Ограничения доступа сельхозпроизводителей к земле и ипотечному капиталу Наталья Шагайда, д.э.н. Москва

Перераспределение земли бывших колхозов и совхозов при приватизации: Земли колхозов и совхозов В ведение сельских администраций Гос. собственность - Фонд перераспределения Общая собственность сельхозугодья Гос. собственность – под зданиями, дорогами… Расширение ЛПХ Развитие поселения КФХКФХ

Передача сельхозугодий в общую собственность Минусы: –Обезличенная собственность; –Участок в 2-7 тыс. га в собственности чел. ! запрет купли-продажи участков до 1993 г – административные ограничения продажи запрет продажи участков Плюсы: –Быстрая приватизация – за 2 года более 123 млн.га; –Возможность перераспределения земель между пользователями через оборот земельных долей и выдел участков; –Сокращение трансакционных издержек - бесплатные карты, регистрация прав и участков

Распределение земли по собственникам

Консолидация долей по пользователям и выдел участков

Участки для ЛПХ в счет земельных долей Лодейнопольский район Ленинградской области

Изменение организаций и функций Государственный комитет РСФСР по земельной реформе (упомянут в Федеральном законе «О земельной реформе» от г.); Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам Министерства сельского хозяйства РСФСР (упомянут в Указе Президента РФ от г. 323); Государственный комитет РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств (название содержится в письме самого комитета от г. 3-14/60); Комитет по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве РФ (письмо, подготовленное комитетом совместно с Министерством сельского хозяйства РСФСР, датировано г. 1-18/438) (существовал до 1998 г.); Государственный земельный комитет (Госкомзем) с 1998 по 2000 г.; Федеральная служба земельного кадастра – с 2000 по 2004 г.; Федеральная служба кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) – существует с 2004 г. по 2008 г Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с г. по настоящее время. Минэконом развитияМинсельхоз

Изменение функций - изменение системы регистрации прав и участков : Было: - земельный комитет - собрана вся информация о правах и участках – до 1998 г. Стало :1998 – 2001 г. : земельный комитет кадастровая палата учреждение юстиции по регистрации прав - реестры заполнены на 10% - информация о правах не передана С 2009 г. все объединено в Росреестре

Ограничения разумного развития земельного оборота Погрешности институтов, действующих в ходе приватизации и выдачи документов; Неготовность организаций к работе с миллионами собственников земельных долей; Ущербные институты 1998 – 2010 г.: мучительный возврат старых норм; Призрачные ограничения на концентрацию земли; Хаотичный вывод земель под застройку; Отсутствие государственной политики в отношении сельскохозяйственных земель

Погрешности институтов, действующих при приватизации и выдачи документов собственности I.Путаница с определением субъекта собственности на землю в первых законодательных актах. Закон РСФСР (ст.5) «О земельной реформе» : две нормы о том, кто является субъектом собственности на землю ( 1. граждане. 2. организации) – отменен в 1993 г. Земельный Кодекс РСФСР: с/х земля передается в долевую собственность гражданам, может быть предоставлена бесплатно сельскохозяйственным организациям- отменен в 1993 г. ; Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности»: долевая собственность на имущество предприятия. – отменен в 1995 г. Последствия: до настоящего времени; Проявление: СХО в судебных спорах с гражданами, доказывая, что земля принадлежит им. Последствия для оборота: ограничение.

Погрешности институтов, действующих в ходе процедуры приватизации и выдачи документов собственности Правоустанавливающие документы: не было установлено стандарта издания. Издавался 1 экз. на хозяйство, Правоудостоверяющие: 1. Государственный акт на право собственности, постоянного бессрочного пользования (включал землю граждан, выдан – СХО) с по – список граждан прилагался. 2. Свидетельство о праве собственности на землю, постоянного бессрочного пользования – временное (на землю граждан, выдано СХО) с г. до г. без указания имен. 3. Свидетельство на право собственности (гражданам на долю) до г. - без указания имен. 4. Свидетельство о государственной регистрации права в н.в.- на каждого собственника земельной доли Все действуют. 1-3 – приравнены записям в ЕГРП

III. Постоянное изменение состава допустимых сделок с землей и земельными долями С 1990 по 2005 г. пять раз менялся набор сделок с земельными участками и 8 раз – с земельными долями. Особенно вредные: 1. исключение сделки внесения права пользования в уставной капитал. последствие: замена в новых учредительных документах «внесение права пользования земельной долей в УК» на «внесение земельной доли в УК». 2. исключение сделки аренды земельной доли: 60% площади СХО сформировано за счет участков в счет арендованных земельных долей. последствие: «открытость» СХО перед рейдерами

Неготовность организаций к работе с миллионами собственников земельных долей – 1998 г. Декларативная преемственность документов о праве собственности – перекладывание обязательства в заполнении ЕГРП на граждан; Расположение регистрирующих органов в районных центрах; Неприспособленность к работе с большим числом клиентов; Необходимость личного присутствия заявителя – min 2 визита только для получения нового документа из ЕГРП; Неподготовленность специалистов регистрационных палат; Приоритет внутренних документов палат над законом.

Число визитов Затраты Недель до следующего этапа Тыс. руб. Редакция газеты14,52 Землеустроительная компания Районный отдел Роснедвижимости 1 Кадастровая палата310,2 Районный отдел Росрегистрации 24,55 Итого ,2-97,2 Минимальные транзакционные издержки на выдел участка в счет земельной доли (второй вариант, действовал до 2011 г.)

Ущербные институты 1998 – 2010 г.: мучительный возврат старых норм - раздел общей собственности Кадастровый номер 69:15:211605:0001 Площадь 3036,9 га пп Ф.И.О. сособственников Га 1 Иванова Н.И Петренко Ф.К Сидорян Е.Т. 5.3 …… ……………. … 573 Худокормов П.Н. 5.3 Кадастровый номер 69:15:211605:0001 Площадь 3031,6 га пп Ф.И.О. сособственников га 1 Иванова Н.И Петренко Ф.К. 5.3 …… ……………. … 572 Худокормов П.Н. 5.3 Кадастровый номер 69:15:211605:0011 Площадь 5,3 га пп Ф.И.О. собственниага 1 Сидорян Е.Т. 5.3 Норма просуществовала с 1992 по 2001 г.

Кадастровый номер 69:15:211605:0001 Площадь 3036,9 га пп Ф.И.О. сособственников Га 1 Иванова Н.И Петренко Ф.К Сидорян Е.Т. 5.3 …… ……………. … 573 Худокормов П.Н. 5.3 Кадастровый номер 69:15:211605:0011 Площадь 3031,6 га пп Ф.И.О. сособственников га 1 Иванова Н.И Петренко Ф.К. 5.3 …… ……………. … 572 Худокормов П.Н. 5.3 Кадастровый номер 69:15:211605:0012 Площадь 5,3 га пп Ф.И.О. собственниага 1 Сидорян Е.Т. 5.3 Норма просуществовала с 2001 по 2008 г. Ущербные институты 1998 – 2010 г.: мучительный возврат старых норм - раздел общей собственности

С 2008 г. : пп Ф.И.О. сособственников га 1 Иванова Н.И. 1/572 2 Петренко Ф.К. 1/572 …… ……………. … 572 Худокормов П.Н. 1/572 пп Ф.И.О. сособственников га 1 Иванова Н.И. 1/572 2 Петренко Ф.К. 1/572 …… ……………. … 572 Худокормов П.Н. 1/572 Кадастровый номер 69:15:211605:0011 Площадь 10 га пп Ф.И.О. сособственников га 1 Иванова Н.И. 1/572 2 Петренко Ф.К. 1/572 …… ……………. … 572 Худокормов П.Н. 1/572 Кадастровый номер 69:15:211605:0011 Площадь 28 га Кадастровый номер 69:15:211605:0011 Площадь 15 га

Сравнение затрат сельхозорганизации в периоды действия разных норм : пошлина за регистрацию и возможность формирования многоконтурного участка Исходный участок: Площадь га; Число обособленных участков - 90 Число сособственников чел. Участок для передачи в аренду: Площадь га; Число обособленных участков - 40 Число сособственников чел.

Сопоставление расходов на уплату пошлин по сопоставимому кругу сделок в расчете на 1 га. (расходы с приняты за единицу) Расходы всего Руб./га – ,091, (многоконтурный участок, пошлина 500 р/участника) 10, (отказ от многоконтурного участка, пошлина 500 руб/участника) 933, по г. (отказ от многоконтурного участка, пошлина 50 руб/участника) 90,01131 С (многоконтурный участок, пошлина 50 руб./участника) 113

Оценка предложения земельных долей для продажи в отдельных хозяйствах Можайского района Московской области СХО1 (2002 г.) СХО2 (2004 г.) 1 Всего участников долевой собственности на момент приватизации Скуплено у первичных собственников Умерли наследники не вступили в права наследства наследники вступили в права наследства32 3.3в т.ч. продали доли9 4 Собственники сменили место жительства830 5 Число первичных собственников, не продавших земельные доли Итого скуплено относительно возможного, % 6 =[2 + (3.3)] / [1– (3.1) – 4] * Цена покупки/среднемесячная з/п на момент скупки430

Призрачные ограничения на концентрацию земли 1.S в собственности одного лица может быть ограничена (ст. 4, п.2 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения) 2.Не допускается получение сельскохозяйственных угодий в собственность иностранных лиц и лиц без гражданства (ст.3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения)

Призрачные ограничения на концентрацию земли 10% сельхозугодий 100% ООО «Земля» 10% сельхозугодий ….

Призрачные ограничения на концентрацию земли 10% сельхозугодий 100% ООО «Ромашка» 10% сельхозугодий …. 100% Ltd «Geotex»

Вывод под застройку: призрачные ограничения

Рентабельность операций с землей участка Площ адь, га Цена участка, млн. руб.Прибыль операции, млн. руб. Прибыль к затратам, % Для КФХ Для дачного строительств а 11,450,94,463, ,450,94,463, ,450,87 14,712, ,450,87 51,450,875,875, ,450,872,561, ,450,873,162, ,450,87 4,63, ,450,877,666, ,450,878,387, ,901,7418,4716,73961 ИТОГО17,410,574,3263,82608

Неформальные платежи (извлечение), МО(2005 г.) Место платы Размер, $/0.01 га Районная администрацияот 5 РоснедвижимостьОт 5 Росрегистрация5-10 Областная Роснедвижимость5-10 Кадастровая палата1000 за кадастровый номер Официальное заключение о н/раб. мелиорации Официальное заключение Леспромхоза, сельские администрации, …. …..

Группировка субъектов РФ по количеству ипотечных кредитов, 2009 г. Выдано кред-вКол-воНазвание субъектов РФ Больше 202Краснодарский край, Омская область От 16 до 200 От 11 до 152Московская, Владимирская От 6 до 109Белгородская, Курская, Ярославская, Волгоградская, Ростовская, Мордовия, Новосибирская, Санкт-Петербург, Алтайский край От 2 до 512Калужская, Липецкая, Орловская, Тульская, Астраханская, Кировская, Оренбургская, Самарская, Саратовская, Ульяновская, Курганская, Челябинская, Самарская, 110Вологодская, Рязанская, Тверская, Кемеровская, Нижегородская, Пензенская, Томская области, Тыва, Ставропольский и Приморский края. 043Остальные

Проблемы кредитования – эксперты: (в порядке убывания частоты упоминания ограничения): 1. Проблемы с оформление земельных участков. 2. Состояние законодательной базы, регулирующей залог. 3. Отсутствие земельного рынка. 4. Высокие затраты на оценку участков для оформления кредита. 5. Неликвидность земли. 6. Боязнь потери земли. 7. Отказ банков от залога земель ЛПХ, КФХ или мелких участков 8. Отсутствие механизма залога права аренды для субъектов РФ, в которых не проведена приватизация земли. 9. Отсутствие информации. В собственность СХО – 2% от всей земли, 7% СХУ, КФХ- 29%

Транзакционные издержки получения ипотечного кредита под залог участка Содержание этапаЧисло посещений Затраты за выполнение работ по смете, руб. 1.Банк Оценочная компания руб./га 3.Страховая компания1-22 тыс. руб./га 4.Землеустроительная компания 3-4 (от 1 месяца до года времени) В 2005 г. – руб./га без выезда в поле 5.Кадастровая палата3-4Несущественно 6.Органы по регистрации прав на землю Бессчетно много (от 3 до 6 мес.) 5 часов на 1 прием До 15 тыс. за один участок 7.Судебные органы0-5«очень много» 8.Нотариусы тыс. руб. Общие затратыМин. 16До 5% (вкл. прост. межевание) от суммы кредита

Сейчас: Государственная политика в отношении сельскохозяйственных угодий – отсутствие всякой политики. Куда двигаться дальше? Нужно сформулировать общественный интерес в отношении сельскохозяйственных угодий. Чего хотим? Для дискуссии: Цель - Обеспечение сохранности наиболее ценных сельскохозяйственных земель в сфере сельскохозяйственного производства и снижение барьеров в доступе к земле для сельского хозяйства и строительства.

Задачи государственной политики Сохранение ресурса для производства продовольствия (классификация земель, выработка критериев по плодородию, размеру, местоположению, запрет на вовлечение); Обеспечение доступа к земле сельхозпроизводителей (ограничение концентрации собственности, побуждение к аренде при спросе, ограничение срока аренды, … ) Сохранение ландшафтов (разработка долговременных планов развития территорий, разработка философии сохранения ландшафтов, …); Обеспечение ресурса для строительства и повышение доходности бюджета (продажа прав застройки в рамках стратегии развития территории, создание инфраструктуры, принятие правил застройки каждого поселка, …)

Благодарю за внимание!