1 ВОЗМОЖНОСТИ ОБЪЕДИНЕНИЯ ИПОТЕЧНОЙ И СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНОЙ СХЕМ: МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ Докладчик: Зур Антон Евгеньевич Руководитель Департамента международного бизнеса ОАО «УралСиб»

2 Краткий экскурс в историю Первыми сберегательными объединениями были естественные структуры общества. Храмы для рабов, которые копили деньги для своего выкупа, в Риме возникли во II веке до н.э. Идея специализированных сберегательных учреждений, действующих на началах взаимопомощи, высказана французским государственным деятелем Хуго Делестром, который в 1611 г. считал возможной «организацию для простых людей накоплений под процентное вознаграждение». Первое строительно-сберегательное общество основано в 1775 году в Англии (Ketleys Building Society). В современном виде стройсберкассы возникли в послевоенной Германии в 1948 году. Предпосылки возникновения системы: oострая нехватка жилья oотсутствие долгосрочного финансирования для строительства oвысокое соотношение стоимости жилья и доходов населения oнеобходимость создания института массового частного домовладения

3 Схема Фаза накопленияФаза выплат Пул Сбережения Кредиты Долгосрочный депозит связан с кредитным договором. В течение нескольких лет клиент накапливает сбережения. По исполнении договора банк предоставляет кредит на приобретение жилья по заранее оговариваемой ставке, равной процентной ставке по депозиту плюс фиксированная маржа.

4 Основные модели Германия (1885, ) Австрия (1925) Словакия (1992) Чехия (1993) Венгрия (1997) Хорватия (1998) Индия (2001) Казахстан (2003) Румыния (2004) Китай (2004) Рассматривается: Россия Страны Балтии Болгария Люксембург Бельгия Италия (Без законодательной и государственной поддержки) Швейцария (в нескольких кантонах) Закрытая («немецкая», bausparkassen). Только внутренние источники фондирования – вклады клиентов. Только специализированные институты. Открытая («французская», épargne logement). Доступны внешние заимствования. Один из продуктов универсальных коммерческих банков. Франция Словения Сербия Украина Армения Азербайджан

5 ХарактеристикаГерманияФранция ПровайдерСпециализированные институты, строительные сберегательные кассы. Закрытая система. Коммерческие и сберегательные банки. Обеспечивается взаимопроникновение капитала. ЗаемщикиТолько вкладчики. NB В Словакии (немецкая модель) вкладчиками могут являться также ТСЖ, аккумулирующие средства на ремонт. Не только вкладчики. Средства могут быть размещены в иные активы, связанные с рынком жилья (бонды, ипотечные кредиты). Цели кредитаПриобретение, строительство, ремонт. Первичное и вторичное жилье, улучшение и расширение, ремонт Источник фондирования Вклады будущих заемщиков, межбанковские кредиты. Вклады, в т.ч. от лиц не претендующих на кредит, которые находят условия сберегательных вкладов привлекательными. Другие пассивы банков, займы. Сравнение систем Общие характеристики

6 Сравнение систем ХарактеристикаГерманияФранция Влияние внешнего рынка капитала Слабое. Фиксированная процентная ставка и по депозиту и по кредиту ниже рыночной (см. диаграмму). Сильное. Французские вкладчики заинтересованы в пролонгации депозита по контрактам, заключенным на высоком рынке. "Дешевые" вклады перезаключаются после истечения минимального срока накопления. По этой причине может заключаться несколько семейных контрактов с правом переуступки. Динамика процентных ставок в Германии по строительно-сберегательным кредитам (нижний график) и ипотечным кредитам на рынке (верхний график) М.J. Lee, B.Renaud, World Bank, 1995

7 ХарактеристикаГерманияФранция Минимальная сумма начального депозита Не является обязательной, но по согласованию со сберегателем составляется план. Устанавливается обязательный минимум Всего накоплений, минимум Выбирается сберегателемНачальный депозит + взносы + процентный доход Максимальная сумма накоплений Без ограниченийЕсть Доходность по сберегательному депозиту Ниже рынкаКонкурентна с посленалоговой доходностью по государственным облигациям Ликвидность сбережений Низкая. Право передачи контракта ограничено. Высокая. Контракт можно перевести на родственника Минимальный период накопления 2 года4 года (с 1981 по лет, в соответствии с экономической ситуацией) Выгоды по накоплениям могут быть пролонгированы на срок до 10 лет Фаза сбережения

8 ХарактеристикаГерманияФранция Дата доступности кредита После периода ожидания неопределенной длительности. Зависит от наполнения пула Немедленно после фазы сбережения. Право на кредит может быть продлено на срок до 10 лет Максимальная сумма кредита Зависит от суммы сбережений. Сумма кредита в 1 – 1,5 раз больше накопленной суммы. (30 тыс. кредита на 20 тыс. сбережений для 4 летнего сберегательного контракта) Привязана к процентным выплатам по кредиту. Сумма процентов по кредиту должна в 2,5 раз превышать сумму полученных процентов по депозиту. Установлен максимум. Больше соответствует инфляционному характеру рынка. Существует программа с фиксированным мультипликатором 1,5 для целей ремонта жилья. Срок кредита6 – 15 лет по желанию заемщика. Оговаривается приоритетность более коротких кредитов 2 – 15 лет по желанию заемщика, но согласно правилам в отношении процентов Процентная ставка по кредиту Спрэд % от ставки по депозиту Процентная ставка по депозиту плюс нормируемая маржа 1,7% от суммы задолженности. Ставка фиксируется в момент заключения депозитного договора. Фаза кредита

9 ХарактеристикаГерманияФранция Гарантии доступности кредита Не гарантирована. В случае, если имеющихся пассивов недостаточно для удовлетворения всех заемщиков, кредиты выдаются в соответствии с заранее определенными правилами очередности. Факторы, влияющие на очередность: -приток новых вкладчиков и погашения выданных кредитов -регулярность и размер взносов -срок кредита Гарантирована за счет дополнительных источников фондирования.

10 Государственная поддержка Государственное стимулирование ХарактеристикаГерманияФранция Государственное стимулирование 1. Нет освобождения от налогов 2. Субсидирование процентной ставки по кредиту. Выплачивается только в случае получения жилищного кредита. 1. Налоговые льготы (до 10 лет). 2. Дотация («процентная премия»), на базе ставки, выплачиваемой банком. Установлен максимум. Премией можно воспользоваться даже не будучи получателем кредита (с 2006 года – только заемщикам). Размер субсидий +8,8% к взносам, максимальная субсидируемая сумма годовых взносов 512 евро (для семей 1024). Годовой доход вкладчика – не более евро (в два раза больше, 51200, для семейных пар). 28% (2/7) от суммы процентов по депозиту. Выплачивается после истечения сберегательного контракта, вне зависимости от получения кредита NB Исторически размер государственных субсидий снижается по мере развития и становления системы. На начальном этапе субсидии во Франции достигали 50% от суммы процентов по депозиту. В Германии при старте системы - 35% от годовых накоплений. Словакия, Венгрия – изначально 40%, сейчас 10%.

11 Ликвидность системы Мультипликатор = 1 Мультипликатор = 2 Ликвидность: период накопления и срок кредита Необходимость во внешнем финансировании Вклад 30% Кредит 30% Ипотека 40% Оптимальная структура

12 Приобретение 27% Модернизация 40% Строительство 8% Другие 25% Жилищный рынок Словакии 1996 – 2002 (млрд. крон) Доли рынка (2002) Стройсбережения: Словакия Итоги: ,5 млн. контрактов / 3 млрд. евро Каждый третий словак – клиент ССК 60% клиентов заключают контракт вторично Доля рынка ССК 2006 ССК 54% Ипотека 34% Нац. фонд 12% Цели кредитования 2006 ССКБанки НЖК Источник: National Bank of Slovakia Материалы XV European Congress of the EFBS

13 Стройсбережения: Чехия Итоги: Доля рынка ССК ССК 68% Ипотека 32% Клиенты ССК % населения ГерманияЧехия Австрия Клиенты ССК % в возрастных группах Цели кредитования Приобретение 36% Модернизация 32% Строительство 20% Другие 12% 1,3 млн. кредитов / 7,9 млрд. евро резиденций (каждое второе жильё) 16,6% всех финансовых активов Источник: Материалы XV European Congress of the EFBS

14 Активность клиентов Использование банковских продуктов в Германии клиентами строительно-сберегательных касс (данные 2003 г.) * * IPM Research Center, German Economic Team in Belarus Dr. Friedemann Roy, Berlin, 2004

15 Стимулирование строительства График строительства и объемов строительных кредитов Чехия European Federation of Building Societies, 2008

16 Рост сбережений Рост ВВП и сберегательных контрактов Чехия European Federation of Building Societies, 2008

17 Выгоды и преимущества Банки Население Государство более доступное жилье и финансирование формирование кредитной истории возможности выбора, планирование бюджета семьи привлечение долгосрочных пассивов и решение проблем с ликвидностью снижение процентных рисков, зависимости от внешних источников финансирования снижение кредитных рисков, прозрачность кредитной истории клиента и повышение финансовой дисциплины повышение лояльности клиентов и кросс-продажи расширение клиентской базы реализация принципов социально-ориентированного бизнеса стимулирование демографического роста улучшение качества жизни населения развитие жилищной отрасли (строительство, коммунальное хозяйство), как следствие – получение доходов бюджета создание системы долгосрочных сбережений и мобилизация средств населения повышение финансовой культуры населения стабилизация банковской системы

18 Применение строительно- сберегательных схем в России Основные выводы Строительно-сберегательные схемы могут применяться как экономически эффективное дополнение к стандартным ипотечным программам, привлекательное для всех участников – граждан, государства и кредитующих банков За счет повышения доступности жилищного финансирования расширяется потенциальный круг заемщиков, обеспечивается целевое назначение государственной программы доступного жилья Граждане, пользующиеся услугами строительно-сберегательных касс, могут получать выгоду в виде более низких ежемесячных выплат по сравнению со стандартной ипотечной схемой Государственная поддержка ССК (например, в виде законодательного регулирования, субсидирования процентных ставок и др.), в т.ч. на региональном уровне, обеспечила бы участникам системы стройсбережений дополнительные преимущества и усилила бы позитивный социально-экономический эффект жилищных и экономических программ (улучшение демографической ситуации, создание системы долгосрочных сбережений, развитие рынка финансирования жилья, непрямое стимулирование экономики) Возможным дополнительным стабилизирующим фактором для системы могло бы стать включение в нее застройщиков с целью обеспечения гарантированного физического объема жилья под строительные депозиты граждан (т.е. возможность целевым образом накапливать не деньги, а «метры»), но это ведет к усложнению системы и требует дополнительной проработки