Актуальные вопросы банкротства застройщиков Деркачев С.Е., арбитражный управляющий НП СРО НАУ «Дело» 2012 г. - презентация

1 Актуальные вопросы банкротства застройщиков Деркачев С.Е., арбитражный управляющий НП СРО НАУ «Дело» 2012 г.

2 Допустимые сокращения (сленг) ГК РФ – ГК РФ – Гражданский кодекс РФ ГрК ГрК – Градостроительный кодекс РФ от ФЗ Закон 127-ФЗЗоБ Закон 127-ФЗ или ЗоБ – Федеральный закон от ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Закон об ипотеке Закон об ипотеке - Федеральный закон от N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Закон 214-ФЗ Закон 214-ФЗ - Федеральный закон от ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Дольщик Дольщик – участник строительства (физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование). ВАС ВАС – Высший Арбитражный суд РФ ФРСРосреестр ФРС или Росреестр – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. АУ АУ – арбитражный управляющий КК КК – конкурсный кредитор ЗК ЗК – залоговый кредитор РТК РТК – реестр требований кредиторов РПП РПП - реестр требований о передаче жилых помещений СОЮ СОЮ – суд общей юрисдикции (районный суд)

3 Актуальность проблемы Привлечение средств физических лиц для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками - одна из самых значимых социально-экономических проблем России в настоящее время Число «обманутых дольщиков» в стране огромно. По официальным сведениям Министерства регионального развития России, которое составило единый всероссийский реестр «обманутых дольщиков», итоговая цифра оказалась на треть выше прогнозов. Запросив из каждого субъекта адресный список проблемных строительных объектов с точным числом заключенных договоров, Минрегион России вышел на показатель «обманутых дольщиков». Необходимо отметить, что на уровне каждого субъекта существует свое определение понятия «обманутый дольщик», свой перечень критериев для включения в региональный реестр и свои меры поддержки. И все эти показатели содержатся в разработанных и принятых законах субъектов РФ человек Поэтому в ряде субъектов участники строительства, годами не получающие жилье, могут быть не признаны «обманутыми». В связи с этим оценки числа «обманутых дольщиков» разнятся. Так, по другим данным, расчет их количества по всей стране составляет более человек.

4 Актуальность проблемы В апреле 2005 вступил в силу Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон установил единственную допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков. Однако этот закон не предоставлял прав дольщикам требовать свои квартиры в незавершенном строительством доме в случае банкротства застройщика. Квартиры лишь находились в залоге и подлежали реализации в процедуре конкурсного производства. признавались залогодержателями Участники долевого строительства признавались залогодержателями, и могли участвовать в деле о банкротстве в качестве залоговых кредиторов. При этом нормы закона распространялись лишь на тех покупателей, которые заключали договоры долевого участия по Закону 214-ФЗ и у которых земля находилась в залоге. Однако абсолютное большинство обманутых приобретателей квартир (до 90%), дела которых рассматриваются в судах, приобретали их не по закону 214-ФЗ.

5 Актуальность проблемы 15 июля 2011 года был опубликован Федеральный Закон 210-ФЗ о внесении изменений в Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства дольщиков. глава IX параграфом 7 «Банкротство застройщиков», многоквартирных жилых домов В соответствии с принятым законом, ранее действующая редакция закона 127-ФЗ, а именно его глава IX была дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности (специальный порядок) банкротства лиц, которые привлекают средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домов. Банкротство строительных организаций Общий порядок (для всех застройщиков) Специальный порядок (для застройщиков много- квартирных жилых домов)

6 Актуальность проблемы Основные новеллы специального порядка, применяемого при банкротстве застройщика, осуществляющего строительство жилых домов: все требования дольщиков могут быть заявлены лишь в рамках дела о банкротстве; в обязанность арбитражного управляющему вменяется вести реестр требований о передаче жилых помещений; требования дольщиков о взыскании убытков, вызванных изменением рыночных цен на жилье, подлежат удовлетворению наравне с требованиями в части основного долга; застройщик, осуществлявший привлечение денежных средств дольщиков, обладает правом собственности на недостроенный объект и соответствующий объект подлежит включению в конкурсную массу застройщика; наделение арбитражного суда правом накладывать арест на не завершенные строительством объекты и земельные участки, с целью пресечения их незаконного отчуждения руководством должника и увода из-под взыскания кредиторов.

7 Состав и правомочия участвующих в деле лиц

8 Состав лиц, участвующих в деле Пункт 1 ст.34 ЗоБ. Лица, участвующие в деле о банкротстве. Лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом; лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления.

9 Состав лиц, участвующих в деле Пункт 1 ст ЗоБ Наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

10 Состав лиц, участвующих в деле г. Москва: (Мосгосстройнадзор) Постановлением Правительства Москвы от г. за 272-ПП утверждено Положение о Комитете государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор). Мосгосстройнадзор Согласно п.1 этого положения, Мосгосстройнадзор является отраслевым органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим государственный строительный надзор, выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства. Сайт - Адрес: , Москва, ул. Брянская, д. 9 Московская область: Мособлкомжилстрой). Постановлением Правительства Московской области от за 779/19 утверждено Положение о Комитете Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (Мособлкомжилстрой). Мособлкомжилстрой Согласно п этого положения Мособлкомжилстрой осуществляет полномочия по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области. Сайт - Адрес: , Московская область, г. Красногорск, бульвар Строителей, д. 1

11 Состав лиц, участвующих в деле Лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений; уполномоченные органы (налоговый орган); лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления; федеральные органы исполнительной власти, а также органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления по месту нахождения должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в т.ч. уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

12 Правомочия лиц, участвующих в деле Пункт 4 ст ЗоБ: По ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства. Пункт 4 ст ЗоБ: Определение о введении наблюдения в отношении застройщика направляется арбитражным судом в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельных участков застройщика.

13 Законодательство о градостроительной деятельности. Различия в понятиях.

14 Законодательство о градостроительной деятельности Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса РФ от ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. В силу ст.4 ГрК федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить этому кодексу.

15 Законодательство о градостроительной деятельности пп.1 ст.1 ГрК : градостроительная деятельность градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. пп.10 ст.1 ГрК : объект капитального строительства объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. пп.5 п.1 ст ЗоБ: объект строительства объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства).

16 Законодательство о градостроительной деятельности пп.16 ст.1 ГрК: застройщик застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. пп.1 п.1 ст ЗоБ: застройщик лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. п.2 ст ЗоБ: Правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

17 Законодательство о градостроительной деятельности п.1 ст. 51 ГрК: Разрешение на строительство Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. п.1 ст. 55 ГрК: Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

18 Законодательство о градостроительной деятельности Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от по делу N А / /21 Суд, анализируя положения п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может быть выдано лишь в том случае, если строительство выполнено в полном объеме в соответствии с выданным ранее разрешением на строительство, а также в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектной документацией. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от по делу N А /2009 Отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании за ним права собственности на завершенный строительством объект недвижимости. Как указал суд, истец не представил доказательств выдачи ему в установленном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ порядке разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию, которое могло бы удостоверить факт создания объекта недвижимости и отнести этот объект к объектам гражданских прав. Постановление ФАС Дальневосточного округа от по делу N А /2010 По мнению суда, из анализа п. 16 ст. 1 и п. п. 1 и 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ следует, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является обязательным, кроме того, в орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обращается лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке в т.ч. реконструкцию объекта капитального строительства.

19 Законодательство о градостроительной деятельности п.10 ст. 55 ГрК: Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от по делу N А /2008 Судом установлено, что инвестиционным договором на реконструкцию оговорено условие об окончательном распределении долей в праве общей долевой собственности после завершения реконструкции объекта. В силу п. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет. Как установлено судом, объект капитального строительства в установленном законом порядке не введен в гражданский оборот как объект недвижимости, поскольку не принят актом приемочной комиссии и, соответственно, определить долю в праве собственности на этот объект невозможно. Пояснив, что на сегодняшний момент инвестиционный договор является действующим, суд отказал в удовлетворении заявленного искового требования, исходя из того, что у ответчика не возникла обязанность по заключению соглашения о распределении долей в спорном объекте в заявленном истцом размере.

20 Правовое положение дольщиков

21 Новый параграф 7 главы IX ЗоБ дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили деньги в строительство квартир. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Закону 214-ФЗ, но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход закона 214-ФЗ. При этом законодатель предоставил судам право переквалифицировать различные видов «теневых договоров» в полноценные договоры, предметом которых является передача жилого помещения участнику строительства.

22 Правовое положение дольщиков П.6 ст ЗоБ: Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях: 1) заключение договора участия в долевом строительстве; 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

23 Правовое положение дольщиков Статья ЗоБ: 1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. 2. С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается. Временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. 3. Расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника.

24 Правовое положение дольщиков Параграф 7 главы IX ЗоБ предусматривает, что у дольщиков имеется право выбора в способе защиты их прав. Речь может идти о заявлении ими: денежного требования; требования о передаче жилого помещения. Каждое из этих требований включается судом в свой реестр: денежное требование – в реестр требований кредиторов; требование о передаче жилого помещения – в реестр требований о передаче жилых помещений. Требования дольщиков Денежное требование (реестр требований кредиторов) Имущественное требование (реестр требований о передаче жилых помещений)

25 Правовое положение дольщиков Собрания лиц, участвующих в деле о банкротстве Собрание конкурсных кредиторов Собрание участников строительства Наличие двух параллельных реестров обусловлено тем, что в деле о банкротстве существует два вида собраний лиц, участвующих в деле о банкротстве.

26 Денежные требования дольщиков

27 При установлении денежного требования участника строительства учитываются не только суммы, оплаченные застройщику дольщиком, но и реальный ущерб, исчисляющийся с учетом рыночной стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства. Такая стоимость определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим согласно п.2 ст ЗоБ: Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующее заключение оценщика направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

28 Денежные требования дольщиков пп.4 п.1 ст ЗоБ: денежное требование денежное требование - требование участника строительства о: возврате возврате (1) денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) (2) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении (3) возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате возврате (4) денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) (5) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате возврате (6) денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) (7) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

29 Требования дольщиков о передаче жилого помещения

30 До принятия параграфа 7 главы IX ЗоБ, дольщики использовали различный правовой механизм с целью защиты своих прав при возбуждении в отношении застройщика дела о банкротстве: о признании права собственности на нежилое помещение в не завершенном строительством объекте; о признании права собственности на квартиру в не завершенном строительством объекте; о выделении в натуре нежилого помещения; об обязании передать помещение в собственность после сдачи здания в эксплуатацию; о признании за истцом права на получение в собственность нежилых помещений после окончания строительства; о признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте. Налицо - разный правовой режим требований дольщиков, причем в зависимости от конкретных обстоятельств дела в одних случаях было выгоднее требовать квартиру или нежилое помещение в натуре, в других - возврата денег.

31 Требования дольщиков о передаче жилого помещения от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34 К концу 2010 года закрепилась судебная практика вынесения судами общей юрисдикции решений о признании за дольщиками прав на квартиры в незавершенных строительством жилых домах. Например, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34 сказано следующее: Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда. При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Пудова Г.Н., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Свято Град-Инвест», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. Однако суд не применил к отношениям сторон, возникшим в связи с неисполнением ответчиком условий договора об инвестировании строительства от 29 марта 2005 г., указанные нормы материального права. Кроме того, судом неправильно применены к отношениям нормы ст. 15, 16 ЖК РФ, поскольку исковые требования Пудовой Г.Н. направлены на признание за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ).

32 Требования дольщиков о передаче жилого помещения С 15 августа 2011 г. все требования, иски и споры о правах на недостроенные жилые дома с момента введения возбуждения в отношении застройщика дела о банкротстве подлежат рассмотрению только в арбитражном суде в рамках этого дела. Однако новая редакция ЗоБ не предусматривает право арбитражного суда признавать право собственности дольщиков на квартиры в строящихся и незавершенных строительством домах. Вместо этого Законом о банкротстве предусмотрены иные механизмы: передача дома кооперативу дольщиков на достройку либо продажа объекта с распределением вырученных средств. застройщиками и банками Таким образом, с 15 августа 2011 г. шансов на признание права собственности на квартиры в недостроенном жилом доме практически нет, что является серьезным препятствием защиты прав граждан от использования недобросовестными застройщиками и банками новых схем и условий финансирования.

33 Требования дольщиков о передаче жилого помещения пп.3 п.1 ст ЗоБ: требование о передаче жилого помещения требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

34 Требования дольщиков о передаче жилого помещения В рамках дела о банкротстве застройщиков введен реестр требований о передаче жилого помещения, в который включается: сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором. При рассмотрении требований о передаче жилого помещения, дольщику необходимо предоставить суду доказательства полной или частичной оплаты по заключенному с застройщиком договору. Дольщики, чьи требования о передаче жилых помещений включены в реестр, обладают на собраниях кредиторов числом голосов исходя из уплаченной по договору суммы.

35 Очередность удовлетворения требований кредиторов

36 Согласно статье ЗоБ, расчеты с дольщиками производятся в третью очередь, после (1) требований за причинение вреда жизни или здоровью, (2) требований работников должника и требований по авторским вознаграждениям. Расчеты по требованиям остальных кредиторов производятся только после удовлетворения требований дольщиков, в четвертую очередь. Казалось бы, это несомненный плюс для дольщиков. Однако это нововведение нивелируется статьей ЗоБ, согласно которой независимо от очередности право на получение 60 процентов от стоимости продажи имеют залоговые кредиторы. Обычай делового оборота строится на том, что многие застройщики, в том числе начинающие строительство по закону 214-ФЗ, получают на строительство банковские кредиты под залог права на земельный участок и возводящегося на нем объекта незавершенного строительства. Если дольщики заключили договоры по закону 214-ФЗ, то в силу статьи 13 этого закона они также имеют право залога. Важно!предшествует расторжение договора Важно! Включению в реестр требований кредиторов предшествует расторжение договора между дольщиком и застройщиком, а значит – и прекращение ипотеки. В этом случае банк-залогодержатель имеет преимущественное перед дольщиками право на получение денежных средств: 60 % от выручки направляется на погашение его требований, и только 25 % - на выплаты дольщикам.

37 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков

38 Закон о банкротстве предусматривает возможность погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному дольщиками жилищно- строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Объект незавершенного строительства не может быть передан кооперативу в ходе процедуры наблюдения. Пункт 1 ст ЗоБ устанавливает такую возможность только для процедур финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства: с даты его утверждения участников строительства В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

39 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Перед применением пункта 1 ст ЗоБ необходимо выяснить несколько нюансов. Так, в силу п.1 ст ЗоБ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются судом в порядке, установленном статьями 71 и 100 этого закона. Ни статья 100 ЗоБ, ни статьи параграфа 7 главы IX ЗоБ, не предусматривают возможности закрытия реестра.

40 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям: 1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений; 2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства); 3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

41 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Арбитражный управляющий информирует дольщиков о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении. Кроме того, к собранию дольщиков арбитражный управляющий представляет: заключение о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

42 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Потребительский кооператив Потребительский кооператив – это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК). Потребительский кооператив Потребительское общество Жилищные Жилищный кооператив Жилищно- строительный кооператив Жилищно- накопительный кооператив

43 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Члены потребительских кооперативов именуются пайщиками. В отличие от производственных кооперативов пайщики в потребительских кооперативах не связаны обязательным личным трудовым участием. Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово "кооператив", или слова "потребительский союз" либо "потребительское общество« (п.3 ст.116 ГК). Пункт 4 ст.218 ГК РФ: Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. потребительские общества Среди всех видов потребительских кооперативов самыми общими правами обладают потребительские общества. Их деятельность регулируется Законом РФ от «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации». Статья 5 Закона о потребительской кооперации наделяет потребительские общества правомочиями заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей пайщиков; осуществлять предпринимательскую деятельность; создавать хозяйственные общества и учреждения; участвовать в хозяйственных обществах, кооперативах, быть вкладчиком в товариществах на вере и др.

44 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Все жилищные кооперативы можно разделить на три вида: жилищно-накопительные, жилищно-строительные и собственно жилищные. Целями создания жилищного кооператива независимо от его вида являются: удовлетворение потребностей граждан в жилье; управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом является добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Жилищным кодексом РФ признаны потребительскими кооперативами (п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ). Различие между указанными двумя видами кооперативов заключается в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

45 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Деятельность жилищно-накопительные кооперативов регулируются ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищно-накопительных кооперативах". Согласно ст. 2 указанного Закона жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Такие кооперативы принимают на себя обязательства по приобретению (строительству) для своих членов жилых помещений с выбранными ими характеристиками и в согласованном месте при выполнении членом кооператива определенных условий. При этом член кооператива добровольно вносит в жилищно-накопительный кооператив паенакопления в соответствии с используемыми формами участия в деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан. После внесения членом кооператива определенной части паенакоплений жилищно-накопительный кооператив приобретает или строит для него жилое помещение и передает в его пользование.

46 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков После принятия решения собранием дольщиков, вопрос о передаче дома кооперативу рассматривается арбитражным судом, при этом должны быть извещены и все кредиторы (дольщики + конкурсные кредиторы). По результатам рассмотрения ходатайства собрания дольщиков о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу арбитражный суд выносит одно из определений: об удовлетворении ходатайства; об отказе в удовлетворении ходатайства. Если суд принимает положительное для дольщиков определение, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного. Статья 409 ГК РФ. Отступное По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования дольщиков в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

47 Передача незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Размер погашаемой части требования дольщика равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований дольщиков, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. S объекта Т = Д х S (РТК + РПП) где, Т - погашаемая часть требования дольщика; Д – размер включенной в РПП сумы долга; S объекта - стоимость прав застройщика на объект незавершенного с строительства и земельный участок; S (РТК + РПП) - совокупного размера требований всех дольщиков Если стоимость переданного имущества не полностью покрывает требования, то требования в соответствующей части преобразовываются в денежные требования и подлежит включению в РТК.

48 Условия передачи незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков

49 Условия передачи незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков одновременном соблюдении Пункт 3 статьи ЗоБ устанавливает достаточно жесткие условия для возможности осуществления передача объекта незавершенного строительства кооперативу. В частности, такая передача может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий: 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований дольщиков, включенных в РТК и РПП, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 ст ЗоБ; 2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 ст ЗоБ; 3) в реестре требований кредиторов отсутствуют залоговые кредиторы-недольщики, либо залоговые кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 ст ЗоБ; 4) после завершения строительства жилого дома в нем достаточно жилых помещений для удовлетворения требований всех дольщиков, включенных в РТК и РПП, и отсутствуют «двойные продажи»; 5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; 6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве; 7) дольщиками принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

50 Условия передачи незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. Первое условие, справедливое по формулировке, имеет одну грань, которая может негативно обернуться для дольщиков. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются два вида требований: суммы, уплаченные дольщиками по договору (именно исходя из размера этих средств граждане имеют право голоса на собраниях), суммы неисполненных обязательств застройщика (рассчитывается, исходя из рыночной стоимости квартиры). В данной же норме не указано, о каком именно размере идет речь. Если Застройщик затянул строительство на несколько лет, то, с учетом повышения цен, подсчет требований граждан, исходя из сумм, внесенных ими, и сравнение внесенных сумм с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства может быть не в пользу дольщиков. Представляется, что под словом «совокупный» следует понимать рыночную стоимость требований дольщиков.

51 Условия передачи незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков 3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи ; В рассматриваемом случае речь фактически идет о банках и иных финансово- кредитных организациях, которые предоставили застройщику заемные средства. Такие средства, как правила, предоставляются под залог (ипотеку). Так, статья 76 Закона об ипотеке устанавливает следующее: При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

52 Условия передачи незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков Таким образом, если у застройщика имеются банки-залогодержатели, которые не согласны с передачей недостроенного жилого дома кооперативу, то бремя удовлетворения их требований ложится на плечи дольщиков и должны быть погашены до передачи незаконченного строительством объекта кооперативу. Поэтому если дольщиков возникнет желание взять достройку дома на свои плечи, то до этого необходимо будет погасить весь долг в пользу банка, а также кредиторов первой и второй очередей. Только после этого законодатель дает шанс дольщикам достроить свой дом за новые собственные денежные вложения. Такое положение по существу создает преимущество банкам перед иными дольщиками, в том числе гражданами – залогодержателями по закону 214- ФЗ, поскольку до получения имущества они обязаны будут обеспечить погашения банковских кредитов застройщика. Иными словами, банки - залогодержатели имеют полное право получить удовлетворение всех своих требований до того, как дом будет передан кооперативу дольщиков для дальнейшей достройки их собственными средствами. Причём, это удовлетворение опустошит карманы дольщиков на весьма приличные суммы возвращаемого за застройщика кредита с процентами и неустойками.

53 Условия передачи незавершенного строительством дома кооперативу дольщиков 5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; Пятое условие по существу содержит требование государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенное строительство, что будет зависеть не только от воли арбитражного управляющего и должника, но и фактически от воли органов государственной власти соответствующего субъекта РФ. При этом, государственная регистрация за должником права собственности, санкционированная дольщиками, исключает в будущем споры о признании права долевой собственности дольщиков и снижает рыночную стоимость конкурсной массы застройщика: рыночная стоимость дома всегда будет ниже рыночной стоимости всех квартир в этом доме. Следует отметить, что в закону нет ни одной формулировки обязывающей дольщиков что-либо сделать. Юридическая изысканность в Законе о банкротстве нашла своё воплощение в полной мере - по тексту закона упоминаются исключительно права дольщиков и кооперативов дольщиков, но при определенных, практически невыполнимых во многих случаях, условиях.

54 Последствия выявления невозможности передачи недостроенного дома кооперативу дольщиков

55 Статьей ЗоБ установлено, что в случае, если в течение двух месяцев собранием дольщиков не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства (ст ) или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено (ст ), конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет дольщикам предложения перевести свои требования из РПП в статус денежных, одновременно заявив отказ от инвестиционного договора. На это дольщикам дается один месяц с момента получения уведомления от арбитражного управляющего. Фактически это означает, что требования, содержащиеся в РПП, считаются погашенными. Пропуск дольщиком срока для предъявления денежного требования делает невозможным включения его требования в РТК и как следствие – лишает дольщика права получить удовлетворение своих требований к должнику. Пункт 1 ст ЗоБ: только С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

56 Перспективы развития законодательства

57 Опубликованный текст Федерального Закона 210-ФЗ, внесший с 15 августа 2011 г. изменения в Закон о банкротстве, существенно отличается от первоначальной редакции проекта изменений. В частности, к моменту принятия этого закона из него было изъято положение о том, что при продаже незавершенного строительством многоквартирного дома, права дольщиков, внесенных в реестр о передаче квартир, сохранялись. Как предполагалось, существенным условием договора купли-продажи имущества и имущественных прав должника в процессе банкротства, должно было быть обязательство покупателя по постройке, достройке спорного многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта - передаче жилых помещений участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Этого нет в итоговой редакции закона. Принятый закон прав на получение квартир после завершения банкротства застройщика за гражданами не закрепляет и гарантирует получение квартир в недостроенном доме только упомянутым выше способом посредством уступки кооперативу с целым списком условий, которые фактически можно назвать препятствиями.

58 Перспективы развития законодательства Более того, урезанием норм о передаче дома новому застройщику с дольщиками размывается сама идея составления и ведения реестра дольщиков, претендующих на квартиры. Суть этого реестра становится формальной, он остается нужен лишь для случая создания кооператива для достройки своими средствами, механизма погашения требований по нему не прописано. Отработка судебной практикой ситуации, если гражданин не пожелает переводить свои требования о предоставлении жилья в денежные требования, то он потеряет всё и ничего не получит в результате банкротства, является весьма правдоподобным ожиданием и соответствует смыслу закона в принятой редакции. Если посмотреть открытыми глазами на сложившуюся практику банкротств застройщиков, то изъятие из закона положений о сохранении за дольщиками прав на квартиры после банкротства застройщика размыло идею защиты прав дольщиков. Положение дольщиков в сфере закрепления прав на имущество существенно ухудшилось по сравнению с существующим до принятия закона порядком, когда районные суды признавали за гражданами права на доли или квартиры в доме и это право сохранялось за ними после банкротства застройщика.