Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, к.т.н., доцент «Сообщество профессионалов оценки» Член Совета и Экспертного совета, Председатель Научно-методического совета сайт: ddk-spb.ru

Елагин дворец. Арх. К.И.Росси Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru2

Референдум по состоянию ОД в РФ Позиция 1: Всё нормально, надо работать! Позиция 2: Надо что-то серьезное делать: 1. Прекращение ОД, отмена ФЗ Прекращение саморегулирования 3. Введение МСО как ФСО 4. Изменение методики (принципы) 5. Изменение методики (алгоритмы) 6. Вместо бизнеса – профессиональная оценочная деятельность 3Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

Главная проблема ОД: Два независимых оценщика, выполняя отчет об оценке одного объекта, получат существенно разные результаты. Стоимость зависит от выбора оценщика. Отличие могут составлять 20%, 200% и более. Один оценщик, оценивая объект с разными целями и (или) в разное время, получит разные результаты Эта ситуация не устраивает Законодателя и СК 4Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

Почему это происходит? Мнение СК и судей (присяжные?) – Вся оценка заказная. Оценщик сознательно завышает или занижает стоимость в интересах заказчика Надо повышать ответственность. Кого (оценщика или предпринимателя?) Всех! Не работает компенсационный фонд и не работает страховка Работает УК Всё дело в том, что оценщики плохо учились!? 5Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

Шаг 1. Формальные требования к отчету Оценщики скованы (окутаны) многочисленными формальными требованиями ФСО! Судебные эксперты существенно более свободны Оценщикам хочется, чтобы отчет был толще Судебные эксперты пытаются высказываться как можно короче Оценщики никогда не выступают устно. Эксперты выступают в суде 6Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

Шаг 2. Модель стоимости C = f (ФС1, ФС2, …, ФСn) С – стоимость (рыночная или справедливая?) ФС – фактор стоимости. ФС - параметр, существенно влияющий на стоимость (анализ чувствительности) Важно: МС создается в среде ЭТ и не может быть представлена как совокупность формул. Формулы в отчете – иллюстрация методов и техник оценки. Вывод: отчет – это связанные ЭТ с комментариями и фотографиями (опыт ВЭБ) 7Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

Как проверять и составлять МС? Понимание и проверка модели стоимости в отчете оценщика: Сверху – вниз и только существенное. Построение «своей» модели стоимости Рекомендации по использованию ЭТ для составления модели стоимости. 1. Связанные формулы и функции!!! 2. Структура таблиц!! 3. Стандартные функции, а не «трехэтажные» формулы 4. Форматы, графики, комментарии 8Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

Классика жанра Стоимость (цена), заданная заказчиком или Стоимость, определенная интуитивно СП – аналоги, близкие по цене ДП – ДДП (растущий ДП и «подходящая СД) ЗП – КО-ИНВЕСТ – Износ (минимальный) Согласование при СП=ДП=ЗП Если на рынке есть 3 аналога с нужной ценой – задача будет решена при минимальных затратах на проведение оценки 9Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

Шаг 3. Верификация МС. СП. Минимальное Среднее Медиана Максимальное Позиционирование ОО в двух интервалах Что делать, если ОО за пределом интервала «МИН-МАКС»? Аппроксимация. Интерполяция. Экстраполяция. Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru10

Шаг 3. Опасности экстраполяции Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru11

Шаг 3. Верификация МС. ЗП. ЗЕМЛЯ! КС, СП, другие методы Экстракция для затрат на строительство Рынок подряда! ИЗНОС! Опасности МЭВ Затраты на устранение Потери полезности Опасности «зацикливания» алгоритма оценки Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru12

Шаг 3. Верификация МС. ДП. ДП реальный или номинальный? Почему растет ДП из года в год? Модели стоимости против ДДП С мин =ДП ср /КК макс и С макс =ДП ср /КК мин. Анализ чувствительности по отношению к ставке дисконтирования Экстракция СД Экспертные мнения Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru13

Альтернативные методы Подход Методы уровня 1Методы уровня 2Методы уровня 3 СПРегрессия и (или) квалиметрия. Аналогов >14 Квалиметрия. Аналогов Качественные сравнения. Аналогов ДПДДП по безрисковой ставке. Три сценария. ДДП по ставке, учитывающей риск. Один сценарий. Прямая капитализация или капитализация по моделям. ЗПСоставление или корректировка смет Анализ предложений на рынке строительного подряда. Укрупненные показатели УПВС или КО-ИНВЕСТ. ЗПАнализ проекта устранения износа. Качественная оценка состояния КЭ Метод эффективного возраста Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru14

Отличия Судебная экспертиза Экспертиза по ФЗ 135 Вопросы эксперту Еще и другие вопросы, в т.ч. о значении стоимости и о диапазоне стоимости. Соответствует ли отчет требованиям ФСО? Подтверждает ли эксперт значение РС? Форма отчета Регламентируется процессуальным кодексом. Гибкая форма. Регламентируется ФЗ 135 и ФСО. Жесткая форма. Взаимодействие с участниками Запрещено Допустимо Исходная информация Только из материалов дела.Из любых источников Ответственность эксперта По уголовному кодексу По ФЗ 135 Требования к эксперту Наличие профессиональных знаний Членство в СРОО, государственный экзамен, избрание в ЭС СРОО Основания для деятельности Решение суда Договор Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru15

Выводы 1. Роль СЭ и сегодня важна и будет возрастать в будущем 2. РС – расчетная величина, т.е. результат моделирования (математического) 3. Выбор модели – компромисс между адекватностью и простотой 4. Результат оценки – интервал стоимости 5. ЭКСЕЛЬ – наш инструмент! 6. Роль СПО в урегулировании конфликтов вокруг стоимости 16Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru

Литература 1. Озеров Е.С. - недвижимость 2. Валдайцев С.В. - бизнес 3. Методич. рекомендации по оценке эффективности ИП 4. Джордж Акерлоф, Роберт Шиллер «Как человеческая психология управляет экономикой» Доверие, справедливость, добросовестность, денежная иллюзия, истории. 5. Дэвид Майерс «Интуиция: возможности и опасности». Иллюзия воспоминаний, фундамент. ошибка атрибуции. 6. Руслан Гринберг «Свобода и справедливость. Российские соблазны ложного выбора» 7. Цифровой коммунизм Сергея Хапрова. 17Кузнецов Дмитрий ddk-spb.ru