Скачать презентацию
Идет загрузка презентации. Пожалуйста, подождите
1
г. Анна Рогова 1 Перекрестное опыление. Самара, февраля 2010г. (цикл семинаров «Тумаковские чтения») НЭИ ДЛЯ ПРОДАВЦА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ ДЛЯ ОЦЕНЩИКА
2
г. Анна Рогова 2 ПРОДАВЕЦ Владелец завода по болезни, по старости, переезда решил его продать ЗАВОД 100 млн $ (цена продавца) Оценка собственника: новый собственник будет таким же эффективным как я; доходы будут еще минимум лет 5; можно обновить товарный ряд да еще и получить большую прибыль. Итак: 100 млн. долларов. ПРОДАВЕЦ МЕЧТАЕТ ПРОДАТЬ ПО ТЕКУЩЕМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПРИЗНАВАЯ СЕБЯ САМЫМ ЭФФЕКТИВНЫМ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕМ
3
г. Анна Рогова 3 ПОКУПАТЕЛИ ОДНАКО Девелопер. Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только КАКОВА МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЛЯ НИХ, стоит ли завод 100 млн. долларов? В бизнесе – «ноль». Интерес – земля. Снесет, построит ЖК, бизнес-центр, торговые площади. Продаст за 500 млн. Его стоимость: РС зу – затраты на снос Цена может быть и больше и меньше и равна 100 млн. долларов. Коллега по бизнесу В бизнесе понимает. Интерес – увеличение прибыли от роста объема продаж. Стану монополистом. Обновлю торговую линейку. Его стоимость: может согласится на цену продавца, просчитав доход от дохода за 5-7 лет.
4
г. Анна Рогова 4 ПОКУПАТЕЛИ ТОЖЕ Коллега-сосед (за забором). Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только КАКОВА МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЛЯ НИХ, стоит ли завод 100 млн. долларов? Бизнес – свой, другой. Желает расшириться за счет экономии затрат на инфраструктуре, персонале, переезде. Интерес – площади, цеха, земля. Его стоимость: Стоимость строительства нового – минус износ-затраты на демонтаж + прибыль от перепродажи Текущий менеджмент В бизнесе понимает. Как и то, что завод несет «золотые яйца». Интерес – выкупить самому, создав условия для максимального обесценивания. Его стоимость: может быть много меньше 100 млн. $
5
г. Анна Рогова 5 И ЭТО ТОЖЕ ПОКУПАТЕЛИ Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только стоит ли завод 100 млн. долларов? Госчиновник (знаток перспектив). Знает, что планируется. Владеет инсайдерской информацией (изъятие для нужд государства, ужесточение требований по экологии…). Предполагает банкротство и покупку через своих людей за мин.цену, чтобы потом продать по рыночным ценам тому же девелоперу. Его стоимость:может быть много меньше 100 млн. $ Инвестор Исследует динамику стоимости, доходность, наличие тех кому может быть завод интересен в будущем. Его стоимость: 1/2 ; 1/3; 1/4 цены акций. Возможно… ВЫВОД: РЕАЛЬНАЯ ЦЕНА ВОЗМОЖНОГО ПОКУПАТЕЛЯ ПОЧТИ НИКАК НЕ СОГЛАСУЕТСЯ С ЦЕНОЙ ПРОДАВЦА.
6
г. Анна Рогова 6 ЧТО ДЕЛАТЬ И КАКОЕ НЭИ ОБОСНОВЫВАТЬ НЭИ ОЦЕНЩИКА ЗАВИСИТ ОТ ТОГО С КАКОЙ СТОРОНЫ ПРИДЕТ ЗАКАЗЧИК.
7
г. Анна Рогова 7 КАКОЕ НЭИ - ТАКАЯ И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ НЭИ– наиболее вероятное ИСПОЛЬЗОВАНИЕ имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. для кого собственно из троих (продавец-покупатель-оценщик)? Залог в случае дефолта заемщика реализуется, посему для целей залога определение НЭИ возможно звучит так: НЭИ –вариант ИСПОЛЬЗОВАНИЯ имущества наиболее вероятным покупателем, являющийся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной, а время реализации минимальным. (выбор наиболее вероятного покупателя) РС – наиболее вероятная цена по которой объект может быть отчужден. Надо понять рынок и понять реального покупателя сегодня и считать для него стоимость, что бы это отчуждение случилось. Но не наоборот: посчитать стоимость и ждать что рынок подстроиться под расчеты оценщика, изрыгнув как дракон, из себя какого-то там покупателя.
8
г. Анна Рогова 8 Спасибо за внимание! Докладчик выражает благодарность: Малахову В.И. исполнительному директору ООО "Стройгазмонтаж», г.Москва – за беседы и идеи. Тумакову П.И. организатору серии семинаров «Перекрестное опыление». г.Москва – за корректировку и практическую направленность.
Еще похожие презентации в нашем архиве:
