Стерник Г.М., профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭУ им. Г.В.Плеханова, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов РЫНОК СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ в РФ и в СТОЛИЧНЫХ РЕГИОНАХ: КРИЗИС ПРОДОЛЖАЕТСЯ (доклад на конференции «Развитие жилищного строительства в России» Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса ) - Москва,

Структура доклада 1. Снижение объемов строительства и ввода жилья 2. Фазы развития кризиса на рынке строительства жилья 3. Динамика цен на рынке жилья 4. Прогноз ситуации на рынке строительства жилья от декабря 2008 г. и его реализация

Снижение объемов строительства и ввода жилья Годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году прирост оказался минимальным (+4,5%), ввод составил 63,8 млн кв. м. В 2009 году ввод жилья снизился до 59,8 млн кв. м (-7%). В Москве с 2000 по 2007 год ввод жилья вырос с 3,03 до 4,83 млн кв. м, а в 2008 году упал до 3,28 млн (-32%), в 2009 году – до 2,70 млн кв. м (-18% относительно предыдущего года и -44% относительно 2008 года). В Петербурге с 2000 по 2007 год ввод вырос с 1,05 до 2,46 млн, а в 2008 году – до 3,21 млн кв. м (прирост 23%). Но в 2009 году ввод упал до 2,6 млн (-19%). Московская область по объему ввода с 2005 года обогнала Москву и вышла в лидеры среди регионов России. С 2000 по 2007 год ввод вырос с 2,61 до 7,87 млн кв. м, в 2008 году рост прекратился. В 2009 году объем ввода незначительно вырос – до 8,24 млн кв. м (+4,5%).

Фаза 2 ? Фаза 1 Фаза 2 Фаза 3 ? Фаза 1Фаза 3 ? Более детальное рассмотрение дина мики показывает, что объемы ввода жилья в РФ пере стали расти уже в 4 кв г., и прак тически не изменя лись до 3 кв г. В 4 кв г. объем ввода в РФ понизился к тому же кварталу преды дущего года на 12,5%, а в 1 кв г. – на 8%. Во 2 кв г. – при рост к тому же периоду предыдуще го года на 7,5%. В Москве с 1 кв г. снижение продолжалось в каж дом квартале на %, до 2 кв г. Фаза 4 ? Примечание: знаком ? обозначены фазы, границы которых не совпадают с изменением темпов ввода жилья.

Фаза 1Фаза 3 ? Фаза 2 Фаза 1 ? Фаза 2 ? Фаза 3 ? В Петербурге в 4 кв г. отчитались резким ростом ввода (60% от годового объема). В 3 кв г. к тому же кварталу предыдущего года ввод снизился на 35%, в 4-м на 15%, в 1 квартале 2010 года – на 16%. В Мособласти оста новка роста произо шла в 1 кв г. В 1 кв г. Сниже ние относительно того же периода прошлого года - 32%. С июня начался рост коли чества домов в про даже, за два месяца оно увеличилось на 7,7% и достигло 560. Фаза 4 ?

Фазы развития кризиса на рынке строительства жилья Замедление темпов ввода жилья проходило в четыре фазы, которые начинались и заканчивались несинхронно в различных регионах. Фаза 1 – «процедурная» (середины 2007 года до начала 2008 года) была вызвана дальнейшим ростом монополизированности, коррумпированности и забюрократизированности градостроительного процесса, необоснованного повышения затрат на присоединение к инженерным сетям и других составляющих инвестиционной стоимости строительства. Согласно рейтингу ВБ, на начало 2010 года Россия находится на предпоследнем (182) месте по доступности получения разрешений на строительство. Для этого необходимо пройти 54 процедуры, затратить 704 дня и свыше $205 тыс., что составляет 2140% от величины среднедушевого ВВП (для сравнения: в США – 19 процедур, 40 дней, 12,7%, в Беларуси - 15, 161, 35%, в Казахстане – 37, 211, 120% соответственно).

Фаза 2 – «инвестиционный коллапс» (весна-лето 2008 года) была вызвана снижением спроса в сегменте новостроек вследствие возрастающего недоверия населения к застройщикам, допускающим затягивание сроков строительства, пытающихся вести строительство до получения всех разрешительных документов, неспособных в сложившихся неблагоприятных условиях обеспечить своевременное оформление ввода домов и передачи прав покупателям. Эти же причины вызвали снижение доверия банков к застройщикам и сокращения объемов финансирования строительства. Сюда же наложилось двух-четырехкратное удорожание доступа к земле для застройщиков в связи с необоснованной переоценкой кадастровой стоимости. В Москве эта величина (стартовая для земельных аукционов) выросла в среднем в три раза до 135 тыс. руб./кв. м, что прибавляет (при типовой плотности застройки 20 тыс. кв. м на гектар) 67,5 тыс. руб. к стоимости строительства 1 кв. м жилья. По информации правительства Москвы, себестоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в столице с учетом всех затрат, включая стандартную отделку, составляет порядка 45 тыс. руб. В итоге, полная себестоимость строительства жилья с учетом стоимости земли составит 112,5 тысяч рублей за метр. Это явилось одним из крупных источников нерентабельности немалого числа строительных проектов и почти полным прекращением вывода на рынок новых проектов.

Фаза 3 – «мировой кризис» (с осени 2008 года) началась вместе с докатившимся до России мировым финансово-экономическим кризисом, и сопровождалась окончательным отказом потерявших ликвидность банков от кредитования застройщиков, фактическим прекращением кредитования населения, ухудшением финансового положения застройщиков и дезорганизацией их бизнеса вплоть до приостановки строительства большой доли объектов и отказа от новых проектов. В этих условиях сохранение объемов ввода жилья в РФ в начале-середине 2009 года, хотя и не соответствующее запланированным объемам – важный факт, отражающий инерционность процессов в строительстве, а также значительное разнообразие ситуации по регионам. Весной-летом 2010 года началась фаза 4 («начало восстановления рынка») – начали закладываться новые проекты, наблюдается рост объемов строительных работ, наметилось повышение объемов ипотечного кредитования. Однако последствия инвестиционного коллапса строительства еще не преодолены, начало роста объемов ввода пока не прослеживается.

Динамика цен на рынке жилья Источник: Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ Источник: Аналитический отдел ГК «Бюллетень недвижимости» Снижение цен предложения новостроек началось лишь в третьей фазе (в Москве - с начала 2009 года), и проходило аналогично с вторичным рынком, но несколько меньшими темпами. Это сдерживало начало стабилизации и восстановления спроса и оборотов рынка.

Прогноз от Реализация В РФ на 2010 г. придется пик влияния инвестиционного коллапса в строительстве, а заделы будут уже исчерпаны. Объемы ввода будут снижаться до 2012 г. В Москве в гг. объемы ввода составят 6,0-6,6 млн. кв. м за два года (сокращение на 50-55%) Выполняется. В Москве объем ввода 5,5-5,6 млн кв. м, сокращение на 45-50%. Несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадию действий), финансовый кризис в России перейдет в экономический – через сокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в производстве строительных ресурсов и т.д. В результате упадает платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Застройщики будут вынуждены для поддержания спроса и оборотов рынка снижать цены предложения на 15-20%. Реализовалось. Снижение составило в Москве 7%, в МО – 15%, в Петербурге – 22%. Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес- класса в пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен. В Москве в гг. в структуре объема строительства лидирующее положение будет занимать жилье эконом-класса – 60-70%, объем строительства домов бизнес-класса составит порядка 17-25%, в меньшей доле будет представлено жилье среднего (около 10%) и элитного (около 5%) классов. Выполняется Прогноз ситуации на рынке строительства жилья от декабря 2008 г. и его реализация

Средняя доходность строительного бизнеса снизится и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Начнется масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем становлении и развитии. Выполняется ?? Уменьшится и предложение, его структура, наоборот, изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. К концу 2010 года, в условиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме строительства и предложения жилья, может начаться медленное повышение цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента. Выполняется

Выводы 1.Ключевые макроэкономические и макрофинансовые показатели, определяющие динамику экономики РФ, с весны-лета 2009 года изменили свои тренды в положительную сторону и превзошли все прогнозируемые макроэкономистами значения, но в 2010 году практически сохраняют свой уровень при повышенной волатильности. 2. В динамике строительства жилья в РФ наблюдаются 4 фазы: с 2007 года - замедление (в Москве – падение) темпов строительства и объемов ввода; с 1 кв года - уход с рынка покупателей и падение объемов финансирования строительства и спроса; с 4 кв года, вместе с мировым экономическим кризисом – обвал объемов продаж, стагнация объемов ввода и инвестиционной активности, а затем и сокращение объемов ввода; с 2 квартала 2010 года в Москве – начало восстановления объемов инвестиций и появление новых объектов на рынке при продолжающемся снижении объемов ввода. 3. Снижение цен предложения новостроек началось лишь в третьей фазе (в Москве - с начала 2009 года), и проходило аналогично с вторичным рынком, но несколько меньшими темпами, что сдерживало начало стабилизации и восстановления спроса и оборотов рынка. 4. В целом, в отличие от вторичного рынка жилья, кризис на рынке новостроек пока не преодолен, в первую очередь в объемах строительства и ввода жилья, во вторую – в объемах продаж, в третьих – в уровне и динамике цен.

Спасибо за внимание! Стерник Г.М. Тел. (495)