимость получена до 2000 г., то используется кадастровая стоимость (в разных вариантах) 1) Наследство или подарок Стоимость, указанная в офиц. документах на права Если в документах стоимость не указана, а наследство (подарок) получен после г., то берется кадастровая стоимость на 1 января года получения наследства (подарка) 2) ДенационализацияСтоимостью приобретения считается кадастровая стоимость на 1 января года отчуждения недвижимости 3) В случае получения недвижимости до г. (кроме денационализации) ценой приобретения считается кадастровая стоимость недв-сти в году отчуждения, деленная на индекс потребительских цен за последние 10 лет (ЦСУ) -10-

11 Новинка 2011 года: нюансы расчета стоимости получения недвижимости Ст.11.9 ч.7.2 : Если жилье построено для себя и сдано в эксплуатацию после 31 декабря 2000 года и нет документов о расходах, то стоимость приобретения определяется кадастровой стоимостью (К.С.) в год сдачи ее в эксплуатацию. Ст.11.9 ч.7.3 : Если недвижимость получена в подарок от родственника или супруга и отчуждается в течение 60 мес. со дня регистрации в Зем. Книге,то стоимостью приобретения считается: а---стоимость приобретения недвижимости ДАРИТЕЛЕМ ( есть док-ты о приобретении после 2000 года) - новая норма б---кадастровая стоимость (К.С.) в году регистрации на одаряемого ( нет документов о приобретении после 2000 года)- ТАК И БЫЛО ДО ПОПРАВОК в---кадастровая стоимость (К.С.) в году отчуждения недвижимости одаряемым скорректированная на 10-летний индекс цен (если даритель приобрел ее до 2000 года)- ТАК И БЫЛО ДО ПОПРАВОК

12 Примеры по новинкам 2011 года (за 30 тыс продается недвижимость, подаренная супругом) 1. Муж купил недвижимость в 1999 году за 10 тыс., есть документы. Подарил ее жене в В 2011 жена ее продает. Стоимость приобретения недвижимости определяется по ст.11.9 ч «в»., то есть берется К.С.в 2011 году (20 тыс) и делится на 10-летний индекс цен ( 1,754).Конкретно- 20 тыс :1, 754 = Ls. Налог= 15% от ( )= новая. Муж купил недвижимость в 2001 году за 10 тыс при кадастровой стоимости 5 тыс. Есть документы о цене покупки.. Подарил в Она продает в Стоимость приобретения =10 тыс.( по ст ч.7.3 « а.».) То есть налог= 15% от (30 тыс -10 тыс)= Без поправок налог был бы НИЖЕ-см.3 3. Муж приобрел недвижимость в 2001 году, нет документов о стоимости приоретения. Подарил жене в Она продает ее в Стоимость приобретения определяется по пункту «б» той же статьи– берется кадастровая стоимость недвижимости в 2008 году ( Ls). Налог= 15% от( – 14000)= 15% от 16000= 2400 P.S.: Кадастр.Стоимость в 2001 =5 тыс, в 2008 г = 14 тыс, в 2011 = 20 тыс.

13 Другой пример по приросту капитала Петров отдал Иванову недвижимость в апреле 2007 года в обмен на погашение невозвращенного долга в сумме за 20 тыс. В 2011 году Петров хочет получить свою бывшую недвижимость обратно и предлагает Иванову получить в обмен на это жилье другую хорошую квартиру по стоимости 40 тыс. Сделка состоялась. Налоги-? ОТВЕТ: В 2007 году доход считается полученным у Петрова. Поскольку он отчуждал недвижимость. Тогда у него этот доход налогом не облагался, т.к. он владел жильем более года. В 2011 году Петров отчуждает свою хорошую недвижимость стоимостью 40 тыс, этот доход считается доходом от прироста капитала, т.к. этой недвижимости у него не было в 2007 году. И, значит, срок владения ею- менее 5 лет. Но облагаемая стоимость недвижимости у него = стоимость полученной квартиры 20 тыс МИНУС стоимость отдаваемого жилья 40 тыс. Прибыли по сделке нет и налога нет. В том же 2011 году недвижимость стоимостью приобретения 20 тыс. отчуждает Иванов за 40 тыс. Доход Иванова от отчуждения недвижимости облагается налогом как доход от прироста капитала, т.к. нет 60 мес. владения. Ставка налога 15%. Облагаемая стоимость = 40 тыс – 20 тыс.= 20 тыс. Налог в сумме 3 тыс. Иванов должен внести в бюджет, заполнив 15 числа следующего месяца декларацию ДК в СГД.

14 День получения дохода и уплата налога Общее правило: Когда доход считается полученным? (Зн. Ст.16.1; Пр.1638 – 2009г.) Когда доход надо декларировать? (Зн. Ст.19 п.5.3;) Когда получены деньги или другие натур.блага вместо денег Исключения:Если получение денег (вещей) происходит частями, то весь оставшийся доход считается полученным в ТРЕТИЙ период таксации Понятие «период» ? Д1 – до 1 апреля – для необлагаемых доходов Д3, Д3.1. – для доходов от х.д. (по ставке 25%) до Д5 – до для плательщиков фиксированного налога ( ставка 5% или 7%) ДК – 15 числа след.месяца – для доходов от прироста активов суммой > 500 Ls ( ставка и15%) - 15 числа след.квартала – для доходов от прироста активов < 500 Ls -11-

15 Доход от прироста стоимости находившейся в аренде недвижимости (ставка налога – 25%) Что такое «прирост ст-сти» Зн, 3 (3) 17 и 8 (3) 14 Расходы арендатора недвижимости на ее реконструкцию, реставрацию и др.капитальные вложения, не компенсированные арендатору Как рассчитать «прирост» Пр.899, п.11 и 22 Когда доход считается полученным Зн, ст.16.1 (6) Расходы по реконструкции минус износ В день прекращения договора аренды Кто, как и когда надо платить 25% с дохода -резиденты платят налог по годовой декларации о доходах до послетаксационного года - нерезиденты платят налог путем представления в СГД декларации о доходах 15 числа месяца, следующего за днем получения дохода -12- Зн, ст.19 (5.2) и ст.20 (3) п.2.1

16 Особенности ПНН у нерезидентов, отчуждающих недвижимость, находящуюся в Латвии 1)Налог с дохода от отчуждения недвижимости удерживает фискальный агент по ставке 2% от брутто-вознаграждения во время выплаты, или зачета, или замены кредитора- Зн, ст. 15 (4), ст. 17 (12), ст. 17 (2.2), ст. 17 (20) 2)Продажа доли (акции) = Продаже недвижимости (Зн. Ст.3 (4) и (5)), если: - недвижимость в Латвии принадлежит данному обществу; - доля этой недвижимости > 50% активов; - для расчета доли (%) используется метод прямого и косвенного участия; - для расчета доли (%) берутся два года – год отчуждения доли и предыдущий год 3)Если ПНН не удержан, то Нерезидент налог платит сам по декларации 15-го числа месяца после получения дохода- Зн. Ст.19 (5.2), ст.20 (3) п.2 4) Нерезидент после удержания 2% может добровольно подать декларацию и пересчитать налог методом 15% с прибыли по сделке- Пр.899 – прил

17 Проблема вклада недвижимости в капитал - Вклад в капитал ООО и АО эксперт РП может оценить выше цены приоретения.( Вклад в другие общества эксперты не оценивают.) Облагается ли налогом разница между стоимостью приобретения недвижимости и стоимостью доли? Доля – это право...см. ст. 7 закона -СГД полагает, что вклад в капитал – это отчуждение, облагаемое ПНН по правилу дохода от прироста активов. Права ли СГД? Вклад в капитал – это отчуждение? -См.слайд 2- сделка мены входит в группу сделок отчуждения и потому доход от сделки мены считается доходом от прироста капитала. -Посмотрим, как определяется МЕНА в Гражданском законе:ст.2011.Договором мены является обоюдное обещание двух лиц обменять один предмет на другой, за исключением денег.Предметом договора мены могут быть не только телесные вещи, но также требования и иные ПРАВА. -ПРИМЕР. Петров купил здание за 100 тыс. и в том хе году вложил его в капитал ООО. Эксперт оценил вклад в 600 тыс. Сделка зарегистрирована. НАЛОГ? До 2010 года в законе О ПНН была норма ( ст. 8 ч. 7,8) о том, что доход от вклада в капитал не облагается налогом, а налог появляется после отчуждения доли. Теперь такой нормы в законе О ПНН нет.( В законе О ПНП осталась)

18 Другая проблема,связанная со вкладом недвижимости в капитал ООО или АО Продажа доли, полученной за вложенную в капитал недвижимость, облагается у резидентов Латвии налогом по 15% (цена продажи доли – цена приобретения доли). Что считать ценой приобретения доли – цену приобретения недвижимости (Закон в ред. до 2010 г., ст.8 (8)) или номинал доли (акции)? НАШ ПРИМЕР –Петров купил недвижимость в 2008 году за 100 тыс. Получил долю номиналом 600 тыс. Теперь он продает эту долю за 500 тыс. Есть прибыль по сделке или нет? -- если цена приобретения доли = 100 тыс., то прибыль есть и налог есть -- если цена приобретения доли = 600 тыс., то прибыли нет и налога нет Ответа на вопрос нет. Возможны разные толкования.

19 Подоходный налог с предприятия в сделках с недвижимостью Часть вторая- 1)Купля-продажа по ценам, отличающимся от рыночных 2)Вклад недвижимости в капитал 3)Переоценка недвижимости 4)Реконструкция и ремонт своей и чужой недвижимости -15-

20 Недвижимость в законе «О подоходном налоге с предприятия» Основные средства Собственность вложений (инвестиционная) Товары для продажи Стандарт бухучета 7 Стандарт бухучета 9 Оборотные средства В составе долгосрочных вложений различия в оценке и переоценке различия в износе для налогов облагаемый налогом объект при отчуждении -16-

21 Покупатель – связанное лицо или связанное предприятие Покупатель – не связанное лицо или предприятие Разница между рыночной ценой и фактической ценой сделки включается в облагаемый доход продавца Разница в цене остается в расходах продавца и не восстанавливается в его декларации по ПНП У покупателя есть риск признания этой разницы подарком и включением ее в облагаемый доход покупателя (п.7, п.10, п.14 Правил КМ 537 от г.) Продажа товара (недвижимости) фирмой по ценам ниже рыночных (ст.12 закона «О ПНП») -17-

22 п.7 Правил 537 продажа предприятию по цене, которая ниже рыночной стоимости этого объекта По статье баланса «Доходы будущих периодов» указывается:...передача...объекта долгосрочных вложений с ограниченным периодом использования в собственность предприятия безвозмездно или его продажа предприятию по цене, которая ниже рыночной стоимости этого объекта – (указ.в балансе) – в соответствии со стоимостью, указанной в документах...или, если предприятие решило объект основных средств...оценить по истинной стоимости – по этой истинной стоимости... п.10 Правил 537 включается в доходы «Если за счет фискальной поддержки...приобретен земельный участок или другой объект долгосрочных вложений с неограниченным периодом использования, то такая поддержка включается в доходы того отчетного периода, когда...объект продан...Если этот объект можно...увязать с каким – либо другим объектом долгосрочных вложений, период использования которого ограничен, то эту поддержку можно включать в предусмотренный для этого объекта период использования» п.14 Правил 537 которые предприятие получило от физических и юридических лиц Установленный правилами порядок применяется и к дарением в деньгах или натуре, которые предприятие получило от физических и юридических лиц. Обязанность покупателя недвижимости, приобретенной по цене ниже рыночной -18-

23 Суть статьи:всякое изменение цены в таких сделках, влекущее за собой снижение облагаемого дохода, восстанавливается в декларации (включается в облагаемый доход). Кого касается норма:только той «пары связанных участников», один из которых не платит ПНП в Латвии, то есть один из них – это... a)...физическое лицо, имеющее более 50% капитала или его брат, сват... b)...иностранное связанное предприятие, в том числе все оффшоры из «черного списка» c)...латвийская фирма, освобожденная от ПНП в Латвии, d)...участник «группы предприятий» по ст.14.1, внутри которой разрешен перенос убытков одного предприятия на прибыль другого.. Как «работает» норма:Цена сделки с таким лицом пересчитывается одним из 5 методов (п. 83 – 93 и прил. 8 Правил 556). Полученная цена сравнивается с ценой сделки, а разница умножается на количество единиц товара (услуги). Полученная величина включается в облагаемый доход того, кто снизил доход путем отклонения цены от рыночной. В каких случаях применяется норма ст.12 закона «О ПНП» о рыночной цене -19-

24 Новинка 2011 года: изменения по связанным предприятиям Новая ч. 5 в ст.12– Если связанное с предприятием лицо,..( или другие субъекты- иностранцы, а также участники группы по ст ) увеличи - вает свой облагаемый доход в соответствии с нормами части 2, то предприятие- нлогоплательщик при определении своего облагаемого дохода может его снизить на соответствующую сумму. Пример:ООО Фиалка продала ООО Ромашка (- связанному предприятию, входящему в группу по ст.14.1 )- недвижимость по цене 100 при рыночной цене 150. По норме ч.2 ст.12 Фиалка увеличила свой доход на 50 ден.ед. До 2011 года Ромашка не применяла ст.12 и списывала в оправданные расходы по амортизации, исходя их цены 100, увеличивая таким образом свою облагаемую сумму дохода. Получается, что разница между рыночной и фактической ценой включается в облагаемый доход обоих связанных предприятий. С 2011 года Ромашка может снизить свой облагаемый доход сумму 50. Как? Увеличив амортизационную стоимость до 150 или сразу в декларации? Смотри условия снижения в новой части 6 ст. 12--в СГД надо представить доказательства, что Фиалка увеличила свой доход на 50 ден.ед.

25 1) Налог 2% при осуществлении вклада не удерживается. Вознаграждением будет считаться «доход от отчуждения долей» в капитале (акций) находящегося в Латвии или за рубежом общества, если более 50% стоимости активов этого общества... Прямо или косвенно представлено недвижимой собственностью, находящейся в Латвии». Налог 2% надо уплатить в том году, когда отчуждается доля (новая часть 4 5 статьи 3 Закона «О ПНП» с ). Фирма – нерезидент вкладывает в капитал недвижимость, находящуюся в Латвии 2) Прямой и косвенный метод расчета доли 50% (Пр.556 – 2006г. Прилож 1) A B C X ) Доля берется из баланса на 1 января. А если все сделки (в том числе купля доли, продажа доли, продажа недвижимости) – в середине года? Доля А в Х > 50% -20-

26 У вкладчика возможны варианты: 1) Со счета «основные средства» уходит недвижимость по остаточной стоимости, а «долгосрочные финансовые вложения» приходуются по затратам на их приобретение. Это значит, что на счет фин.вложений попадает та же сумма, которая уходит со счета основных средств. 2) Со счета «основные средства» уходит недвижимость по остаточной стоимости, а «долгосрочные финансовые вложения» приходуются по экспертной оценке. Разница фиксируется по кредиту счета- доходы или переоценка?. 3) Происходит переоценка основных средств, а затем переоцененная недвижимость по новой учетной стоимости вкладывается в капитал «дочки». Резерв переоценки остается как «переоценка финансовых вложений». 4) Справка (оценка) не отражается в учредительных документах, где фиксируется согласованная между участниками стоимость недвижимости, если она ниже экспертной. У получателятой оценке, которая зарегистрирована в Регистре предприятий У получателя недвижимости она приходуется по той оценке, которая зарегистрирована в Регистре предприятий в дебет счета «основные средства» и в кредит счета «основной капитал». Возможна «эмиссионная наценка», если это указано в учр. документах. Возможна также переоценка до рын.стоимости. Фирма – резидент вкладывает в капитал недвижимость, которую эксперт регистра переоценил «вверх» -21-

27 основное средствоИнвестиционная собственность или актив для продажи Списывается в доходы в том периоде, когда недвижимость отчуждается и «уходит» с баланса На сумму этих доходов от переоценки снижается облагаемый доход Переоценка отражается в собственном капитале или в расходах (если резерва переоценки нет) Отражается в доходах того периода, когда проведена переоценка 1.Доход от переоценки исключается из облагаемого дохода 2.Расход в части переоценки восстанавливается (включается в облагаемый доход). При отчуждении недвижимости облагаемая стоимость рассчитывается как разница между ценой продажи (вознаграждением за отчуждение) и стоимостью приобретения недвижимости (ст.6 ч.5 3 ). Переоценка недвижимости - основного средства, инвестиционной собственности и актива для продажи -22-

28 Ст.6 ч.5 3 Закона «О ПНП»: во внимание не принимаются При определении облагаемого дохода во внимание не принимаются результаты переоценки таких активов (также в случаях, когда изменения истиной стоимости признаны в расчете прибыли или убытков), которые являются собственностью для вложений, биологическими активами и содержащимися для продажи долгосрочными вложениями и оценены по их истинной стоимости. В периоде таксации, когда упомянутые активы отчуждаются, облагаемый как разница доход от отчуждения упомянутых активов определяется как разница дохода от отчуждения и первоначальной учетной стоимости. дохода от отчуждения и первоначальной учетной стоимости. Переоценка недвижимости, которая классифицирована как инвестиционная собственность и активы для продажи -23-

29 Ст.13 ч.7Если основные средства арендованы с правом выкупа, то издержки, связанные с их износом, реконструкцией, усовершенствованием или восстановлением, списываются таким образом, если бы основные средства являлись собственностью арендатора. Если арендатор осуществляет работы по реконструкции, усовершенствованию или восстановлению арендованных основных средств, не предусмотренные в договоре аренды, или если договор аренды не заключен, облагаемый доход арендатора увеличивается на сумму издержек этой реконструкции, усовершенствования или восстановления. Ст.13 ч.9 Реконструкция, реновация и восстановление используемой (чужой) недвижимости (Закон «О ПНП» ст.13 ч.7,8,9) -24-

30 Опасная для арендатора новинка Если основные средства арендованы без права выкупа и они после окончания срока аренды должны быть возвращены владельцу, а также если в договоре аренды предусмотрена реконструкция, усовершенствование или восстановление основных средств, сумму этих издержек арендатор должен списать равными частями в оставшийся период аренды. Если в соответствии с договором арендодатель компенсирует арендатору данные издержки на реконструкцию, усовершенствование или восстановление, эту сумму издержек следует включить в облагаемый доход арендатора. Ст.13 ч.8 Новинка 2010 г. (в силе с г. – п.п. Пункт 93) Возможна необходимость пересмотра отчета за 2009 год, если расходы списаны, а расторжение признано необоснованным Если арендатор недвижимую собственность арендует без права выкупа и в этой собственности осуществил работы по реконструкции, усовершенствованию или восстановлению, а договор расторгнут досрочно в связи с уменьшением оборота или размера прибыли коммерческой деятельности арендатора (в арендуемых помещениях) более чем на 30% (сравнив показатели с началом периода таксации до дня прекращения договора с соответствующим периодом времени предтаксационного периода) или по независящим от арендатора обстоятельствам, кроме случая, когда договор прекращается по инициативе арендатора, облагаемый оборот арендатора уменьшается на оставшуюся сумму затрат по реконструкции, улучшению или восстановлению основных средств в том периоде таксации, в котором договор прекращен. -25-

31 Собственная или взятая в аренду (с выкупом, без выкупа) недвижимость Взятая в безвозмездное пользование или в управление недвижимость Капитальные затраты арендатора списываются постепенно и признаются чаще всего( не всегда) оправданными, связанными с хозяйственной деятельностью Капитальные затраты пользователя списываются в расходы, не связанные с хоз. деятельностью ( с НДС) ИЛИ фиксируются как дебиторский долг владельца недвижимости. При прощении такого долга возникает доход одаряемого хозяина недвижимости и неоправданные расходы пользователя Реконструкция, реновация и восстановление недвижимости (Закон «О ПНП» ст.13) -26-

32 Новинки по НДС в части предналога по недвижимости В статье 10 части 4 Закона изменены пункты 1-5. Теперь при строительстве, реконструкции, капюремонте и реставрации недвижимости в предналог можно списывать не весь НДС, уплаченный при приобретении материалов, услуг, работ и оборудования, а только ту его часть, которая соответствует доле недвижимости, предполагаемой к использованию для облагаемых налогом сделок. В закон внесены уточнения по порядку регистрации этой недвижимости в СГД сроком на 10 лет и по иинформации, сооющаемой в СГД по этой недвижимости