Актуальные вопросы оценки залоговых активов В.Ю. Рослов Председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности,

Банки и оценщики

Удовлетворены ли Вы работой с оценщиками/банками? (в процентах от общего числа опрошенных) В опросе приняли участие 81 банк и 90 оценочных компаний (октябрь 2013 г.) 4

Каких действий в отношении недобросовестных оценщиков вы ожидаете от государственных органов? Какие недобросовестные действия оценщиков должны приводить к их исключению из профессии? Нужен ли реестр «недобросовестных» оценщиков и исполнителей работ по оценке объектов оценки? 6

1. Оценка для целей кредитования всегда проводится в условиях конфликта интересов 2. В отличие от зарубежных банков антимонопольные ограничения не позволяют крупным российским банкам формировать жестко ограниченные пулы аккредитованных оценщиков 3. Ограничения, задаваемые стандартами не позволяют в полном объеме удовлетворять информационные потребности банков по ряду важных параметров: ликвидности, прогнозируемой динамике изменения стоимости, расходам на реализацию залога и т.п. 4. С учетом существующей судебной практики взыскать убытки с оценщика или СРО практически невозможно Российские банки как потребители находятся в наименее выгодном положении. Причина - существующие механизмы регулирования 3

Каким Вы видите идеального оценщика? Идеальных специалистов не бывает. Можно предположить, что идеальный оценщик тот, который помимо всего прочего руководствуется здравым смыслом и существующей действительностью, а не умозрительными и далекими от реальности трендами. Коммуникабельный профессионал- оптимист, работающий оперативно и охотно. Идеальный оценщик - оценщик, который способен выразить и аргументировать правильно своё мнение относительно стоимости как для банка, так и для заказчика. При этом расчёты должны быть прозрачными и понятны даже школьнику. Компетентный оценщик с совестью Юрия Деточкина Который верит в полученный результат оценки. независимы, честный, дорожащий репутацией, профессионал, выполняющий работу быстро и качественно, идущий на контакт 5

Имеются расхождения в понимании значимости факторов отчета об оценке между оценщиками и потребителями Потребители придают большую значимость таким факторам как достоверность и оперативности оценки, полнота информации. Для оценщиков наиболее значимый параметр – стоимость услуг Предпочтения потребителей Предложение оценщиков 7

Факторами конкуренции оценщиков должны стать качество и полнота учета потребностей клиентов Ценности для потребителей Предложения Достоверность и обоснованность результата Повышение ответственности, акцент на профессиональную дисквалификацию Профессионализм - первичные фильтры, грейдинг Мотивация Быстрота Изменить требования к содержанию и форме отчета об оценке, кардинально уменьшить объем Системная информационная поддержка Технологичность и удобство пользования продуктом Разработать единую рекомендуемую форму представления результатов оценки Ввести электронный стандарт отчета Учет специфики Разработать стандарт оценки для целей залога Гармонизировать требования Разработать пакет методических рекомендаций СРО (best practice) Стоимость услуг Антидемпинговые меры Репутация Публичные рейтинги от потребителей 8

Стандарт «Оценка для целей залога» - необходимость учета требований потребителей - третьих лиц Цель стандарта – обеспечение единства принципов и подходов, используемых при проведении оценки для целей залога Основная задача – адекватно отразить специфику оценки для целей залога, определяемую потребителем Обязательность применения: для оценщиков – обязательно (т.к. ФСО) для банковских сотрудников – при составлении внутренних нормативных документов Основные вопросы: Что рассматривать в качестве базисных стандартов, границы применения МСО ; Применяемая база оценки; Дополнительные виды и объем работ; Применяемые специальные допущения; Ограничения в допущениях; Отражение специфики оценки основных активов 9

Оценка залогов и банковское регулирование

Одна из целей залоговой политики кредитной организации – формирование качественного залогового портфеля, т.е. такого пула залогов, который обеспечивал бы компенсацию кредитных потерь при дефолтах Механизм регулирования влияния залогового обеспечения на финансовые показатели банка и нагрузку на капитал посредством учета при корректировке резерва – мощный мотиватор для формирования качественных портфелей EL – резерв UL – капитал Данный механизм является эффективным если расчетная величина стоимости обеспечения, применяемая для корректировки резерва адекватна реальным денежным суммам, возвращаемым в банк от реализации залогов Механизм регулирования должен быть стимулом для формирования качественных портфелей залогов 11

1212 Непрозрачность рынка не позволяет адекватно определить стоимость реализации за 180 дней; Не учитывается надежность актива – устойчивость к рискам утраты и обесценения; Отсутствуют ориентиры для адекватного отражения расходов по реализации, практика взыскания разнообразна; Корректировка стоимости для целей резерва одинакова для очень широкой группы активы, существенно отличающихся по свойствам; Отсутствует анализ адекватности применяемого подхода к реально возвращаемым в банк суммам от реализации залогов. Существующий подход ориентирован на ликвидное имущество, учитывает скидки при реализации в нерыночных условиях (50% для большинства активов) и расходы по реализации, при этом: Вывод: Применяемый подход к учету залогового обеспечения для корректировки резервов содержит логические противоречия и не подтверждается статистическими и практическим результатами Существующий механизм ориентирован исключительно на ликвидность, но не на качество залога

Наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки 1313 Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Цена, по которой залогодатель, в случае, если бы он являлся продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 180 календарных дней Рыночная стоимость Справедливая стоимость залога Ликвидационная стоимость Применяемые базы оценки в оценочном и банковском регулировании различны

1414 Рыночная стоимость Справедливая стоимость залога Ликвидационная стоимость Рынок Торги ??? Источник Категория Вывод: Использование рыночной стоимости как базиса для расчета стоимости залога, применяемой для корректировки резерва наиболее логично и обосновано Какую стоимость надо использовать ка базисную?

Залоговая стоимость – расчетная величина, выраженная в денежных единицах, применительно к объекту залога, используемая для определения достаточности залоговой массы в кредитной сделке. Залоговая стоимость формируется путем снижения базисной стоимости на величину залогового дисконта. Это наиболее распространенный инструмент в банковской системе РФ. Залоговая стоимость зависит от: Конкурентной среды (pari passu); Политики банка в области рисков; Свойств объекта залога; Комплекса хеджирующих мер, применяемых банком. Предлагаемое определение Справедливая стоимость залога – расчетная величина, выраженная в денежных единицах, используемая при корректировке резерва на возможные потери по ссуде применительно к предмету залога Это разные стоимости, но они могут иметь один базис для расчета! 1515 Залоговая стоимость и справедливая стоимость залога

Справедливая стоимость залога должна учитывать реальную хеджирующую роль залога. 1. Возврат от реализации залоговых активов 2. Учет влияния залога при других исходах разрешения дефолтных ситуаций: реструктуризации, цессии. Перспективные шаги: Изучение практики работы банков с проблемной задолженностью Создание обобщенного классификатора залоговых активов; Определение перечня условий, при которых обеспечение может учитываться для целей корректировки резерва; Определение корректирующих коэффициентов для выделенных типов активов и комплекса мер, проводимых банком в отношении предмета залога Быстрые шаги: Определить в качестве базиса для расчета справедливой стоимости залога рыночную стоимость в соответствии с ФСО; Зафиксировать коэффициенты снижения базисной стоимости для целей корректировки резерва применительно к группам активов в зависимости от их качества, прежде всего надежности и ликвидности, например: Для коммерческой недвижимости, целостных комплексов имущества, автотранспорта – не более 60% Для специализированных активов, производственной недвижимости – не более 50% Для товаров в обороте – не более 20% Не применять правило о невозможности учета для корректировки резервов при ухудшении финансового состояния заемщика/залогодателя к активам, для которых ухудшение финансового состояния не является фактором обесценения 1616 Как определить справедливую стоимость залога

1717 Не каждый актив имеет рыночную стоимость и может быть самостоятельно реализован на рынке. При кредитовании предприятий в качестве залога чаще всего используются специализированные производственные активы, не обладающие самостоятельной ликвидностью Как правильно учитывать специализированные активы? Если специализированный актив: Является профильным (т.е. значимым для деятельности залогодателя) Не изношен (т.е. не требует вложений сопоставимых с его стоимостью в период действия кредита) Он может рассматриваться как хеджирующий фактор и практика работы с проблемной задолженностью это подтверждает. Наиболее распространенный сценарий выхода из дефолта – реализация такого актива в составе всего имущественного комплекса или бизнеса При оценке специализированного имущества для целей залога логично рассматривать его как часть имущественного комплекса или бизнеса и использовать в качестве базисной стоимости часть рыночной стоимости комплекса, приходящуюся на данное имущество

Комитет по оценочной деятельности

Выработан, согласован и внедрен механизм взаимодействия кредитных организаций и оценщиков Сформированы общие методические рекомендации, учитывающие специфику оценки активов для целей залога, а также рекомендации с фокусом на типовой объект Наиболее значимые документы, разработанные Комитетом Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками (Согласованы Федеральной антимонопольной службой России «6» мая 2009 года) Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога. Общие требования». (2009 г.) Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога (2009) Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога. Недвижимость, оборудование, бизнес» (2011 г.) «Электронный формат отчета об оценке жилой недвижимости» (2012 г.) 19 Основные результаты работы Комитета

Какие публичные документы по оценке Вы используете в своей работе? Используете ли вы в своей работе "Рекомендации по оценке активов для целей залога" Комитета АРБ по оценочной деятельности 20

Спасибо за внимание! (