Ипотека Подготовил студент группы

Понятие и сущность ипотечного кредитования Механизм жилищного ипотечного кредитования, успешно применяемый в мировой практике, но не получивший до настоящего времени должного развития в России, может способствовать при грамотном его использовании устранению и ослаблению целого ряда диспропорций российского рынка жилья. Необходимость практического применения механизма жилищ­ной ипотеки в управлении жилищным рынком была сформулирована в Послании Президента РФ Путина В.В. Федеральному Собранию как приоритетная народнохозяйственная задача: «Правительство, региональные и местные органы власти должны ори­ ентироваться на то, чтобы к 2010 г. минимум треть граждан страны могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести - за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование - должно стать долгосрочным и доступным для граждан».

В Послании впервые были не только заявлены основные направления преодоления негативных тенденций развития рынка жилья, но и конкретизированы первоочередные условия, при которых появится возможность реализовать желаемое на практике. В частности, были обозначены следующие необ­ходимые условия, позволяющие применять механизм жилищной ипотеки: ясная и четкая правовая база, обеспечивающая развитие долгосрочного жилищного ипотечного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков; отсутствие монополии на строительных рынках; четкие правила землепользования и застройки; наличие гарантий прав собственников приобретаемого жилья; реформирование системы предоставления социального жилья и государственного субсидирования. Уровень развития ипотечного бизнеса страны во многом ха­рактеризует эффективность и стабильность ее финансово-кредитной системы, равно как и экономики в целом. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико- правовое образование и их деятельность зависит от множества экономических, социальных и юридических факторов. Обращение кредитных учреждений к ипотеке отражает их стремления использовать в своей деятельности апробированные и эффективные финансо­вые инструменты.

Под ипотечным кредитованием в мировой практике понима­ется система, включающая в себя кредиты, выданные под обес­печение залогом недвижимости (ипотека), зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов. Под рынком ипотечных кредитов (mortgage market) понимается: «рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение». Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. На этом этапе у кредитора возникает долгосрочный актив в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит). В то же время у кредитора возникновение этого актива связано со снижением объемов денежных ресурсов. Эти обстоятельства диктуют необходимость для кредитора привлекать свободные денежные средства с рынков долгосрочного ссудного капитала, что в итоге и порождает вторичный рынок ипотечного кредитования - механизм рефинансирования.

Основные схемы организации ипотечного рынка На современном этапе условно выделяют две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневую и американскую (двухуровневую) схемы с вторичным рынком ипотечного кредита, различающиеся по следующим основным признакам: *по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования; *участию или неучастию заемщика в образовании организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов

Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов Передача недвижимости покупателю-заемщику Продавец недвижимости Покупатель -заемщик по ипотечному кредиту Банк (кредитное учреждение) Кредит ы, займы, эмиссия, собственные средств а Расчеты с продавцом собственными средствами и средствами, полученными по ипотечному кредиту Выдача ипотечного кредита по договору Договор купли- продажи Активы Пассивы Другие операции ) Залог недвижимости. Ипотечный договор (закладная)

Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов Суть одноуровневой схемы, включающей множество инвестиционных технологий, состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Характерной чертой одноуровневой классической континентальной модели является ее закрытость - источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг). Надежность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путем различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором.

Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов Продаве ц недвижимости Покупатель – заемщик по ипотечному кредиту Банк (кредитное учреждение ) Расчеты с продавцом собственными средствами и средствами, полученными по ипотечному кредиту Договор купли- продажи Залог недвижимости. Ипотечный договор Инвесто р Финансов ый посредник Финансовы е операции Продажи ипотечных кредитов или ценных бумаг, выпущенных на их базе Средства от продажи ипотечного кредита Продажа ипотечных кредитов Выдача ипотечного кредита Средств а Передача недвижимости покупателю- заемщику

Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов Возникновению этой схемы в США способствовали две основные причины: необходимость экономического стимулирования жилищного строительства за счет частного капитала, но при всесторонней поддержке государства; отсутствие на федеральном уровне единообразия в сделках с ипотечными кредитами при требованиях к обеспечению ипотечных кредитов в условиях множества законодательств различных штатов. Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам). Роль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков.

Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов Зарождение двухуровневой модели в США основано на особенностях англо-американского права, которое предполагает установление на одно и то же недвижимое имущество нескольких титулов собственности, разделение содержания права собственности между несколькими лицами. Существенная роль в становлении национальной ипотечной системы США принадлежала государству. В основу организации ипотечной системы США легли следующие принципы: перераспределение ресурсов между регионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценных бумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек; помощь кредиторам и строителям при падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию в покупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью; выравнивание потоков ипотечных средств.

АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИИ И ТЕХНОЛОГИИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ ОАО «РОСБАНК» Акционерный коммерческий банк «Росбанк» - многопрофильный частный финансово-кредитный институт, предоставляющий высококачественные услуги всем категориям клиентов, который входит в десятку лидеров российской банковской системы. По состоянию на 1 сентября 2006 года собственный капитал ОАО «Росбанк» составил ,29 млн. рублей, а суммарные активы , 62 млн. рублей. Основными акционерами ОАО «Росбанк» являются холдинговая компания «Интеррос» (77%) и французская банковская группа «Сосьете Женераль» (20%). Ключевыми направлениями деятельности банка являются розничное, корпоративное, инвестиционно- банковские услуги и работа с состоятельными частными клиентами.

Схема организационной структуры Банка ПРАВЛЕНИЕ БАНКА Отделы банка Службы и группы банка Кредитный отдел Отдел ценных бумаг и межбанковских операций Отдел валютных операций Отдел по работе с клиентами Бухгалтерия Кадровая служба Юридическая служба Группа кассовых операций Отдел автоматизации Отдел безопасности Отдел планирования и развития банковских операций Служба инкассации Служба внутреннего контроля Группа расчетов и ликвидности Дополнительные офисы Отдел банковских рисков Отдел организации финансирования Группа анализа и отчетности

Документы, необходимые для рассмотрения и оформления кредита в коммерческом банке ОАО «Росбанк» Стандартная процедура получения ипотечного кредита в ОАО «Росбанк», несмотря на отсутствие достаточной нормативной базы и апробиро­ванных унифицированных методов, состоит из нескольких этапов, основанных преимущественно на практическом опыте. Прежде всего, для достижения основной цели - получения ипо­течного жилищного кредита должны быть выполнены главные условия, при которых выдается жилищный кредит, а именно: залог приобретаемого жилья; платность; срочность; возвратность; контроль за целевым использованием кредитных средств. Сложившаяся практика оформления ипотечных жилищных кре­дитов в ОАО «Росбанк» предполагает следующие основные процедуры в их логической последовательности

Процедура получения ипотечного кредита в ОАО «Росбанк» Предварительная квалификация заемщика Оценка кредитоспособности заемщика Оценка квартир, приобретаемых в кредит Составление сметы расходов заемщика по сделке Предоставление обеспечения по кредиту Проведение расчетов с продавцом квартиры Страхование Составление договоров Регистрация договоров Предоставление кредита Переуступка прав требования по кредиту

В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны содержаться следующие условия: предмет ипотеки и его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием (ст. 9): его наименования; места нахождения; описания, достаточного для идентификации этого предмета. В договоре также должны быть указаны: право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием: его суммы; основания его возникновения; срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Для принятия предварительного решения в ОАО «Росбанк» необходима общая информация о заемщике, т.е. следующие документы заемщика, удостоверяющие: личность; семейное положение; место постоянного жительства; право собственности на жилье; количественные и качественные параметры жилого помещения; сведения о доходе за прошедший и текущий годы; налоговая декларация за прошедший год (копия). Эти сведения необходимы как для предварительного анализа возможности получения ипотечного кредита, так и для предварительного расчета: 1) максимально допустимой суммы кредиты; 2) ежемесячных платежей в счет погашения кредитов; 3) процентов по кредиту. Все это необходимо в качестве предварительной квалификации заемщика и не предполагает обязательного одобрения кредита, но отрицательное решение уже может быть принято.

Для принятия положительного решения комплект документов должен быть более полным, включая подробное заявление-анкета на кредит. В ОАО «Росбанк» заявление-анкета вклю­чает следующие пункты: 1) условия предоставления ссуды; 2) сведения о заемщике / созаемщике; 3) сведения об образовании и занятости заемщика / созаемщика. 4) активы заемщика / созаемщика; 5) обязательства заемщика / созаемщика; 6) недвижимое имущество в собственности заемщика / созаемщика; 7) первоначальный взнос; 8) сведения о приобретаемой недвижимости; 9) сведения о предстоящей сделке; 10) сведения правового характера.

Для покупки квартиры на условиях ипотеки заемщику необходи­мо знать несколько простых правил для выбора жилья. Банк получает в залог жилье. Он заинтересован в том, чтобы в случае невозврата кредита можно быстро и без потерь в стоимости реализовать квартиру на рынке и вернуть свои деньги. Поэтому для банка крайне важно, какую именно недвижимость планирует купить заемщик. По прави­лам банка ему не подходит квартира ветхого и аварийного фонда, с вызывающей сомнение юридической чистотой, а также в домах, не завершенных строительством. В первом случае вложения в недвижимость слишком невыгодны, так как она со временем обесценивается, во втором - высок риск обращения взысканий на квартиры из-за ошибок при приватизации, разделении долей, наследовании и т.д., в третьем - квартира как объект собственности вообще еще не возникла ни де факто, ни де юре, а значит, в залог брать нельзя.

Оценка платежеспособности заемщика в коммерческом банке ОАО «Росбанк» Чтобы получить кредит на покупку квартиры, заемщику необходимо доказать свою платежеспособность: убедить банк, что он в состоянии вернуть данные ему деньги. При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом, как правило, является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту исходя из документально подтвержденных доходов. Проверка платежеспособности - это сбор официальных документов о полученном доходе: справки о заработной плате, премиях, гонорарах, алиментах. При рассмотрении заявки в расчет принимается обычно только «белый» доход. Однако следует учитывать, что большинство людей не легализует свои доходы. Некоторые банки для оценки платежеспособности используют особые технологии, не требующие жесткой документации дохода. Эксперты проверяют материальное положение клиента, оценивая примерный уровень его расходов, место работы, должность, образование, уровень фирмы, и таким образом определяют размер и стабильность реального дохода. Если, например, клиент документально подтверждает доход 150 долл. в месяц, а фактически тратит как минимум в пять раз больше (содержит неэкономичную машину или владеет дорогостоящей недвижимостью), эксперты учтут этот факт и, возможно, предоставят кредит.

Минимальная сумма кредита Минимальная сумма кредита рассчитывается при следующих условиях: 1) ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (ежемесячные платежи: по кредиту - возврат основного долга и уплата процентов; по страхованию - страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру; платежи по налогу на имущество - по приобретаемой недвижимости; платежи по квартплате за приобретаемую квартиру), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов); 2) ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (возврат основного долга и уплата процентов) и другие постоянные ежемесячные расходы (содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика, в настоящее время составляют минимум 50 долл. на человека; сюда же относятся выплаты по алиментам; возврат других кредитов, кроме данного ипотечного кредита; обязательные налоговые платежи - налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств; иные обязательные расходы - аренда жилья, содержание автомобиля, плата за образование, содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества, дополнительная медицинская страховка) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (дохо­дов супругов); 3) размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной величины из двух сумм - оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (требования, которые предъявляются к квартире, приобретаемой на кредитные средства).

Заключение Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика. Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика. Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита является ипотека: залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится; залог земельного участка под строительство жилого объекта; залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком; залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ Нормативно-правовые акты Конституция Российской Федерации от N // Российская газета. ––1993.–– N 197. Гражданский кодекс Российской Федерации от N 51-Ф. Часть первая. // СЗ РФ.–– 1994.–– N 32.––– Ст Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г. Часть вторая // СЗ РФ Ст. 410 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 23 октября 2002 г. // СЗ РФ Ст Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ (с изм. от 6 января 2006) // СЗ РФ.–– 1996 г. –– N 25. –– Ст Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Российская газета. – 2001.–– Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от –– 214- ФЗ // СЗ РФ. –– –– 2. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 2 января 2000 г.) // СЗ РФ. –– –– 9. –– Ст Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. 54-ФЗ // Российская газета. ––– –– 210. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) // СЗ РФ –– –– 7.–– Ст. 76. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ Ст Специальная научная и учебная литература 1. Гуртов В.К., Марголин A.M., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. - М., Довидиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М., Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья. – М., Касьяпенко Т.Г., Бузова И.Л. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие. - СПб., Копейкин А. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг Краснянский Л.Н. Повышение инвестиционной активности в городском строительстве. - М., Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.Е. Основы организации ипотечного кре­дитования. - М., Латкин А.А. Внедрение и развитие ипотечного кредито­вания // Промышленное и гражданское строительство Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. - М., Лимаренко В.И. Моделирование системы управления ипотечным кре­дитованием в условиях переходной экономики России // Экономика строительства Маматов П.Д., Плужник Г.Н. Практика ипотечного жи­лищного кредитования. - Рязань, Максимов С.Н. Девелопмент (развитие надвижимости). - СПб., Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб., Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб., Назаров В.Б., Королева С.О. Ипотека. Руководство к действию. - СПб., Осокина И.Л., Смирнов В.В. Долгосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях Российской Федерации: опыт и рекомендации: Методическое пособие. - М., Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. - М., Пенкина И.А. Современная система ипотечного кредито­вания в США. - М., Пенцов Д.А. Понятие «security» и правовое регулирование фондового рынка США. - СПб., Попова Е.М. Раскрутить ипотеку // Экономика и жизнь Попова Е.М. Перспективные формы заимствования на облигационном рынке: Учебное пособие. - СПб., Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России: Учебное пособие / Под ред. B.C. Ема - М., Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. – СПб., Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. - М., Рахман И.А. Методы ценообразования объектов недвижи­мости в строительстве. - М., Рогожин М.Ю. Жилищная ипотека - приобретение квар­тиры в кредит. - СПб., Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. - М., Ужегов А.Н. Квартира в кредит - ипотечная сделка. - СПб., Усоскин В.М. Секъюритизация активов // Деньги и кредит Цилина Г.А. Ипотека - жилье в кредит. - М., Чагай К.А. Механизм государственного регулирования ипотечного кредитования жилищного строительства: Авторефе­рат дис. на соискание... к.э.н. - М., Черняк А.В. Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве: Автореферат дис. на соискание... д.э.н. - М., Щесняк Е.Л. Методические основы формирования струк­туры управления строительством в условиях рыночных отноше­ний: Автореферат дис. на соискание... к.э.н. - М., Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.И. Ресина. - М., 2000.