Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 1 Инвестиции в Германии - Приобретение недвижимости и вид на жительство в Германии -

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 2 Обо мне: Доктор Kристиане ван Цволль Адвокат Преподаватель вуза (г. Кёльн)

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 3 План: I.Приобретение недвижимости A.Недвижимость как вид инвестиции B.Приобретение недвижимости C.Право собственности на квартиру D.Наследственное право застройки E.Правовой аудит (Due Diligence) F.Договор о купле-продаже II. Разрешение на пребывание A. Немецкое право проживания B. Виды разрешений на пребывание C. Разрешение на пребывание для предпринимательской деятельности.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 4 А. Недвижимость как вид инвестиции жилая недвижимостькоммерческая недвижимость Недвижимость сохранение капитала преумножение капитала элемент планирования состояния обеспеченность в старости

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 5 В. Приобретение недвижимости земельный участок с недвижимостью земельный участок с обязательством продавца, как построителя или генподрядчика построить определённое здание. Определение: «земельный участок» - это часть земной поверхности с чётко обозначенными границами и с определённым видом пользования.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 6 Деление по: -границе -флуру (единице площади земельного кадастра) -земельным участкам В ведомственном реестре, в земельном кадастре. Земельный участок и здание составляют единое целое! Поэтому они не могут быть предметом особых прав.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 7 С. Право собственности на квартиру: По закону о праве собственности на квартиру возможно приобретение отдельных квартир в многоквартирном доме! Право собственности на квартиру Пай в коллективной собственности на земельный участок Собственность на квартиру

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 8 D. Наследственное право застройки Поддающееся продаже и наследованию право на пользование строением, находящимся на земле или под земной поверхностью чужого земельного участка. а)Срок действия обычно составляет 99 лет. b) Регистрация в поземельной книге обязательна!

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 9 E. Правовой аудит (Due Diligence): Правовой аудит: a)Правовой статус земельного участка b)Договора об аренде c)Публичное право d)Законодательство об охране окружающей среды e)Страхование f)Дела, находящиеся на рассмотрении в суде

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 10 a) Правовой статус земельного участка : aa) Анализ Поземельной книги bb) Определение наличия ограничений пользования и распоряжения затем: при определенных условиях снижениестоимости земельного участка cc) Поземельная книга (регистр всех земельных участков): - Разд. I : Внесение записи о собственнике - Разд. II : Внесение записи об обязательствах по участку - Разд. III : Внесение записи о долгах и ипотеках Примечание:Поземельная книга не содержит информации об аренде земельного участка!

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 11 ( 1)предварительная регистрация в поземельной книге: предварительная регистрация = запись в поземельной книге о предстоящем приобретении прав на земельный участок (2)Приобретение земельного участка: - соглашение сторон о приобретении прав. - регистрация приобретения прав в поземельной книге. - для обеспечения приобретения: предварительная запись в поземельной книге о передаче права собственности.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 12 ( 3)Oграничение пользования и распоряжения: (aa) Oграничение пользования (aaa) право пользования (право полного пользования чужим имуществом, включая получение прибыли или результатов использования и другой эксплуатации объекта). (bbb) сервитут (обременение земельного участка в определённых рамках правами третьих лиц, н-р: третья сторона имеет право проводить определённые действия на земельном участке или пользоваться определёнными правами). -Главный пример: Предоставление права пользования дорогой.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 13 (ccc) ограниченный личный сервитут (ограниченное право одного определённого лица использовать обременённый земельный участок) (ddd)общественные обязательства (возникают по закону без внесения) - взносы на освоение прилегающих территорий согласно §§ 127 и т.д. Строительного кодекса. - подлежащий оплате земельный налог согласно § 9 закона о земельном налоге. - подлежащий оплате сбор за услуги трубочиста согласно § 25 абз. 4 закона о деятельности трубочистов.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 14 (eee) Обязательства по финансированию Гарантия денежного требования ИпотекаИпотечный долг Ипотека = Не связанное с владением имущественное обязательство по земельному участку для обеспечения гарантии денежного требования. Такая ипотека всегда зависит при её возникновении и существовании от определённого требования. Ипотечный долг = В отличии от ипотеки, не зависит от наличия обеспеченного требования.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 15 b) Договор об аренде: aa) Основной фактор, влияющий на доходы от капиталовложения в недвижимость. bb) Необходимо разграничение жилых помещений от других объектов аренды, н-р по вопросам повышения арендной платы или сроков расторжения договров. cc) Важные условия арендных договоров (1) Переход существующих договоров к покупателю по § 566 Гражданского кодекса. (2)Обращайте внимание на срок действия договора: Необходимо придерживаться письменной формы. Иначе договор аренды пролонгируется.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 16 dd) Договоры аренды нежилых помещений: - Расторжение договора с учётом трёхмесячного срока, § 573c абз. 1 Гражданского кодекса ee) Индексирование («скользящие» платы): - Размер арендной платы определяется с учетом официального индекса. ff) Залог связанный с арендой: - Покупатель обязан в соостветствии с § 566a Гражданского кодекса вернуть залог по истечению договора аренды

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 17 ff) Коммунальные расходы: - Эти расходы должны быть указаны в договоре аренды и оплачиваются арендатором. В противном случае принято считать, что арендная плата уже включает в себя коммунальные расходы. gg) Текущий ремонт: - Если в договоре аренды не предусмотрено проведение ремонтных работ арендатором, расходы по ремонту несёт арендодатель. hh) Право расторжения договора

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 18 c) Публичное право: Необходимо удостовериться, что приобретаемая недвижимость построена в соответствии с общественно-правовыми нормами строительного законодательства и имеется разрешение на строительство. aa) Право строительного планирования aaa) Внешние территории bbb) Внутренние территории К aaa) Внешние территории: Территории, находящиеся за пределами застроенного населённого пункта § 35 Строительного кодекса. На внешних территориях строительство запрещено! - Допускаются только те строительные проекты, которым необходимы земельные участки. (Сельское хозяйство, электростанции, и т.д.)

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 19 К bbb) Внутренняя площадь: Незапланированные участки застроенного населённого пункта § 34 Стройтельного кодекса Определяющим фактором для новых строительных проектов служит уже застроенная прилегающая территория. bbb) Внутренняя территория К bbb) Запланированная внутренняя площадь: Участки, расположеные на территории действия планов застройки.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 20 bb) Разрешение на строительство: Официальное разрешение на строительство, перепланировку или изменение назначения строительного объекта. Подтверждает застройщику, что его план строительства не противоречит строительным нормам. cc) Список обязательств по строительству : - противоположность сервитута - Принятие обязательств соблюдения определённых предусмотренных законодательством проектов (н-р: предоставление парковочных мест) - Обязательства по строительству не заносятся в Поземельную книгу. dd) Освоение прилегающих территорий: Внимание! Договор купли-продажи регулирует кто несет эти затраты! Освоение прилегающих территорий = муниципальные работы (строительство улиц, газонов, прокладка водопровода, канализации, электро- и телефонных линий до границы земельного участка.) ee) Охрана памятников

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 21 d) Законодательсво об охране окружающей среды: aa) загрязнения окружающей среды (биохимические загрязнения) Целесообразно проведение экспертизы почвы для снижения риска. Виновные в загрязнении и владелец участка отвечают за санирование почвы! e) Страхование: Анализ существующих страховок (н-р: Страховка здания на случай аварии при обслуживании и противопожарная страховка). Страховые договоры соответственно переходят покупателю согласно § 95 закона о страховых договорах. § 96 абз. 2 закона о страховых договорах предусматривает особое право на расторжение страховых договоров. f) Дела, находящиеся на рассмотрении в суде

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 22 F. Договор о купле-продаже: a) Для приобретения собственности необходимы: aa)Обязательственный договор о купле – продаже, заверенный нотариусом bb)Соглашение сторон о переходе прав собственноости cc)Регистрация перехода прав собственности в поземельной книге

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 23 b) Стороны договора купли-продажи: aa)Продавец bb)Покупатель Каждая сторона может быть представлена несколькими лицами. c) Содержание договора о купле-продаже: aa)Заверение нотариусом обязательно. Нотариальное заверение необходимо также для предварительных договоров о купле-продаже земельных участков.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 24 d) Стандартное содержание: aa)Время перехода владения bb)Переход пользования и обязательств cc)Срок оплаты стоимости объекта dd)Ответственность за недостатки ee)Оплата расходов на освоение прилегающих территорий ff)Оплата расходов и налогов gg)Оформление передачи участка и риск непредвиденного уничтожения или порчи очень часто: исключение гарантий

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 25 e) Соглашение по имуществу Это соглашение не заносится в обязательственный договор и действует независимо от него. f) Регистрация Регистрацией завершается приобретение прав. Рекомендуется предварительная запись соглашения о передаче права собственности. После оплаты стоимости - Аннулирование предварительной записи о передаче прав собственности на недвижимость - Регистрация покупателя как нового собственника. g) Официальные разрешения: Перерегистрация собственности возможна, когда ведомству поземельной книги подтверждаются разрешения официальным документом

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 26 h) Право преимущественной покупки и свидетельство финансового управления об отсутствии задолженности по налогам согласно § 21 закона о налоге на приобретение земельного участка: Разрешения являются необходимым условием для заключения договора о купле-продаже. i) Расходы aa) Нотариальные и судебные расходы bb) Покупатель несёт расходы за нотариальное заверение договора о купле-продаже, передачу прав собственности, нотариальные заверения и передачу имущества включая расходы объяснений, необходимых для внесения записи § 448 абз. 2 Гражданского кодекса.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 27 j) Налог при покупке земельного участка: aa)обе стороны несут солидарную ответственность bb)обычно: Покупатель несет расходы на налог по приобретению земли cc) налог на приобретение земли составляет 3,5 % стоимости. k) Оплата услуг маклера: aa)коммисионные могут составлять любой процент от стоимости земельного участка. bb)часто: маклер требует комиссионные прямо у покупателя согласно нотариальному договору о купле- продаже.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 28 A.Немецкое право проживания: I.Основополагающим законом является: a)закон о пребывании b)цель: aa) регулирование и ограничение притока иностранцев в ФРГ. bb) осуществляет и регулирует иммиграцию, учитывая возможность приёма и способность интегрироваться, а также экономические интересы и политику рынка труда ФРГ.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 29 cc) кроме того: способствует выполнению обязательств ФРГ по приёму беженцев и терпящих бедствия dd) иностранцы: согласно § 2 абз. 1 закона о пребывании Иностранцем является тот, кто не является немцем по Ст. 116 абз. 1 Конституции ФРГ.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 30 B.Статус пребывания Разрешение на пребывание (с ограниченным сроком) § 7 Закона об иностранцах Для следующих видов пребывания закон предусматривает выдачу или продление разрешения на пребывание: Учёба Предпринимательская и прочая деятельность Пребывание на международно- правовой основе по причинам бедствия или политическим причинам По семейным обстоятельствам Разрешение на поселение (бессрочное) § 9 Закона об иностранцах Иностранцу выдается разрешение на поселение если: он имеет в течении пяти лет разрешение на пребывание. он материально обеспечен. он минимум 60 месяцев платил взносы в пенсионный фонд.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 31 B. Статус пребывания особые права на пребывание: (Право на возвращение несовершеннолетнего иностранца, проживавшего легально в ФРГ.) Право на пребывание по статусу «старых случаев» = для интегрированных детей, родители которых являются «терпимыми» иностранцами. он докажет наличие издержек, возникших в связи с правом на идентичные услуги страховой компании или учреждения социального страхования. Это не противоречит общественной безопастности или порядку Ему разрешена трудовая деятельность, если он наемный работник. Он имеет другие необходимые разрешения для длительной трудовой деятельности.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 32 B.Статус пребывания Он располагает достаточными знаниями немецкого языка. Он обладает основными знаниями правопорядка, общественного строя и условий жизни в Германии. Он имеет достаточную жилплощадь для себя и своей семьи.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 33 C.Разрешение на пребывание для предпринимательской деятельности (§ 21 закона об иностранцах ) a)Сразу на три года, если : Имеется повышенная заитересованность со стороны немецкой экономики или особенная востребованность на региональном уровне. Деятельность может положительно повлиять на экономику. Финансирование обеспеченно за счёт личного капитала или кредита.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 34 b) самостоятельная трудовая деятельность: Частный предприниматель Сопоставимая деятельность Руководящий работник, имеющий генеральную доверенность или общую торговую доверенность. Официальный представитель юридического лица, н-р: руководитель ООО (GmbH). Руководящий пайщик простого товарищества (BGB-Gesellschaft), открытого торгового товарищества (OHG) или коммандитного товарищества (KG).

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 35 c)§ 21 закона об иностранцах является основанием для принятия решений по усмотрению ведомств! d) Повышенная заитересованность со стороны немецкой экономики: - необходим запрос оценки предстоящей деятельности специалистами ответственного ведомства по делам промышленников, общественного представительства профессиональных групп, торгово-промышленной палаты или ремесленной палаты. e)Положительное влияние на экономику: - Неоспоримо если: aa) Сумма капиталовложения в размере ,00 bb) Создание минимум пяти новых рабочих мест.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 36 f)Далее учитывается: - Коммерческая идея предприятия. - Предпринимательский опыт иностранца. - Объем капиталовложений. - Влияние на рынок труда и ситуацию в сфере профобучения. - Вклад в сферу инноваций и науку.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 37 Выдача разрешения на пребывание тем не менее возможна, если это отвечает интересам экономики. Особая востребованность на региональном уровне. g)Если не выполнены основные условия: Определяющий фактор: Внутренние интересы страны и спрос на специальную трудовую деятельность иностранца в ФРГ.

Инвестиции в Германии © 2008 by Rechtsanwälte Dr. van Zwoll 38 h)По истечении трёх лет возможна выдача неограниченного разрешения на проживание, в отличии от положения § 9 абз. 2 закона об иностранцах. Если запланированная деятельность была успешна. Если иностранец и его семья, за содержание которой он ответственен, имеют достаточные стабильные доходы. Для иностранцев старше 45 лет: согласно § 21 абз. 3 закона об иностранцах, нужно предоставить доказательства соответствующего пенсионного обеспечения