МИНОБРНАУКИ РОССИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Томский государственный архитектурно-строительный университет» (ТГАСУ) Строительный факультет Кафедра: «Экспертиза и управление недвижимостью» ДИПЛОМНЫЙ ПРОЕКТ Тема: Обоснование программы реновации малоэтажной городской жилой застройки Томск 2012 Дипломник: Маслова Е.А., гр.147/1 Руководитель: Рабцевич О.В.

Актуальность темы исследования Существующие проблемы: проблема неудовлетворенности населения условиями проживания; проблема нарастания физического и морального износа существующего жилищного фонда; недостаточное финансирование реновационных мероприятий существующей городской застройки; дефицит территорий под строительство и неэффективное использование территорий городской застройки. Рис. 1. Степень удовлетворенности населения жилищными условиями ( гг.) 2

3 Оценка адекватности жилища Рис. 2. Динамика показателя обеспеченности жильем населения Российской Федерации и Томской области Рис. 3. Площадь и удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в Томской области

4 Рис. 4. Динамика показателей доступности жилья в Российской Федерации и Томской области на первичном и вторичном рынках жилья Оценка доступности жилища

5 Прогнозирование ценовой динамики рынка жилья Выбор цели (назначения) методики Прогнозирование цены в зависимости от внешних факторов Прогнозирование цены в зависимости от внутренних факторов объекта Сбор исходной информации РОССТАТ Данные риэлтерских агентств Выбор значимых факторов Построение модели с помощью корреляционно-регресионного анализа В зависимости от внешних факторов В зависимости от внутренних факторов объекта Рис. 5. Схема методики прогнозирования цен на рынке жилья

Оценка качества градостроительной среды 6 Методы реновации жилища Экстенсивные Интенсивные (санация существующей жилой среды) Интенсивные (санация существующей жилой среды) Освоение новых территорий городских поселений под перспективную застройку Новое строительство объектов на свободных участках городских территорий - надстройка дополнительных этажей и мансард; - пристройка дополнительных помещений; - устройство лоджий и выносных лифтовых шахт; - устройство теплых тамбуров и эксплуатируемых подвальных помещений. Реконструкция и благоустройство: - реконструкция инженерных коммуникаций и оборудования; - установка систем учета и регулирования ресурсопотребления. Модернизация: Новая застройка и снос Реставрация - усиление или частичная замена несущих конструкций; - замена перегородок и перекрытий; -замена окон и наружных дверей. Капитальный ремонт:

7 Оценка качества градостроительной среды Рис. 6. Схема принятия решения о реновации существующей городской жилой среды, формируемой жилыми 2-х, 3-х, 4-х этажными домами гг. постройки 1. Анализ состояния существующей городской жилой среды, формируемой жилыми 2-х, 3-х, 4-х этажными домами гг. постройки 2. Сбор данных о существующей жилой застройке (2-х, 3-х, 4-х этажных жилых домах гг. постройки ) Анализ жилой застройки: Выявление участков застройки и жилых объектов первых массовых серий Определение адреса; материала стен; этажности; количества квартир; технического состояния; количества жильцов; площади объекта и прилегающей территории 3. Расчет показателей качества городской жилой среды Количество домов (доля жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов гг. постройки в жилищном фонде) Проживающее население (доля проживающих в жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домах гг. постройки в общем количестве жителей города Анализ использования городской территории. Анализ зонирования. Анализ перспектив застройки. Оценка технического состояния объектов. 4. Выводы и обоснование принятого решения о реновации Оценка затрат на реновацию

8 Фоторяд состояния объектов (существующей жилой застройки, формируемой 2-х этажными жилыми домами гг. постройки в г.Томске) Оценка качества градостроительной среды Фрагмент карты г.Томска (жилой квартал)

9 Оценка качества градостроительной среды Рис. 7. Доля жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов гг. постройки, в общем количестве многоквартирных жилых домов Рис. 8. Численность населения, проживающего в жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домах гг. постройки в общей численности населения г.Томска Рис. 9. Распределение жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов гг. постройки по районам г.Томска Рис. 10. Распределение жилых 2-х, 3-х, 4-х этажных домов гг. постройки по функциональным зонам г. Томска В 2010 г. отремонтировано 54 тыс. зданий (или 30,7 млн.кв.м), по оценкам Института экономики ЖКХ минимально необходимый объем капитального ремонта должен был составлять 43 млн. кв.м. На финансирование мероприятий по капитальному ремонту было израсходовано 113 млрд. руб. против потребности почти в 180 млрд. В Томской области в 2008г. было отремонтировано 479,2 тыс.кв.м, а в 2010г. только 29,4 тыс.кв.м.

Поиск источников финансирования реновационных мероприятий 10 Источники финансирования реновации жилой застройки Средства бюджета Частно- государственное партнерство Средства частных инвесторов Целевые программы Федеральные Региональные Муниципальные Адресные инвестиционные программы Средства фонда содействия реформированию ЖКХ Принцип софинансирован ия реновации Средства населения Собственные Жилищное кредитование Средства организаций Строительство по договору долевого участия Строительство ведомственного жилищного фонда

Фасад в осях 1-7 (до реконструкции) Технико-экономические показатели здания до реконструкции: Площадь застройки F з = 440,58 м 2 ; Строительный объем V cтp = 3568,698 м 3 ; Общая площадь S общ = S под +S осн = 662,464 м 2 ; Вспомогательная площадь S вспом. = 291,504м 2 ; Жилая площадь S жил. = 370,96 м 2 ; Объемный коэффициент к = V стр /S общ = 5,387; Планировочный коэффициент к = S жил /S общ = 0,56. Архитектурно-строительные решения проекта 11

Технико-экономические показатели здания после реконструкции: Площадь застройки F з = 440,58 м 2 ; Строительный объем V cтp = 5079,887 м 3 ; Общая площадь S общ = S вспом. +S жил. = 1017,244м 2 ; Вспомогательная площадь S вспом. = 422,404 м 2 ; Жилая площадь S жил. = 594,84 м 2 ; Объемный коэффициент к = V стр /S общ = 4,99; Планировочный коэффициент к = S жил /S общ = 0,585. Фасад в осях 1-7 (после реконструкции) 12 Архитектурно-строительные решения проекта

13 Техническая экспертиза объекта Дефекты наружных стен фасада в осях 1-7 Дефекты наружных стен фасада в осях А-В Условные обозначения

14 Техническая экспертиза объекта Фотофиксация дефектов здания Рис.11. Трещина осадочного характераРис.12. Замачивание цокольной части стен Рис. 13. Разрушение балконных плит с оголением металлических уголков Рис. 14. Значительное разрушение отделочного слоя здания

15 Техническая экспертиза объекта Усиление стен здания. Устройство металлический тяжей (фасад в осях 1-7) Спецификация элементов на усиление наружных стен здания Условные обозначения

Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий 16 Комплексная жилая застройка Количество новых 5-этажных кирпичных жилых домов – 10. Количество квартир – 400. Общая площадь квартир – м². Детский сад на 75 мест. Снос – 13 объектов. Реконструкция Количество реконструируемых жилых домов – 13. Количество квартир на мансардном этаже – 52. Общая площадь квартир – 5900,7 м²

17 Управление проектом. Управление реновацией жилищного фонда на основе программно-целевого подхода Принципы программно-целевого управления процесса реновации жилищного фонда 1. Целенаправленность 2. Согласованность 3. Комплексность 4. Ресурсообеспеченность 5. Обоснованность мероприятий программы Рис. 15. Принципы программно-целевого управления процесса реновации жилищного фонда Классификация целевых программ по статусу и уровню управления Межгосударственные целевые программы Федеральные целевые программы Президентские целевые программы Межрегиональные целевые программы Региональные целевые программы Муниципальные целевые программы Ведомственные целевые программы Рис. 16. Классификация целевых программ по статусу и уровню управления

18 Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий Принцип реализации реновационных мероприятий Программно-целевой подход Выбор способа реновации Снос и комплексная застройка Реконструкция существующего жилищного фонда Источники финансирования реновации жилой застройки Комплексная застройка Потребность в инвестициях: И = ,62 тыс.руб. Капиталоемкость инвестиций: Кем. = 37,91 руб./кв.м Комплексная застройка Потребность в инвестициях: И = ,62 тыс.руб. Капиталоемкость инвестиций: Кем. = 37,91 руб./кв.м Реконструкция Потребность в инвестициях: И = ,60 тыс.руб. Капиталоемкость инвестиций: Кем. = 54,49 руб./кв.м Реконструкция Потребность в инвестициях: И = ,60 тыс.руб. Капиталоемкость инвестиций: Кем. = 54,49 руб./кв.м Частно-государственное партнерство Оценка доли участия бюджета и частных инвесторов Оценка эффективности комплексной застройки для всех участников Оценка эффективности реконструкции для всех участников Рис. 17. Схема реализации реновационных мероприятий

19 Финансово-экономическая экспертиза проекта. Выбор способа осуществления реновационных мероприятий 19 Способ реновации Снос и комплексная застройка Реконструкция существующего жилищного фонда Затраты на реновационные мероприятия Доходы от проектов реновации для бюджета Оценка эффективности способов реновации 1. Разработка проектов планировки территории 2. Затраты на снос существующих объектов 3. Затраты на новое строительство 4. Технические условия и подключение к инженерным сетям 5. Переселение граждан из муниципального жилья 6. Переселение граждан из приватизированных квартир 7. Строительство объектов социальной инфраструктуры 1. Разработка проектов планировки территории 2. Затраты на снос существующих объектов 3. Затраты на новое строительство 4. Технические условия и подключение к инженерным сетям 5. Переселение граждан из муниципального жилья 6. Переселение граждан из приватизированных квартир 7. Строительство объектов социальной инфраструктуры 1. Разработка проектов реконструкции и последующая привязка проекта 2. Затраты на временное отселение жильцов 3. Затраты на подключение к инженерным сетям 4. Суммарные инвестиционные затраты на реконструкцию жилых домов 1. Разработка проектов реконструкции и последующая привязка проекта 2. Затраты на временное отселение жильцов 3. Затраты на подключение к инженерным сетям 4. Суммарные инвестиционные затраты на реконструкцию жилых домов Налоговые выплаты Доходы от проектов реновации для частного инвестора Стоимость продажи квартир в новых 6-этажных жилых домах Стоимость продажи квартир в новых 6-этажных жилых домах Стоимость продажи квартир на мансардном этаже

20 Правовая экспертиза проекта Рис. 18. Правовой жизненный цикл проекта комплексной застройки Рис. 19. Правовой жизненный цикл проекта реконструкции Правовое обоснование нецелесообраз- ности реновации существующей застройки Правовое обоснование нецелесообраз- ности реновации существующей застройки Оформление прав на земельный участок Оформление разрешения на строительст- во Оформление разрешения на строительст- во Оформление договоров на выполнение СМР Оформление договоров аренды жилых помещений Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Оформление разрешений на подключение к инженерным сетям Оформление разрешения на строительство (реконструкцию) Оформление договоров на выполнение СМР Оформление договоров аренды жилых помещений Оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Оформление разрешений на подключение к инженерным сетям

21 Безопасность и экологическая экспертиза проекта Цель экологической экспертизы проекта: обеспечение сохранения существующих ресурсов и улучшения качества градостроительной среды. Экологический анализ проекта Определение способов контроля при выполнении мероприятий по реновации. Анализ потенциальных опасностей и вредностей при выполнении работ по реновации и эксплуатации жилых объектов. Предусмотрение необходимых мероприятий, обеспечивающих качество городской жилой среды. Предусмотрение необходимых мероприятий по обеспечению безопасности строительно- монтажных работ. Рис. 20. Состав экологической экспертизы проекта и мероприятий по обеспечению безопасности выполнения работ и эксплуатации объектов

22 Основные выводы и результаты работы Критерий сравненияКомплексная застройкаРеконструкция 1. Механизм финансированияЧастно-государственное партнерство 2. Источники финансирования Доля участия регионального бюджета – 12,84%, частного инвестора – 87,16%. Доля участия регионального бюджета – 11,24%, частного инвестора – 88,76%. 3. Технико-экономические показатели проекта: – ввод жилой площади – количество квартир – капиталоемкость – детский сад ,0 кв. м. 400 ед. 37,9 руб. /кв. м. 75 мест 5900,7 кв. м. 52 ед. 54,49 руб./кв. м. 4. Затраты на реновацию1 160,7 млн. руб.310,2 млн. руб. 5. Эффективность проекта: – бюджетная Эффективность – эффективность для частного инвестора Индекс бюджетной эффективности 1,364 Чистый дисконтированный доход на частные инвестиции 138,6 млн. руб. Индекс доходности дисконтированных инвестиций 1,20 Индекс бюджетной эффективности 0,945 Чистый дисконтированный доход на частные инвестиции - 50,9 млн. руб. Индекс доходности дисконтированных инвестиций 0,7 Табл.1. Сравнение способов реновации двухэтажных жилых домов гг. постройки в рамках программно-целевого подхода