Новое в законодательстве и в судебной практике в области девелопмента и строительства 22 апреля 2010 г. Алексей Коневский, Руководитель практики по земельному праву, недвижимости и строительству

2 Правила землепользования и застройки Отложено введение запретов при отсутствии утвержденных документов территориального планирования и правил земплепользования и застройки до 1 января 2012, в т.ч. на следующие действия: предоставление земельных участков для целей строительства выдачу разрешений на строительство принятие решения о резервировании и изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд принятие решения о переводе земель из одной категории в другую * Федеральный закон 351-ФЗ от «О внесении изменений в статью 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Градостроительное регулирование

3 Выкуп земельных участков до 1 января 2012 года продлены сроки: переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки или приобретения таких земельных участков в собственность приобретения государственных и муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости по льготным ценам * Федеральный закон 342-ФЗ от 27 декабря 2009 года «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Земельные отношения

4 Земельные отношения (2) Кадастровая оценка Многие субъекты РФ устанавливают кадастровую оценку земель выше рыночной, иногда в разы (ст.66 ЗК РФ) Цель – увеличение налоговой базы, размера арендной платы Суды занимают позицию о правомерности установления кадастровой стомости вне зависимости от рыночной стоимости Риски: Возможность произвольного роста земельного налога, арендной платы за землю Платеж за изменение целевого назначения земельного участка по заявлению арендатора для проектирования и строительства (реконструкции) устанавливается также от кадастровой стоимости (Постановление Правительства Москвы от ПП) *Определение Верховного Суда РФ от N 46-Г09-18, Определение Верховного Суда РФ от N 80-Г09-8

5 Расширены полномочия Фонда РЖС Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства может устанавливать требования: к параметрам строительства плотность и параметры застройки территории, минимальный объем осуществления жилищного строительства, требования к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности и пр. параметрам объектов, предназначенных для производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства Дополнительно урегулированы особенности распоряжения земельными участками Фонда и иными объектами недвижимого имущества Фонда * Федеральный закон от ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Институциональные игроки

6 Переходный период продлен до 1 января 2013 г. (ранее до – 1 января 2010 г.) в течение которого применяется ранее установленный порядок государственного учета зданий и сооружений - технический учет и инвентаризация Объединение территориальных органов Росреестра (Росрегистрации, Роснедвижимости) должно быть завершено к 1 января 2011 Упрощен порядок госрегистрации прав Заявление о госрегистрации может быть подано одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете Заявление о госрегистрации может быть отправлено по почте *ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от ФЗ вступил в силу Создание единой системы регистрации прав, учета

7 Гражданское законодательство Общее имущество собственников нежилых помещений собственники нежилых помещений имеют долю в праве общей собственности на общее имущество здания в силу закона вне зависимости от его госрегистрации заключение договора передачи в пользование отдельных частей здания допускается по соглашению сособственников общего имущества со множественностью лиц на стороне арендодателя Риски Девелопер может лишиться права собственности на общее имущество здания по иску собственника (собственников) помещений Договор аренды с «дружественной» управляющей компанией может быть признан недействительным * Постановление Пленума ВАС РФ от «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

8 Гражданское законодательство (2) Применение задатка по предварительному договору невозможно если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ) невозможно применение задатка в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору и, соответственно, невозможно применение к таким отношениям положений пункта 2 статьи 381 Кодекса, т.к. обязательство по предварительному договору носит не денежный характер; сумму, перечисленную в таком случае по предварительному договору в качестве задатка, в случае не заключения основного договора, можно взыскать с получившей ее стороны как неосновательное обогащение (ст ГК РФ), и на эту сумму могут быть начислены проценты (ст ГК РФ). * Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г /09

9 Гражданское законодательство (3) Ужесточение практики в отношении самовольных построек На требования о сносе исковая давность не распространяется Наличие государственной регистрации не исключает предъявления требования Ответчиком по делу о сносе самовольной постройки является ее фактический владелец, в том числе тот, который не осуществлял ее строительство Самовольно реконструированный, перепланированный, переустроенный объект подлежит сносу, если он не может быть приведен в первоначальное состояние Самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом могут подлежать сносу не на основании ст.222 ГК РФ, а на основании п.1 ст.1065 ГК РФ * Проект совместного постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

10 Строительство Свидетельство о допуске также требуется на работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений по организации подготовки проектной документации (генеральным проектировщиком) осуществление строительного контроля самим застройщиком (функции «заказчика-застройщика») * Приказ Министерства регионального развития РФ от 21 октября 2009 г. 480 "О внесении изменений в приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 9 декабря 2008 г. 274 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства"

11 Строительство (2) Усилена ответственность за соблюдение сроков строительства В договоры аренды дополнительных земельных участков улично-дорожной сети (тротуары, проезжая часть), используемых для обеспечения строительства будут включаться условия об ответственности за нарушение сроков освобождения Размер неустойки - 0,3 от годовой арендной платы за каждый день превышения срока Размер неустойки за год просрочки исполнения будет эквивалентен увеличению арендной платы в 100 раз * Постановление Правительства Москвы от 16 марта 2010 года 218-ПП «Об усилении ответственности инвесторов-заказчиков за соблюдение сроков строительства».

12 Контактная информация , Россия, Москва, ЦМТ-II Краснопресненская наб., д. 12, подъезд 7 Тел.: +7 (495) Факс: +7 (495) , Россия, Санкт-Петербург Ул. Шпалерная, д. 54 Бизнес-центр «Золотая Шпалерная» Тел.: +7 (812) Факс: +7 (812)