Городской рынок недвижимости Работу выполнила Юрковская Е.А. студ. ФЭУТ 4-1

Городская земельная недвижимость Объекты специализированной собственности (не подлежащие рыночному обороту ) Объекты, включенные в систему рыночных отношений Назначение городской недвижимости - обеспечение жизнедеятельности и развитие города для улучшения условий жизни, работы и отдыха населения.

Для разработки обоснованной земельной политики и решения конкретных управленческих задач необходима информация о стоимости недвижимости для налогообложения, стоимости аренды, инвестиционной стоимости, стоимости использования и т.д.стоимости недвижимости стоимости аренды апреля 2010 в МВЦ «Крокус Экспо» пройдет Московская Международная Выставка Недвижимости за границей

В сфере городского землепользования понятие стоимости для покупателя и продавца различны. Городская администрация под понятием стоимость подразумевает в рамках управленческих решений стоимость для налогообложения, а в рамках хозяйственных отношений – стоимость воспроизводства недвижимости. Для пользователя понятие собственность означает сложившуюся на рынке стоимость аренды, залоговую стоимость, рыночную стоимость продажи и т.д.

Факторы влияющие на рыночную стоимость городского земельного участка и других объектов недвижимости: Полезность Отчуждаемость Дефицитность Ликвидность Формирование рыночной стоимости

Из словаря Оценщика:словаря Оценщика Полезность - в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод. Ликвидность – 1) способность актива быть конвертированным в денежные средства; 2) способность организации погасить свои обязательства.

Субъективные факторы Особый интерес покупателя к данному объекту; Недостаток информации к конъюнктуре рынка земли; Воздействие рекламы; Особые условия продавца; Ограниченность времени на совершение сделки; Особые условия покупателя; Особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки.

Методы оценки недвижимости 1. Затратный Затратный 2. Доходный Доходный 3. По составлению аналогов(сравнительный)По составлению аналогов(сравнительный)

- это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Информация, необходимая для применения затратного подхода: - уровень заработной платы; - величина накладных расходов; - затраты на оборудование; - нормы прибыли строителей в данном регионе; - рыночные цены на строительные материалы. Затратный подход

Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: - технико-экономический анализ стоимости нового строительства; - обоснование необходимости обновления действующего объекта; - оценка зданий специального назначения; - при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; - анализ эффективности использования земли; - решение задач страхования объекта; - решение задач налогообложения; - при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Затратный подход Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Доходный подход Базовая формула доходного подхода С = ЧД/ К, где С (V) - стоимость недвижимости; ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения.

В настоящее время основными возможностями получения прав на городской земельный участок являются земельные конкурсы и инвестиционные контракты на освоение участка. Во втором случае администрация оговаривает право на пропорциональное распределение построенного объекта между ней и инвестором. Оплата стоимости з.у. производится в натуральной форме с отложенным до окончания строительства сроком платежа О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПО ПРОВЕДЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ ТОРГОВ (АУКЦИОНОВ, КОНКУРСОВ)О МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЯХ ПО ПРОВЕДЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ ТОРГОВ (АУКЦИОНОВ, КОНКУРСОВ)

Для получения объективной информации о стоимости объекта недвижимости необходимо определить цель и правовой статус оценки, вид стоимости и соблюдать основные принципы оценки. Эту информацию можно получить здесь

Принципы оценки недвижимости 1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. При оценке з.у. из всех возможных вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный. Выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

2. Принцип спроса и предложения основан на взаимодействии спроса и предложения которые определяют рыночную цену на конкретные товары или объекты недвижимости. В условиях России этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной мере регулируются административно.

3. Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных природных и социально-экономических условий, в которых находится объект – в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Для Москвы стоимость з.у. в условиях развития данного района будет выше, чем тот же объект в районе, находящемся на стадии упадка.

4. Принцип замещения предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Этот принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного з.у. Правильное использование этого принципа позволяет получать максимальный эффект для городского бюджета.

5. Принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение

6. Принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшение з.у. увеличивает его рыночную стоимость. Затраты на создание улучшений должны покрываться за счет повышения стоимости з.у. и приносить прибыль. Принцип вклада играет важную роль при оценке экономической эффективности создания или воспроизводства улучшений земель на больших территориях города.

7. Принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости – это текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования, включая продажу.