Общие коммуникации и инфраструктура коттеджных поселков. Варианты строительства и последующего оформления прав собственности. Создание управляющих компаний в коттеджных поселках. Кустовые и индивидуальные. Малый и средний бизнес. Филонова Валентина Алексеевна, Генеральный директор ООО «АСКВЭЛ», преподаватель ИЭН ГУ Высшая Школа Экономики

Вспомним эволюцию рынка. Сначала загородное жилье существовало только в виде дач, в конце 90-х - начале «нулевых» появился новый формат – организованные коттеджные поселки, благодаря чему оно стало вторым домом для наиболее кредитоспособной части населения. И только в последние несколько лет сложилось понимание, что можно вообще жить за городом постоянно. Появилась категория людей, которые не могут купить себе второе жилье, но они теоретически готовы продать городскую квартиру и приобрести вместо нее загородный дом.

Но цена вопроса – это еще не все. Чтобы поменять городскую квартиру на загородное жилье, нужны достойные условия за городом - дороги, социально- бытовая инфраструктура, коммуникации. Если в м годах стали появляться коттеджные поселки с подрядом, а в м они уже преобладали, то кризис отбросил ситуацию к началу «нулевых» - сейчас большая часть участков вновь продается без подрядов. Для владельцев земли это нередко единственный выход, а для покупателей на первый взгляд - дешевле и можно вкладываться в загородное жилье поэтапно.

Вместе с тем, власть может запретить строительство дачных домов на землях сельхозназначения и вне границ населенных пунктов. Минрегион России подготовил законопроект, согласно которому земельные участки будут разделены по трем типам: дачные, садовые и огородные. На дачных участках, как говорится в документе, "могут размещаться индивидуальный жилой дом, а также не предназначенные для проживания хозяйственные строения и сооружения". Проблема в том, что участки эти обязаны "находиться в границах населенных пунктов" и не на землях сельхозназначения. Нарушение этих ограничений влечет запрет легального подключения к коммуникациям, официальной регистрации и, как следствие, "прописки" в таком доме. А на садовом и огородном участке разрешено строить только "строения и сооружения, не предназначенные для проживания". Другими словами, дачное строительство вне населенных пунктов окажется вне закона. И с дешевыми дальними дачами потенциальные дачники и девелоперы могут проститься.

Что же такое коттеджный посёлок? Представляется, что это комплекс жилых домов, объединенных инженерными сетями и сооружениями, общими проездами и дорогами, местами общего пользования, огороженный по периметру общим ограждением. В организованном поселке девелопер изначально берет на себя обязательства по подведению инженерных коммуникаций, созданию инфраструктуры, дорог, организации периметра, въездной группы и КПП, а также ГРП, ТП, ВЗУ, КНС, терминалов ТБО, ведет переговоры с поставщиками коммунальных ресурсов о выделении энергетических мощностей. Чаще всего в таком поселке предусматривается создание магазинов, ресторанов, спортивных и детских площадок. На участках в неорганизованных поселках не предусматривается строительство инженерной и социальной инфраструктуры. При желании владельцам придется подводить коммуникации своими силами. Чаще всего неорганизованные поселки появляются как продолжение территории дачных владений, существующих с советских и перестроечных времен.

Сейчас более 90% спроса приходится на участки в организованных поселках. При этом стоимость земли в них практически не отличается от участков в «чистом поле». Спрос на организованные поселки связан с тем, что для будущих жителей крайне важно наличие коммуникаций и инфраструктуры. При этом должны присутствовать только самые необходимые объекты. Большинству покупателей не требуются SPA-салоны, конюшни и т.п. Чрезвычайно важная опция - управление поселком. Около 85% потенциальных покупателей готовы вносить ежемесячные взносы за работу фирмы, которая будет обеспечивать круглосуточную охрану, централизованную уборку территории.

В ходе строительства коттеджного поселка происходит формирование состава общего/в смысле использования/ имущества. В настоящее время отсутствует утвержденный перечень такового общего имущества, закрепленный в каком-либо нормативном акте. Обычно общее имущество поселка отражается в проекте строительства и в индивидуальном договоре на постройку коттеджа. Это может быть: 1. Водозаборный узел/ВЗУ 2. Трансформаторная подстанция/ТП 3. Канализационно-насосная станция/КНС 4. Внешнее ограждение поселка 5. КПП/домик охраны 6. Внутрипоселковые дороги 7. Автостоянка 8. Пешеходные дорожки и тротуары 9. Терминалы ТБО 10. Объекты социальной инфраструктуры 11. Общая система освещения и осветительное оборудование и др.

Как же происходит оформление прав собственности на эти весьма затратные объекты недвижимости и общего имущества? С начала 2010 года в РФ зарегистрировано более 1,6 млн. объектов по «дачной амнистии», что на 1 млн. меньше, чем в 2009 году по данным Росреестра. Так, за девять месяцев в России зарегистрировано более 7,75 млн. прав на жилье и 4,95 млн. прав на земельные участки. Можно ответственно сказать, что как объект совершенной государственной регистрации прав собственности объекты инженерно-технической инфраструктуры составляют сотые, если не тысячные доли процента. Большинство этого весьма дорогостоящего недвижимого имущества просто «висит» в воздухе как объект незавершенного или можно даже сказать «подзабытого» строительства.

При этом, 2/3 владельцев активов на рынке недвижимости России могут лишиться своей собственности по причине того, что их права на нее юридически небезупречны, как было заявлено на VIII саммите Института Адама Смита «Недвижимость в России». Все дело в противоречивости российского законодательства и в специфике процесса приватизации в России. Бизнесменам, не желающим стать жертвой рейдеров, которые охотно используют нестыковки в бумагах, следует проверить все сделки с недвижимостью с момента выхода объектов на рынок. Все это напрямую относится к инженерным сетям и объектам коммунальной инфраструктуры коттеджных поселков, т.к. очень многие из них подключены и используют коммуникации, созданные еще в прошлом веке, при советской власти.

Вместе с тем, инфраструктура может удорожать проживание в поселке в два с половиной раза. Затраты на содержание яхт-клубов, спа-центров и ресторанов составляют около 70% от ежемесячных платежей. Расходы зависят от класса объекта и могут составлять 40 тыс. рублей в месяц и более. В эту сумму входит поддержание в порядке дорог, зданий и территорий общественного пользования, зон отдыха, детских площадок, охрана и пр. Пользование инфраструктурой оплачивается дополнительно. В основном у жителей коттеджных поселков востребованы детские объекты. Пребывание ребенка в дошкольном учреждении обходится в сумму от 15 до 20 тыс. рублей в месяц, обучение в загородной школе от 20 до 60 тыс. рублей в месяц. Кроме того, родители платят вступительные взносы.

Действенным способом оптимизации расходов на содержание объектов инфраструктуры эксперты считают возможность открыть к ним доступ извне. Кроме того, многие объекты, требующие существенных инвестиций, такие как рестораны, фитнес-центры, можно попытаться отдать на аутсорсинг. Уровень комфорта жизни во многих коттеджных посёлках не только не уступает, но и по многим параметрам превосходит городской, причем во многом за счет качественного сервиса. При эксплуатации коттеджного поселка, качество и количество услуг, предоставляемых жителям, имеет прямую зависимость от договорных обязательств, взятых на себя управляющей компанией.

В быстроизменяющихся рыночных условиях вопрос о рационализации бизнеса выходит на первый план для большинства управляющих и эксплуатирующих компаний. Сегодня уже очень многие игроки фасилити-менеджмента осознают, что именно эксплуатация, являясь самой затратной областью в сфере недвижимости, обладает наибольшим потенциалом для экономии. В то же время мировой опыт показывает, что наличие профессионального управления на объекте становится ключевым фактором, влияющим на повышение его стоимости, а значит и рыночной привлекательности и капитализации всего коттеджного поселка и отдельных домовладений. Как рационально распределить эксплуатационные расходы, сохранив требуемый уровень безопасности эксплуатации, а также высокое качество?

По желанию домовладельцев, эксплуатация коттеджного поселка может включать различный перечень оказываемых услуг, поддерживаемый всеми владельцами коттеджей и прописанный в договоре между домовладельцем и управляющей компанией. Только профессионалы, работающие в управляющей компании, смогут обеспечить комфортное, спокойное и достойное проживание в коттеджном поселке, сохранить в надлежащем состоянии инженерные сети, сооружения и конструкции мест общего пользования, а значит повысить капитализацию частных домовладений коттеджного поселка.

Вместе с тем, и сейчас этот вид бизнеса не приносит доходов, а чаще всего просто убыточен. Постоянный рост стоимости коммунальных ресурсов, износ и приход в негодность коммуникаций, нежелание жителей платить самые необходимые платежи приводит к «коттеджным» войнам, о которых сейчас уже довольно часто сообщают СМИ. Все это происходит на фоне того, что мелким и средним строительным компаниям эксперты рынка предрекают скорое банкротство. Эта осень вновь станет черной для сотрудников компаний, связанных с продажей недвижимости и строительством, так как мелкие компании не смогли оправиться от кризиса. Крупные же компании столкнулись с новомодной тенденцией создания СРО. Тогда как можно ответственно сказать, что рынок управления недвижимостью еще не дозрел до саморегулирования, закрепленного на государственном уровне. Добровольные ограничения и профессиональные стандарты, которые эволюционным путем принимаются участниками рынка - вот сегодняшний удел управляющих компаний в сфере недвижимости.

Процесс самоидентификации профессии также еще не завершен, ведь управляющими недвижимостью сегодня называют себя и эксплуатационные конторы советского образца/ЖЭКи, ДЭЗы, РЭУ и компании, руководящие жизнедеятельностью и эксплуатацией современных и весьма дорогостоящих объектов недвижимости. Вместе с тем, нельзя забывать, что ЖКХ, рынок которого в нашей стране составляет 1,2 триллиона рублей, является одним из Национальных проектов, на основе и в развитие которого принято несколько Федеральных законов РФ и подзаконных актов, которыми никто не мешает воспользоваться. Так ФЗ 209 от июля 2007 года, регламентирующий программы поддержки малого предпринимательства. На его основе, например в Москве, можно получить старт ап при регистрации предприятия от 200 до 750 тыс.руб. Субсидия на приобретение основных средств составляет до 2,5 млн.руб, а по некоторым приоритетным проектам до 50 млн. руб.Кроме этого, существуют программы льготного кредитования, лизинга оборудования, обучения кадров и юридической поддержки /СЮП.