« Управление проблемными кредитами и залоговым имуществом: практика банков » V ежегодная конференция 9 сентября 2014 года

БАНКИ VS ОЦЕНЩИКИ Особенностиоценки для залога Особенности оценки для залога Березин Александр

План 3 Почему Банки проверяют Отчеты Оценочных компаний? Причины отказа Банка от сотрудничества с Оценочными компаниями Основные ошибки оценщиков, приводящие к некорректному расчету стоимости, примеры Нюансы оценки некоторых видов залога, риски реализации залога, реальное и номинальное обеспечение Что хотят видеть Банки Выводы

Почему Банки проверяют Отчеты Оценочных компаний 4 Статистика работы с Независимыми Оценочными Компаниями : в 2009 году более 36% Отчетов не были приняты Банком в г. количество не принимаемых Банком Отчетов стабилизировалось за счет отказа от сотрудничества с некоторыми НОК, и стабильно держится в диапазоне 6-8% от всех поступающих в Банк Отчетов.

Причины отказа Банка от сотрудничества с некоторыми НОК 1. Несоответствие законодательству РФ 2. Несоответствие нормам ФСО 3. Некорректно определенная стоимость объекта оценки 4. Искажение параметров предмета оценки 5. Подлог 5

Примеры некорректных Оценок имущества Оценка авиационных двигателей без учета специфики эксплуатации Оценка земельных участков в Московской области с учётом удалённости и без учёта разницы площадей Оценка офисной-торгового здания по фотографиям Оценка квартир в рамках ипотечного кредитования 6

Фото иллюстрация! 7

8

Основные ошибки при расчёте стоимости Игнорирование нюансов, связанных с Законодательством Некорректно подобранные объекты-аналоги Проведение оценки исключительно по теоретическим расчетам без привязки к реально сложившейся ситуации на рынке оцениваемого имущества Игнорирование назначения использования результатов оценки Игнорирование специфики предмета оценки Отсутствие ценообразующих параметров при оценке оборудования 10

Нюансы и риски связанные с некоторыми видами залога, реальный и номинальный залог Реальный залог Номинальный залог Имущество, являющееся ликвидной, самостоятельной, независимой единицей товара Недвижимость: – Здания – Земельные участки – Имущественные комплексы – Жилые квартиры – Помещения (офисные, торговые, свободного назначения и т.п.) Оборудование Транспорт Товары в обороте Недвижимость: –Не выделенные в натуре части зданий, помещений, земельных участков – Части имущественных комплексов как отдельные единицы залога (ограждения, сооружения (навесы и т.п.), ж/д ветки, дороги, пожарные водоемы и т.п.) – Поручительства – Ценные бумаги – Права аренды, требования – Доли в уставном капитале – Оборудование и имущество: Как улучшения неотделимые от недвижимого имущества или имущественного комплекса (инженерные коммуникации, системы вентиляции, водоснабжения, сигнализации, видеонаблюдения и т.п.) – Предметы мебели и интерьера – Оргтехника (компьютеры, МФУ, кассовые аппараты и т.п.) – Транспорт – Товары в обороте: – –С ограниченным сроком годности или использования (продукты питания, календари, ежедневники, комплектующие к электронной технике, электронная техника, мебель, одежда). – С ограничениями оборота в силу Закона (ювелирные изделия, лекарства, алкогольная продукция и т.п. 11

Ювелирные изделия как залог 1. Ювелирные изделия служат главным образом (или исключительно) для украшения 2. Изготавливаются как с использованием дорогостоящих материалов (золото, серебро, сплавы из других благородных металлов, драгоценные камни и др.) и с использованием дешёвых материалов (бижутерия) 3. По основному назначению украшения, ювелирные изделия по своей сути не являются предметами первой необходимости или предметами необходимыми в производстве, то есть являются предметами роскоши, вследствие чего не обладают высокой ликвидностью. 4. Принятие ювелирных изделий в качестве залогового обеспечения связано с: получение соответствующих разрешений и лицензий постановка на учет в соответствующих Государственных органах оборудование специальных хранилищ обеспечение безопасности определение подлинности, ценности, юридической чистоты залога риски, связанные с реализацией заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед Банком 12

Оценка имущества как бизнеса Компания, как Бизнес, на этапе развития и успешной деятельности стоит немалых денег. При признании банкротом стоимость компании как бизнеса стремится к нулю. Кроме Банков – кредиторов, в первую очередь деньги от реализации активов компании будут распределены: на зарплату сотрудникам -, выплату налогов - оплату судебных издержек - и только после этого очередь дойдет до Банков 13

Ценообразующие показатели движимого имущества Марка Модель Год выпуска Объем и тип двигателя Тип коробки передач Привод Дополнительное оборудование Пробег или количество моточасов Условия эксплуатации 14

Особенности залога оборудования Принятие в залог и оценка оборудования должны учитывать: каким образом и какое оборудование принимается в залог или выступает предметом оценки является ли такое оборудование частью имущественного комплекса или выступает отдельной единицей специфику принимаемого в залог или оцениваемого оборудования 15

16 Особенности залога оборудования (1) При оценке оборудования, не учитывается основная цель, с которой _________производится оценка – для целей залога и не учитываются нюансы, а _________именно при оценке оборудования, в стоимость включаются дополнительные расходы, связанные с пуско-наладочными, проектировочными монтажными и др. видами работ, которые Банк не может рассматривать в качестве обеспечения, ввиду отсутствия возможности предоставить услуги по монтажу, проектировке, и др. покупателям оборудования в случае его реализации. Таким образом стоимость непосредственно самого оборудования бывшего в эксплуатации оказывается равной стоимости нового. Однако, никто не заплатит за б/у оборудование цену как за новое.

Что хотят видеть Банки Банкам необходимо видеть реальную стоимость обеспечения, т.е. стоимость реализации объекта оценки на текущий период времени (не в будущем, и без учета возможности перепрофилирования, восстановления или извлечения дохода) 17

Выводы 18 Серьезной проблемой в аспекте кредитования с обеспечением в виде залога, а также оценки имущества для целей залога, является в первую очередь практическое применение определенной в процессе оценки стоимости. При кредитовании Банки в первую очередь должны иметь понимание, будет ли принимаемое в залог имущество реальным обеспечением или только номинальным. И исходя из этого понимания выбрать для себя оптимальный вид кредитования каждого конкретного клиента, т.е. будет ли кредитоваться благонадежный клиент (с хорошим финансовым положением, кредитной историей и т.д.) под номинальное обеспечение при отсутствии реального или кредитование такого клиента будет без обеспечения. В свою очередь, кредитование сомнительных с точки зрения клиентов необходимо проводить исключительно под реальное обеспечение.

… необходимо понимание того, что оценка имущества для целей залога, в первую очередь должна предполагать определение стоимости заложенного или предлагаемого в залог имущества, рассматриваемого как инструмент возврата кредитных средств, без учета возможности перепрофилирования, восстановления или извлечения дохода, и исходя из реальной ситуации на рынке оцениваемого имущества. 19 Оценщикам…

БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ Березин Александр