2008 г

План презентации История возникновения рынка недвижимости в России Жилые комплексы Москвы Сегментация рынка недвижимости Организация расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья Основные этапы формирования средних цен и индексов цен на рынке жилья Индексы цен на рынке недвижимости Используемые материалы

История возникновения рынка недвижимости в России История российского рынка недвижимости в постсоветский период делится фактически на 2 основных этапа : до кризиса 1998 года и после него. Начиная с августовского путча 1991 года и последующего развала Советского Союза, сфера недвижимости в России начала постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако реальных денег в начале 90 х ни у кого не было, поэтому и цены на квартиры были тогда чисто символическими - по сегодняшним меркам просто « копейки ». Впрочем, довольно скоро стоимость квартир в Москве начала свое восхождение.

Первый этап Первый этап развития рынка недвижимости Москвы обнаруживает 3 основные волны подорожания жилья. Первая волна - довольно резкое повышение цен с минимальных значений в 100$- 300$ за метр до более - менее ощутимого уровня порядка 700$ за метр. Эта волна закончилась временной передышкой рынка, после которой цены подросли еще раз до уровня 1200$-1300$ за метр. И здесь ( Вторая волна ) наступила уже более существенная стагнация и откат цен назад примерно на 20%. И, наконец, незадолго до общего экономического кризиса, разразившегося в августе 1998 года, цены снова поползли вверх, однако последняя, третья волна подорожания оказалась непродолжительной. Кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры довольно существенно - от 30% до 40%, то есть до уровня 600$-700$ за метр. Выбираться из послекризисной " ямы " рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье. При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года - около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен - с осени 1991 по осень 2001 года - около 10 лет. Кстати, как 7 так и 10 лет - характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.

Второй этап Примечательно, что второй этап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 году, содержит все те же основные периоды, которые рынок уже проходил в годах ! Действительно, после 2001 года также имели место 3 волны подорожания жилья. Первая - с осени 2001 по конец весны вывела московский рынок из послекризисной « ямы » на новый уровень цен около 2000$ за метр. Закончилась она очередной передышкой рынка, после которой цены выросли еще вдвое - более чем до 4000$ за метр. Но вторая волна подорожания жилья, как и в годах, уже сопровождалась заметным откатом цен назад. Реальная коррекция, с учетом скрытых факторов, составила около 10%-15%.

И, наконец, с осени 2007 года рынок снова пошел вверх, и сейчас мы наблюдаем развитие третьей и, возможно, последней волны подорожания квартир в Москве.

Жилые комплексы Москвы Точечная застройка, когда здание строилось на свободном участке в окружении старых домов, постепенно уходит в прошлое. Сейчас внимание потребителей все больше обращается на квартиры в жилых комплексах, благо стоимость такого жилья не сильно разнится по сравнению с обычными квартирами в Москве. Жилой комплекс - это, как правило, единая концепция развития окружающей территории, своя инфраструктура, однородная социальная среда. Приобретая квартиру в жилом комплексе, человек приобретает соответствующее качество жизни, ведь каждый застройщик стремится привнести в свои жилые комплексы максимум комфорта. Каждая компания Москвы позиционирует свой жилой комплекс как самый лучший, уникальный и неповторимый.

Наиболее популярные жилые комплексы Аэробус Алые Паруса Континенталь Золотые Ключи -2 Золотые Ключи -1

Сегментация рынка недвижимости по типам объектов 1. Жилая недвижимость - многоквартирные дома - коттеджи, отдельные дома - таунхаусы - дачи - гостиницы, апартаменты - гаражи 2. Нежилая недвижимость - офисы - торговые центры, магазины - развлекательные объекты - производственные помещения - склады 3. Земельные участки - под ИЖС - под коммерческое строительство ( инвестконтракты ) - земли предприятий / колхозов

Другие способы сегментирования 1. По статусу объектов : - Первичный рынок ( новостройки ) - Вторичный рынок ( готовые объекты ) 2. По классу объектов или их стоимости : - Элитные объекты - Бизнес - класс - Эконом - класс ( типовые объекты ) 3. По географии - Москва - Подмосковье - Регионы - Зарубежье

Организация расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья Организация расчетов средних цен и индексов цен на первичном и вторичном рынках жилья состоит из нескольких уровней : Наименование организацииЭтап расчета Организации, осуществляющие операции с недвижимостью в регионах России Заполнение и расчет первичных показателей ( средней цены и доли общей площади квартир каждого вида, являющихся объектом совершения рыночных операций ) НИПИстатинформ Росстата Программное обеспечение расчетов средних цен и индексов цен на рынке жилья Территориальные органы государственной статистики Расчет сводных показателей по типам жилья ( низкого качества, типового, улучшенной планировки и элитного ) и квартир с разным числом комнат по субъекту Российской Федерации ГМЦ Росстата Расчет средних цен и индексов цен на рынке жилья в целом по России и по федеральным округам ( экономическим районам ) Росстат Методологическое обеспечение расчетов и анализ полученной информации

Основные этапы формирования средних цен и индексов цен на рынке жилья Построение индексов цен на рынке жилья состоит из следующих этапов : отбор товаров - представителей, участвующих в построении индексов цен ; отбор базовых организаций, осуществляющих продажу жилья ; определение порядка регистрации и сбора информации о ценах ; расчет средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир ; выбор системы взвешивания показателей для исчисления сводных индексов цен на жилье различных уровней агрегации ; выбор формулы расчета индексов цен.

Отбор товаров - представителей Регистрация цен на рынке жилья по каждому виду квартир осуществляется отдельно на новые квартиры и квартиры функционирующего жилого фонда. Под товаром - представителем, на который осуществляется регистрация цен на рынке жилья, понимается предназначенная для продажи на первичном или вторичном рынках жилья в « престижном » или « спальном » районах квартира с определенным количеством комнат в крупнопанельном ( крупноблочном ) или кирпичном доме городской застройки. Перечень товаров - представителей со стандартным описанием потребительских свойств формируется централизованно. Для наблюдения за ценами на первичном и вторичном рынках жилья отбираются квартиры с разным числом комнат в домах различного типа, расположенных как в « престижных », так и в « спальных » районах.

Отбор базовых организаций, осуществляющих продажу жилья Базовые организации для наблюдения за уровнем и изменением цен на рынке жилья отбираются выборочно из общего количества организаций, осуществляющих операции купли - продажи. При формировании перечня базовых организаций следует руководствоваться следующим : в перечень рекомендуется включать организации, наиболее типичные для данного вида деятельности исходя из принципа отбора основного массива ; в составе базовых организаций наряду с крупными организациями, оказывающими существенное влияние на формирование цен на жилье в регионе, должны быть пропорционально представлены также и небольшие организации. Это связано с тем, что динамика цен в организациях с различным масштабом оборота может существенно различаться.

Порядок регистрации цен Статистическая информация о ценах на жилье представляется ежеквартально юридическими лицами или их обособленными подразделениями, осуществляющими операции с недвижимостью. Представление информации о цене 1 квадратного метра общей площади квартир производится на бланках формы федерального государственного статистического наблюдения 1 - рж « Сведения об уровне цен на рынке жилья » по состоянию на конец отчетного квартала. Отчеты о ценах на рынке жилья представляются отчитывающимися организациями 1- го числа после отчетного периода. Регистрации подлежит фактически сложившаяся в отчетном квартале средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир отдельно на первичном и вторичном рынках жилья ( с учетом налога на добавленную стоимость ). Цены на жилье в бланке формы приводятся в рублях. В случае оценки 1 квадратного метра общей площади квартир в иностранной валюте необходимо произвести пересчет в рублях по курсу, действующему на момент сделки.

Расчет средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир Формула расчета средних цен 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках жилья по федеральному округу ( экономическому району ) по каждому из типов квартир имеет следующий вид :

где р - средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по федеральному округу ( экономическому району ) k, рассчитанная по типу квартир i; к =2,...7, (13)- идентификатор федерального округа ( экономического района, включая Калининградскую область ); j=4,..., 21- идентификатор типа квартиры c определенным количеством комнат ; k=1,..., k- идентификатор субъекта Российской Федерации, входящего в состав федерального округа ( экономического района ) к ; m - число субъектов в составе федерального округа ( экономического района ) k; pk i - средняя цена 1 квадратного метра общей площади типа квартир i в субъекте Российской Федерации j в составе федерального округа ( экономического района ) k; 4j - введено в действие квадратных метров общей площади в субъекте Российской Федерации j в федеральном округе ( экономическом районе ) k. Аналогичным образом, исходя из данных по федеральным округам ( экономическим районам ), определяются средние цены 1 квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья по России в целом.

Выбор системы взвешивания и порядок формирования структуры базисных весов Для расчета индексов цен на рынке жилья в качестве базисной цены в течение текущего года в соответствии с действующей методологией принимается цена на конец предыдущего квартала. Ввиду того, что при расчете средних цен по типам квартир в субъекте Российской Федерации используются постоянные веса для каждого вида квартир, в течение года наблюдение должно осуществляться за этими видами квартир. Поскольку базисной ценой для расчета индекса цен в I квартале отчетного года является цена IV квартала предыдущего года, при расчете индексов цен за I квартал необходимо обеспечить полное заполнение информации за IV квартал по всем видам квартир, по которым будет осуществляться наблюдение за ценами в отчетном году. В том случае, если отобранная для наблюдения за ценами квартира ранее не участвовала в наблюдении, базисную цену следует рассчитать, используя приведенные выше рекомендации по исчислению отсутствующих цен. При формировании сводных индексов цен на рынке жилья в качестве весов используются данные о вводе в действие жилья за базисный период - для первичного рынка и о численности городского населения на начало отчетного года - для вторичного рынка жилья.

Выбор формулы расчета индексов цен Расчет индексов цен может производиться двумя методами : базисным и цепным. Базисный метод расчета индексов цен заключается в отнесении зарегистрированной цены отчетного квартала к постоянной базисной цене. За базисную цену может быть принята цена на квартиры за любой период, выбранный в качестве базисного ( например, IV квартал предыдущего или любого предшествующего года ). В качестве базисной цены также может быть принята среднегодовая цена за предыдущий год или любой другой год, принятый за базисный. Индекс цен за отчетный квартал при базисном методе определяется путем деления базисного индекса текущего периода на базисный индекс предыдущего периода. Как правило, базисный метод применяется в условиях стабильной динамики развития экономических процессов при устойчивом предложении на рынке жилья всех типов квартир в течение нескольких лет. При цепном методе расчета индекс цен за отчетный квартал определяется путем отнесения цены на квартиру в отчетном квартале к ее цене в предыдущем квартале. Цепной индекс за длительный период времени определяется путем перемножения квартальных индексов цен. Этот метод применяется, как правило, при нестабильном характере предложения квартир на рынке жилья, частой смене организаций, участвующих в наблюдении за ценами, качественных изменениях объектов наблюдения. Исходя из особенностей развития экономики в переходный период, быстрой сменяемостью ассортимента и условий продажи квартир, в настоящее время при расчете индексов цен на рынке жилья целесообразно применять цепной метод расчета.

Индексы цен на рынке недвижимости Индекс стоимости жилья ( Общегородской уровень цен на жилье ) Индекс ценового ожидания ( Темп изменения цен на жилье ) Индекс доходности жилья ( Экономическая целесообразность инвестиций в жилье )

Индекс стоимости жилья Логически индекс стоимости жилья это функция G(t), которая является показателем общего уровня цен на жилье в данном городе. Ck (t, pi) = G(t) + Lk (pi) Где Ck (t, pi) – цена единицы площади ( кв. м.) отдельной k- ой квартиры в данный момент времени t pi – это местоположение квартиры, тип дома, в котором она находится, площадь кухни, наличие или отсутствие балкона и т. п. G(t) описывает вклад глобальных общеэкономических факторов, представляет собой общий уровень цен в городе Lk (pi) - вклад локальных различий

Более практичный вид индекса стоимости жилья Ck (t, pi) = Ak (pi) * G(t) + Bk (pi) Где Ak (pi) и Bk (pi) описывают мультипликативные и аддитивные локальные корректировки соответственно. При этом для каждого i- ого параметра квартиры, как правило, есть корректировка либо одного либо другого типа. Написанное выше выражение представляет собой масштабную систему из k уравнений, где k – рассматриваемое единомоментно количество квартир.

Индекс ценового ожидания Индекс ценового ожидания имеет двоякий логический смысл. С одной стороны суть этой величины – текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц ). Говоря математическим языком это значение производной от кривой индекса стоимости. С другой стороны с помощью индекса ожидания можно достаточно просто прикинуть краткосрочную тенденцию цен на ближайшие месяц - два, что и способствовало появлению его названия.

Индекс доходности жилья Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников : во - первых, из величины арендных платежей при условии сдачи квартиры в аренду, во - вторых, из изменения стоимости самой квартиры в течение этого времени. Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам.

Используемые материалы 1. Федеральная служба государственной статистики ( 2. Индикаторы рынка недвижимости ( 3. Русская недвижимость (