Иванкина Елена Владимировна Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ Новые концепции доступного жилья: Социальная и коммерческая аренда
Иванкина Елена Владимировна Показатели доступности жилья эконом-класса широко используется мировым сообществом. Существует общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения доступности жилья. В методике расчета коэффициента доступности жилья должны использоваться среднемедианные значения доходов домохозяйств. Доступность жилья КатегорияЗначение коэффициента жилье доступно (affordable)До 3 лет жилье не очень доступно (moderately unaffordable) От 3 до 4 лет приобретение жилья осложнено (seriously unaffordable) От 4 до 5 лет Жилье существенно недоступно (severely unaffordable) Более 5 лет
Расчет доступности жилья на 2012 год При стоимости жилья эконом класса – руб./кв.м (Площадь квартиры – 54 кв.м. Общая стоимость – руб.) Средняя официальная заработная плата Официальная зарплата 2-х супругов за год (п.2х2х12) Доступность Жилья по российскому стандарту 1 Доходные группы населения 23 4 Первая ,0 Вторая ,7 Третья ,7 Четвертая ,0 Пятая ,0 Шестая ,0 Седьмая ,8 Восьмая ,6 Девятая ,0 Десятая
История развития доступного жилья в Западной и Северной Европе 19 век Промышленная революция, миграция в города Перенаселенность, низкое качество жилья, проблемы со здоровьем Частное жилищное строительство инициируют работодатели, церковь, благотворительные организации, профсоюзы Первое социальное законодательство (регулирующее условия труда) Первая половина 20 века государство принимает на себя обязательства по социальному обеспечению законодательство по жилищным вопросам и здравоохранению первые государственные субсидии на жилье растущее число социальных жилищных организаций Вторая половина 20 века Вторая мировая война: нехватка жилого фонда, дефицит капитала, низкие доходы Серьезное вмешательство государства: массовое предоставление социального жилья (60-е – 70-е годы) Развитие государственных программ социального обеспечения Конец 20 - начало 21 века первый рост доходов, последующее замедление экономического роста, финансовый кризис пересмотр государственных программ соц.обеспечения, растущее неравенство сокращение субсидий, перенос субсидирования со стороны предложения на сторону спроса
Доступное жилье в Европе : различные типы владения Собственный дом - Инвестиционные субсидии, в основном, для молодых семей - Льготное налогообложение Кондоминиум Ассоциация собственников Коллективная собственность на места общего пользования и придомовую территорию Индивидуальная собственность на квартиры Кооперативное жилье Членство в кооперативе Коллективная собственность на места общего пользования и придомовую территорию Индивидуальная собственность на квартиры и/или аренда
Доступное жилье в Европе : различные типы владения Арендное жилье Жилищные пособия и / или социальные пособия для групп населения с низкими доходами Субсидии или налоговые льготы для инвесторов/землевладельцев Ограничения роста арендной платы Законодательная защита арендаторов Государственное арендное жилье Государственная собственность Управление государственными компаниями, более или менее независимыми Регулярная поддержка государства (субсидии, освобождение от налогов, льготные цены на землю и т.п.) Особые правила и законодательство Некоммерческое социальное арендное жилье Частная собственность: ассоциация, фонд, компания Нулевое или ограниченное распределение прибыли Использование частного капитала для решения государственных задач – в рамках закона Управление некоммерческими компаниями Регулярная поддержка государства (субсидии, освобождение от налогов, льготные цены на землю и т.п.) Особые правила и законодательство
Структура владения недвижимостью (в процентах от общего жилого фонда) в 27 странах Евросоюза 2010 г.
Иванкина Елена Владимировна Доля граждан, проживающих в доходных домах, по странам (%) Швейцария – 70% Германия – 55% Франция – 45% США – 32%
Доходность за по облигациям, акциям и собственности Australia Canada France Germany Ireland Netherlands – Commercial Housing Netherlands – Social Housing Sweden United Kingdom United States Average Облигации Акции Собственность
Иванкина Елена Владимировна Доходность по типам недвижимости, США, 2009 Тип недвижимостиДоходность за последние (лет) Апартаменты12,511,6411,8510,0610,1911,72 Индустриальная13,5411,9811,939,259,6610,56 Офисная14,6411,8511,447,807,899,7 Торговая15,5813,0010,99,410,3410,39 Гостиницы14,3810,3613,3710,569,3NA Общая14,1011,9211,218,689,0710,18
Иванкина Елена Владимировна Средняя стоимость аренды апартаментов по США, 2007 Средняя стоимость аренды $675 По годам постройки Постройки до 1990г.$650 Постройки с 1990 по 2007г.$750 Количество комнат Студия$600 1 комната$600 2 комнаты$733 Три и более комнат$795 Регион Северо-восток$714 Средний запад$550 Юг$640 Запад$800 Источник: NMHC tabulations of the Census Bureau's 2007 American Housing Survey.
Иванкина Елена Владимировна Распределение домохозяйств – арендаторов Одиноких мужчин24% Одиноких женщин25% Пар без детей8% Пар с детьми9% Одинокий родитель12% Другие21% Аренда апартаментов в США доступна людям с небольшими доходами Доход менее $20 тыс./год 38% арендаторов Доход от $75 тыс./год и выше 10% арендаторов Средний доход семьи арендаторов $ Траты на аренду жилья от 30 % до 52 % дохода 23% Более 50% дохода19%
Иванкина Елена Владимировна Возраст арендаторов до 30 лет31% лет29% лет24% Более 65 лет17% средний возраст39 лет Вклад доходных домов в экономику США Строительство 1000 квартир дает : рабочих мест в строительной и сопутствующих отраслях 1160 зарплат$55 млн. поступлений налогов в бюджеты всех уровней $33 млн.
Иванкина Елена Владимировна
Внутренняя миграция в 1998г. в % ко всему населению
Иванкина Елена Владимировна Рынок аренды, Москва Оборот столичного рынка сдачи жилья внаем $4млрд./год Потенциальные налоги от сдачи квартир внаем 12 млрд.руб./год Заявили о доходах5%(6 тыс.чел.) Заплачено налогов217 млн.руб. Потери города от нелегальной сдачи квартир в аренду 10 млрд.руб./год
Структура жилого фонда России 34 млн. квартир в многоквартирных домах - 68 % общей площади жилого фонда 16 млн. индивидуальных жилых домов - 32 % общей площади жилого фонда Общее число российских хозяйств составляет около 52,5 млн. Преобладающей формой жилой собственности является частная, к которой относится 85,6 % общей площади жилого фонда.
СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ОТДЕЛЬНЫХ СТРАН ПО ВИДАМ ИСПОЛЬЗОВАНИ Я (%) СтранаАренда Проживание собственника Кооператив Другое ВСЕГОсоциальнаякоммерческая Австрия Великобритания Нидерланды Германия Финляндия Швеция США 32,61,031,666,41,00 РОССИЯ 25,614,2 1) 11,4 2) 74,2 3) 0,2 По данным ИЭГ
Иванкина Елена Владимировна Бездотационный дом – многоквартирный жилой дом, все жилые помещения в котором предоставляются гражданам во владение и пользование по договорам найма, с оплатой по полной стоимости за пользование, содержание и ремонт помещения. Позволяет улучшить свои жилищные условия посредством найма жилья по приемлемым ценам Позволяет наращивать городской жилищный фонд коммерческого использования Привлекателен для граждан благодаря гарантиям пролонгации договора при соблюдении нанимателем его условий. Высвобождение средств на решение иных социальных задач в жилищной сфере Преимущества формирования бездотационного жилищного фонда
Иванкина Елена Владимировна Условия предоставления аренды, нормы предоставления Условия и нормы предоставления: Договор заключается на срок до 5 лет включительно. Размер жилого помещения, предоставляемого на условиях найма в бездотационном доме, должен составлять не менее 18 кв. метров на каждого из членов семьи. Основание для отказа в заключении договора найма на новый срок: улучшение нанимателем жилищных условий до нормы предоставления, установленной законодательством города Москвы; - неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения; - проживание в жилом помещении лица, которому договором найма не предоставлено право проживания в данном жилом помещении; иные предусмотренные законодательством.
Иванкина Елена Владимировна Категории лиц с правом получения Жилого помещения по договору найма в бездотационных домах: гражданам, признанным нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ. гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий (принятым на учет до года) Семьи молодых специалистов Семьи молодых преподавателей, ученых и аспирантов
Иванкина Елена Владимировна Оплата найма и содержания жилого помещения Оплата жилищно-коммунальных услуг, а также плата за содержание и ремонт производится нанимателем в размере их фактической (100%) стоимости. Средние показатели стоимости проживания на территории города Москвы (корректируются индивидуально, в связи с применением понижающих коэффициентов): С ставка платы за пользование жилым помещением в бездотационных домах города Москвы составляет 41,21 руб/кв.м. С ставка платы за пользование жилым помещением в бездотационных домах города Москвы составит 49,16 руб/кв.м.