Микрорайон « Созвездие »

Описание проекта Расположенный в Октябрьском районе г. Екатеринбурга, жилой район « Созвездие », район повышенной комфортности проживания, соответствующий международным нормам экологической безопасности. Крупнейшие транспортные магистрали и развязки, такие как Екатеринбургская Кольцевая автодорога ( прямой съезд ) и Дублер Сибирского тракта ( Тюменский тракт ), примыкают к территории застройки. Создать комфортную среду обитания позволяет расположение района внутри лесопарковой зоны, располагаясь одновременно на незначительном расстоянии от центра г. Екатеринбурга. Общая площадь жилищного фонда 690,1 тыс. м 2. На территории микрорайона располагаются дома усадебного типа, таун - хаусы, дуплексы, а также жилье застройки средней этажности. Также - торгово - развлекательный центр с многоуровневой парковкой, досуговый центр с фитнес клубом.

Описание проекта Проект микрорайона « Созвездие » предполагает строительство жилищного фонда в объеме 690,1 тыс. м 2, состоящая из следующих сегментов застройки : - многоэтажное строительство 81,6 тыс. м 2 ( многоквартирные дома смешанного типа с объектами инфраструктуры на первых и вторых этажах ) - среднеэтажное строительство 142,3 тыс. м 2 ( многоквартирные жилые дома до четырех этажей с объектами инфраструктуры на первых этажах ) - малоэтажное строительство 466,2 тыс. м 2 ( индивидуальные домовладения, блокированные жилые дома, таун - хаусы ) Коммерческая недвижимость ( офисные и торговые объекты на нижних этажах жилых зданий, а также прочие нежилые площади ) - общей площадью 164 тыс. кв. м.

Данные для расчёта экономических показателей Общий ввод жилой площадей в соответствии с этажностью и назначением : - Многоэтажное строительство - Среднеэтажное строительство - Малоэтажное строительство - Коммерческая недвижимость 81,6 тыс. м 2 142,3 тыс. м 2 466,2 тыс. м 2 164,0 тыс. м 2 Затраты по строительству внеплощадочных коммуникаций водоснабжения, водоотведения, газа – и электроснабжения к 1 м 2 сметной себестоимости 1900 руб./ м 2 Затраты по внутриквартальным инженерным коммуникациям и благоустройству к 1 м 2 сметной себестоимости руб./ м 2 Планируемая сметная себестоимость строительства жилых помещений : - Многоэтажное строительство - Среднеэтажное строительство - Малоэтажное строительство руб./ м руб./ м руб./ м 2 Планируемая сметная себестоимость строительства 1 м 2 жилья с учетом затрат на внеплощадочные коммуникации, внутриплощадочные сети и благоустройство ( в руб.) - Многоэтажное строительство : Среднеэтажное строительство : Малоэтажное строительство : Коммерческая недвижимость руб./ м руб./ м руб./ м руб./ м 2 Общая стоимость ввода жилья по сметной себестоимости : - Многоэтажное строительство - Среднеэтажное строительство - Малоэтажное строительство - Коммерческая недвижимость Итого 2.43 млрд. руб млрд. руб млрд. руб млрд. руб млрд. руб.

Экономические показатели 1) Выручка от реализации (Sales Revenue) = ((690.1 тыс./м 2*50000 руб./м 2) *0, тыс./м 2*63000 руб./м 2)) * ( 1 - 0,12) = (29,33 млрд. руб. + 10,33 млрд. руб.) * 0,88 = 34,9 млрд. руб. Где K продаваемости = 0,85 K участия собственника земли в прибыли = 0,12 2) Рассчитаем затраты на использование кредитных банковских средств на начальном этапе строительства: 1900 руб./м 2 *(690.1 тыс. м тыс. м 2)= 1,62 млрд. руб. - затраты на плату за технологическое присоединение коммуникаций по проекту в целом; (27850* * * * 164)/854.1 тыс. м 2 = (2,27 млрд. руб. + 4,39 млрд. руб. + 13,45 млрд. руб. + 5,43 млрд. руб.) / м 2 = руб./м 2 - средняя себестоимость м 2 без учета затрат на технологическое присоединение коммуникаций; руб./м 2 * 50 тыс. м 2 = 1, 5 млрд. руб. – затраты на строительство первой очереди объемом 50 тыс. м 2. без учета затрат на технологическое присоединение коммуникаций; 1,62 млрд. руб. + 1,5 млрд. руб. = 3.12 млрд. руб. – необходимые заемные средства на начальном этапе строительства; 3.12 млрд. руб.* 10 % = 0,312 млрд. руб. – расходы на использование кредитных средств с учетом среднерыночной ставки финансирования инвестиционных проектов;

Экономические показатели 3) Рентабельность : R = 34.9 млрд. руб./( ,312) млрд. руб. = 34.9 млрд. руб./27.48 млрд. руб. =1.27 Т. о. рентабельность проекта составляет около 27%, что характеризует проект как высокорентабельный. В рамках современного рынка рентабельными и высокорентабельными можно считать проекты с доходностью свыше 20 %. 4) Чистая прибыль по проекту (Net Profit): Net Profit = Profit (34.9 млрд. руб. ) – Investment (27.48 млрд. руб.) = 7.42 млрд. руб.

Cashflow Total GI*, млрд. руб 3,5 3,0 2,5 2,01,98 27,48 GR*, млрд. руб 3,54,0 4,54,03,5 3,02,52,434,9 CF* проекта, млрд. руб-3,50,01,0 1,5 1,0 0,52,47,42 CF* проекта с накоплениями, млрд. руб-3,5 -2,5-1,50,01,52,53,54,55,07,4 * Валовые инвестиции ** Валовые поступления *** Чистый денежный поток В расчёт принят срок проекта (от начала строительства до окончания реализации построенных объектов) 10 лет. Согласно планируемому CF по проекту, срок окупаемости (так называемый «выход в ноль») составит около 5 лет. По истечению этого срока проект будет приносить чистую прибыль.

Малоэтажные жилые объекты на рынке строительства * согласно Генеральному плану застройки Екатеринбурга на 2015 год Последние несколько лет прослеживается существенное увеличение доли малоэтажных жилых объектов в общем объеме сдачи готового жилья. Учитывая высокий спрос на данные объекты у покупателя, доля малоэтажных жилых объект будет неизменно расти. В микрорайоне « Созвездие » доля малоэтажных жилых объектов составляет более половины предполагаемых объектов.

Динамика сдачи малоэтажных жилых объектов в г. Екатеринбурге * * Плановые показатели на 2014 год по оперативным данным мэрии г. Екатеринбурга Кв. м.

Доля в общем объеме малоэтажного жилья в зависимости от удаленности от Екатеринбурга По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках далее 30 км от границы города готовы ехать далеко не все. Микрорайон « Созвездие », находясь в 16 км от г. Екатеринбурга и имея по Ген. Плану прямо съезд с ЕКАДа, представляет наиболее привлекательный для покупателя сегмент рынка малоэтажного жилья.

Динамика цен на малоэтажное жильё в гг. Была рассмотрена средняя цена предложения 1 кв. м домовладения в благоустроенном посёлке в Екатеринбурге и пригороде ( до 30 км )* Анализ динамики цен на малоэтажное и индивидуальное жилье в пригороде г. Екатеринбурга показывает, что средняя цена 1 кв. м. в обоих типах застройки неизменно растет с 2010 года. Доля малоэтажных объектов в микрорайоне « Созвездие » составляет 68% от общего объема застройки, что обеспечивает его экономическую привлекательность для инвестиций. * По данным аналитического отдела РИЦ УПН

Исследование потребительских предпочтений На базе Высшей школы экономики и менеджемента УрФУ было проведено маркетинговое исследование. Цель исследования – выявление потребительских предпочтений и особенностей спроса на малоэтажное жильё жителей г. Екатеринбурга в возрасте от 25 до 50 лет ответили на вопросы : « При переезде загород, какой вариант индивидуального жилья для Вас будет оптимальным ?»

Исследование потребительских предпочтений « Готовы ли вы переехать загород при более низкой стоимости жилья в полностью благоустроенный район в км от города ?» Согласно исследованию, как минимум, 45 % аудитории готовы задуматься над вопросом переезда в благоустроенный поселок с развитой инфраструктурой, расположенный в пределах 30 км от города. Микрорайон « Созвездие » отвечает всем предпочтениям покупателей. Также стоит учесть, что в условиях постоянного роста населения г. Екатеринбурга ( в частности, за счёт притока жителей области ), спрос на жильё в Екатеринбурге и близлежащих районах будет постоянно расти.

Конкурентные преимущества Обладая высокими потребительскими качествами для конечного покупателя, проект микрорайона « Созвездие » также имеет ряд важнейших и существенных преимуществ для инвестирования : 1)Утвержденный проект планировки и межевания ; 2) Отсутствие затрат на подготовку застраиваемой территории и подвод коммуникаций ; 3)Низкие затраты на магистральные сети на территории микрорайона (2000 рублей за кв. м.); 4)Грунтовая земля, свободная от лесного массива, практически не требующая вложений в подготовку ;

Конкурентные преимущества 5) Максимально быстрая транспортная доступность к центру г. Екатеринбург путем прямого выезда на ЕКАД (предусмотрено Ген. Планом застройки) 6) Наличие в непосредственной близости (через ЕКАД) запроектированного и утвержденного Администрацией проекта городка Уральского Федерального Университета. Проект предполагает строительство учебных корпусов, общежитий, заведений общественного питания. 7) Расположение застройки на экологически чистой территории в лесном массиве. 8) Развитая собственная инфраструктура (магазины, школы, детские сады и пр.), а также возможность использования социальных и коммерческих объектов близлежащих районов «Истокского».