Итоги и прогноз развития рынка складской недвижимости Санкт- Петербурга

Стратегическое решение Арендовать Временные затраты 1 – 6 месяцев Гибкость по площадям Операционная гибкость Наименьшие затраты (время/деньги) Строить самому Время реализации проекта 2 – 3,5 года Нехватка земли подходящей для строительства складов Административные и технические барьеры Built – to- Suit Время реализации проекта (зависит от готовности участка) 1 – 2 лет Проект реализуется с учетом специфических требований Возможна и аренда и продажа Может быть отдельный или в составе Индустриального/Логистического парка

Было заявлено В заявлено более кв.м высококлассных складских помещений. Из которых на 2008 было заявлено порядка кв.м Основная масса проектов сконцентрирована в южном направлении, в районе промзоны «Шушары» и Московского шоссе. Заявлены проекты морозильников и холодильников Заявлены проекты современных индустриальных парков Заявлены проекты built to suit Авто-производители планируют старт заводов

Что получилось в результате Построено кв.м. Перенесли на 2009 – кв.м. Заморозили – около кв.м. Не заполнены кв.м. Субаренда – кв.м. Средняя задержка 3 мес. Часть проектов прекратило существование. Большая часть перенесена на За 2 года рынок складов Санкт-Петербурга превратился из рынка продавца в рынокпокупателя

Проекты Ford

Ключевые проекты в 2008 – 2009 Ford Nissan Hyundai Toyota GM Suzuki ОСНОВНЫЕ ПРОЕКТЫ ПроектПлощадьГотовность МЛП-Уткина Заводь кв Обухово кв OPTIMA Logistics Park кв AKM Logistic кв Gorigo кв Green Gate кв Мегалоджикс кв Предпортовый кв Кулон Пулково кв Пулково кв.2009

Кто виноват?! Девелоперы? Консультанты? Инвесторы? Кризис?

Факторы влияющие на развитие складской недвижимости Основными факторами влияющими на развитие качественной складской недвижимости в Санкт- Петербурге и Ленинградской области являются: Рост промышленного производства Транспортные потоки проходящие через регион Развитие розничной торговли в регионе Благодаря большой роли, которую играют в органах государственной власти выходцы из Санкт- Петербурга, регион привлекает для своего развития средства федерального бюджета и обеспечивает гарантиями иностранный капитал.

Ключевые регионы автопрома в России St-Petersburg Ford, GM, Hyundai Nissan Suzuki Toyota Kaluga VAG PSA Mitsubishi Samara VAZ GM N. Novgorod GAZ Naberezhnye Tchelny Ssang Yong Fiat Планы автосборочного производства КомпанияПром. зона Предполагаемый объем выпуска автомобилей в год Начало производства ToyotaШушары20 тыс FordВсеволжск Увеличение c 75 до 125 тыс. II половина 2008 NissanКаменка50 тыс.2009 General MotorsШушары70 тыс.II половина 2009 HyundaiКаменкаот 100 до 200 тыс SuzukiШушары-2До 50 тыс.2010

Промышленность Промышленность. Выедем на легковых автомобилях. За последние три года средний прирост ВРП Санкт-Петербурга составил 18% в год. По этому показателю регион входит в десятку наиболее динамично развивающихся регионов РФ, Более 80% ВРП составляет обрабатывающая отрасль, из них 35-40% составляет пищевая промышленность, около 25% - машиностроение, 12% - металлургическая продукция и готовые металлические изделия. Доля машиностроения в ВРП постоянно увеличивается. Крупные автомобильные концерны инвестируют средства в строительство автосборочных предприятий в регионе. К концу 2009 года в регионе будет собираться в 3 раза больше автомобилей, чем сейчас. Развитие автосборочного производства в ближайшие 2-3 года будет оказывать самое сильное влияние на развитее складов в регионе

Транспортные потоки Окно в Европу. Бутылочное горлышко. Транспортные потоки: Север-Юг (9-ый интремодальный транспортный коридор) из Финляндии в Астрахань и далее в страны центральной Азии. Перевозки осуществляются автомобильным и железнодорожным транспортом без перевалки. Запад-Восток из Западной Европы в центральную часть РФ морским, автомобильным, железнодорожным транспортом и требуют перевалки, консолидации и таможенной очистки. Порты Санкт-Петербурга и Ленинградской области имеют самый большой грузооборот контейнеров в Российской Федерации. В 2007 году грузооборот составил 1,2 млн. TEU контейнеров, что составляет около трети от общероссийского.

Транспортные потоки Ограничения: Низкая пропускная способность транспортной инфраструктуры региона Ограничениями на работу портов в зимний период (возможен прием судов только повышенного ледового класса) Высокие тарифы на перевозку грузов из региона в центр России, из-за превышения в 2,5 раза объема импорта над экспортном. Дефицит транспорта в период сезонного повышения спроса на перевозки. Совершенствование транспортной инфраструктуры: Строительство Кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга (полный ввод в эксплуатацию в 2010 году), Строительство нового порта Усть-Луга и реконструкция прилегающих автодорог (ориентировочно 2010 год). Строительство скоростной магистрали Москва - Санкт-Петербург (предварительный срок окончания строительства 2013). Реконструкция Санкт-Петербургского железнодорожного узла. Модернизация Большого порта Санкт-Петербурга.

Транспортные потоки Альтернатива: При перевозках с Запада на восток являются маршруты через: Прибалтийские страны, с более высокими ставками по перевалке, Финляндию, имеющей более развитую складскую инфраструктуру и высокий уровень сервиса, Калининградскую область, где отсутствуют ограничения по ледовому классу судов. Основной недостаток всех альтернативных вариантов - необходимость таможенной очистки груза на этапе доставки товара в центральную часть РФ, что значительно увеличивает время доставки грузов. Из-за существенных ограничений и рисков транспортные потоки являются вторым по степени влияния на развитие качественных складов в Санкт-Петербурге.

Внутреннее потребление Заставим людей правильно тратить деньги. Санкт-Петербург является вторым по величине городом в РФ. Ежегодно Санкт-Петербург посещают 4,5 млн. туристов из России и зарубежья. Оборот розничной торговли в пересчете на одного жителя на 6,6% выше общероссийского, хотя почти в три раза меньше Московского, Как показали исследования, проведенные нашей компанией петербуржцы предпочитают делать покупки в магазинах рядом с домом. В середине 2007 г. В Петербурге насчитывалось 30 качественных торговых центров. Общее предложение площадей составило 2,1 млн. кв. м. До конца 2010 года планируется ввести в эксплуатацию еще 1,5 млн. кв. м. Ввод в эксплуатацию большого количества торговых площадей потребует увеличения складских. Основные показатели региона (на ) Санкт- Петербург МоскваРоссия Население, млн чел.4,57110,442142,2 Валовой региональный продукт (ВРП), $ млрд 36,1134, Оборот розничной торговли на одного жителя, $ Среднемесячный доход на душу населения, $ 551, ,5

Логисты

Склад класса А: Российский рыночный стандарт Современное отдельно стоящее здание из сэндвич панелей Без колон или с сеткой колон 12 x 24м (12 x18м ) Мезонинный этаж Офисные помещения ( % от общей площади) Площадь застройки % от площади участка Бетонный пол с антипылевым покрытием на уровне 1,2 м от земли Нагрузка на пол не менее 5 тон на кв.м. Высота потолка не менее 10 м Не менее одних ворот на 1000 кв.м. Пожарная сигнализация и сплинклерная система пожара тушения Охранная сигнализация и система видео наблюдения Минимум одно парковочное место для грузовика на 1000 кв.м. склада Место для маневрирования грузовиков Огороженная охраняемая территория

Стандартные условия договора для склада класса А l LOI – юридически не обязывающий документ в России l Принцип Triple net для арендных ставок: - Базовая ставка - Opex - VAT l Ежегодная индексация ставки: - фиксированный % - US CPI index или Eurostat (в зависимости от валюты контракта) l Минимальный срок аренды – 5 лет l Security - денежный депозит - банковская гарантия - гарантия материнской компании l Измерение площади по Boma l Страхование гражданской ответственности

Типичные условия аренды на рынке Санкт-Петербурга до кризиса. Класс AКласс B Срок аренды лет лет Арендные ставки $/кв.м $/кв.м Операционные расходы 35 – 48 $/кв.м25 – 35 $/кв.м Коммунальные платежи 8 – 12 $/кв.м $/кв.м Авансовый платеж1 – 3 месяца 1 – 2 месяца Страховой депозит 1 – 3 месяца0 – 2 месяца Ежегодная индексация3 – 12%0 – 5%

Условия аренды на рынке Санкт-Петербурга во время кризиса. Класс AКласс B Срок аренды1 - 7 лет лет Арендные ставки (;(;(;(; Операционные расходы 35 – 48 $/кв.м25 – 35 $/кв.м Коммунальные платежи 8 – 12 $/кв.м $/кв.м Авансовый платеж(: 0 – 2 месяца Страховой депозит (:0 – 2 месяца Ежегодная индексацияВ обе стороны

Что делать? Теперь, в середине декабря, пришло время посмотреть на Есть 3 возможных сценария того, что ждет нас впереди: А. Дела ухудшатся, несколько банкротств потрясут рынок. Компании должны будут предпринять огромные усилия что бы восстановить бизнес. Дела начнут улучшаться в 2009 Q3. B. Бизнес остановит все операции, начнутся массовые увольнения. Не будет ни каких инвестиции в недвижимость. C. Цены на нефть вернутся к уровням июня 2008, инвестиционный рынок пойдет на взлет, вместе с арендными ставами. В зависимости от выбранного вами сценария предлагаются три решения соответственно: A. Смотрите на возможности рынка, общайтесь с аналитиками и консультантами и давайте найдем решение вместе. B. Купите побольше виски и езжайте на Бали. C. Бросайте виски и возвращайтесь наконец к делам.

Netherlands

Резюме Окончательно завершится трансформация рынка арендодателя в рынок арендатора, тенденция сохранится в 2009 Корректировка арендных ставок будет на уровне 10-15% Девелоперы и инвесторы будут более гибкими Спрос сократится на 30 % Увеличатся сроки сдачи объектов Увеличится доля рынка субаренды Будет меньше новых проектов Появляются предложения по маленьким площадям В 2009 будет введено порядка кв.м. из заявленных кв.м

Cushman & Wakefield Global Presence 215 Offices in 56 Countries

Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Отдел складской и индустриальной недвижимости Дукат Плейс III,ул. Гашека 6, Москва, Россия, (495) Максим Мельников, Региональный представитель, mob. +7 (911) КОНТАКТЫ