Жилищное строительство. Инвестировать или нет? Подходы к оценке отложенного спроса на жилье 14 апреля 2010

2 Модели потребительского поведения В кризис домохозяйства сталкиваются с тремя основными факторами, непосредственно влияющими на принятие решение о приобретение недвижимости: Влияет на сокращение спроса и снижение числа сделок Формирует отложенный спрос на недвижимость Объективное снижение доходов +- Неуверенность в будущих доходах ++ Ожидание снижения цен на недвижимость ++

3 Сбережение как модель поведения Люди, желающие приобрести недвижимость и имеющие для этого достаточные доходы, но не совершающие сделки по двум причинам, указанным выше сохраняют средства на покупку на краткосрочных депозитах (до 1 года) Краткосрочный депозит – это, как правило, целевое сбережение, ориентированное на крупное приобретение или выплату. Одной из основных целей – является приобретение недвижимости. Как только макроэкономическая ситуация вселит в людей уверенность в своих будущих доходах, а рыночная конъюнктура покажется привлекательной целевые накопления начнут выходить на рынок Доля крупных покупок в структуре расходов домохозяйства Доля сбережений в структуре расходов домохозяйства Доля товаров повседневного спроса в структуре расходов СокращаетсяУвеличивается В кризис наблюдается закономерная трансформация структуры расходов домохозяйства:

4 Анализ сбережений

5 Роль и структура сбережений Источник: Jones Lang LaSalle, Росстат, ЦБ РФ

6 Динамика частных инвестиций на фондовом рынке Источник: Jones Lang LaSalle, Investfunds.ru I I I I

7 Структура депозитов по федеральным округам РФ Объем банковских вкладов физических лиц в рублях и иностранной валюте на 1 января 2010 года составил в целом по России млрд.руб. В нашем исследовании нас интересуют депозиты физических лиц по Москве, которые составляют 38% от общего объема – млрд. руб.

8 Структура депозитов по срокам для РФ По данным ЦБ на 10 марта 2010 года об объемах привлеченных кредитными организациями депозитов физических лиц структуру депозитов можно представить следующим образом: 64% вкладов – от 1 года и выше 36% вкладов – депозиты до одного года, которые мы далее рассматриваем в нашем исследовании.

9 Динамика объема депозитов I I I I

10 Анализ динамики рынка жилой недвижимости

11 Динамика числа сделок на рынке I I I I

12 Динамика объема рынка I I I I

13 Сравнение динамики привлечения депозитов и числа сделок на рынке недвижимости

14 Динамика привлечения депозитов и числа сделок на жилищном рынка в Москве

15 Оценка отложенного спроса I I I I По нашим оценкам на краткосрочных накопилось более 520 млрд. руб. целевых накоплений, существенная часть из которых ориентирована на приобретение недвижимости

16 Оценка отложенного спроса I I I I По нашим оценкам отложенный спрос на квартиры в Москве на начало марта 2010 года составляет около млрд. руб. или около 12,000 – 13,000 жилых единиц (сделок)

17 Когда ждать реализации отложенного спроса. Международный опыт.

18 У нас не все так плохо

19 Ценовая динамика на рынках жилой недвижимости за последние 30 лет Большинство развитых стран с середины 90-х годов демонстрируют очевидный рост реальных цен на жилую недвижимость. Интенсивность роста различна, но в целом, наиболее активный рост показывают страны, которые и до середины 90-х годов показывали положительную динамику. Отдельно стоят Германия, Япония и Швейцария, которые продемонстрировали снижение цен с середины 90-х годов и уровень реальных цен в этих странах по состоянию на годы находился на уровне начала 70-х годов прошлого века. Помимо разницы в средних темпах роста цен страны демонстрируют различную волатильность (степень изменчивости - отклонение от среднего тренда). Интересно, что страны с наивысшими темпами роста цен одновременно демонстрируют наивысшую ценовую волатильность (Великобритания, Испания, Нидерланды), что косвенно свидетельствует об общих предпосылках для долгосрочных трендов и циклических изменений ценовой динамики на рынке недвижимости. Средние темпы роста реальных* цен в разные периоды, % Волатильность цен на жилую недвижимость, стандартное отклонение от среднего тренда % *Цены на недвижимость дефлированы по индексу потребительских цен. Источник: Bank for International Settlements, Quotable Value New Zealand.

20 Статистика циклической ценовой динамики рынка недвижимости * Кол-во подъемов Средний период, кварталы Среднее изменеие цены,% Макс. период, кварталы Макс. изменение цены Кол-во подъемов с амплетудой более 15% США Япония Германия Франция Италия Канада Великобритания Австралия Дания Финляндия Корея* Ирландия Нидерланды Новая Зеландия Норвегия Испания Швеция Швейцария Среднее Кол-во падений Средний период, кварталы Среднее изменеие цены,% Макс. период, кварталы Макс. изменение цены Кол-во падений с амплетудой более 15% США Япония Германия Франция Италия Канада Великобритания Австралия Дания Финляндия Корея* Ирландия Нидерланды Новая Зеландия Норвегия Испания Швеция Швейцария Среднее До середины 90-х годов можно было говорить об определенных характеристиках цикла рынка недвижимости: продолжительность около 10 лет, период роста – около 6 лет, с ростом цен в абсолютных значениях на уровне 50%, следующий за ним период спада продолжается в среднем 5 лет и средние реальные цены падают на 24%. В целом, такая динамика приводила к долгосрочному положительному росту цен, базой для которого становились: увеличение душевых доходов, увеличение населения, ограниченность предложения земли в городах и ужесточение градостроительной политики в совокупности с относительно невысокими темпами увеличения продуктивности строительной отрасли. Статистика подъемов (I кв г. - I кв г.) Статистика падений (I кв г. - I кв г.) * Для определения поворотных точек цикла использован метод Брая и Босчана (см. Bry and Boschan, 1971). Для отделения реальных циклов от мнимых использовалось ограничение – период роста или падения должен продолжаться не менее 6 кварталов. Циклы выходящие за пределы I кв. 2005г. не учитываются. Более подробную статистику см. в Приложении. Источник: Recent housing price developments: the role of fundamentals No 475, OECD Economics Department Working Papers from OECD Economics Department by Nathalie Girouard, Mike Kennedy, Paul van den Noord and Christophe André

21 Долгосрочная динамика цен С начала 90-х годов прошлого века в большинстве развитых стран мира наблюдается нетипичный по своей продолжительности рост цен на жилую недвижимость. Большинство экономистов связывают его с увеличившейся ролью жилья в общей структуре финансовых активов западного мира, что стало возможным благодаря повсеместному распространению ипотеки, которая позволила высвободить капитал, заключенный в жилых объектах и вывести его на финансовый рынок в виде ипотечных ценных бумаг На графиках мы демонстрируем долгосрочную динамику реальных цен на недвижимость в 18 развитых странах с 1970 по 2005 год. Страны сгруппированы по интенсивности циклов ценовой динамики. Из анализа графиков очевидно, что рост цен с середины 90-х годов нетипичен по: - своей продолжительности, - амплитуде, - количеству стран, единовременно переживающих рост цен - самое главное отличие – это отклонение цикла ценовой динамики рынка недвижимости от чикла деловой активности (более подробно об этом далее) Долгосрочная динамика реальных цен на жилую недвижимость в развитых странах, индекс (1995=100%) * Источник: OECD Main Economic Indicators for consumer price indices.

22 Цены на жилую недвижимость. Влияние кризиса Для большинства развитых стран современный пик цен на жилую недвижимость пришелся на 2005 год, за исключением Кореи, Великобритании и Австралии, для которых пиковым стал 2007 год. Во всех без исключениях странах наблюдается рецессия реальных цен с начала 2008 года. При этом, очевидно, что по состоянию на IV кв года дно рынка еще не достигнуто, т.к. для большинства стран в IV квартале доля инвестиций в жилищное строительство (в % от ВВП) все еще выше среднего минимального показателя, который достигался соответствующими странами с 1980 года. Реальные цены* на жилую недвижимость падают в большинстве стран П роцентное изменение реальных цен на жилую недвижимость в годовом исчислении Инвестиции в жилую недвижимость могут упасть еще ниже Инвестиции в жилую недвижимость в % от ВВП * Цены дефлированы по индексу потребительских цен Источник: ECONOMIC OUTLOOK No.84 Press Conference, Paris, 25th November 2008

23 Сравнение экономических спадов и прогноз На слайде иллюстрируется сравнение циклов экономического спада в экономиках развитых стран с текущим финансовым кризисом. Графики представляют квартальный индекс ВВП. - За единицу взят индекс ВВП в квартале, когда он достиг своего максимального размера перед падением. - Первый квартал соответствует кварталу, когда индекс ВВП достиг своего максимума перед падением. Прогноз динамики квартального индекса ВВП за пределами III кв для каждой страны смоделирована на основе среднего тренда предыдущих кризисных динамик с поправкой на интенсивность и продолжительность текущего падения индекса. Анализ моделей указывает на высокую вероятность того, что экономики развитых зарубежных стран достигнут докризисного пика уровня темпов роста ВВП ко III-IV кв года. * Для Германии данные до 1991 года данные приведены только для ФРГ Источник: ECONOMIC OUTLOOK No.84 Press Conference, Paris, 25th November 2008

24 Материалы и источники, использованные в анализе БЮЛЛЕТЕНЬ БАНКОВСКОЙ СТАТИСТИКИ 2 (201), Центральный банк Российской Федерации. БЮЛЛЕТЕНЬ БАНКОВСКОЙ СТАТИСТИКИ РЕГИОНАЛЬНОЕ ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (37), Центральный банк Российской Федерации. Russian Property Market Report. Merrill Lynch, 24 October 2008 Russia Economic monthly. Troika Dialog, September 2009 Ежеквартальные оперативные показатели индексов цен на рынке жилья по субъектам Российской Федерации. Росстат, декабрь 2008 Housing markets, wealth and the business cycle. Economics department working papers No. 394 by Pietro Catte, Nathalie Girouard, Robert Price and Christophe André Recent housing price developments: the role of fundamentals No 475, OECD Economics Department Working Papers from OECD Economics Department by Nathalie Girouard, Mike Kennedy, Paul van den Noord and Christophe André ECONOMIC OUTLOOK No.84 OECD. Press Conference, Paris, 25th November 2008 ECONOMIC OUTLOOK No.85 OECD. Press Conference, Paris, 24th June 2009 THE CONTRIBUTION OF HOUSING MARKETS TO CYCLICAL RESILIENCE, OECD Economic Studies No. 38, 2004/1 by Pietro Catte, Nathalie Girouard, Robert Price and Christophe André Страны участницы Организации Экономического Сотрудничества и Развития (OECD): Австралия, Австрия, Бельгия, Канада, Дания, Япония, Франция, Новая Зеландия, Норвегия, Швеция, Великобритания, США, Испания, Ирландия, Италия, Нидерланды, Швейцария, Корея, Германия, Финляндия, Исландия, Чехия, Греция, Венгрия, Люксембург, Мексика, Польша, Португалия, Словакия, Турция.

Спасибо COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2010