Формирование региональных программ капитального ремонта в субъектах Российской Федерации Александр Иванченко мая 2013 года Семинар «Организация региональных систем финансового обеспечения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Инна Ахметшина

2 Региональная программа капитальных ремонтов общего имущества в многоквартирных домах разрабатывается и утверждается органом государственной власти субъекта РФ в порядке установленном законом субъекта РФ в целях: - планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, - планирования предоставления государственной и муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта за счет средств бюджетов субъектом Российской Федерации. Региональная программа подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

3 А. Региональная программа формируется для всех многоквартирных домов (за исключением признанных аварийными и подлежащими сносу), находящихся на территории субъекта РФ вне зависимости от того какой способ формирования фонда капитального ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от формы собственности помещений (?) в таких домах и вне зависимости требуется ли проведение капитального ремонта на момент формирования программы. Б. Региональная программа включает в себя: 1.перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта, кроме домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2.перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 3.плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах; 4.иные сведения, подлежащие включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В. Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

4 1.Требования законодательства в части технических характеристик и оценки состояния объектов общего имущества с учетом нормативных сроков их межремонтной эксплуатации, модернизации и дополнительной установке объектов общего имущества 2.Решения субъекта РФ по: 1.критериям включения (невключения, исключения) дома в программу; 2.перечню объектов общего имущества, подлежащего включению в систему капитальных ремонтов, в том числе нормативных межремонтных сроков технологических и конструктивных элементов объектов общего имущества, 3.перечню услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, планируемых к включению в программу, требований к таким работам (услугам) и оценочных сметных показателей по таким работам/услугам с учетом требований, 4.критериям, на основе которых в региональной программе капитального ремонта определяется очередность проведения капитального ремонта с дифференциацией критериев по муниципальным образованиям, 5.планируемым показателям финансового обеспечения и исполнения программы. 3.Фактические данные о жилищном фонде многоквартирных домов субъекта Российской Федерации Пререквизиты программы

5 1.Разработка компонентов региональной программы 1.Определение объектов общего имущества, подлежащих включению в региональную программу 2.Спецификация технологических и конструктивных элементов по объектам общего имущества, включенным в региональную программу 3.Нормативные сроки эффективной эксплуатации технологических и конструктивных элементов многоквартирного дома (межремонтные сроки) и требования по оценке их состояния 4.Определение видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих проведению в рамках региональной программы 5.Сметно-аналитические показатели затрат (укрупненные показателей стоимости работ) на проведение капитального ремонта 6.Критерии очередности 2.Организация сбора данных по жилищному фонду 3.Анализ и оценка состояния жилищного фонда 4.Планирование региональной программы 5.Принятие решений по основным условиям программы 6.Формирование региональной программы Процесс формирования программы

6 1.Под объектами общего имущества многоквартирном доме (далее «объекты общего имущества» понимаются все части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и принадлежащеми на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. 2.На основании части 1 статьи 166 ЖК РФ в целях системы капитальных ремонтов к объектам общего имущества услуги и работы по ремонту которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта в обязательном порядке относятся: внутридомовые инженерные системы электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоотведения; лифтовое оборудование, признанное непригодным для эксплуатации; лифтовые шахты; крыши; подвальные помещения; фасады; фундамент. 3.Субъектом РФ перечень объектов общего имущества, капитальный ремонт которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен, а также определен перечень объектов подлежащих обязательному капитальному ремонту за счет региональных и муниципальных субсидий. 1. Разработка компонентов региональной программы: объекты общего имущества

7 Спецификация технологических и конструктивных элементов по объектам общего имущества (далее «спецификация элементов»), включенным в региональную программу необходима для определения: 1.определения межремонтных сроков, 2.видов работ (услуг) по проведению капитальных ремонтов, 3.установления типовых требований к проведению таких ремонтов, 4.оценке затрат на проведение капитальных ремонтов, 5.оценке необходимости проведения ремонта на основе объективных показателей, 6.а также определения логистики проведения капитальных ремонтов для определения их очередности. В соответствии с требованиями ЖК РФ в программу капитальных ремонтов подлежат обязательному включению работу (услуги) по капитальному ремонту: по установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления ресурсов тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа; замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации. 1. Разработка компонентов региональной программы: спецификация элементов

8 1.Плановый межремонтный срок (нормативный срок межремонтной эксплуатации) и/или оценка фактического состояния технологического/ конструктивного элемента позволяет определить год планового проведения капитального ремонта объекта общего имущества. 2.Межремонтный срок определяется для каждого технологического и конструктивного элемента объекта общего имущества многоквартирного дома на основе примерных показателей средних сроков службы таких элементов, утвержденных Министерством регионального развития РФ с учетом особенностей (климатических и других) субъекта РФ. 1. Разработка компонентов региональной программы: межремонтные сроки

9 1.Капитальный ремонт общего имущества проводится при наступлении межремонтного срока для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества. 2.Субъект РФ вправе определить перечень работ в объеме не меньшем чем установлен ЖК РФ для финансирования из фондов капитального ремонта, а также определить отдельные виды работ, финансирование которых будет выделено отдельно субсидии региона. 3.Определение видов работ (услуг) по капитальному ремонту, подлежащих проведению в рамках региональной программы включает в себя непосредственно выбор таких работ (услуг) и определение приоритетности по каждому из видов работ (услуг) применительно к каждому объекту общего имущества с учетом его технических и конструктивных элементов. 4.Перечень работ (услуг) по капитальным ремонтам должен включать в себя обязательные требования по типовым и стандартным решениям применяемым при выполнении таких работ (услуг) в части материалов и оборудования. 1. Разработка компонентов региональной программы: спецификация работ (услуг)

10 1.Сметно-аналитические показателя устанавливаются субъектом РФ для каждого вида работ (услуг), проводимых в рамках региональной программы на основе федеральных единичных расценок на отдельные виды работ (услуг) по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах с поправками на соответствующий территориально-экономический коэффициент. 2.Сметно-аналитические показатели устанавливаются с учетом требований к работам (услугам) по капитальному ремонту, установленных в перечне работ (услуг), утвержденных субъектом РФ, но не менее чем для стандартного уровня внутреннего благоустройства (качества), включающего современные внутренние инженерные системы и определенный уровень качества внутренней отделки помещений. 3.Сметно-аналитические показатели включают полную величину прямых затрат на выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ по капитальному ремонту, подготовительные и проектные работы, накладные расходы и непредвиденные затраты, сметную прибыль. 1. Разработка компонентов региональной программы: сметные показатели

11 1.Статьей 168 ЖК РФ установлен один абсолютный критерий первоочередности - непроведение капитального ремонта, где такое проведение требовалось на дату приватизации первого жилого помещения; 2.Статьей 168 ЖК РФ определен один относительный критерий первоочередности – если установлена необходимость проведения капитального ремонта многоквартирном доме, в порядке утвержденном Правительством Российской Федерации. 3.Субъект Российской Федерации может устанавливать свои критерии, основанные на техническом состоянии объектов общего имущества; носящие социальный характер или исходя из любых иных предпосылок. 4.В тоже время, при выборе критериев следует учитывать следующие факторы: их влияние на своевременность работ для неухудшения состояния жилого фонда в течение действия программы, обеспечение безопасности эксплуатации жилого фонда. Соответственно, ключевые критерии должны основываться на технических и эксплуатационных характеристиках элементов объектов жилого фонда с учетом климатических и экологических особенностей субъекта РФ и требованиях, определенных субъектом РФ к проведению капитальных ремонтов с учетом их приоритетности (с учетом особенностей жилого фонда субъекта РФ). 5.Критерии очередности могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. Критерии дифференциации устанавливаются субъектом РФ самостоятельно. 1. Разработка компонентов региональной программы: критерии очередности

12 1.Данные по жилому фонду субъекта РФ собираются в разрезе муниципальных образований по каждому многоквартирному дому, находящемуся на территории образования. 2.Сбор данных осуществляется на основе документов технического учета жилищного фонда, результатов мониторинга и инвентаризации жилого фонда, информации управляющих компаний и ТСЖ, актов осмотра, проверки состояния (испытания) объектов общего имущества. 3.Данные по жилому фонду, предоставляемые муниципальными образованиями должны быть максимально полными и достоверными – собираемые данные являются основной для расчета финансовых обязательств, определения очередности капитальных ремонтов, расчетов дифференциации минимальных взносов и критериев очередности. 4.Полнота и достоверность данных зависит от требований к предоставлению информации, процедур верификации информации, а также состояния дел по инвентаризации жилого фонда и оценке его состояния на момент формирования программы. 2. Организация сбора данных по жилищному фонду

13 Данные по жилому фонду рекомендуется собирать в форме реестра многоквартирных домов. Для организации сбора данных рекомендуется разработать и утвердить форму реестра, включающую в себя весь перечень параметров небходимых для формирования программы, а также порядок предоставления информации. Порядок предоставления информации муниципальными образованиями должен содержать: 1.используемые при сборе данных основные определения, 2.контрольные параметры по муниципальному образованию: общее количество жилых домов, общее количество домов, признаных аварийными 3.требования к стандартам представления данных и их форматам 4.словари данных (адреса, объекты общего имущества и их типы, спецификации объектов общего имущества, оценки состояния) 5.требование к обязательному заполнению полей, даже при отсутствии данных («не известно») 6.процедуры предоставления информации 2. Организация сбора данных по жилищному фонду продолжение

14 Реестр многоквартирных домов должен включать в себя следующие обязательные блоки полей к заполнению: 1.поля идентификации дома, 2.поля спецификации дома по параметрам, необходимым для планирования программы 3.поля технических/конструктивных характеристик дома, 4.поля оценки состояния дома, 5.атрибуты объектов общего имущества жилого дома, которые планируются к включению в программу включая 1.тип объекта (если применимо), 2.год проведения последнего ремонта, 3.оценка состояния объекта/необходимости капитального ремонта и износа в части объектов несущих конструкций. 4.как минимум один конструктивный элемент - измеримый параметр которого, можут являться достаточным оценочным параметром объема и стоимости работ по капитальному ремонту объекта общего имущества (с указанием единицы измерения) 2. Организация сбора данных по жилищному фонду продолжение

15 Для достижения приемлемой степени качества данных процедуры предоставления и сбора данных с муниципальных образований должны включать несколько этапов: 1.Формирование форм и требований по сбору данных на основе принятых решений по основным компонентам региональной программы 2.Рассылка форм реестра и требований по заполнению реестра, 3.Первичный сбор данных муниципальными образованиями и предоставление реестров в уполномоченный орган субъекта РФ 4.Проверка реестров (верификация данных) муниципальных образований уполномоченным органом субъекта РФ и запросы в муниципальные образования на уточнение/дополнение данных 5.Повторное предоставление данных муниципальным образованием 6.Консолидация данных реестров в единую базу жилого фонда субъекта РФ 2. Организация сбора данных по жилищному фонду продолжение

16 5 этажный панельный дом с плоской крышей 9 этажный панельный дом с плоской крышей Кол-во квартир Общая площадь Кол-во подъездов Год постройки Площадь фасада Площадь кровли Длина труб ГВС Длина труб ХВС Серия, тип проекта Кол-во квартир Общая площадь Кол-во подъездов Год постройки Площадь фасада Площадь кровли Длина труб ГВС Длина труб ХВС Кол-во лифтов 83-НЧ723, НЧ643, НЧ41432, НЧ724, Ошибки данных влияют на общую оценку обязательств 2. Организация сбора данных по жилищному фонду

17 Анализ и оценка состояния жилищного фонда проводиться на основе данных консолидированного реестра: 1.Всего жилого фонда субъекта РФ для: - Определения критериев очередности проведения капитального ремонта и дифференциации таких критериев по муниципальным образованиям - Планирования и определения параметров финансового обеспечения региональной программы - Определения приоритетных направлений государственной поддержки за счет субсидий субъекта РФ и муниципальных образованияй 2.В разрезе муниципального образования для: - определения объемных и финансовых обязательств по капитальному ремонту каждого многоквартирного дома (в том числе и для определения минимального размера фонда капитальных ремонтов) и - образования в целом для разработки краткосрочной программы капитальных ремонтов и для дифференциации взноса на капитальный ремонт Результатом анализа может быть группировка/классификация жилого фонда субъекта РФ (муниципального образования) в целях планирования региональной системы капитальных ремонтов - по типам многоквартирных домов, по видам работ (услуг) по капитальным ремонтам / объектам общего имущества и их конструктивным элементам. 3. Анализ и оценка состояния жилищного фонда

18 Подход к типизации домов – нормативно не установлен Определяется регионом на основе структуры жилого фонда Типичная застройка - каменные и панельные дома 3. Анализ и оценка состояния жилищного фонда

19 Панельные/каменные дома, как правило, с плоской крышей 3. Анализ и оценка состояния жилищного фонда

20 5 и 9 этажные дома доминируют 3. Анализ и оценка состояния жилищного фонда

21 Основные типы домов Кол-во домов Стоимость ремонта, на кв.м. жилой пл., руб. Условный тариф на кв.м. жилой пл., руб. Деревянные 1-2 эт. дома, со скатной крышей 14% 9, Каменные дома: 1-4 этажа 24% 7, Каменные дома: пятиэтажные с плоской крышей 32% 3, Панельные дома с плоской крышей 20% 3, Прочие 11% 4, По выбранным/определенным группам определяются средняя стоимость ремонта дома и необходимых взнос собственников 3. Анализ и оценка состояния жилищного фонда

Приоритет и очередность проведения работ - Общие требование по безопасности к объектам - Несоответствие элементов - Уровень износа элемента и т.п Анализ и оценка состояния жилищного фонда

Результат – величина взноса, критерии очереди, перечни работ (услуг), приоритеты государственной поддержки: - Специфика жилого фонда субъекта РФ и его муниципальных образований; - Дома с высокой стоимостью ремонта - Покрытие накопленных финансовых обязательств - Объекты несоответствующие требованиям; - Определенные виды работ (например, направленных на энергоэффективность зданий) - и т.д Анализ и оценка состояния жилищного фонда

24 Основой для формирования региональной программы являются оценка размера средств, необходимых для проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также определение очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Целью планирования программы региональных ремонтов является достижение такого состояния программы капитальных ремонтов при которых обеспечивается своевременное проведение капитального ремонт общего имущества многоквартирных домов, находящихся на территории муниципальных образований субъекта РФ в соответствии с утвержденной программой капитальных ремонтов (объекты общего имущества, виды работ (услуг) по капитальному ремонту), при соблюдении следующих условий: 1.преимущественно за счет фондов капитальных ремонтов; 2.минимизации бюджетного субсидирования; 3.минимизации взноса населения в фонды капитальных ремонтов; 4. Планирование региональной программы

25 Планирование региональной программы основывается на построении трех моделей: модели оценки обязательств (для определение размера средств, необходимых для проведения капитального ремонта, и срочности финансовых обязательств), финансово-экономической модели (балансовая и движение денежных средств для планирования финансового обеспечения и контроля финансовой устойчивости) и модели очередности (для формирования программы капитальных ремонтов). В рамках планирования региональной программы проводятся следующие расчеты: 1.по определению общего размера средств, необходимых для проведения капитального ремонта общего имущества каждого многоквартирного дома и их временной структуры, в том числе по определению размера накопленных обязательств на дату начала региональной программы по каждому МКД и агрегировано по муниципальному образованию и субъекту РФ; 2.по анализу и моделированию денежного потока формирующего фонды капитального ремонта с учетом планируемого размера взноса в такие фонды (необходимый, минимальный и целевой взнос) и его дифференциации и расчета размера необходимой государственной поддержки с учетом требований по финансовой устойчивости; 3.по сценарному моделированию основных условий региональной программы. 4. Планирование региональной программы продолжение

26 Основные условия региональной программы определяются с учетом оптимальных результатов моделирования при которых выполняется цель программы (своевременное выполнение капитальных ремонтов при пределах финансового обеспечения при сохранении финансовой устойчивости): 1.дифференцированный взнос в фонды капитального ремонта, 2.уточненный перечень работ (услуг) по капитальному ремонту с учетом состояния жилого фонда субъекта РФ, требований к капитальному ремонту и планируемой финансовой поддержки, 3.определение размера и направлений государственной поддержки, 4.дифференцированные критерии очередности. 5. Принятие решений по основным условиям программы

27 1.Региональная программа формируется с учетом расчетного планового выбытия домов за период действия программы, при этом фактическое выбытие учитывается при ее актуализации. 2.Региональная программа не включает объекты жилищного строительства, планируемые к вводу после даты ее принятия, такие объекты включаются в программу при ее актулизации. 3.Региональная программа включает в себя дома, в которых планируется проведение капитальных ремонтов по программам капитального ремонта, реализуемым в рамках Федерального закона 185-ФЗ, при этом такие планы, учитываются при расчетах финансового обеспечения региональной программы. 5. Формирование региональной программы

28 4.Региональная программа включает в себя год проведения каждой работы и (или) услуги по капитальному ремонту (из перечня утвержденных субъектом РФ) по каждому многоквартирному дому с учетом технических характеристик такого дома, межремонтных сроков, взаимосвязи проводимых работ. Соответственно, один дом может указываться в программе несколько раз с учетом проведения разных работ в разные годы и одних и тех же работ, если в течение срока программы по таким работам истекает очередной межремонтный срок. 5.Рекомендуется в региональной программе группировать работы и (или) услуги по капитальным ремонтам с учетом их взаимосвязи на основе работ, выполнение которых является приоритетным в соответствии с основными условиями программы. 5. Формирование региональной программы продолжение

29 5. Формирование региональной программы продолжение Идентификатор дома Перечень работ (услуг) Основание для включения в программу Год проведения ремонта ПРИМЕР

30 5. Формирование региональной программы продолжение Объект общего имущества Тип ремонта Связанные работы (услуги) Требования к проведению ремонта ПРИМЕР

31 5. Формирование региональной программы продолжение Ремонт дома в одном периоде Ремонт дома в последующем периоде ПРИМЕР

32 Приложения к региональной программе: 1.Основные условия региональной программы 2.Технико-экономическое обоснование программы 3.Перечень домов, исключенных из региональной программы (при актуализации программы) 4.Перечень домов по которым изменена очередность проведения капитальных ремонтов (при актуализации программы) 5. Формирование региональной программы продолжение

33 Финаматикс ООО Московский офис: Троилинский пер., 3 Москва Российская Федерацця тел : факс: King William Street London EC4N 7DZ United Kingdom