IX национальный конгресс по недвижимости Вовлечение в оборот для жилищного строительства земельных участков за пределами черты населённых пунктов: проблемы и правовые возможности Бандорин Л.Е. заместитель директора направления «Реформы в сфере недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Москва, 20 июня 2006 г.

Проблемы развития малоэтажного жилищного строительства Отсутствие достаточного количества земельных участков для малоэтажного жилищного строительства (проблема перевода земель иных категорий в земли поселений) Отсутствие возможности коллективного участия граждан в индивидуальном (малоэтажном) жилищном строительстве Отсутствие инженерной (дорожной и коммунальной) инфраструктуры, позволяющей развивать малоэтажное жилищное строительство

Проблемы строительства на пригородных территориях Переводом земель различных категорий в категорию земли поселений является изменение черты поселений. Порядок изменения черты поселений содержится в статье 84 Земельного кодекса Российской Федерации. Применение норм статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации на практике затруднено определение черты поселений в Земельном кодексе вступает в содержательное противоречие с Федеральным законом от 6 октября 2003 года 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в соответствии с Земельным кодексом установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной документации, а проект черты поселений отныне не относится к градостроительной документации Земельный кодекс Российской Федерации относит утверждение черты поселений к компетенции субъектов Российской Федерации, не определяя при этом порядок, в соответствии с которым такое утверждение должно осуществляться

Согласно части 6 статьи 23 Градостроительного кодекса РФ в картах (схемах) генерального плана поселения, городского округа должны быть отображены предлагаемые к изменению или вновь создаваемые границы населённых пунктов. В этом случае субъект Российской Федерации вправе принять решение об установлении или изменении черты населенного пункта НО: только в случае, если порядок такого установления или изменения установлен законом субъекта Российской Федерации Что можно делать сейчас

Законодательные предложения по преодолению проблемы Необходимо внести изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» Нормы должны быть направлены на упрощение перевода земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений

В картах (схемах) территориального планирования субъектов Российской Федерации отображаются изменяемые или планируемые границы населённых пунктов. В этом случае изменение категории земель будет автоматически происходить в момент утверждения соответствующего документа территориального планирования субъекта Российской Федерации Первое законодательное предложение по преодолению проблемы

В составе правил землепользования и застройки устанавливаются жилые территориальные зоны на землях сельскохозяйственного назначения, не включённых в состав сельскохозяйственных угодий В этом случае изменение категории земель автоматически происходит в момент утверждения правил землепользования и застройки или изменений в них Второе законодательное предложение по преодолению проблемы

Третье законодательное предложение по преодолению проблемы (переходное) Устанавливается переходный период – до 1 января 2010 года – когда субъекты Российской Федерации в порядке, ими установленном, вправе принимать решения об установлении и (или) изменении черты населённых пунктов при отсутствии каких-либо документов территориального планирования: - схем территориального планирования субъектов Российской Федерации - генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов

Дополнительные законодательные предложения по преодолению проблемы Внесение в Градостроительный кодекс РФ (статья 54) норм об отмене проведения государственного строительного надзора при строительстве малоэтажного жилья (один-три этажа) Организация оперативной и первоочередной подготовки нормативных актов Правительства Российской Федерации по переводу земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения в земли поселений для развития малоэтажного жилищного строительства

Дополнительные законодательные предложения по преодолению проблемы Необходимо обеспечить возможность коллективного участия граждан в индивидуальном (малоэтажном) жилищном строительстве Внесение в Жилищный кодекс Российской Федерации норм: 1)о возможности создания жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья для строительства и последующего содержания комплекса жилых домов – совокупности односемейных жилых домов 2)об общем имуществе собственников жилых домов в комплексе жилых домов – совокупности односемейных жилых домов по аналогии с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме

Четыре организационные модели развития малоэтажного жилищного строительства подготовка территории для целей предоставления на аукционах физическим лицам земельных участков для индивидуального жилищного строительства подготовка территории для целей предоставления на аукционах ЖСК или ТСЖ земельных участков для малоэтажного жилищного строительства подготовка территории для целей бесплатного предоставления (без аукционов) земельных участков для индивидуального (малоэтажного) жилищного строительства лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (очередникам), – индивидуально или через ЖСК, ТСЖ подготовка территории для целей предоставления на аукционах земельных участков в границах кварталов, микрорайонов для их комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства (девелопмент) МОДЕЛЬ 4 МОДЕЛЬ 3 МОДЕЛЬ 2 МОДЕЛЬ 1

Последовательность действий по подготовке градостроительной документации в целях освоения земельных участков для малоэтажного жилищного строительства Территориальное планирование (схемы территориального планирования, генплан) Градостроительное зонирование (правила землепользования и застройки – ПЗЗ) Документация по планировке территории (включая градостроительный план земельного участка с техническими условиями) Аукцион (либо бесплатное предоставление очередникам) Ранее принятые генпланы действительны; генпланы как основание для проектов планировки могут отсутствовать до ПЗЗ могут подготавливаться к части территории при отсутствии генплана Документация по планировке территории – на основании ПЗЗ, подготовленных к части территории, кварталам, микрорайонам малоэтажного жилищного строительства Аукцион (либо бесплатное предоставление очередникам) Минимальные действия (до ) Общие этапы действий (обязательные после ) Обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой