МСО 2011 Артеменков И.Л. FRICS, CCIM, FIABCI, REV, HRSA 1-й Вице-президент РОО Президент Партнерства РОО

Резюме нововведений Изменения касаются в большей мере формы подачи материала Стандарты облегчены (в 2 раза меньший объем) за счет применения формы «стандартов-принципов», и удаления или вынесения за рамки стандартов нормативных материалов (Кодекс этики, МР-8,9)

Структура стандартов Введение Определения МСО Общая часть МСО Прежнее 3- уровневое различие между собственно Стандартами, Применениями и Руководствами – теперь отсутствует. Все документы МСО имеют статус Стандартов. Помимо них предполагается публикация «Технических Информационных Документов по оценке» (в таком формате например будут переизданы МР-8,9)

Структура стандартов 1. Общие стандарты (серия «100»): МСО Стандарты по видам активов (серия «200»): МСО 200, 210, 220, 230, 232, 233, Стандарты – применения (серия «300»): МСО 300, 310

1. Общие стандарты: серия 100 МСО 101. Объем работ (т.е. условия найма) МСО 102. Выполнение оценки МСО 103. Составление отчетов об оценке

2. Стандарты по отдельным активам МСО 200. Оценка бизнеса и интересов в бизнесе МСО 210. Оценка нематериальных активов МСО 220. Оценка машин и оборудования МСО 230. Оценка интересов в объектах (недвижимого) имущества – Приложение. Оценка исторического имущества МСО 233. Оценка инвестиционного имущества, находящегося на стадии строительства. МСО 250. Оценка финансовых инструментов

3. Стандарты - применения МСО 300 «Оценка для целей финансовой отчетности» - Приложение. «Оценка основных средств в публичном секторе» МСО 310 «Оценка имущественных интересов для залогового кредитования»

Резюме изменений (1)

Резюме изменений (3) Предыдущее издание МСОНовые МСО

Резюме изменений (3) Предыдущее издание МСОНовые МСО

Общая часть (ранее «ОППО» ) Концептуально мало изменилась Введено тезисное уточнение, что оценка (по рыночной стоимости) представляет собой отражение рыночной цены на дату оценки, а не какую- либо сглаженную цену, основанную на предполагаемом восстановлении равновесия. (прежде рисовались рыночные «кресты»). Введено расширенное обсуждение таких концепции как: 1. «Рынок» – под «рынком» в МСО понимается рынок, на котором оцениваемый актив обычно сможет быть обменен и к которому рассматриваемые рыночные участники, включая текущего владельца, обычно имеют доступ. «Рыночный участник» (из состава «рынка» исключаются «специальные покупатели», -- что может нарушать принцип НЭИ или, как минимум, нивелировать его безусловную максимизационную интерпретацию). «Рыночная активность» -- подтверждается позитивистский принцип, что в условиях депрессивных малоактивных рынков с падающими ценами не следует автоматически предполагать, что рыночные участники на них являются вынужденными или что цена на них сильно отклоняется от обоснованной рыночной стоимости. «Агрегированность» -- тезис о том, что стоимость оцениваемого актива зависит от того, предлагается ли он изолированно от активов участвующих вместе с ним в производстве или же продается в составе операционной группы активов или портфеля, получил развитие – отныне, как принцип, в базах оценки надо прояснять эти обстоятельства четкими квалификаторами.

Общая часть. «Подходы к оценке» Номинально сохранена доктрина трех подходов к оценке. Однако, как признак усилившегося измерительного позитивизма, проявление которого выглядит странным в условиях кризисной экономики, введено представление об иерархии трех подходов, параллельное представлениям в бухгалтерских измерениях: –Подход сравнения продаж («прямого рыночного сравнения») обозначается как имеющий приоритетность в условиях, когда его возможно применить. –Касательно антитезиса иерархическому видению подходов, доктрина обязательного применения и координации трех подходов не находит подтверждения в новом проекте МСО.

МСО 103 Базы оценки(1) Все базы оценки теперь рассматриваются в рамках Общей части стандартов (т.е. исчезла дихотомия между рыночными и нерыночными базами.) Однако классификационные признаки баз фрагментировались (категория стоимостей-в-обмене была разделена на две, а рыночная стоимость в результате снова заняла «особую классификационную нишу # 1»). МСО 2007 (согласно МСО 2)МСО Базы стоимостей в использовании (инвестиционная стоимость) 2.Базы стоимостей- в- обмене (Справедливая стоимость, Специальная стоимость, а также, исходя из принципов, Рыночная стоимость) «Стоимости», называемые «стоимостью» (с каким-либо эпитетом) в соответствии с положениями законодательства. Такими стоимостями могут быть различные виды затрат или нормативных оценок 1.Базы, имеющие целью оценку цен, могущих быть полученными в гипотетическом обмене на свободном и открытом рынке (рыночная стоимость). 2. Базы, имеющие целью оценку выгод, которые экономический субъект может получить от владения активом (инвестиционная стоимость и специальная стоимость). 3. Стоимость- в -обмене между двумя экономическими субъектами на основе анализа индивидуализированного двухстороннего торга (деление выгод от торговли) – Справедливая стоимость.

Иллюстрация баз оценки Инвестиционная стоимость продавца (ИС пр.) Инвестиционная стоимость покупателя (ИС пок.) Множество нормативного согласования ИС пр. и ИС. пок в Справедливую стоимость Тенденция цен на рынке – Рыночная стоимость. Множество специальных стоимостей $ Инвестиционная стоимость ИС Специальная стоимость покупателя

МСО 103 Базы оценки (3) В МСО 2011 подчеркнуто четкое различие между Справедливой стоимостью (СС) в оценочном смысле и Справедливой стоимостью в смысле бухгалтерских измерений. –Это различие имелось и в МСО 2007, но оно не было акцентированным, т.к. определения СС в оценочном и бухгалтерском смыслах были идентичными. Теперь справедливой стоимости в оценочном смысле предложено свое определение: «Справедливая стоимость – расчетная цена актива или обязательства при его обмене между идентифицированными [т.е. конкретными] осведомленными и заинтересованными сторонами, которая надлежащим образом отражает соответствующие интересы этих сторон.» (Как делить выгоды от торговли надлежащим образом?)

МСО 101 «Объем работ» Полностью новый стандарт, который предписывает минимальные общие требования к «условиям найма» оценщика (договорам на оценку) по следующим пунктам: –Идентификация оценщика –Идентификация заказчика и пользователей отчета –Цель оценки –Идентификация оцениваемого актива или обязательства –База или базы оценки –Дата оценки –Степень исследований –Характер и источник информации, на которую следует полагаться –Допущения и специальные допущения, которые будут сделаны в отчете –Ограничения на опубликование отчета –Подтверждение, что оценка проводиться в соответствии с МСО. Этот стандарт весьма похож на аналогичные положения в ПП 2 «Красной книги» RICS.

МСО 103 «Составление отчета об оценке» Предписывает общие требования к составлению отчетов об оценке, параллельные «условиям найма». Стандарт не вдается в описание различных форматов отчетов (общий отчет, кабинетные оценки, переоценки) как было прежде. Однако, как общее правило, подготавливаемый отчет должен соответствовать всем требованиям Общих стандартов («100»), условий найма и дополнительным требованиям соответствующих Стандартов-Применений и Стандарта в отношении оцениваемого типа актива.

Стандарты по отдельным активам Перенесение стандарта по оценке бизнеса в начало этой серии стандартов подчеркивает возрастающий фокус МСО на финансовых активах. Новый стандарт по оценке финансовых интересов и планируемый стандарт по оценке нефинансовых обязательств также указывают на движение в том же направлении.

МСО 210 «Оценка нематериальных активов» Стандарт основан на принятом в марте 2010 г, но значительно более детализированном Стандарте МР-4. Предлагаемый проект в основном перечисляет лишь методы, принятые в оценке нематериальный активов: Сравнительный подход Доходный подход Метод освобождения от роялти Метод дополнительных прибылей Метод избыточных доходов (с учетом начислений на сопутствующие активы) Затратный подход (ограниченная применимость: обычно для вебсайтов, внутренних компьютерных программ, и собранной вместе рабочей силы (как сопутствующий актив)). Подчеркивается необходимость дополнительного учета соображений, связанных с капитализированной выгодой от налоговой амортизации, сверх оцененной стоимости НМА.

МСО 250. «Оценка финансовых инструментов» (1) МССО впервые публикует стандарт по оценке этого класса активов, имея выраженную поддержку Мирового Банка в этом отношении – но движется в этом направлении осторожно, поэтому стандарт имеет в большей мере выраженный общеописательный характер: Структура и краткий комментарий к ней: Финансовые инструмент – это контракт, который создает финансовый актив для одного экономического субъекта и финансовое обязательство (financial liability) или долевое «обязательство» (equity) для другого экономического субъекта. –Финансовые инструменты подразделяются на: инструменты наличного рынка (сash instruments), такие как ссуды, депозиты, ценные бумаги и облигации, и «производные инструменты», доходность которых зависит от поведения лежащих в их основе активов.

МСО 250. «Оценка финансовых инструментов»(2) Рынки финансовых инструментов – варьируются от активных и наблюдаемых рынков, в случае чего применяется прямое сравнение цен, до внебиржевых рынков, имеющих низкую ликвидность и неявные или устарелые цены. Кредитный риск эмитента – весьма важная переменная, которую нужно учитывать в оценке. На ее размер влияют обстоятельства залога (и требования приоритетных инструментов на эти залоги), а также наличие внешних гарантий помимо эмитента. Собственный кредитный риск эмитента – предположение об его наличии приемлемо принимать при оценке соответствующих инструментов со стороны эмитента. Ликвидность и рыночная активность – ликвидность означает скорость возможной реализации объекта на рынке, а рыночная активность измеряется показателем объема торговли на рынке. Это -- не всегда одно и тоже. Объем работ – требования к условиям найма.

МСО 250. «Оценка финансовых инструментов» (3) Входные данные для оценки - прямое наблюдение цен, использование дилерских котировок, использование «служб консенсуальной оценки». Подходы к оценке – наблюдается приоритетность подходов, и желательно использовать тот подход, который скорей всего будет использоваться рыночными участниками на соответствующем рынке: Сравнительный подход Анализ ДДП Метод репликации риска (например, моделирование стоимости опционов с помощью взаимозачетной длинной позиции по базовому активу, так что в результате стоимость общей позиции («портфеля») по опционам и активу нечувствительна к изменению цен последнего – на этом принципе основана, в частности, формула Блека-Шоулза (1973)).

МСО «Оценка финансовых инструментов»(4) Контроль над процессом оценки – т.к. переоценка многих финансовых инструментов обычно выполняется с высокой частотой внутренними службами участников рынка, последние должны разработать соответствующие протоколы обеспечения качества процесса оценки, когда не привлекается внешний оценщик: Ответственность за оценку должна быть отделена от лиц принимающих инвестиционные решения Регулярные калибровка и аудит моделей оценки Процедуры выработки ненаблюдаемых переменных и пр. Сообщение результата оценки – Степень детализации отчета помимо базовых требований зависит от материальности позиции по инструменту, неопределенности и степени волатильности цен на рынке инструмента, а также от его комплексности.

МСО 300. Оценка для целей финансовой отчетности (МСФО) «Справедливая стоимость (СС) в контексте МСФО» – посвящен прояснению смысла справедливой стоимости в бухгалтерских измерениях и проведению различий со справедливой стоимость в оценке. Основан на положениях Проекта Стандарта МСФО по измерениям по справедливой стоимости (осень 2009), однако этот проект еще не получил статус принятого стандарта (все это создает риск будущих разночтений). Основные положения: Подтверждается существующий тезис, что СС в контексте бухгалтерских измерений в целом соответствует Рыночной стоимости в оценочном смысле Разъясняется смысл трехуровневой иерархий данных при использовании оценочных подходов, закрепленной в Проекте CC МСФО (в целом аналогичном SFAS 157). Освещается проблема агрегации активов при их бухгалтерском измерении по СС (т.е. проблема их оценки в контексте использования со связанными активами, либо на индивидуальном основании).

МСО 310. «Оценка имущественных интересов для целей кредитования» Основан на использовании в отчетах рыночной стоимости, часто модифицируемой дополнительными допущениями или специальными допущениями. –Характер таких допущений варьируется в зависимости от типа объекта (инвестиционное имущество, имущество занимаемое собственником, специализированное имущество, связанное с торговлей имущество, имущество в развитии), и теперь более систематически рекомендуется в самом стандарте. –Например, оценка занимаемого собственником имущества основывается на допущении, что такое имущество будет передаваться как не занимаемое текущим собственником, а оценка специализированного имущества проводиться в рамках допущения, что объект обычно подлежит лишь альтернативным использованиям. Имущество в развитии может оцениваться в предположении, что оно завершено строительством (с учетом ряда критериев). –Для оценщиков считается целесообразным узнавать и учитывать в отчете цену предполагаемой сделки с имуществом при оценке его под залог в контексте финансирования такой сделки. Несмотря на последствия кризиса и ставшие очевидными преимущества использования антициклических стоимостей в залоговом деле (таких как ипотечная стоимость, МLV), они в МСО даже не упоминаются.

Последствия принятия Стандартов в текущем виде Стандарты становятся более «клиентоориентированными» и в меньшей степени нормируют методы применяемые оценщиками (методы оценки будут описываться в информационных документах МСО). С другой стороны, возрастают требования к планированию объема работ и детализации договоров на оценку Этический Кодекс отделен от самих Стандартов оценки Несмотря на изменение формы подачи материала, содержание Стандартов не претерпело радикальных изменении, и они остаются на позиции существующей докризисной методологии проведения оценок. Усиливается роль МСО в области оценочной деятельности, связанной с бухгалтерскими измерениями для МСФО.

Благодарю за внимание!