август 2011 Московская стройка: ледниковый период, а что дальше? к.ф.-м.н. Юрий Кочетков независимый аналитик рынка недвижимости nepochta. ru/real/ к.ф.-м.н. Юрий Кочетков независимый аналитик рынка недвижимости nepochta. ru/real/

ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ ЗА ГОД? Смена городского руководства г.Москва. Заявлено о существенном увеличении территории Москвы. ВЫВОД: ЕСТЬ ШАНС ПОЛНОСТЬЮ СЛОМАТЬ СТАРУЮ СИСТЕМУ ГОРОДСКОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА, ОСНОВАННУЮ НА ЭКСТЕНСИВНОМ РАЗВИТИИ

ПЛОТНОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ И ЖИЛ.ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ год Население, тыс. Площадь, кв.км. Жил.помещен ий, тыс. Плотность, тыс. на кв.км. Помещений, тыс. на кв.км ,91909,971, , , ,013, , ,653, Формальная плотность жителей Москвы в тыс. на 1 кв.километр Плотность населения в Москве совершила гигантский скачок за гг., причем сюда ещё не включены незарегистрированные мигранты и «офисное» население Подмосковья

ПЛОТНОСТЬ НАСЕЛЕНИЯ: СРАВНЕНИЕ МОСКВЫ И ДР.СТОЛИЦ МИРА Население, тыс. Площадь, кв.км.Парки, кв.км. Эфф.площадь, кв.км. Реальная* плотность, тыс. на кв.км. Москва ,6 Нью-Йорк , ,612,5 Париж ,6 Лондон7556, ,8 * - плотность за вычетом территорий отдыха и рекреации, следует при этом учитывать, что в случае Москвы территория под жилой застройкой ещё меньше (23% от территории города) Москва традиционно была одной из самых плотнозаселённых столиц мира. Ситуацию в ней, вдобавок, усугубляло то, что население здесь сконцентрировано лишь на 23% территории города. Остальное – промышленные территории, парки, зоны ж/д, административные зоны и прочие нежилые территории.

СОЦИАЛЬНАЯ ФУНКЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА Real estate development is the continual reconfiguration of the built environment to meet societys needs* Девелопмент в области недвижимости – это постоянно длящееся преобразование застроенной территории с целью удовлетворения запросов общества* * - Real Estate Development. Principles and Process. (by Mike E.Miles etc.) Стройка в Москве в 2000-ые годы в большей степени удовлетворяла интересы частных лиц, а не запросы общества. Это привело к целому ряду тяжелых последствий для города, в т.ч. усугубление транспортной проблемы, рост плотности населения, неэффективное использование городских территорий и т.д.

ПЕРСПЕКТИВЫ: Государственная программа города Москвы на гг.«ЖИЛИЩЕ» Цели Программы: Создание взаимоувязанной по задачам и ресурсам системы улучшения жилищных условий для жителей города Москвы с учетом их потребностей, имущественной обеспеченности и имеющихся государственных обязательств. Повышение комфортности и безопасности условий проживания в городе Москве, улучшение качества жилищного фонда, развитие системы управления жилищным фондом в городе Москве. ПРОБЛЕМЫ: Государственная программа города Москвы на гг.«Градостроительная политика» Выдержки по характеристике ситуации: Снижается качество городской среды, инвестиционная привлекательность и конкурентоспособность Москвы по сравнению с зарубежными политическими, экономическими и культурными столицами; Усиливается дисбаланс между развитием Москвы, Московской области и Центрального Федерального округа. Интенсивность транспортных нагрузок из-за неравномерного распределения рабочих мест и мест проживания в пределах города и на территории Московской области создаёт не только серьёзные транспортные, но также социальные и экологические проблемы. Сохраняются диспропорции между количеством жилья и объектов социальной сферы.

РАСКЛАД СТОРОН ПРОШЛОГО ДЕСЯТИЛЕТИЯ ЛИНИЯ ФРОНТА В прошлое десятилетие сложилось жесткое противостояние города и его социума против объединённых сил застройщиков и чиновников, занятых личным обогащением. Именно этот феномен привёл в конечном итоге к очень жёстким последствиям для города, коллапсу девелопмента и усугублению обычных городских проблем.

ИСКОМЫЙ РАСКЛАД СТОРОН ЛИНИЯ ФРОНТА При построении новой системы городского девелопмента жизненно необходимо поставить адм. аппарат на сторону интересов города и его социума. Застройщики неизбежно будут преследовать личные интересы при строительстве, однако этому следует противопоставить чёткие правила игры, общественный контроль и пресечение коммерческой заинтересованности (коррупции) чиновников в процессе городского девелопмента.

Дом на Мосфильмовской ТЦ «Европейский» ТЦ «Принц- плаза»

ДЕВЕЛОПЕРЫ и 2008г.

ТЕКУЩАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ АКТИВНОСТЬ В МОСКВЕ Смена власти в городе и стагнация на рынке привела к небольшому снижению строительной активности. Однако намечается восстановление в гг. * - по данным Госкомстата и расчеты автора

ПЛАНОВ «ГРОМАДЬЁ» * - по данным БД «ИНТУС» от 2 кв.2011 года По опыту сдачи ГК гг. известно что 20-40% комм.жилья сдвигается по сроку ГК на 1 год, а 5-15% - на 2-3 года. Однако не следует ставить во главу угла экстенсивные показатели (объемы ввода). Следует опираться на удовлетворение потребностей общества как в качественном, так и количественном отношении.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СТРОЙКИ гг.

ВЫСТРАИВАЕМАЯ В 2011 Г. СХЕМА ДЕВЕЛОПМЕНТА

ЧТО ДАЛЬШЕ !!?? Текущий vision по Москве: неправильный мёд делали неправильные пчёлы – неутомимо и всебюджетно боремся с п робками, гей-парадами, асфальтом – О! Ещё неплохо бы федеральные учреждения вынести в область... На самом деле необходим полноценный forеsight: – ЗАДАЧА: сформировать приорететы социума Москвы на ближайшее будущее (чего мы хотим на самом деле!) – СИЛЫ: мобилизовать максимальное количество участников в деле преобразования Москвы (а не сладкую парочку «чиновник- застройщик») – ПОНИМАНИЕ: что есть текущий вызов Москве со стороны реальности (в начале 90-х – рост траффика, в конце 90-х/нулевых – рост плотности населения)

ВЫВОДЫ ПО ТЕМЕ ДОКЛАДА Решительная смена городского руководства, признание целого ряда ошибок, совершенных ранее в области городского строительства, констатация факта кризисного состояния Москвы как города для проживания, курс на резкое расширение границ города – это основные события прошедшего года, кардинально влияющие на рынок строительства и недвижимости в целом Новому московскому руководству и новым чиновникам Мосстройкомплекса по сути предоставлен уникальный карт-бланш, позволяющий в корне перестроить девелоперскую деятельность в столице, начиная с разрушения коррупционной модели взаимодействия чиновничества и застройщиков Текущие строительные проекты, сдаваемые дома, выходящие на рынок новинки являются наследием прошлых «лужковских» лет, и они ещё достаточно долго будут поддерживать строительную активность в городе. Приактически все они ведут к уплотнению и переуплотнению нынешних жилых районов. Разрабатываемая ныне схема ведения девелоперских проектов в Москве подразумевает задание четких правил застройки участка (ПЗЗ, ГПЗУ) и продажу участка на открытом конкурсе. Однако до сих пор неясно – каким будет участие общественности (социума) в процессе. Намеченное расширение столицы на юг поставит на повестку вопрос о новом направлении столичного девелопмента: комплексном освоении территорий, свободных как от текущей нагрузки, так и от необходимой инфраструктуры. Это потребует создания особых форм взаимодействия «город- застройщик», так как классическая схема не обеспечивает должно контроля хода работ, выполнения намеченных сроков освоения крупных участков, а также полного и своевременного ввода инфраструктуры.