Законодательное обеспечение долевого строительства и ЖСК. - презентация

1 Законодательное обеспечение долевого строительства и ЖСК

2 Предложения, внесенные в Государственную Думу по Федеральному закону 214-ФЗ о долевом строительстве

3 Изменения в Федеральный закон 214-ФЗ Расширена область применения: Правила заключения договора долевого участия распространены и на предварительные договоры, заключенные после вступления в силу 214-ФЗ, т.е. после г. Расширена область применения: Правила заключения договора долевого участия распространены и на предварительные договоры, заключенные после вступления в силу 214-ФЗ, т.е. после г. Расширен правовой режим на земельный участок под долевое участие в строительстве с включением: -права субаренды; - права бессрочного пользования; - обязательности государственной регистрации прав, независимо от срока предоставления Расширен правовой режим на земельный участок под долевое участие в строительстве с включением: -права субаренды; - права бессрочного пользования; - обязательности государственной регистрации прав, независимо от срока предоставления Расширен правовой режим залога на земельный участок с введением: - залога права субаренды; - залога права бессрочного пользования, в том числе и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также в случае если право государственной собственности не разграничено Расширен правовой режим залога на земельный участок с введением: - залога права субаренды; - залога права бессрочного пользования, в том числе и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а также в случае если право государственной собственности не разграничено Введено основание снятия залога с земельного участка объекта долевого строительства: -На основании актов приема- передачи; -иных документов, в т.ч. односторонних актов в предусмотренных Законом случаях Введено основание снятия залога с земельного участка объекта долевого строительства: -На основании актов приема- передачи; -иных документов, в т.ч. односторонних актов в предусмотренных Законом случаях Установлена обязанность контролирующего органа извещать органы государственной регистрации о вступлению в силу судебных решений в отношении застройщиков Установлена обязанность контролирующего органа извещать органы государственной регистрации о вступлению в силу судебных решений в отношении застройщиков Введена ответственность за нарушение порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости со ссылкой на КОАП РФ Введена ответственность за нарушение порядка привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости со ссылкой на КОАП РФ

4 Изменения и дополнения в иные законы, связанные с Федеральным законом 214-ФЗ Федеральный закон от г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: - Вменена обязанность застройщика составлять описание объекта строительства; - Сокращен срок регистрации последующих ДУДС до 5 раб. дней; - Росрегистрация лишена права повторно запрашивать документы, ранее переданные для регистрации ДУДС; -Введена регистрация залога права субаренды. Федеральный закон от г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: - Вменена обязанность застройщика составлять описание объекта строительства; - Сокращен срок регистрации последующих ДУДС до 5 раб. дней; - Росрегистрация лишена права повторно запрашивать документы, ранее переданные для регистрации ДУДС; -Введена регистрация залога права субаренды. Федеральный закон от г. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»: - вводится право застройщика на погашение регистрационной записи об ипотеке земли, возникшей на основании 214-ФЗ; - установлен момент возникновения залога в силу закона земельного участка в качестве обеспечения по ДУДС. Федеральный закон от г. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»: - вводится право застройщика на погашение регистрационной записи об ипотеке земли, возникшей на основании 214-ФЗ; - установлен момент возникновения залога в силу закона земельного участка в качестве обеспечения по ДУДС. Федеральный закон от г. 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: - установлено, что при продаже предприятия (застройщика) покупателю переходят и обязательства по ДУДС; - при продаже имущества должника право на земельный участок и право на незавершенные строительством объекты долевого участия выставляются на торги отдельным лотом; - установлено преимущественное право субъекта РФ и муниципального образование на приобретение таких земельных участков и объектов строительства. Федеральный закон от г. 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: - установлено, что при продаже предприятия (застройщика) покупателю переходят и обязательства по ДУДС; - при продаже имущества должника право на земельный участок и право на незавершенные строительством объекты долевого участия выставляются на торги отдельным лотом; - установлено преимущественное право субъекта РФ и муниципального образование на приобретение таких земельных участков и объектов строительства. 2-я часть НК РФ: -Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве освобождаются от налогообложения (НДС) 2-я часть НК РФ: -Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве освобождаются от налогообложения (НДС) КОАП РФ: Предусматривается ответственность (штраф) за привлечение денежных средств граждан не по договорам долевого участия: -Должностные лица: тыс. руб. - Юридические лица: 500 тас. Руб. – 1 млн. руб. КОАП РФ: Предусматривается ответственность (штраф) за привлечение денежных средств граждан не по договорам долевого участия: -Должностные лица: тыс. руб. - Юридические лица: 500 тас. Руб. – 1 млн. руб.

5 Предложения, вносимые в Государственную Думу по развитию жилищно-строительной кооперации

6 Жилищные кооперативы с учетом дополнения Разделом IX Жилищного кодекса РФ Жилищный кооператив Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. (ч.2 ст. 110 ЖК РФ) Жилищный кооператив Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. (ч.2 ст. 110 ЖК РФ) Жилищно-строительный кооператив Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. (ч.3 ст. 110 ЖК РФ) Жилищно-строительный кооператив Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. (ч.3 ст. 110 ЖК РФ) Раздел IX: Жилищно-строительный кооператив закрытого типа Раздел IX: Жилищно-строительный кооператив закрытого типа Раздел IX: Жилищно-строительный кооператив открытого типа Раздел IX: Жилищно-строительный кооператив открытого типа

7 Решение проблем, связанных с Федеральным законом 214-ФЗ путем использования комбинированной схемы долевого участия и жилищной кооперации

8 Схемы привлечения денежных средств граждан в долевое строительство в соответствии с 214-ФЗ: Заключение договора долевого участия; Заключение договора долевого участия; Выпуск застройщиком облигаций специального вида – жилищных сертификатов; Выпуск застройщиком облигаций специального вида – жилищных сертификатов; Привлечение средств через участие граждан в ЖСК (ЖНК). Привлечение средств через участие граждан в ЖСК (ЖНК).

9 ЗАСТРОЙЩИК СХЕМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Разрешение на строительство 1- й участник долевого строительства Остальные участники долевого строительства Договор долевого участия в строительстве Заключение ДДУ Регистрация ДДУ Залог земли и объекта Срок регистрации 30 дн. Заключение ДДУ Регистрация договора с указанием участника ДДУ Регистрация залога земли и объекта без указания участника Срок регистрации 10 дн. Проектная декларация Регистрация права на землю Соответствие 214-ФЗ План создаваемого объекта Договор поручительства Правоотноше ния в 214 ФЗ отсутствуют

10 + Договора участия в долевом строительстве: Государственная регистрация договора, исключение «двойных» продаж; Государственная регистрация договора, исключение «двойных» продаж; Определенность отношения сторон и их взаимная ответственность по договору; Определенность отношения сторон и их взаимная ответственность по договору; Обеспеченность обязательств застройщика перед участниками долевого строительства; Обеспеченность обязательств застройщика перед участниками долевого строительства; Прозрачность финансовых отношений по оплате квартиры; Прозрачность финансовых отношений по оплате квартиры; Правовая определенность возникновения права требования на квартиру; Правовая определенность возникновения права требования на квартиру; Урегулированность процедуры регистрации права собственности на квартиру; Урегулированность процедуры регистрации права собственности на квартиру; Возможность привлечения кредитных ресурсов как для застройщика, так и для «дольщика». Возможность привлечения кредитных ресурсов как для застройщика, так и для «дольщика».

11 - Договора участия в долевом строительстве: Для застройщика: Отсутствует возможность привлечения дешевых ресурсов на этапе подготовки строительства; Отсутствует возможность привлечения дешевых ресурсов на этапе подготовки строительства; Высокие первоначальные издержки (подготовка ИРД, реклама и т.д.); Высокие первоначальные издержки (подготовка ИРД, реклама и т.д.); Громоздкость процедуры заключения договоров долевого участия; Громоздкость процедуры заключения договоров долевого участия; Сложность взаимоотношений связанных с исполнением обязательств перед всеми участниками долевого строительства – огромен риск влияния каждого участника на строительство объекта в целом; Сложность взаимоотношений связанных с исполнением обязательств перед всеми участниками долевого строительства – огромен риск влияния каждого участника на строительство объекта в целом;

12 - Договора участия в долевом строительстве: Для участника долевого строительства: Проблемы залоговых отношений по договору: Проблемы залоговых отношений по договору: - множественность залогодержателей и неопределенность их прав, - двойственность правового положения предмета залога на этапе регистрации права собственности, - правовая сложность отношений, связанных с возникновением последующего залога; - предмет залога в процессе строительства претерпевает изменения, которые не поддаются учету; Сложность возмещения убытков в случае обращения взыскания на предмет залога. Сложность возмещения убытков в случае обращения взыскания на предмет залога.

13 ЖСК Генподрядчик Члены ЖСК Паевой взнос Застройщик ТСЖ Реорганизация Управление Строящийся объект Объект, сданный в эксплуатацию Финансирование Схема привлечения денежных средств посредством ЖСК одного дома Право привлечение денежных средств для жилищного строительства обусловлено ФЗ Деятельность ЖСК регулируется ЖК РФ

14 + Схемы ЖСК: Создается на любом этапе строительства объекта; Создается на любом этапе строительства объекта; Для создания требуется 5 юридических или физических лиц; Для создания требуется 5 юридических или физических лиц; Отношения полностью регулируются ЖК РФ и Уставом кооператива; Отношения полностью регулируются ЖК РФ и Уставом кооператива; Возможность проведения рекламы на любых этапах строительства (Закон о рекламе); Возможность проведения рекламы на любых этапах строительства (Закон о рекламе); Возможность привлечения кредитных ресурсов на любом этапе строительства; Возможность привлечения кредитных ресурсов на любом этапе строительства; Солидарная ответственность членов ЖСК по его обязательствам пропорционально размеру паевого взноса. Солидарная ответственность членов ЖСК по его обязательствам пропорционально размеру паевого взноса. - Схемы ЖСК: Риск нарушения прав члена кооператива органами управления кооперативом. Риск нарушения прав члена кооператива органами управления кооперативом.

15 ЖСК Застройщик Генподрядчик Члены ЖСК Паевой взнос Управляющая компания (первичный кредитор) Дольщик ТСЖ Реорганизация Управление Строящийся объект Объект, сданный в эксплуатацию Заем Управление Залог прав Центр рефинансирования Уступка прав Рефинансирование Финансирование Сочетание принципов долевого участия и жилищной кооперации с механизмами предипотечного кредитования

16 + Сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации: Преодолеваются проблемы 214-го закона: все приобретатели прав на строящиеся квартиры объединены в ОДНО юридическое лицо по этому решается проблема залоговых отношений между дольщиками – эти отношения трансформированы в отношения пайщиков внутри ЖСК, которые регулируются ЖК РФ; ЖСК выступает единым источником финансирования и единственным залогодержателем, поэтому исчезает множественность залогодержателей. Появляется абсолютная прозрачность прав на залог. При этом ЖСК может взять кредит в банке, а не Застройщик; Для Застройщика предельно упрощается процедура заключения и регистрации Договора долевого участия, т.к. заключается Один договор. Упрощается весь комплекс отношений между Застройщиком и дольщиками, т.к. «дольщик» ОДИН.

17 Кроме того: средства «дольщиков» могут привлекаться еще до оформления Застройщиком разрешения на строительство; рекламную компанию проводит ЖСК вне 214-го закона. Проектная декларация может не публиковаться, т.к. дольщик - одно юридическое лицо; Пайщики ЖСК могут привлекать кредиты (займы) под залог пая, т.е. осуществляется предипотечное кредитование;

18 Автоматизация процессов работы с потенциальными членами ЖСК Отдел юридического и административног о сопровождения Отдел по оформлению и регистрации права собственности Отдел по работе с клиентами АИСФ ДСЖК (1С V 8.0) Работа с членами ЖСК Сделки Управление паями Банк- клиент Процессинговый центр банка Размер пая Сумма платежа Рекв. ДОУ Условия вступл. Рекв. ДРПС Сумма платежей Рекв. Заемщ. Документы по сделке Данные о члене ЖСК Данные о размере паевого взноса Условия вступления в ЖСК Данные по регистрации Данные о поступивших платежах Платежи Данные о внесении пая Платежное поручение Платежные поручения Выписки Платежи по договору долевого участия Справки о выплаченном пае Данные в реестр учета членов ЖСК Извещения Контрагенты Журналы/ Банк/ Выписки Журналы/ Банк/ Выписки Ипотека Прикрепление пая к номеру квартиры Централизованна я бухгалтерия Документы на оформление членства в ЖСК Обслуживани е платежей ЗАСТРОЙЩИК Договоры об уступке по ДДУ Акты выполненных работ

19 Апробация технологии сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации Семнадцатиэтажный дом г. Москва, ЮЗАО, пос. Некрасовка, ЖСК «Чистые воды», Начало строительства 3 квартал 2005г. Введен в эксплуатацию 3 квартал 2006г. Семнадцатиэтажный дом г. Москва, ЮВАО, пос.Восточный, ЖСК «Восточный» Начало строительства 1 квартал 2008 г. Сдача в эксплуатацию декабрь2008г.

20 Применение технологии сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации Жилой район «Александровский Сад» на кв.м г. Краснодар Начало строительства 2 квартал 2008г. Ввод в эксплуатацию 2014г. Премьер Министр Путин В.В. у выставочного стенда жилого района «Александровский сад». VII Международный Инвестиционный Форум «СОЧИ-2008»

21 Применение технологии сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации «Пальмовый берег» г. Туапсе

22 Применение технологии сочетания принципов долевого участия и жилищной кооперации Поселок «Радужный 1» 64 коттеджа по 180 кв.м. Общая площадь кв.м. с. Подстепки Ставропольский р-н Самарская площадь Ввод в эксплуатацию 3 кв г. Поселок «Радужный 2» Общая площадь кв.м. с. Подстепки Ставропольский р-н Самарская область Ввод в эксплуатацию 2 кв г.

23 Последовательность действию по организации сотрудничества: Заключение договора о конфиденциальности; Заключение договора о конфиденциальности; Заключение договора об оказании услуг; Заключение договора об оказании услуг; Анализ ИРД на проект строительства и выдача рекомендаций по организации финансирования на принципах долевого участия и жилищной кооперации; Анализ ИРД на проект строительства и выдача рекомендаций по организации финансирования на принципах долевого участия и жилищной кооперации; Создание (выбор) и регистрация управляющей компании; Создание (выбор) и регистрация управляющей компании; Создание и регистрация ЖСК; Создание и регистрация ЖСК; Установка и адаптация средств автоматизации; Установка и адаптация средств автоматизации; Экспертиза ДДУ, и его регистрация; Экспертиза ДДУ, и его регистрация; Организация деятельности управляющей компании и ЖСК; Организация деятельности управляющей компании и ЖСК; Организация финансирование строительства пилотного жилого дома. Организация финансирование строительства пилотного жилого дома.

24 Благодарю за внимание! Центральная ипотечная консалтинговая компания , Россия, г. Москва ул. Розанова, дом 4, офис 1 Тел.: , Тел/факс: +7 (495)