Операционные, ситуационные и административные риски в управлении и эксплуатации коттеджных поселков Валентина Филонова Генеральный директор ООО «АСКВЭЛ» Преподаватель ИЭН ГУ ВШЭ

СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА Загородная недвижимость один из самых популярных и перспективных сегментов рынка недвижимости в России. Наибольшее развитие получила в Подмосковье, Ленинградской области, Екатеринбурге, Сочи. Основные типы жилья загородные дома и коттеджные поселки (более 75% всех предложений на рынке), таунхаусы, многоквартирные и малоэтажные комплексы. Новые виды загородной недвижимости усадьбы, ранчо, лейнхаусы. Более 20% всех операций на загородном рынке занимают сделки с земельными участками без подряда. Участки без подряда делится на две категории: организованные поселки и участки в «чистом поле». Активное развитие рынка загородной недвижимости и бурное строительство новых коттеджных поселков вызвано такими объективными факторами как перенаселенность городов, плохая экология, отсутствие комфорта проживания и стремлением большинства горожан иметь свой отдельный загородный дом или коттедж с участком на природе.

ФОРМЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ В организованном поселке девелопер изначально берет на себя обязательства по подведению и строительству инженерных коммуникаций, созданию общего ограждения и периметра поселка, заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, создает социальную инфраструктуру поселка: магазины, рестораны, спортивные и детские площадки. В неорганизованных поселках не предусматривается строительство инженерной и социальной инфраструктуры. Собственник участка под поселок проводит межевание и распродает участки «в нарезку».

БАЛАНС СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Московской области наблюдается дисбаланс спроса и предложения на рынке загородной недвижимости. В сегменте «бизнес» и «элит» предложение значительно превышает спрос на коттеджи, что способствует появлению на рынке все более качественных и экстраординарных продуктов. В сегменте коттеджных поселков эконом класса ситуация обратная спрос значительно превышает предложение, как правило, такие коттеджные поселки находятся на значительном удалении от города и на менее престижных направлениях. В связи с кризисом 2008 года большую популярность приобрели поселки класса эконом, в том числе без готовых объектов, только для самостоятельного строительства. Сейчас более 90% спроса приходится на участки в организованных поселках. Стоимость земли в них практически не отличается от участков в «чистом поле». Спрос на организованные поселки связан с тем, что для будущих жителей крайне важно наличие коммуникаций и инфраструктуры, хотя бы самых необходимых объектов. Чрезвычайно важная опция – управление поселком. Около 85% потенциальных покупателей готовы вносить ежемесячные взносы за работу фирмы, которая будет обеспечивать круглосуточную охрану, централизованную уборку территории.

ОРГАНИЗОВАННЫЕ КОТТЕДЖНЫЕ ПОСЕЛКИ Во время и после кризиса интерес к готовому жилью увеличился, и загородную недвижимость данная тенденция тоже не обошла стороной. По сравнению с осенью 2008 года, доля рынка готовых объектов выросла на 5%. Дело тут не только и не столько в возросшем спросе «на готовое», ведь после кризиса в 2008 году покупательский спрос снизился даже на коттеджи высокой степени готовности. Основная причина – заметное увеличение сроков экспозиции загородных поселков. Организованные коттеджные поселки с готовыми домами можно разделить на две категории: - коттеджные поселки, концепция которых предусматривает реализацию только готовых объектов (на стадии строительства дома в них не продаются). – коттеджные поселки, продажи в которых открыты на протяжении всего процесса строительства, и которые на сегодня построены не менее чем на 90%. В последнем случае покупателям предлагаются дома, не распроданные ранее и давно выставленные на продажу. Проекты с готовыми домами, в свою очередь бывают: 1)достроенные, но не сданные Госкомиссии, 2)сданные ГК, но находящиеся на стадии отделки 3)сданные ГК и полностью готовые к заселению.

ПРОДАЖИ В ОРГАНИЗОВАННЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ ПРОДАЖИ В ОРГАНИЗОВАННЫХ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКАХ Спрос на поселки с готовыми домами на сегодня вполне приличный. С наступлением кризиса покупатели стали обращать более пристальное внимание на потенциальные риски, такие как банкротство застройщика, замораживание объекта и т.д., предпочтение стали отдавать готовым объектам, пусть даже в ущерб цене. На сегодня более 70% заявок на покупку загородной недвижимости – это заявки на готовое жилье. Немаловажная причина такой популярности - уровень цен на загородное жилье снизился по сравнению с концом 2008 года, поэтому в ряде случаев стоимость готовых домов стала сопоставимой с докризисной ценой строящихся объектов и участков с подрядом. Несмотря на большой спрос на поселки с готовыми домами и готовность покупателей платить за такие объекты, на рынке их все же не много. Прежде всего, их количество сократилось из-за кризиса. В этот период основной спрос пришелся как раз на готовые дома, поэтому многие проекты, начинавшиеся до кризиса, уже распроданы и ушли с рынка, а новых поселков практически нет. В ближайшем будущем и в среднесрочной перспективе большинство экспертов рынка прогнозируют постепенное сокращение проектов с готовыми домами, а потом даже и их дефицит.

УПРАВЛЕНИЕ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Все вышесказанное позволяет сделать вывод о прохождении рынком точки бифуркации и о появлении на рынке, становлении и укоренении нового вида бизнеса – профессионального управления и эксплуатации загородной недвижимости. Вместе с тем, большая волатильность рынка приводит к тому, что профессиональные Управляющие компании/УК присутствуют на рынке спорадически, в основном управление и эксплуатация коттеджных поселков осуществляется так называемым «хозяйственным способом», т.е. абсолютно кем угодно и как угодно. В целом можно говорить о «кулаке» коттеджного управления и эксплуатации, где большой палец – это объединение собственников и его высший орган Общее собрание, указательный палец – Управляющая компания, средний палец – ресурсоснабжающие организации, безымянный палец – местная муниципальная власть, а мизинец – государственное регулирование правоотношений в сфере загородной недвижимости в виде применимых Законов и подзаконных актов, а также судебной практики.

ВЫБОР СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ КОТТЕДЖНЫМ ПОСЕЛКОМ В любом случае необходим выбор способа управления коттеджным поселком: Прямое Профессиональная УК Сформированная девелопером Аутсорсинг Формирование Администрации коттеджного поселка - штаты - бюджет - материально-техническая база - аутсорсинг части функций - договорная база - разработка нормативов и стандартов обслуживания - ценообразование

SWOT-АНАЛИЗ для ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Как и любой вид бизнеса управление и эксплуатация загородной недвижимости испытывает в своем развитии определенные вызовы, имеет свои сильные и слабые стороны, перспективы развития и угрозы. Возможно впервые Вашему вниманию предлагается расширенный SWOT-анализ по управлению и эксплуатации коттеджных поселков Strength/Сильные стороны Weakness/Cлабые стороны Opportunities/Возможности Threats/Угрозы

Strength/Сильные стороны Традиционный набор ценностей/д-к-м=м-к-д/ Мода Общая концепция застройки Единый архитектурный стиль Оптимальное соотношение площади земельного участка и возводимого дома Центральные коммуникации Собственные объекты инфраструктуры Благоустройство территории Прогрессивные технологии строительства и строительные материалы и оборудование Обеспечение безопасности проживания, охраны, общего периметра, КПП Автономность функционирования Собственные коммунальные ресурсы Однородная социальная среда Единые правила поведения и проживания Экология Возможность растить детей Плановое развитие поселка Собственная кадровая база Общее имущество собственников коттеджей Обслуживание и эксплуатация поселка Капитализация инвестиций

Weakness/Cлабые стороны Колхозный уклад в наследство Удаленность от социальной инфраструктуры Необходимость строительства своей социальной инфраструктуры Недружественная внешняя среда Нон-конформизм Индивидуальное «беспорядочное» поведение Сложности подключения к сетям и обеспечения коммунальными ресурсами: электро- и газоснабжение, вода, канализование Отключения от энергоснабжения Сложности в реализации своих законных прав на образование, здравоохранение, защиту МВД и МЧС, избирательных прав Повышенные тарифы на коммунальные ресурсы Неразвитая транспортная инфраструктура Отсутствие профессиональных кадров и специалистов по эксплуатации Обслуживание и ремонт общего имущества Заполнение объектов инфраструктуры арендаторами и пользователями

Opportunities/Возможности Государственные программы в сфере малоэтажного строительства Государственные программы поддержки малого и среднего бизнеса Государственно-частное партнерство Америку после депрессии 30-х годов прошлого века вытянуло коттеджное строительство Новые потребители: возвратчики/утекшие мозги, новые пенсионеры, эмигранты, национальные и религиозные общины Загородный Trade-in/город на загород, ближние дачи на дальние, самострой на организованный поселок/ Изменение категории землепользования Ипотечное кредитование и целевые кредиты Реконцепция объектов Внедрение ВИЭ Перф оманс-контракты, сетевые компании II и III Внедрение автоматизированных систем учета расхода и потребления коммунальных ресурсов

Opportunities/Возможности Создание учреждений образования и здравоохранения/ в пуле Агротуризм Тематические парки и рекреационные зоны Собственное дело на земле Продажа дополнительных услуг 1-й и 3-й возраст/детская и дедская площадки «Дачная» амнистия Возможность постоянной регистрации и прописки Участие в выборах законодательной и исполнительной власти Появление профессиональных УК Профессиональная подготовка кадров для загородной недвижимости Аутсорсинг несвойственных функций /бухгалтерия, аудит, клининг и т.д./ Автоматизированный/бесчеловечный сервис и инновации Создание методологии и идеологии обслуживания Повсеместный переход на общие нормы и правила коммунального обслуживания, единые стандарты и ставки

Threats/Угрозы Москва – экс-лидер инвестиционной привлекательности Климатические/дом сошел со свай Отсутствие целевого Законодательства и подзаконных актов/правовая неопределенность Новые итерации Законодательства Права собственности/изъятие земель по ст.284 ГК, юридически небезупречные права Гео-федеральные/новая трасса на Питер, ЦКАД Если толпа не может поймать хана – она бьет нукера/ VIP-махалля в Киргизии Престолонаследие=поселконаследие Неквалифицированное проектирование «Обманутые дачники» Высотка на сотке Налоги Рост стоимости энергоресурсов Стихийная застройка и архитектура/русское баракко, чумовая застройка «Заморозка» объектов Банкротство застройщика

Threats/Угрозы Вы полагаете все это будет носиться (письма в прокуратуру) – я полагаю, что все это могут пришить Уход поселков за долги Оставление коммуникаций на «бесхозку» Создание сега-мега поселков со всеми формами домовладений/уживаемость Точка ремонта и подключение коммуникаций Продавцы «волшебных ламп Алладина» Master of Disaster «Дачная» амнистия Рейдерство в коттеджных поселках Потребительский бойкот/митинг Кассовый разрыв как подрыв хозяйственной деятельности Нанодевелопмент=наноэксплуатация Снижение классности объектов: люкс- бизнес-эконом- социал …../Синая Обесценение недвижимости и деградация поселка Если Вы не управляете поселком – поселок управляет Вами