Зимин К.В., Заместитель главы Администрации МО «Завьяловский район » - начальник управления имущества и земельных ресурсов Измененияземельного с 1 марта. - презентация

1 Зимин К.В., Заместитель главы Администрации МО «Завьяловский район » - начальник управления имущества и земельных ресурсов Измененияземельного с 1 марта 2015 года законодательства

2 Федеральный закон от 23 июня 2014 г. 171-ФЗ Page 2 © Goltsblat BLP Законодательный процесс: г.г.: законопроект Декабрь 2013 г.:послание Президента Федеральному Собранию: « Прежде всего, принять наконец все изменения в законодательство, которые разблокируют наконец процесс предоставления земельных участков под застройку, сделать это в течение ближайших месяцев». Февраль 2014 г.: внесение законопроекта в ГД. Март – июнь 2014 г.: прохождение в ГД и принятие закона. Законодательная техника.

3 Федеральный закон от 23 июня 2014 г. 171-ФЗ Page 3 © Goltsblat BLP Закон и проект изменений в ГК. Дальнейший законотворческий процесс: 1.Законопроект :комплексные (принят в первом чтении 1 июля 2014 г.) кадастровые работы 2. Законопроект : «отмена» деления земель на категории (рассмотрение в первом чтении, скорее всего, состоится осенью 2014 г. – весной 2015 г.) 3. Законопроект о документации по планировке территории: рассматривается в Правительстве, внесение в ГД ожидается осенью 2014 г.

4 Правовые акты субъектов РФ в развитие закона Законы, устанавливающие Акты органа государственной власти об установлении По вопросам совместного ведения с РФ, нормативный правовой акт об установлении: основания для отказа в формировании и предоставлении земельного участка (п ст ФЗ) – до порядка определения цены и размера арендной платы земельного участка предоставляемого без проведения торгов (п.2 ст. 39.4, 39.7 ЗК РФ); категорий работников, имеющих право на получение служебных наделов и условий их предоставления (п. 2 ст. 24 ЗК РФ); условия бесплатного предоставления земельного участка в собственность (п. 5-8 ст ЗК РФ); порядка определения оплаты по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков (ст ЗК РФ); условия заключения договоров аренды земельного участка без проведения торгов (пп. 3,14,17,23.1 п. 2 ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ) порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков частной собственности за счет земель государственной собственности (ст ЗК РФ) порядка и условий размещения объектов на землях, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (ст ЗК РФ). условия предоставления земельных участков в безвозмездное пользование (пп. 6,7,15 п. 2 ст ЗК РФ) среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (ст. 66 ЗК РФ) порядка проведения муниципального земельного контроля (п. 2 ст. 72 ЗК РФ)

5 Изменения в публичной собственности на землю Page 5 © Goltsblat BLP

6 Изменения в публичной собственности на землю blat BLP Структура публичной земельной собственности принципиально не изменилась Page 6 © Golts

7 Изменения в публичной собственности на землю Новая глава V.5 (ст.ст ): дополнительные основания для безвозмездной передачи федеральных участков в региональную и муниципальную собственность. Достаточно много неясных моментов, в частности, соотношение со ст Вводного закона (принципы разграничения). Муниципальные образования и субъекты федерации, в основном, могут рассчитывать на участки, право собственности на которые возникло у Российской Федерации без достаточных оснований, а также на неэффективно используемые федеральные земли. Порядок передачи: ст Page 7 © Goltsblat BLP

8 Изменения в публичной собственности на землю Page 8 © Goltsblat BLP Основныеизменения неразграниченной в части распоряжения государственной собственностью: новая ст. 3.3 Вводного закона вместо п. 10 ст. 3. Общееправило: распоряжению государственной передача полномочий по неразграниченной собственностью городскими сельским поселениям. Условие - наличие в них ПЗЗ.

9 Изменения в публичной собственности на землю Page 9 © Goltsblat BLP Исключение возможности для субъектов федерации забирать полномочия по распоряжению неразграниченной государственной собственностью в административных центрах (столицах) субъектов федерации. Однако: Федеральный закон от 27 мая 2014 г. 136-ФЗ позволяет законами субъектам федерации перераспределять полномочия между органами самоуправления и органами государственной местного власти субъекта федерации. Скорее всего, это коснется градостроительной сферы и, возможно (вопрос крайне спорный), распоряжения неразграниченной государственной собственностью. Пример: Законы Московской области 106 и 107 от 24 июля 2014 г.

10 Изменения в публичной собственности на землю Page 10 © Goltsblat BLP Введениенового распоряжению института передачи полномочий по неразграниченнымиземлями Росимуществу/Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ст. 3.4 Вводного закона). Эти нормы уже вступили в силу. Эти положения не применяются к городам федерального значения. Основная цель - оказание профессиональной помощи неэффективным муниципалитетам. Доходы от распоряжения неразграниченными землями все равно поступают в местные бюджеты.

11 Изменения в публичной собственности на землю Page 11 © Goltsblat BLP Основные этапы передачи полномочий: 1. Фонд обращается в орган местного самоуправления с заявлением о целесообразности осуществления Росимуществом полномочий по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена: a)В случае согласия муниципальное образование не вправе распоряжаться участком; b)В случае несогласия орган местного самоуправления должен распорядиться участком в течение 6 месяцев, в противном случае полномочия по распоряжению могут перейти к Росимуществу/Фонду.

12 Система приобретения прав на публичные земли Page 12 © Goltsblat BLP

13 Определение первичного вида разрешенного использования участка Способ предоставления земельного участка « Традиционный » « Градостроительный »« Переходный » Выбор участка и ПСМРО Градостроительное зонирование и планировка территории Формирование участка Без торгов (общее правило) Торги (общее правило) Торги (общее правило) Page 16 © Goltsblat BLP Система приобретения прав на публичные земли до 1 марта 2015 г.

14 Система приобретения прав на публичные земли Page 14 © Goltsblat BLP до 1 марта 2015 г. Действующая до 1 марта 2015 г. система приобретения прав на публичные земли: Основной способ распоряжения публичными землями для коммерческих нужд - их предоставление в аренду или в собственность. Способ предоставления зависит от того, предназначается участок для строительства или нет. Если участок предоставляется для строительства, то основная процедура - выбор участка и предварительное согласование места размещения объекта. Участок предоставляется, по общему правилу, без торгов.

15 Система приобретения прав на публичные земли после 1 марта 2015 г. Виды планируемой деятельности Проведение инженерных изысканий Ремонт линейного объекта Строительство временных или вспомогательных сооружений Геологическое изучение недр КМН Севера Нестационарные торговые объекты, рекламные конструкции, иные объекты, определенные Правительством РФ Использование земель или земельных участков без предоставления и сервитута (Ст ) Размещение линейных объектов, сооружений связи, не препятствующих разрешенному использованию участка Проведение изыскательских работ Ведение работ, связанных с пользованием недрами Иные виды деятельности Установление сервитута (Ст ) Способ приобретения права на использование Остальные виды деятельности: П. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6, ст , ст , ст Предоставление (Ст ) Page 15 © Goltsblat BLP

16 Система приобретения прав на публичные земли Page 16 © Goltsblat BLP после 1 марта 2015 г. Структура новой «супер статьи» 39 Земельного кодекса РФ: 1-20Предоставление земельных участков 21-22Обмен публичного участка на частный 23-26Сервитут Перераспределение публичного и частного участка Передача федеральных земель муниципалитетам и регионам Использование земель без предоставления и сервитута

17 Система приобретения прав на публичные земли Page 17 © Goltsblat BLP после 1 марта 2015 г. Основные изменения в системе приобретения прав на публичные земли с 1 марта 2015 г. Помимо предоставления участков в аренду и собственность, предусматривается возможность заключения соглашения о сервитуте, использования участка без предоставления. По сути новые институты перераспределения и обмена означают новые возможности приобретения публичных земель для частных собственников. Предоставление участков описывается в законе через титул и способ предоставления (на торгах или без торгов).

18 Система приобретения прав на публичные земли Page 18 © Goltsblat BLP после 1 марта 2015 г. Изменения в системе приобретения прав на публичные земли с 1 марта 2015 г. Аукцион - основной способ предоставления земельных участков в собственность и аренду. Выбор участка и предварительное согласование места размещения объекта заменяется предварительным согласованием предоставления участка: место размещения объекта предполагается определять в большей степени градостроительной документацией.

19 Использование публичных земель без предоставления и сервитута Page 19 © Goltsblat BLP

20 Использование публичных земель без предоставления и сервитута Page 20 © Goltsblat BLP Виды объектов Порядок использования определяется... Подп. 1-5 п. 1 ст Правительством РФ Подп. 6 п. 1 ст ; Объекты, виды которых определяются Правительством РФ Субъектом РФ Нестационарные торговые объекты ФЗ от ФЗ о торговой деятельности Рекламные конструкцииФЗ от ФЗо рекламе

21 Использование публичных земель без предоставления и сервитута Page 21 © Goltsblat BLP Аналог в действующем до 1 марта 2015 г. законодательстве – «временное занятие земельных участков» Органывласти,уполномоченные на выдачу разрешений (подп. 4 ст. 3.3 Вводного закона). Возможнотольковотношенииземельныхучастков,не предоставленных частным лицам (п. 1 ст ). Идентификацияучастка/части участка/земель(п.3 ст ). Ограничения и обязательства (п. 4 ст , ст ). Публичность информации о выданных разрешениях? Платность? Прекращение действия разрешения (п. 2 ст ).

22 Предоставление земельных участков по новому законодательству Page 22 © Goltsblat BLP

23 Предоставление публичных земельных участков 2929 Аренда АрендаСобственность Постоянное бессрочное пользование Безвозмездное пользование Торги (аукцион) Общее правило (п. 1 ст. 39.6) Для строительства - только ИЖС, ЛПХ, ДХ, КФХ, (п.2 ст. 39.1) Не для строительства - общее правило (п. 1 ст. 39.3) Нет Нет Нет Нет Без торговП. 2 ст П. 2 ст продажа Ст. 39.9Ст Ст – предоставление бесплатно

24 Основные стадии приобретения участка в собственность и аренду Основания для предоставления участка без торгов (п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6) Основания для предоставления участка без торгов (п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6) Имеются (ст ) Отсутствуют (ст ) Участок образован Участок предстоит образовать Образование участка: Схема расположения участка (ст ) Проект межевания (п. 3 ст. 11.3) Проектная документация для лесного участка Образование участка: Схема расположения участка (ст ) Проект межевания (п. 3 ст. 11.3) Проектная документация для лесного участка Предварительное согласование предоставления (ст ) Кадастровые работы Кадастровый учет Предоставление без торгов (ст ). Особенности – Предоставление без торгов (ст ). Особенности Инициатива Орган власти Орган власти Орган власти Орган власти Частное лицо (есть ограничения - подп. 1 п. 4 ст ) Аукцион Получение ТУ –

25 Предоставление участков без торгов Page 25 © Goltsblat BLP Основныеотличияпредоставленияучастков порядка, действующего до 1 марта 2015 г.: безторговот Гораздо более подробное регулирование на федеральном уровне вопросов подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. ФормальноисключаетсяПСМРО,хотяфактическионо частичносохраняетсяврамкахподготовки кадастровом схемы плане расположенияземельногоучасткана территории. Формальноисключаетсяинформированиенаселение замена - п. 20 ст ). (некая Если участок/случай подпадает под безконкурсное предоставление, то торги исключаются (первый претендент является единственным).

26 Предоставление участков на торгах Page 26 © Goltsblat BLP Основныеотличияпредоставленияучастков порядка, действующего до 1 марта 2015 г.: наторгахот Унификацияправилпроведенияаукционов земельныхучастковдлястроительства вотношении инежилой жилой недвижимости. Исключение конкурса как формы проведения торгов в отношении публичных земельных участков (п. 1 ст ). Новые правила определения начальной цены предмета аукциона (п ст ). Законодательное закрепление возможности проведения аукциона по инициативе частного лица (п. 4 ст ), которая, однако, существенно ограничена.

27 Предоставление участков на торгах Page 27 © Goltsblat BLP Особенностипредоставления инициативе частного лица: участканааукционепо Ограничения случаев подготовки схемы расположения земельного участка – исключаются города федерального значения и населенные пункты (подп. 1 п. 4 ст ). Необходимость указания цели использования земельного участка (подп. 2 п. 4 ст ). Значительные возможности отказа в утверждении схемы расположения земельного участка и в проведении аукциона (подп. 3 п. 4, п. 8 ст ).

28 Предоставление участков на торгах Page 28 © Goltsblat BLP Основные особенности проведения аукционов: Единственныйучастникаукционапокупает участок (п. 13, 14, 20 ст ). илиарендует Запрет на требование с победителя аукциона возмещения расходов на его организацию и проведение (п. 22 ст ). Возможность заключения договора с лицом, сделавшим предпоследнее предложение (п. 25 ст ). Реестр недобросовестныхучастниковаукциона (п ст ). Нормы о проведении аукционов в электронной форме как об общем правиле (ст ) вступят в силу после принятия соответствующего федерального закона.

29 Изменения в режиме использования арендованных публичных земель Page 29 © Goltsblat BLP

30 Изменения в режиме использования арендованных публичных земель Page 30 © Goltsblat BLP Болееширокоеприменениепредельных максимальных) сроков аренды (п. 8, 9 ст. 39.8). (минимальныхи При заключении договора аренды без торгов срок аренды определяет арендатор с учетом предельных сроков (п. 12 ст. 39.8). При заключении договора аренды на аукционе "для строительства" срок аренды определяет арендодатель по формуле: "нормативный срок" x 2 (п. 9 ст. 39.8) Запрет на изменение вида разрешенного использования участка, арендованного по результатам аукциона (п. 17 ст. 39.8) Попытка ограничения практики взимания с арендатора публичного земельного участка дополнительных платежей (п. 14 ст. 39.8)

31 Изменения в режиме использования арендованных публичных земель Page 31 © Goltsblat BLP Исключение преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8). Исключения из общего правила: Земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства (подп. 31 п. 2 ст. 39.6) Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов; не применяется для единственного заявителя/участника аукциона (подп. 1 п. 3 ст. 39.6) Земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подп. 2 п. 3 ст. 39.6)

32 Page 32 © Goltsblat BLP Изменения в режиме использования арендованных публичных земель арендной платы устанавливается: публичным своих земель субъектом собственникомвотношении федерациивотношении неразграниченных земель (п. 3 ст. 39.7). Исключения из правила: пункты 4, 5 ст – не выше «федеральных» ставок. Вслучаезаключениядоговорааренды публичногоучасткабезторгов,торгов,размер

33 Изменения в режиме использования арендованных публичных земель Вслучаезаключениядоговораарендыпубличного участкана аукционе арендная плата устанавливается по его результатам. Начальная цена Общее правило Комплексное освоение территории, ведение дачного хозяйства (подп. 10 п. 21 ст ) Комплексное освоение территории, ведение дачного хозяйства (подп. 10 п. 21 ст ) Ежегодная арендная плата (п. 14 ст ) Рыночная оценка >1.5% "свежей" кадастровой стоимости >1.5% "свежей" кадастровой стоимости Первый арендный платеж Ежегодная арендная плата по общим правилам Page 33 © Goltsblat BLP 1.5% "свежей" кадастровой стоимости Первый арендный платеж Ежегодная арендная плата по общим правилам Page 33 © Goltsblat BLP">

34 Изменения в части линейных объектов Page 34 © Goltsblat BLP

35 Изменения в части линейных объектов Page 35 © Goltsblat BLP Основное правило для размещения линейных объектов на публичных землях после 1 марта 2015 г. - сервитут (ст ) либо предоставление участка в аренду без торгов (подп. 4 п. 2 ст. 39.6). Капитальный и текущий ремонт линейного объекта может осуществляться на основании разрешения без предоставления и сервитута (ст ) Собственники линейных объектов имеют возможность выкупить, арендовать или установить сервитут в отношении участков до 1 января 2016 г., т.е. на один год позднее, чем это предусмотрено сейчас (абз. 1 п. 2 ст. 3 Вводного закона)

36 Изменения в части линейных объектов Page 36 © Goltsblat BLP Нетребуетсяпроведениепубличныхслушанийпопроекту планировкитерриторииипроектумежеваниятерриториипри размещениилинейныхобъектов фонда (часть 5.1. ст. 46 ГСК). вграницахземельлесного Еслипубличныйземельныйучастокполностьюиличастично расположен в охранной зоне линейного объекта, договор аренды такогоземельного представителей эксплуатирующей участкадолженсодержатьусловиядопуска собственника организациик линейногообъекта данномуобъектув или целях обеспечения его безопасности (подп. 13 п. 8 ст. 39.8). Земельныеучасткидляразмещениялинейныхобъектовмогут пересекатьграницытерриториальныхзон, лесопарков (п. 7 ст. 11.9). лесничеств,

37 Изменения в порядке предоставления земельных участков для недропользования Page 37 © Goltsblat BLP

38 Изменения в порядке предоставления земельных участков для недропользования Page 38 © Goltsblat BLP Допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых (п. 7 ст. 11.9). Земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются недропользователю в аренду без проведения торгов (подп. 20 п. 2 ст. 36.9). Ограничения в размере арендной платы в отношении участков для недропользования (п. 4 ст. 39.7) – не выше 2 % кадастровой стоимости.

39 Изменения в порядке предоставления земельных участков для недропользования Page 39 © Goltsblat BLP Установление сроков аренды земельных участков для недропользования (подп. 10 п. 8 ст. 39.8). Возможность ведения работ, связанных с пользованием недрами, по соглашению о сервитуте (ст ) Возможность геологического изучения недр без предоставления и сервитута (ст ). Возможность использования земель запаса для пользования недрами (п. 2 ст. 103).

40 Изменения в регулировании земельных отношений по объектам незавершенного строительства Page 40 © Goltsblat BLP

41 Изменения в регулировании земельных отношений по объектам незавершенного строительства Право собственности на ОНС зарегистрировано / договор аренды участка заключен... До 1 марта 2015 г. После 1 марта 2015 г. Право собственника ОНС однократно арендовать участок на 3 года для завершения строительства без торгов (п. 21 ст. 3 Вводного закона) Сначала попытка продажи участка с публичных торгов (ст ГК), затем предоставление участка в аренду без торгов (п. 5 ст. 39.6) Сначала попытка продажи участка с публичных торгов (ст ГК), затем предоставление участка в аренду без торгов (п. 5 ст. 39.6) Page 41 © Goltsblat BLP

42 Изменения в предоставлении сельскохозяйственных и лесных участков Page 42 © Goltsblat BLP

43 Изменения в предоставлении сельскохозяйственных и лесных участков Page 43 © Goltsblat BLP Уточнения в основаниях и порядке выкупа арендованного участка сельскохозяйственного назначения (подп. 9 п. 2 ст. 39.3, п. 2 ст , п. 3.1, 3.2 ст. 3 Вводного закона). Общее правило для предоставления участков сельскохозяйственного назначения - аукцион в соответствии с ЗК. Арендатор участка сельскохозяйственного назначения имеет право на его заключение на новый срок без торгов (подп. 31 п. 2 ст. 39.6), что является исключением из общего правила.

44 Выкуп/аренда участка собственником здания, сооружения Page 44 © Goltsblat BLP

45 Выкуп/аренда участка собственником здания, сооружения Page 45 © Goltsblat BLP Порядоквыкупа здания/сооружения участка унифицирован собственником спорядком предоставления участка без торгов Более жесткие нормы в отношении собственников зданий/сооружений, не желающих арендовать публичный земельный участок (п. 6-8 ст ) Исключение лиц, которые пользуются участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, ремонта линейных объектов/сетей, из числа лиц, имеющих право на выкуп/аренду участка (п. 5 ст )

46 "Частный" сервитут в отношении публичных земельных участков Page 46 © Goltsblat BLP

47 Сервитут Page 47 © Goltsblat BLP Новая глава V.3 ЗК ( ) - распространение гражданско- правовых норм о сервитуте на публичные земли. Публичный сервитут продолжает оставаться отдельным институтом. Случаи/основания установления сервитута на публичные земли: ст , ГК, другие федеральные законы. Соглашение о сервитуте может заключаться в отношении земельных участков, обремененных правами третьих лиц. Применимо ли это в отношении свободных участков ("казна")? Одно из принципиальных условий установления сервитута – сохранение возможности использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием.

48 Сервитут Page 48 © Goltsblat BLP Судьбасервитутапридосрочномпрекращении арендыи этихправ 274ГК). безвозмездного пользования другимлицам(п.4,5 ст. «Псевдосервитут»? иприпереходе 39.24, п.6 ст. Плата за сервитут (п. 2,3 ст ). Индивидуализацияобъектасервитута (п.4(п.4 ст.39.25): упрощенныеправиладлякраткосрочнойарендыи публичных земель, не обремененных правами третьих лиц.

49 Перераспределение и обмен участков Page 49 © Goltsblat BLP

50 Перераспределение участков Page 50 © Goltsblat BLP Основные новеллы (ст ): Установление возможности перераспределения в отношении земель, а не только земельных участков. Расширение возможностей перераспределения земельных участков, находящихся в частной собственности: подп. 2,3 п. 1 ст Увеличение площади частных земельных участков в результате перераспределения осуществляется за плату и в определенных пределах (п. 5 ст , подп. 8 п. 9 ст ). Применительно к частным землям и особенно к гражданам перераспределение по сути означает возможность «прирезки» публичного участка в ходе непрозрачной процедуры.

51 Обмен публичного и частного участка Page 51 © Goltsblat BLP Замена и определенное развитие "взаимной передачи земельных участков" (пункты ст. 30 ЗК до 1 марта 2015 г.). Исчерпывающий перечень случаев обмена публичного и частного участка (ст ): по общему правилу мена таких участков не допускается. Регулированиевопросовв разрешенного использования случаеразличийввидах иценыобмениваемых участков (п. 3, 6 ст ).

52 Комплексное освоение территории Page 52 © Goltsblat BLP

53 Комплексное освоение территории Page 53 © Goltsblat BLP Комплексноеосвоениетерриториипо сути означаетболееширокоеприменение жилищного комплексногоосвоениявцелях строительства. КОТможетприменятьсяне жилищному строительству. Участникомаукционанаправо толькоктолькок заключения договора аренды земельного участка для КОТ может быть только юридическое лицо (п. 2 ст ГСК).

54 Комплексное освоение территории Page 54 © Goltsblat BLP Несмотря на очевидную масштабность таких проектов, публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются. Возможность покупки участков, образованных из участка, предоставленного в аренду для КОТ без торгов (подп. 1 п. 2 ст. 39.3). Возможность расторжения договора аренды участка/договора КОТ в случае нарушения графика освоения территории (п. 2.1 ст. 46 ЗК).