1 Публичные слушания – новый этап развития СПО Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Принципы: 1)Открытость, публичность 2)Содержательность 3)Лаконичность формы. - презентация

1 1 Публичные слушания – новый этап развития СПО Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Принципы: 1)Открытость, публичность 2)Содержательность 3)Лаконичность формы 4)Не споры, а изучение «лучших практик»

2 2 Является ли спор эффективным инструментом поиска истины? Эдвард де Боно «Думай! Пока еще не поздно» «Порой мы мыслим так, как будто едем в автомобиле на одном колесе». Главная задача умного человека – слушать и понимать другие точки зрения и не терять способность действовать. Конкуренция – это не борьба, а поиск альтернатив. Профессиональный аналитик должен уметь сформулировать не менее трех альтернативных точек зрения по каждому вопросу.

3 3 Цели нашего мероприятия 1. Развитие новой методики оценки на основе анализа разумных альтернатив 2. Обучение на основе анализа работ мастеров как в творческих профессиях и в науке 3. Развитие навыков подготовки и осуществления краткого устного выступления в суде и др. 4. Психологическая поддержка оценщиков, которые подвергаются уничижительной критике 5. Положительное стимулирование оценщиков- исследователей 6. Усиление профессиональных позиций ОК и СРОО

4 4 Проблема 1. Противодействие формализму «Я волком бы выгрыз бюрократизм. К мандатам почтенья нету. К любым чертям с матерями катись любая бумажка…» В.Маяковский Не «делать из мухи слона» Внедрять новые технологии подготовки отчетов и ЭЗ Измерение степени существенности. Диапазон стоимости Резкое сокращение объема отчета и ЭЗ. Понимание оценки как исследования стоимости методами математического моделирования Анализ «лучших практик» Изучение современных достижений науки о поведении человека (экономика, социология, психология)

5 5 Проблемы 2. Соблюдение нормы ФСО 7 Острота пропадает. Оценщики приспосабливаются. Глобальное цитирование ФСО 7. «Новые» ФСО 1-3 ослабляют давление на оценщика. Диапазоны и суждения – надо учиться использовать! Осторожно с условно свободным ЗУ! Отсутствие другой точки зрения не опровергает тс оценщика Юристы настаивают на презумпции невиновности оценщика Спасибо Н.П.Баринову!

6 6 Проблемы 3. ФСО п. 8 ФСО 1. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована… п. 5 ФСО 3. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки КАК измерить существенность?; информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; КАК подтверждать? содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Нельзя скрывать информацию, нужны адекватные модели! п. 8 ФСО 3. …обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов… п.. 14 ФСО 3. Итоговая величина стоимости может быть представлена …в виде интервала значений…

7 7 Вопросы 1. «Оценка = Концепция + Модель + Исходные данные» С.Береснев 1. Классификация объектов оценки. Наличие универсальных зданий (магазин-склад…) 2. Определение (помещение?, условно свободный ЗУ ) 3. Список терминов и сокращений (РС, КС, НЭИ, ЗУ, ОКС…) 4. Модель стоимости как система подходов и методов. Концепция 3*3

8 8 Вопросы 2. «Оценка = Концепция + Модель + Исходные данные» С.Береснев Сближение массовой и индивидуальной оценки! Уроки Баринова Н.П. Как можно ближе к генеральной совокупности! Медиана или среднее? Все модели нелинейные, но в разной степени Средняя ошибка аппроксимации СОА и R 2 Гипотеза единой цены не работает. Замена динамика от «Айфона 5» от 800 до 1600 руб. (144 предложения) Давайте говорить об аппроксимации, а не о регрессии! (Грибовский С.В., Цымбалов В.В., Кузнецов Д.Д.) Публичные слушания как взаимодействие НМС и АС могут заменить аттестационный совет при КУГИ

9 9 Вопросы 3. «Оценка = Концепция + Модель + Исходные данные» С.Береснев Модель стоимости как система подходов и методов, реализованная в среде ЭТ и связывающая исходные данные и стоимость ОО. Модель отражает существенные факторы стоимости! Почему оценщики не любят использовать несколько методов оценки? Некогда Нет навыка использования всей палитры методов Имея «пучок» результатов, трудно получить нужный Не понятно, как согласовывать Вера в гипотезу единой цены!!!

10 10 Экспертиза отчета об оценке к/т «Буревестник» Кузнецов Дмитрий Дмитриевич

11 11 Концепция оценки 1. ОО – ОКС. Его местоположение не имеет значения? 2. ОО – типовое здание кинотеатра. Основная особенность – использование не по назначению. Зрительный зал и др. помещения 3. Основной подход – затратный. 4.База: затраты на воспроизводство или на замещение? 5. Формирование объекта замещения как нормального объекта, для осуществление текущего использования или НЭИ

12 12 Оценочные задачи 1. Формирование затрат на строительство 2. Расчет функционального износа (устаревания) Потеря стоимости (износ?, устаревание?). По отношению к чему? Важнейшая задача оценщика – формирование эталона! Какова функция? Какой объект её реализует наилучшим способом? Проект замещения! Износ – потеря стоимости по отношению к объекту- эталону. СРАВНЕНИЕ ОО и ЭО.

13 13 Исходные данные При использовании укрупненных показателей необходимо разобраться с площадями и строительным объемом ОКС Приемы проверки площади и объема.

14 14 Поверочные расчеты Метод расчета ЗВПоказатели и коэффициенты Объем, м 3ЗВ, млн. руб. УПВС32,501,15166,231,301, ,1 УПБС ,938,0661,00 233,3 КО-ИНВЕСТ9 310,000,931,1481,0121, ,4 Показатель Обознч.Значение Стоимость ЗУ, млн. руб.РСзу 0 Затраты на воспроизводство, млн. руб.ЗВ226 Продолжительность строительства, мес.Пстр 25 Ставка дисконтированияСД8% Альтернативная стоимость, млн. руб.Сальт 245 Прибыль предпринимателя, млн. руб.ПП21 Прибыль предпринимателяПП9% Поверочный расчет затрат на воспроизводство и прибыли предпринимателя, выполненный экспертом:

15 15 Поверочные расчеты Поверочный расчет функционального износа и РС СборникиУПВСУПБС-2001КО-ИНВЕСТ Объект замещение Кинотеатр Детское обр. учреждение Кинотеатр Затраты на воспроизводство, руб Затраты на замещение, руб Функциональный износ, руб Среднее Функциональный износ 39,0%28,0%35,0%37,0% Вес 50%0%50% В отчете, с. 52, табл Сумма, руб. Затраты на воспроизводство, руб Прибыль предпринимателя, руб ,0% С ПП, млн. руб Физический износ, руб ,15% С физическим износом Функциональный износ, руб ,0% РС=ЗВ+ПП-ФИ-ФуИ, руб

16 16 Анализ замечаний 1 1. УПВС или КО-ИНВЕСТ? Надо использовать не менее трех методов формирования ЗВ.

17 17 Анализ замечаний 2 2. ПП и доля земли. Занята экстремистская позиция – это ошибка. Вообще не учитывать ПП (проф. Коростылев) Никогда не учитывать землю (проф. Баяндин) Учитывать землю только при оценке ЕОН (доц. Кузнецов) Учитывать землю при оценке ОКС 3. Функциональный износ (устаревание). Нужна методика анализа ЗЗ. Пример – «ангар». ОО и ОА различаются по всем параметрам (затраты, качество, расходы, срок жизни, утилизация…). Проектный подход

18 18 Анализ замечаний 3 5. Авторская методика. Квалиметрия. Шкала отношений или порядковая шкала. Вопрос правильный. Может ли вопрос быть основанием для отрицания отчета? Везде, где это возможно, нужно использовать численные характеристики (площади, расстояния…) Наблюдаем! Оценки в школе – это порядковая шкала или шкала отношений? Оценщики не должны в своих моделях отрываться далеко от практики принятия решений Главное – это подбор и сравнение аналогов! Есть практика «синтетического» метода (квалиметрия, статистика, качественные сравнения)

19 19 Анализ замечаний 4 6. Прогноз темпов инфляции Что происходит с ценами? На ЗУ цены не меняются с 2009?! Цены на продукты выросли в 1,5 – 2,0 раза Строительные индексы из разных источников Что будет дальше? Проблемы реализации ДП при оспаривании

20 20 Выводы 1. Разработать новую форму ЭЗ с целью минимизации вероятности «опечаток» 2. Защитить попытки оценщика найти решение спорных вопросов. Принцип осторожности 3. Форсировать разработку стандарта СПО по оценке ЗУ и ОКС 4. Конструктивный и публичный характер стандартов 5. Продолжить практику публичных слушаний