1 ОФОРМЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

2 Часть 1. Общие положения Список правовых актов, необходимых для ознакомления: 1. Жилищный Кодекс Российской Федерации от N 188-ФЗ. 2. Федеральный закон от г. 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

3 Список правовых актов, необходимых для ознакомления: /продолжение/ 3. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». 4. Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные приказом Минземстроя России от г Письмо Минфина РФ от 17 мая 2007 г /33 (о расчете налога на земельный участок) 6. Федеральный закон от г. 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

4 Информация Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений и в существующей застройке земельные участки, на которых находятся жилые здания, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. (п. п. 1, 2 ст. 36 ЗК РФ). «Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан». Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах"

5 ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК земельный участок сформирован до 1 марта 2005 г. земельный участок не сформирован до 1 марта 2005 г. переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме после соблюдения специальной процедуры

6 Часть 2. Процедура оформления земельного участка Подача заявления в ОМС о формировании земельного участка и передаче в общую долевую собственность Вынесение ОГВ решения о передаче земли в общую долевую собственность Утверждение ОМС проекта границ земельного участка Межевание земельного участка и составление кадастровой карты Государственный кадастровый учет

7 Процедура определения размеров и установления границ земельных участков, на которых расположены МКД: 1)Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» 2) Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» 3) Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений» 4) Свод правил по проектированию и строительству СП "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (утв. приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. 59)

8 1 этап Подача заявления Заявитель Заявление о формировании земельного участка для последующей передачи в общую долевую собственность собственников помещений Орган местного самоуправления

9 Заявители: 1. Представитель ТСЖ; 2. Представитель управляющей компании; 3. Уполномоченный собственниками

10 1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения: - о форме проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (собрание или заочное голосование), - о собственниках помещений в многоквартирном доме, принявших участие в общем собрании, и количестве голосов, которыми обладают указанные собственники, - о повестке дня общего собрания, - о решении об обращении в адрес главы Администрации муниципального образования за формированием земельного участка с указанием количества голосов, которым принято данное решение, и уполномоченного лица. 2. Копии бюллетеней собственников помещений, участвовавших в голосовании на общем собрании. 3. Сведения о размере доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Примерный список документов, необходимых для формирования земельного участка

11 Примерный список документов /продолжение/ 4. Копии документов об отводе земельного участка (при наличии). 5. Оригинал Сведений из государственного земельного кадастра (ул. Посьетская,36). 6. Заявление о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и последующей бесплатной передаче его в общую долевую собственность собственникам помещений. Примечание: Весь пакет документов (надлежащего качества, легко читаемый) должен быть представлен по адресу: Партизанский проспект, 13. В случае необходимости дополнительно могут быть запрошены другие уточняющие документы.

12 2 этап Принятие распоряжения органом местного самоуправления об утверждении проекта границ земельного участка. Заявитель Орган местного самоуправления Распоряжение об утверждении проекта границ земельного участка.

13 2 этап /продолжение/ Принятие распоряжения органом местного самоуправления об утверждении проекта границ земельного участка. На основании проведенных землеустроительных работ ( топосъемка, сервитуты в границах предполагаемого земельного участка, копия части плана города, на котором расположен земельный участок, Масштаб 1:500) орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ земельного участка.

14 Заявитель Организация, осуществляющая межевание земель 3 этап Межевание земельного участка и изготовление кадастровой карты/плана земельного участка Договор на оказание услуг по межеванию земель

15 Согласно ст. 17 Федерального закона 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. Федерального закона от ФЗ), Инструкции по межеванию земель, утв. Роскомземом , Методическим рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства, утв. Росземкадастром межевание земель включает: последовательно подготовительную работу по сбору и изучению правоустанавливающих и иных исходных документов; полевое обследование границ размежевываемого земельного участка; составление технического проекта межевания земель; уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ; согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;

16 сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью; определение координат пунктов ОМС и межевых знаков; определение площади земельного участка; контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ; государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков; формирование межевого дела; сдача материалов в архив. Отсутствие какой – либо из процедуры, описанной выше и обязательной для исполнения должностными лицами в силу ст. 17 Федерального закона 78-ФЗ «О землеустройстве», нарушает права и законные интересы смежных правообладателей.

17 Заявитель Организация, осуществляющая межевание земель Кадастровая карта 3 этап /продолжение/ Межевание земельного участка и изготовление кадастровой карты/плана земельного участка

18 4 этап Государственный кадастровый учет Осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимостью) и его территориальными органами

19 Вхождение земельного участка в состав общего имущества МОМЕНТ проведения государственного кадастрового учета – МОМЕНТ перехода бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»)

20 5 этап Вынесение решения органом местного самоуправления Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края Заявитель Решение о бесплатной передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений

21 Информация Арбитры ФАС МО в Постановлении от N КГ- А40/ признали правомерным отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок ввиду отсутствия специального решения компетентного органа (принятого после совместного обращения всех собственников помещений в доме). А судьи ФАС ЦО в Постановлении от N А /2005 обязали администрацию города принять решение о передаче в общую долевую собственность членов ТСЖ земельного участка (ТСЖ выступало в качестве истца). Аналогичные выводы содержатся и в Постановлении ФАС ЗСО от N Ф /2007(32286-А27-9). Судьи отметили, что ст. 16 Вводного закона содержит только условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, но не определяет порядок такого перехода. Вводный закон также не подразумевает, что введение в действие ЖК РФ влечет автоматический переход земельного участка в общую собственность. Для оформления данного перехода необходимо издать соответствующий ненормативный акт уполномоченного органа.

22 Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок С 1 марта 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от г. 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Закон упростит процедуру оформления прав на недвижимость как на единый объект, включающий в себя не только строения, но и землю. Закон вводится в действие поэтапно:вначале на территории трех субъектов РФ, затем в девяти. Завершить создание государственного кадастра недвижимости планируется в конце 2011 года. Согласно закону до 2010 года кадастровые реестры будут, как и прежде, вести Федеральные агентства кадастра объектов недвижимости Роснедвижимость, обмер зданий и помещений будет осуществлять ФГУП «Ростехинвентаризация» (БТИ).

23 ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК …не входит в состав ОИМКД …входит в состав ОИМКД

24 При возникновении общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД: НЕТ отчуждения собственником своего земельного участка другим лицам НЕТ отказа собственника от права собственности на земельный участок НЕТ принудительного изъятия у собственника его земельного участка (конфискации, реквизиции) ЕСТЬ переход (возникновение) права собственности у собственников помещений в МКД на основании федерального закона

25 Часть 3. Земельный налог Список правовых актов, необходимых для ознакомления: 1. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от ФЗ 2. Письмо Минфина РФ от /60 «О порядке применения и начисления земельного налога под многоквартирными жилыми домами». 3. Письмо Минфина РФ от /33 «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами, в которых находятся нежилые помещения (магазины, офисы, гаражи)». 4. Письмо Минфина РФ от N /75 «Об уплате земельного налога при отсутствии кадастровой оценки земельных участков».

26 Земельный налог /продолжение/ Список правовых актов, необходимых для ознакомления: 5. Письмо Минфина РФ от N СК-6-11/307 «О налоге на имущество организаций и земельном налоге в отношении объектов жилого фонда и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома». 6. Приказ Минэкономразвития РФ от "Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». 7. Письмо Минфина от /82 «О порядке применения отдельных положений главы 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ». 8. Письмо Минфина от /01 «Об отражении в налоговой декларации по земельному налогу и налоговых расчетах по авансовым платежам кадастровой стоимости земельного участка».

27 Информация Разъяснения Минфина об уплате земельного налога собственниками помещений в многоквартирном доме (от N /65) указали, что момент возникновения у них прав на земельные участки связывается законом с: - наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах (согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок); - формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.

28 Информация К сведению: если межевание не проводилось, участок не формировался, и у собственников помещений нет правоустанавливающих документов на земельные участки, они не признаются плательщиками земельного налога (Письмо Минфина России от N /28, Постановление ФАС МО от N КА-А41/ ). Формирование земельного участка подразумевает его межевание и определение границ. В свою очередь, объектом обложения земельным налогом признаются земельные участки (п. 1 ст. 389 НК РФ), которые в соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ определяются как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Поэтому если участок не сформирован, объект налогообложения отсутствует.

29 Налогоплательщики: Граждане; Индивидуальные предприниматели; Юридические лица.

30 СПОСОБ ИСЧИСЛЕНИЯ СУММЫ НАЛОГА Юридические лица и индивидуальные предприниматели Физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями самостоятельно налоговым органом (уведомление)

31 Налоговая база = Кадастровая стоимость земельного участка на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

32 ПРИМЕР ИСЧИСЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА Исходные данные: Кадастровая стоимость земельного участка = руб. Налоговая ставка = % от кадастровой стоимости земельных участков (устанавливается органом муниципального образования) - жилищный фонд – 0,2 %; - нежилой (магазины, офисы и т.д.) – 1,5 %; - гаражи, автостоянки – 0,5 % В многоквартирном доме находятся квартиры (все приватизированы), магазин, подземный кооперативный гараж, в котором гаражные боксы принадлежат физическим лицам. Расчет земельного налога: Доля налогоплательщика (Sквартиры =100 кв.м) = 0,03; Доля налогоплательщика (Sмагазина = 200 кв.м) = 0,06; Доля налогоплательщика (Sгаражного кооператива = 600 кв.м) = 0,18; Доля налогоплательщика (Sгаражного бокса =20 кв.м) = 0,006;

33 ПРИМЕР ИСЧИСЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО НАЛОГА /продолжение/ Налоговая база для исчисления земельного налога: для собственника квартиры руб. х 0,03 = руб. для собственника магазина руб. х 0,06 = руб. для гаражного кооператива – руб. х 0,18 = руб. для собственника гаражного бокса руб. х 0,006 = руб. Cумма земельного налога, подлежащая уплате: для собственника квартиры – ( х 0,2):100 = 120 руб. для собственника магазина – ( х 1,5):100 = руб. для гаражного кооператива – ( х 0,5):100 = руб. для собственника гаражного бокса – ( х 0,5):100 =60 руб.

34 Спасибо за внимание!