ТЕМА 10 РАЗВИТИЕ МАЛОГО И СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 1СПК ПС ОМС

Введение Статистика свидетельствует, что строительная отрасль является одной из основных отраслей деятельности малого предпринимательства. Например, в Москве, которая, наряду с Петербургом, лидирует по количеству малых предприятий на душу населения, их общее количество складывается за счет торговли, операций с недвижимостью, обрабатывающих производств и строительства. 2СПК ПС ОМС

Каким бы инертным ни был современный строительный рынок, именно с малыми компаниями в любой отрасли экономики связаны инновационные надежды. В производстве стройматериалов доля малого бизнеса зависит от вида подотрасли. В целом, малым компаниям в сфере стройиндустрии приходится конкурировать с более крупными предприятиями. Как правило, при выпуске малой партии продукции ее себестоимость выше, чем при производстве крупных партий, если речь не идет о современных автоматизированных производствах. 3СПК ПС ОМС

Анализ действующей в России практики показывает, что имеет место превращение многих крупнейших компаний в так называемые «инвестиционно-строительные» конгломераты, осуществляющие все стадии девелопмента – от получения земельных участков до эксплуатации построенных объектов недвижимости. При этом большинство таких компаний имеют в своем составе практически весь набор подразделений, выполняющих специальные работы – от устройства фундаментов до монтажа сантехнического оборудования, электрики, отделки и т.п. Более того, многие компании владеют и производством строительных материалов – кирпича, керамзита, оконных блоков и т.д. 4СПК ПС ОМС

Все проблемы монополизации и неразвитости среднего и малого бизнеса особенно четко обозначились в условиях той кризисной ситуации, в которой оказалась экономика России и особенно ее строительная отрасль. Во-первых, надо обеспечить доступ средних компаний к земельным участкам, для чего выставлять на аукционы и конкурсы небольшие лоты инженерно подготовленных территорий. Во-вторых, задействовать антимонопольные меры, предусматривающие, в том числе, принудительное разукрупнение действующих монополий в строительной сфере. В-третьих, снизить суммы взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций, введя дифференциацию таких взносов для крупных, средних и малых компаний. 5СПК ПС ОМС

В-четвертых, установить режим льготных налогов для компаний среднего и малого строительного бизнеса, особенно в части отмены НДС. В-пятых, обеспечивать возможность долгосрочной аренды помещений и территорий (с правом выкупа) для организации и развития компаний среднего и малого бизнеса – особенно для производства строительных материалов, конструкций, деталей, услуг для строительства. В-шестых, перейти от кредитования физических лиц на строительство жилья к проектному кредитованию застройщиков под строгим контролем банков, выдавших кредит. Это чрезвычайно важно не только для крупных, но особенно для средних компаний, для которых практически осуществим такой контроль. 6СПК ПС ОМС

Полномочия органов местного самоуправления по регулированию сферы строительства на территории муниципальных образований О формировании современного законодательства в области градорегулирования можно говорить, начиная с 2001 года, с введения в действие в конце 2001 года нового Земельного кодекса Российской Федерации. В частности, Земельный кодекс закрепил нормы правового зонирования (зонирования территорий), предполагающие выработку общих «правил игры» при определении целевого назначения земельных участков. Это сказалось на активизации деятельности администраций муниципальных образований в части разработки правил землепользования и застройки. Новый этап становления законодательства в данной сфере начался с вступления в силу нового Градостроительного кодекса Российской Федерации, который был введен в действие с 30 декабря 2004 года. 7СПК ПС ОМС

Что должны делать местные власти в сфере землепользования и градорегулирования на уровне поселения Вопросы местного значения поселений определены Федеральным законом 131- ФЗ и включают, в частности, планирование застройки территории поселения, территориальное зонирование земель поселения, установление правил землепользования и застройки территории поселения, изъятие земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель поселений. 8СПК ПС ОМС

В частности, полномочия в области градорегулирования и землепользования конкретизированы в Градостроительном кодексе Российской Федерации в следующем объеме: подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; 9СПК ПС ОМС

утверждение правил землепользования и застройки поселений; утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территорий, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений. 10СПК ПС ОМС

Назначение территориального планирования и виды документов территориального планирования Основные документы. На уровне поселения основным документом территориального планирования является Генеральный план поселения, который включает в себя планирование размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе: 11СПК ПС ОМС

а) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения; б) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов поселения; в) объектов жилищного фонда в целях реализации муниципальных программ сноса и реконструкции жилищного фонда, утвержденных представительными органами муниципальных образований; г) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения. 12СПК ПС ОМС

Процедура разработки Генеральный план поселения должен учитывать решения документов территориального планирования вышестоящих уровней (субъект РФ и Российской Федерации) и быть согласован с соседними муниципальными образованиями, в случае принятия решений, которые могут оказать негативное воздействие на окружающие муниципалитеты. Срок согласования ограничен тремя месяцами в случае отсутствия согласительной комиссии и шестью месяцами при её наличии 13СПК ПС ОМС

Не позднее трех месяцев со дня утверждения генерального плана главой местной администрации поселения утверждается план реализации генерального плана поселения, который должен содержать: 1) решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки или о внесении изменений в правила землепользования и застройки; 2) сроки подготовки документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства местного значения, на основании которой определяются или уточняются границы земельных участков для размещения таких объектов; 3) сроки подготовки проектной документации и сроки строительства объектов капитального строительства местного значения; 4) финансово-экономическое обоснование реализации генерального плана. 14СПК ПС ОМС

Градостроительное зонирование Указанный вид зонирования – это установление на основе и с учетом документов территориального планирования регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в соответствующих территориальных зонах. 15СПК ПС ОМС

Данный вид зонирования является правовым механизмом взаимодействия в рыночных условиях органов власти с физическими и юридическими лицами и обеспечивает им гарантированное право на разрешенное использование и изменение недвижимости путем соответствующего выбора в рамках установленных регламентов, предоставляя возможность для наилучшего и наиболее эффективного с экономической точки зрения использование недвижимости. 16СПК ПС ОМС

Градостроительный регламент это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства; предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков; предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. 17СПК ПС ОМС

Территориальные зоны - это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и градостроительные регламенты. 18СПК ПС ОМС

Состав Правил землепользования и застройки Правила землепользования и застройки включают в себя текстуальную (процедурную) и картографическую части. Процедурная часть содержит порядок применения правил землепользования и застройки (т.е. процедуры, связанные с подготовкой и осуществлением строительных изменений объектов недвижимости) и внесения в них изменений. Картографическая часть включает карту градостроительного зонирования городской территории, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон градостроительный регламент разрешенного использования. 19СПК ПС ОМС

Порядок подготовки и принятия проекта правил землепользования и застройки Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации с установлением этапов градостроительного зонирования применительно ко всем территориям поселения либо к различным частям территорий поселения (в случае подготовки проекта правил землепользования и застройки применительно к частям территорий поселения), порядка и сроков проведения работ по подготовке правил землепользования и застройки, иных положений, касающихся организации указанных работ. Одновременно с принятием решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки главой местной администрации утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки. 20СПК ПС ОМС

Публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки Глава муниципального образования при получении от уполномоченного органа местного самоуправления проекта правил землепользования и застройки принимает решение о проведении публичных слушаний по такому проекту. 21СПК ПС ОМС

Публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся Комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования. Продолжительность публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки составляет не менее двух и не более четырех месяцев со дня опубликования такого проекта. 22СПК ПС ОМС

Планировка территории Процесс планировки территории определяется как действия по упорядочению и созданию условий для развития территории и включает в себя подготовку документов по планировке территории и их реализацию. Документы по планировке территории (проекты межевания, проекты планировки, градостроительные планы земельных участков) содержат характеристики и параметры ее планируемого развития, а также фиксированные границы регулирования землепользования и застройки, в том числе, в виде красных линий, границ земельных участков (проекты межевания), границ зон планируемого размещения объектов, границ зон действия публичных сервитутов. 23СПК ПС ОМС

Проекты межевания Цель разработки проектов межевания – это установление границ застроенных земельных участков, незастроенных земельных участков, планируемых к предоставлению физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения. 24СПК ПС ОМС

Местные нормативы градостроительного проектирования в поселениях (местные нормативы проектирования) Местные нормативы проектирования – минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории), которые учитываются при подготовке, согласовании и утверждении документов территориального планирования муниципальных образований, а также проектов планировки территории, утверждаемых органами местного самоуправления поселений. 25СПК ПС ОМС