Жилищно-строительная кооперация как способ реализации системных жилищных проектов Новый вектор развития государственно-частного партнерства

В середине 18 века, когда Россия "прорубила окно в Европу", она тутже столклнулась с механизмами финансовых рычагов управления. Основные владельцы недвижимости - дворяне, обожглись на векселях, введенных в Российскую торговлю по Уставу 1729 г. Они легко обязались перед ростовщиками, и благополучно разорялись по причине высоких процентов по векселям. Вексельные проценты определялись торговыми оборотами и не могли покрываться доходами от феодальных имений. В 1754 г. при Императрице Елизавете Петровне возник первый Государственный банк для дворянства, который в 1786 г. был преобразован в Государственный заемный банк. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк, созданный в 1797 г. Эти банки стали учреждениями ипотечного кредита и выдавали займы под залог имений. Уже в 1800 г. Государь Император Павел 1 подписал Устав о банкротах, по которому дворянам запрещалось обязаться по векселям. Основными способами обеспечения обязательств стали закладные с залогом недвижимого и движимого имущества, крепостные заемные письма, и на случай особливой доверенности домовые заемные письма без залога или с залогом движимых вещей. Обязательства по закладным с залогом недвижимости брались в твердой валюте серебром. Из истории Российской Империи

Все это происходило на фоне кабальных внешних займов Екатерины 2 у голландских банкиров (фирма Гопе и К), эмиссии ассигнаций для покрытия расходов на русско- турецкие войны, несостоявшейся попытки Павла 1 заменить ассигнации звонкой монетой из-за нехватки серебра. Невозможность в таких условиях сбалансировать активы и пассивы по их срокам повлекла за собой нарушение платежеспособности банков, их ликвидацию. Не подготовленные к Западным финансовым технологиям помещики и дворяне стали повсеместно разоряться под бременем финансовых обязательств. В 1840г. за неуплату долгов должны были быть проданы около 1500 имений, к 1856 г. задолженность помещиков банкам равнялась 427 млн. рублей. В 1859 г. по указу Александра 2 была прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Запретив выдачу ипотечных кредитов, Александр 2 повелел правительству создать особую комиссию "из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи". Опубликованные в г. труды комиссии показали, что она отдала предпочтение учреждениям в форме взаимно ответственных товариществ. Судьба ипотечных и финансовых технологий закабаления была предрешена.

В 1863 г. в газете "Биржевые ведомости 385" было опубликовано объявление об учреждении в Санкт-Петербурге общества под названием "Общество Взаимного Кредита". В 1866 г. в Санкт-Петербурге учреждено Общество Взаимного Поземельного Кредита, а годом позже Первое Общество Взаимного Кредита, здание которого находится на канале Грибоедова по сей день. Учредителями обществ взаимного кредита выступали одни из самых уважаемых и достойных членов общества того времени, высшие слои дворянства, честное купечество, высокопоставленные чиновники и передовая интеллигенция. Эти выдающиеся люди хорошо понимали, что без их инициативы "сверху" экономики в государстве может затянуться на десятилетия, поставив под угрозу само существование Российского государства. По числу кооперативов и членов в них Российская империя в начале XX века заняла первое место в мире. Столь стремительного роста кооперации не знала ни одна страна. К 1917 году количество кооперативов всех типов приближалось к (около потребительских обществ, кредитных кооперативов, 6000 сельскохозяйственных обществ, 2400 сельскохозяйственных товариществ, 3000 маслодельных артелей, производящих и кустарно-хозяйственных артелей). В них состояло около 14 миллионов человек.

Государство отдало на откуп рыночных механизмов удовлетворение жилищных потребностей населения, оставив за собой содействие отдельным категориям граждан и государственным служащим. Практически, это привело к монополизации рынка жилищного строительства, превращению его в инвестиционно-финансовый рынок и утрате системных подходов к развитию жилищной инфраструктуры в интересах науки, образования, культуры, медицины, промышленности и сельского хозяйства. Утрата системного развития жилищной инфраструктуры проходит на фоне убыли трудовых ресурсов, которые до 2020 г. сократятся не менее чем на 16 млн. человек. Средний возраст работников в промышленности составляет 45 – 50 лет. Если в 2005 году в России на 1000 трудоспособных жителей приходился 591 нетрудоспособный, то к 2020 году их будет приходиться 785.

России нужен мощный локомотив, способный преодолеть негативные тенденции и оказать существенное влияние на системное оздоровление за счет омоложения общества и притока молодых специалистов в экономику. Именно таким локомотивом может стать жилищно-строительная кооперация для целевых групп трудоспособного населения, в первую очередь молодых специалистов в промышленности и сельском хозяйстве, преподавателей, ученых, врачей и других. При организации системных жилищных проектов необходимо найти способы формирования целевых групп трудоспособного населения, решения вопросов миграции и релокации рабочей силы, целевой адресной доставки государственных преференций.

Из чего складывается системный жилищный проект ? 1. Планов развития территории и подготовки инфраструктуры 2. Формирования и предоставления земельного участка 3. Проектирования и строительства жилых объектов и инженерных сетей 4. Подключения к сетям и вода в эксплуатацию построенных объектов 5. Управления и содержания объектов, экономного потребления энергоресурсов 6. Капитального ремонта 7. Возобновления цикла, санации жилого фонда и развития новых территорий

Самое главное для развития системных проектов – наличие и формирование платежеспособного спроса со стороны граждан. Необходимо разработать правил постановки на учет желающих приобрести кооперативное жилье по новым, экономическим стандартам. В целевых группах надо проводить регулярный мониторинг потребности в жилье и платежеспособного спроса. Нужны критерии оценки профессиональной (педагогической, научной) деятельности, на основе которых определяется форма содействия и условия выдачи направлений граждан в ЖСК. Все это реализуемо в рамках корпоративных жилищных программ, разработанных в интересах работодателей как механизм привлечения и закрепления работников, в первую очередь молодых специалистов.

Готовность накапливать Размер первоначального взноса Размер ежемесячного взноса Потребуется ввести систему учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по новым, экономическим стандартам Наличие зачетного жилья

Необходимо проводить мониторинг и прогнозировать потребности в жилье Среднесрочный прогноз потребности в жилье Ежегодный мониторинг потребности в жилье

Основа для развития государственно-частного партнерства в жилищной сфере уже существует, это объединение вокруг деятельности ЖСК реальных интересов государственной власти и субъектов экономического взаимодействия Интересов сотрудников – в получении дешевого жилья, экономии средств за счет строительства по себестоимости и возможности привлечения в ЖСК дешевых ресурсов от работодателя. Интересов работодателей – в привлечении кадров и в наличии жилищно- социальной инфраструктуры для своих сотрудников на балансе ЖСК. Интересов муниципалитетов – в развитии территории и содержании муниципальной инфраструктуры при поддержке работодателей. Интересов строительных организаций – в долгосрочном планировании строительства и обеспеченном платежеспособном спросе на жилье со стороны работодателей. Интересов региональных администраций – в развитии промышленности и строительного рынка как источника налоговых поступлений.

18 июля 2011 г. и 30 ноября 2011 г. последовательно приняты два Федеральных закона 244 и 349, которые регламентируют порядок безвозмездной передачи земельных участков жилищно-строительным кооперативам (ЖСК). 9 февраля 2012 г. принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении перечня отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов». Законодательные основы для развития государственно- частного партнерства в сфере жилищно-строительной кооперации уже есть: 23 марта 2012 г. утвержден порядок рассмотрения Фондом «РЖС» ходатайств о передаче земельных участков жилищно-строительным кооперативам, создаваемым из числа отдельных категорий граждан.

- работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, работники федеральных государственных учреждений; - военнослужащие, проходящие службу по контракту; - молодые ученые (кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет при наличии стажа работы 5 лет в должности научных работников); - научные и инженерно-технические работники государственных академий наук и подведомственных им организаций; - научные и инженерно-технические работники государственных научных центров; - научно-педагогические работники высших учебных заведений; молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций. В перечень граждан, имеющих право участия в ЖСК включены следующие категории :

- разработать и внедрить ряд внутренних нормативных документов в самих организациях; - разработать регламенты взаимодействия с кооперативами; - утвердить типовые уставы кооперативов и их внутренние документы, - организовать предпроектные проработки и обосновать потребность участников ЖСК в жилье; - организовать деятельность кооперативов по строительству жилья и индивидуального жилищного строительства, по строительству инженерной инфраструктуры; - обеспечить последующее содержание имущества многоквартирных домов и инженерной инфраструктуры. А главное - обеспечить контроль и защиту финансовых интересов граждан, целевое использование собранных средств членов кооперативов, адресной доставки государственных субсидий и льгот по безвозмездному использованию земельных участков. Однако необходимо учитывать, что для реализации прав, предоставленных гражданам вышеуказанными нормами, заинтересованным сторонам предстоит:

Инвентаризация земельных участков, пригодных для строительства жилья отвечающего потребностям работников; Главными целями Фонда являются: В интересах развития ЖСК в системе государственно-частного партнерства создан Фонд развития жилищной кооперации СЗФО Формирование списков кандидатов в члены ЖСК; Организация взаимодействия с вышестоящими органами по вопросам формирования ЖСК и подготовки обращений в Фонд «РЖС» с ходатайствами о безвозмездной передаче ЖСК земельных участков; Организация взаимодействия с Фондом «РЖС», федеральными государственными органами и органами государственной власти субъекта Российской Федерации, а также органами местного самоуправления ; Регистрация ЖСК, а также комплексное профессиональное сопровождение организационно-хозяйственной деятельности ЖСК, строительства и управления жилого фонда ЖСК.

Уникальность проекта заключается в предложении объединить в рамках деятельности потребительских жилищно-строительных кооперативов два направления: Фонд развития жилищной кооперации СЗФО разработал модельный Проект, который представлен на рассмотрение Агентства Стратегических Инициатив. Это первый проект, на базе которого в системе государственно-частного партнерства создаются новые социальные и структурные связи, основанные на синергии интересов в развитии жилищной кооперации и жилищной инфраструктуры со стороны работников и работодателей, а также социально-экономического развития территорий со стороны муниципальных, региональных и федеральных органов власти. 1 - строительство кооперативного жилого фонда и управление им в интересах отдельных категорий граждан, в первую очередь многодетных семей и молодых специалистов; 2 - строительство социально-ориентированного кооперативного арендного фонда и управление им в интересах субъектов экономического взаимодействия, в первую очередь работодателей и муниципальных образований.

Квартиры на паи в ЖСК принадлежащие гражданам Управляющая компания Квартиры на паи в ЖСК находящиеся в ведении УК Приобретение жилья в рассрочку Сдача жилья в наем Объединение в ЖСК функций строительства и содержания жилого фонда предназначенного как для выкупа в рассрочку, так и для сдачи в наем по социальным нормам оплаты через Управляющую компанию. Есть возможность выстроить лучшие европейские модели

Функциональная схема взаимодействия Фонда, ЖСК и ФРЖС как гаранта выкупа жилья и наемного фонда созданного в интересах работодателей Работодатели ФОНД ЖСК Участие в ЖСК для приобретения наемного фонда Возвратное финансирование наемного фонда Возвратное финансирование членов ЖСК ФРЖС Наемный фонд ЖСК Наемный фонд Жилой фонд ЖСК Резерв под ЖСК Подготовка и передача земельных участков ЖСК Инвестиции в форме капитальных вложений Выкуп в рассрочку за счет векселей ЖСК Финансирование строительства за счет членов ЖСК Соглашение о финансировании наемного фонда Члены ЖСК Участие в ЖСК и приобретение жилья Управление активами с учетом удорожания жилья Организация строит-ства Возврат долга Заявка на наемный фонд и жилье для членов ЖСК

Фонд Долговыми обязательствами Адресная программа ЖСК Накапливающие Имеющие средства Сотрудники Предприятия Построенное жилье Страховая компания Организация строительства Первоначальный паевой взнос Страхование титула Страхование имущества Передача жилья в собственность ЖСК Управление и эксплуатация Денежными средствами Соглашения о реализации жилищных программ Гарантии погашения долговых обязательств Управляющие компании ЖСК Участие, предоставление гарантий Администрация региона МО и ФРЖС ЖСК Выделение пятен под застройку для ЖСК и подготовка инфраструктуры Создание инфраструктуры и передача на баланс МО Оплата инфраструктуры в рассрочку за счет ЖСК Получение жилья и приобретения права собственности после полной оплаты в рассрочку на 10 – 15 лет Погашение долговых обязательств Организация профессиональной деятельности Представительство по федеральному округу Учреждает Фонд, обеспечивает административное содействие Денежными средствами Участие в ЖСК и владение наемным фондом Банки или микрофинансовые организации Долговыми обязательствами Финансирование строительства Права на паи в ЖСК обеспеченные наемным фондом Залог наемного фонда ЖСК Кредит под залог наемного фонда ЖСК Накопление первоначальных средств Кредитование оплату пая в ЖСК АИЖК Рефинансирование СтройСберКасса Использование ССК для расчетов Погашение кредитов Поддержание ликвидности Покупка долговых обязательств Оплата паев в рассрочку Модельная схема ГЧП в сфере ЖСК

Есть в душах человеческих сила нравственного тяготения, привлекающая одну душу к другой; есть глубокая потребность воздействия одной души на другую. Без этой силы люди представлялись бы кучей песчинок, ничем не связанных и носимых ветром во все стороны. Сила эта естественно, без предварительного соглашения, соединяет людей в общество. Она заставляет в среде людской искать другого человека, к кому приразиться, кого слушать, к руководствоваться. Одушевляемая нравственным началом, она получает значение силы творческой, совокупляя и поднимая массы на великие дела, на великие подвиги. Константин Петрович Победоносцев ВЛАСТЬ И НАЧАЛЬСТВО

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ ! Фонд развития жилищной кооперации СЗФО Генеральный директор Цилосани Андрей Игоревич