Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Вопросы местного значения поселений в сфере жилищных отношений Закон 131-ФЗ, ст. 14 (поселения), 16 (гор. округа): 1. К вопросам местного значения поселения относятся: 6) обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соотв. с жилищным зак.-вом, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства; 29) расчет субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и организация предоставления субсидий гражданам, имеющим право на их получение в соотв. с жилищным зак.-вом ; (действует до г.) Ст Права органов местного самоуправления поселения на решение вопросов, не отнес. к ВМЗ поселений 5) осуществление финансирования и софинансирования капитального ремонта жилых домов, находившихся в муниц. собственности до г.;

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» п. 3 ч. 2 ст. 50 Закона 131-ФЗ В собственности поселений могут находиться: «жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда» Аналогично – в собственности городских округов (ч. 4 ст. 50) Вопросы: могут ли муниципальные районы быть собственниками жилья? если да – то какого? что происходит с муниципальным жильем, в котором проживают граждане, не являющиеся малоимущими?

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Компетенция органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений (ст. 14 ЖК РФ, ч. 1): учет муниципального жилищного фонда установление размера дохода и стоимости имущества членов семьи в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам соц. найма жилых помещений ведение учета нуждающихся граждан в жилых помещениях определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда предоставление малоимущим гражданам жилых помещений по договорам соц. найма перевод жилых помещений в нежилые и наоборот согласование переустройства и перепланировки жилых помещ. признание жилых помещений муниц. жилфонда непригодными для проживания осуществления контроля использования и сохранности муниц. жилфонда, соотв.-я жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам иные вопросы, отнесенные к компетенции органов МСУ

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Объекты собственности: жилое помещение (изолированное помещение) является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ст. 15 ЖК РФ) 1) жилой дом (только состоящий из комнат и вспомогат. помещений, но не многоквартирный дом!), часть жилого дома 2) квартира, часть квартиры 3) комната (ст. 16 ЖК РФ) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади его помещений Доля идеальна и следует судьбе права собствен- ности на помещение (главная вещь и принадлежность)

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Многоквартирный дом как объект управления – осн. элементы: здание (вкл. констр. элементы здания, помещения, не явл-еся частями жилых или нежилых помещений, инж. сети и оборудование внутри здания) земельный участок, на котором распол. здание (вкл. элементы озеленения и благоустройства, иные объекты, распол. на з/у и предназн. для обслуж., экспл. и благоустройства дома) Основные признаки многоквартирного дома: -расположен на земельном участке, -предназначен для пост. проживания граждан -состоит из не < 2 помещений, принадл. разным собственникам, -и общего имущества, принадл. всем собственникам вместе

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслужив. более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустрой- ства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Общее имущ-во в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК)

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Муниципальная жилая собственность включает в себя: Муниципальные квартиры (предоставляются только нуждающимся и малообеспеченным на условиях социального найма Доли в общей собственности пропорционально общей площади муниципальных квартир Общее имущество не может находиться в индив. собственности, выступать предметом самост. гражданско-правовых сделок; никто не вправе распоряжаться им без согласия собственников помещений – участников общей долевой соб-ти

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Признаки общего имущества: не является частью самост. жилого или нежилого помещения, принадл. опр. собственнику, предназначено для обслуж. > 1 помещения в доме Они должны присутствовать ОДНОВРЕМЕННО (пример лоджий) Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постан. Правительства РФ от г. 491 Примеры из судебной практики в части отнесения объектов к общему имуществу дома Земельный участок (ст. 16 Вводного закона 189-ФЗ от г.) если сформирован до введения в действие ЖК и проведен гос. кадастровый учет - бесплатно переходит в общую долевую соб-ть в остальных случаях – по решению общего собрания соб-ков любое уполном. лицо вправе обрат. в ОМСУ или ОГВ с заявлением о формировании з/у

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Владение Фактическое обладание имуществом Пользование Извлечение полезных свойств имущества Распоряже- ние 1. Осуществляется независимо от размера доли собственника. 2. Без выдела в натуре своей доли Определение судьбы имущества 1. Осуществляется по соглашению большинства собственников помещений. 2. Без права отчуждения отдельно от права собст- венности на помещение Общая долевая собственность на общее имущество в доме

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Расчет доли в общей долевой собственности: Х = S помещения соб.-ника : S всех помещений (кр. общего имущ-ва) Пример: 60 м² : 3000 м² = 0,02 (доля этого собственника) Расчет количества голосов на общем собрании: Пример: в указ. доме всего 100 голосов – у этого соб-ка 2 голоса Участие в расходах на содержание общего имущества: 0,02 (доля) х А (общие расходы на содержание) = 0,02А Особенности имеют коммунальные квартиры (общая долевая собст- ть на общее имущество квартиры! Однако – право преимущ-ной покупки на условиях продажи!)

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Обязанности собственника жилого помещения (п.п. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ): нести бремя содержания своего помещения и общего имущ. собственников помещений в многоквартирном доме (квартира) либо общего имущества собственников комнат (комната) поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме до необходимо было провести (как минимум - инициировать) собрания по выбору способа управления до провести конкурсы по выбору управляющих организаций

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Способы управления многоквартирным домом Непосредственное управление (ст. 164 ЖК) – договоры о содерж. и ремонте общего им-ва – все соб-ники по решению общего собрания (множ-сть лиц); коммунальные услуги – каждый соб-ник от своего имени; по довер.-ти м/б один предст-ль соб-ков Управление через ТСЖ (ст. 135 ЖК) – ЮЛ, некоммерч. орг-я, объед. соб-ков для управления домом, обесп. его эксплуатации и распор. общим им-вом в пределах, устан. зак-вом (св.50% соб-ков) Управляющая организация (ст. 162 ЖК) – статус в ЖК не опр. (только п.2 пост. Прав-ва 75) – ЮЛ (коммерч?) /индив. предпр-ль Вопрос: возможна ли комбинация этих способов? Думаю, да. Выбор способа – собственники на общем собрании. М/б изменен в любое время решением о/с. Выбор обязателен для всех соб-ков! Если не выбрали до – конкурс проводит ОМСУ до г.

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Договор управления многоквартирным домом Ст. 162 ЖК – одна сторона (УО) по заданию др. стороны (соб-ков помещений, ТСЖ, ЖК, ЖСК, др.) в течение соглас. срока за плату обязуется оказ. Услуги и вып. Работы по надлеж. Содерж. И ремонту общего им-ва в доме, предост. Коммун. услуги соб-кам помещений и пользователям, осущ-ть иную деят-сть, напр. На достиж. Целей управления. Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный, письм. Форма. Сущ-ные условия договора – состав общего им-ва, перечень услуг и работ по его содерж. и ремонту и коммун. услуг, порядок опр-я цены договора и размера платы за разл. услуги, порядок осущ-ния контроля выполнения обяз-в УО Многокв. дом не явл-ся самост. объектом жил. прав! Объекты - самост. жилые и нежилые помещ. и общее им-во дома. Поэтому объектом упр-я явл-ся именно общее им-во!

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Нормативные акты по вопросам управления жильем 1) Постановления Правительства РФ: 75 «О порядке проведения ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющей орг-ции для упр-ния многокварт. домом» от «Об утв. Правил содержания общего им-ва в многокварт. доме и Правил изменения размера платы…» от «Об утв. Положения о признании помещения жилым помещением, ж/п непригодным для проживания…» от «Об утв. Правил устан.-я нормативов потребления коммунальных услуг» от «О порядке предост. коммун. услуг гражданам» от «О внесении измен. в Правила ведения Единого гос. реестра прав на недвиж. им-во и сделок с ним» от г.

Проект «Реформа муниципальной собственности в контексте реформы МСУ» Управление муниципальной жилищной собственностью Управление муниципальной жилищной собственностью Нормативные акты по вопросам управления жильем 2) Разъяснения Минрегионразвития РФ: «Об особ-тях устан-я размера платы за содерж. и ремонт ж/п и коммун. услуги в связи с принятием постан. Прав-ва 491» «О передаче технич. документаци на многоквартирный дом» «О сроках возникновения обязанности приступить у управлению многокв. домом» «О разъяснении Правил предост. коммун. услуг гражданам … в части закл.-я договоров между ресурсоснабж. орг-ми, исполнителями коммун. услуг и собственниками…» «О заключении договоров исполнителей коммунальных услуг с ресурсоснабж. орг-ями» 3) Разъяснения и письма иных уполном. органов гос. власти «О порядке налогообл. зем. налогом земель, занятых многокв. домами» - письмо Минфина РФ …