Оценочная деятельность Ванданимаева Оюна Машбатовна

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (редакция от г.) 2. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. 519 «Об утверждении стандартов оценки» 3. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)» от г Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)» от г Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)» от г. 254.

Оценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

4 Субъекты оценочной деятельности (оценщики) физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков; застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона 135-ФЗ; осуществляющие оценочную деятельность самостоятельно или на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

5 Объекты оценочной деятельности Отдельные материальные объекты (вещи). Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое, недвижимое, предприятие). Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества. Права, требования, обязательства (долги). Работы, услуги, информация. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законом РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

6 Виды оценочной деятельности оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка стоимости предприятий (бизнеса); оценка финансово-кредитных институтов; оценка ценных бумаг.

7 Виды оценочной деятельности

Цель оценки определение какого-либо вида стоимости объекта оценки (он указывается в задании на оценку)

Задачи (назначение) оценки купля-продажа объекта оценки целиком или по частям; определение стоимости залога при кредитовании; передача в аренду; внесение в уставный (складочный) капитал; страхование; налогообложение; осуществление инвестиционного проекта; реструктуризации предприятия; разрешение имущественных споров; принятие обоснованных управленческих решений.

Результат оценки итоговая величина стоимости объекта оценки.

Соотношение понятий Стоимость; Цена; Затраты (себестоимость).

Стоимость это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой- либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат.

Стоимость как общеэкономическая категория: 1. Выступает как мера полезности вещи. 2. Денежный эквивалент собственности. 3. Мера умственных и физических усилий человека, связанных с созданием вещи. 4. Мера относительной редкости вещей. 5. Вещь должна обладать способностью к обмену, чтобы обладать стоимостью.

Цена денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной сделке. деньги, уплаченные за собственность.

Затраты (себестоимость) это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. деньги, необходимые для воспроизводства собственности

Соотношение понятий Стоимость - денежный эквивалент собственности ; Цена - деньги, уплаченные за собственность ; Затраты (себестоимость) - деньги, необходимые для воспроизводства собственности.

Виды стоимости объекта оценки: Стоимость обмена Стоимость использования

Виды стоимости объекта оценки (ФСО-2): рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость (ФСО-2): наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

21 Рыночная стоимость определяется при изъятии имущества для государственных нужд; при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества; при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке; при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

22 Инвестиционная стоимость стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. Учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

23 Ликвидационная стоимость расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

24 Кадастровая стоимость определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

25 Иные виды стоимости Постановление Правительства 519 «Об утверждении стандартов оценки» Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком Стоимость объекта оценки для целей налогообложения Утилизационная стоимость Стоимость воспроизводства объекта оценки Стоимость замещения объекта оценки Специальная стоимость

26 Факторы, влияющие на стоимость спрос на объект собственности; доход от объекта в результате его эксплуатации; риск, связанный с получением дохода; степень контроля над объектами; степень ликвидности собственности; ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект; затраты на создание аналогичных объектов; соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты; наличие и развитость инфраструктуры; законодательство в области оценки, собственности, налогообложения; экономическая и политическая ситуация в стране; географический фактор.

27 Принципы оценки 1.Принципы, основанные на представлениях собственника 2.Принципы, связанные с эксплуатацией собственности 3.Принципы, связанные с внешней средой 4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

28 Принципы, основанные на представлениях собственника 1. Полезности 2. Замещения 3. Ожидания (предвидения)

29 Принципы, связанные с эксплуатацией собственности 1. Сбалансированности (пропорциональности) 2. Вклада 3. Предельной производительности 4. Экономической величины 5. Экономического разделения 6. Остаточной продуктивности

30 Принципы, связанные с внешней средой 1. Спроса и предложения 2. Конкуренции 3. Соответствия 4. Зависимости 5. Изменения стоимости

31 Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Условия оценки и эксплуатации объекта оценки должны выбираться так, что бы это было: юридически осуществимо; технически осуществимо, экономически эффективно, обеспечило собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

32 Регулирование ОД Государственное регулирование ОД Саморегулирование ОД Национальный совет МЭРТ (ФАУФИ) СРО

33 Государственное регулирование 1. утверждение федеральных стандартов оценки; 2.нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности; 3. ведение единого государственного реестра СРО; 4. выработка государственной политики в области оценочной деятельности; 5. утверждение образовательных программ высшего проф. образования, дополнительного проф. образования или программ проф. переподготовки специалистов в области оценочной деятельности; 6. осуществление надзора за выполнением СРО требований Федерального закона 135-ФЗ; 7. обращение в суд с заявлением об исключении СРО из единого государственного реестра.

34 Саморегулирование ОД Национальный совет по оценочной деятельности - разработка федеральных стандартов оценки; СРО - разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности; контроль за осуществлением членами СРО оценочной деятельности.

35 Национальный совет некоммерческая организация; создана саморегулируемыми организациями оценщиков; зарегистрирована уполномоченным федеральным органом; ее членами являются более чем 50 % СРО, объединяющих более чем 50% всех оценщиков.

36 Национальный совет создается для целей разработки Федеральных стандартов оценочной деятельности; формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности; выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности; координации деятельности СРО; взаимодействия СРО с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления и потребителями услуг в области оценочной деятельности.

37 Саморегулируемая организация оценщиков некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр СРО, объединяющая на условиях членства оценщиков.

38 В состав СРО могут входить ФЛ, предоставившие документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с требованиями законодательства РФ; справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления; договор обязательного страхования ответственности; уплатившие членские взносы.

39 Требования к СРО объединение в качестве членов СРО не менее чем 300 ФЛ, отвечающих установленным требованиям; наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере не менее чем 30 тысяч рублей с каждого члена СРО; наличие коллегиального органа управления, функционально специализированных органов и структурных подразделений; наличие стандартов и правил оценочной деятельности.

40 Имущественная ответственность убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика

41 Порядок обращения взыскания на источники обеспечения ответственности оценщиков Страховая сумма (договор страхования ответственности) Имущество оценщика (его работодателя ) Компенсационный фонд СРО

42 Контроль за осуществлением оценочной деятельности ФАУФИ СРО Оценщик Контроль за деятельностью СРО Контроль за деятельностью оценщика

43 Проверка СРО - 1 раз в 2 года Оценщик – не реже 1 раза в 3 года и не чаще 1 раза в год на основании заявлений о нарушении СРО или ее членами положений нормативных правовых актов РФ Плановая Внеплановая

44 Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям; возникновении спора о стоимости объекта оценки.

45 Вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ при определении стоимости в целях –приватизации, –передачи в доверительное управление, –передачи в аренду; при использовании объектов оценки в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки; при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

46 Возникновение спора о стоимости объекта оценки при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

47 Проведение оценки включает следующие этапы (ФСО-1): 1. заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; 2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; 3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; 4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 5. составление отчета об оценке.

48 Основания проведения оценки 1.Договор, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор 2. Решение суда (арбитражного суда, третейского суда) 3. Решение уполномоченного органа 4. Обязательная оценка

49 Обязательные требования к договору на проведение оценки (ст.10) объект оценки; вид стоимости имущества (способ оценки); точное указание на объект оценки, а также описание этого объекта; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика; наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности размер денежного вознаграждения оценщика.

50 Задание на оценку должно содержать следующую информацию (ФСО-1): объект оценки; имущественные права на объект оценки; цель оценки; предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; вид стоимости; дата оценки; срок проведения оценки; допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

51 В отчете об оценке объекта оценки должны быть указаны (ст.11) дата составления и порядковый номер отчета; дата определения стоимости объекта оценки; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; цели и задачи проведения оценки объекта оценки; вид или виды стоимости; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки;

52 Продолжение (ст.11) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

53 Отчет об оценке объекта оценки (ст.11) составляется в письменной форме; должен быть пронумерован постранично; прошит; подписан оценщиком (оценщиками); скреплен личной печатью оценщика или печатью юр.лица, с которым оценщик (оценщики) заключил трудовой договор.

54 В отчете об оценке должны содержаться следующие разделы (ФСО-3) 1. основные факты и выводы 2. задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки 3. сведения о заказчике оценки и об оценщике 4. допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки 5. применяемые стандарты оценочной деятельности 6. описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки 7. анализ рынка объекта оценки 8. описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке 9. согласование результатов

55 Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки (ФСО-1): Внешняя информация Внутренняя информация

56 Внешняя информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение;

57 Внутренняя информация Информация об объекте оценки, включая: правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, иная информация, существенная для определения стоимости объекта оценки.

58 Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям: достаточности достоверности.

59 Достаточность информации использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки

60 Достоверность информации информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения

61 Шесть функций денежной единицы Для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем. В условиях инфляции очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени.

62 Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции Накопление – это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости. Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

63 В оценке эти финансовые расчеты базируются на сложном проценте, когда каждое последующее начисление ставки процента осуществляется как на основную сумму, так и на начисленные за предыдущие периоды невыплаченные проценты.

64 1. Будущая стоимость денежной единицы FV=PV[(1+r) i ] Если начисления процентов осуществляются чаще, чем 1 раз в год:

65 Правило «72-х» Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18%.

66 Задача Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 3-го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10% годовых, рублей.

67 FV=PV[(1+r) i ] FV=10000[(1+0,1) 3 ] FV = 13310

68 2. Текущая стоимость денежной единицы Если начисления процентов осуществляются чаще, чем 1 раз в год:

69 Задача: Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5-го года получить на счете 8000, если годовая ставка дохода 10%.

70 PV=8000*[ ] PV = 4967,36

71 3. Текущая стоимость аннуитета Аннуитет – это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Аннуитет бывает двух видов: обычный аннуитет - платежи осуществляются в конце каждого периода; авансовый аннуитет - платежи осуществляются в начале каждого периода.

72 Формула текущей стоимости обычного аннуитета

73 Если частота начислений превышает 1 раз в год, то

74 Формула текущей стоимости авансового аннуитета

75 Если частота начислений превышает 1 раз в год, то

76 Задача Договор аренды квартиры составлен на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1000 рублей. Определить текущую стоимость арендных платежей при ставке дисконтирования 12%, если а) платежи осуществляются в конце месяца; б) платежи осуществляются в начале каждого месяца.

77 платежи осуществляются в конце месяца = 11255,08

78 платежи осуществляются в начале каждого месяца

79 4. Накопление денежной единицы за период В результате использования данной функции определяется будущая стоимость серии равновеликих периодических платежей

80 Формула обычного аннуитета

81 Если частота начислений превышает 1 раз в год, то

82 Формула авансового аннуитета

83 Если частота начислений превышает 1 раз в год, то

84 Задача Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 5-го года, если ежегодно откладывать на счет рублей а) в конце каждого года; б) в начале каждого года.

85 в конце каждого года

86 в начале каждого года

87 5. Взнос на амортизацию денежной единицы Функция является обратной величиной текущей стоимости обычного аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по кредиту. Амортизация – это процесс, определяемый данной функцией, включает проценты по кредиту и оплату основной суммы долга.

88

89 Если частота начислений превышает 1 раз в год, то

90 Задача Определить, каким должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года погасить кредит в рублей, выданный под 15% годовых.

91

92 6. Фактор фонда возмещения Данная функция обратна функции накопления единицы за период. Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму. Аннуитетный платеж, определяемый данной функцией, включает выплату основной суммы без выплат процента

93

94 Если частота начислений превышает 1 раз в год, то

95 Задача Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5-го года иметь на счете, приносящем 12% годовых, рублей. Платежи осуществляются в конце каждого года.

96

97 Структура шести функций денег Функция денег Будущая стоимость денежной единицы Накоплени е денежной единицы за период Фактор фонда возмещени я Текущая стоимость денежной единицы Текущая стоимость аннуитета Взнос на амортизаци ю Формула функции Даноr, i, PVr, i, PMTr, i, FV r, i, PMTr, i, PV ОпределитьFV PMTPV PMT Тип решаемой задачи Будущая стоимость текущей денежной единицы Стоимость аннуитетны х платежей к концу периода Норма погашения основной части кредита Текущая стоимость денежной единицы, которая будет получена в будущем Текущая стоимость будущих аннуитетны х платежей Регулярный периодическ ий платеж по кредиту, включающи й %-ты и выплату кредита

98 Какую сумму следует положить на депозит, чтобы через 3 года приобрести объект недвижимости за 15 тыс. руб., если банк начисляет проценты ежемесячно, годовая ставка равна 12%? Стоимость квадратного метра офиса составляет 200 у. е. и ежегодно повышается на 20%. Определить стоимость 1 кв. м. офиса через 5 лет.

99 Рассчитайте ежегодный платеж в погашение кредита в сумме 30 тыс. руб., выданного на 5 лет под 12%. Какую сумму необходимо вносить каждое полугодие в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 50 тыс. руб., если банк начисляет 15% годовых. Ценная бумага обеспечивает получение 3500 у. е. ежемесячно в течение 8 лет. Определить, сколько стоит такая ценная бумага, если ставка процента составляет 8% годовых.

100 Компания планирует через 6 лет полностью заменить свой автопарк. Для этого она ежегодно переводит на счет в банке по у. е. Банк начисляет по вкладам 12% годовых. Определить, какой суммой будет располагать компания на замену автопарка. Какую сумму необходимо вносить каждое полугодие в течение 3 лет на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого составляет 50 тыс. руб., если банк начисляет 15% годовых.

101 Подходы и методы в оценке собственности

102 Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов

103 Доходный подход Условие применения: существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

104 Доходный подход стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, которые получит собственник в процессе эксплуатации и возможной перепродажи оцениваемого объекта; вид стоимости – инвестиционная стоимость

105 Основной принцип доходного подхода Принцип ожидания - стоимость объекта собственности определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями.

106 Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен (ФСО-1): установить период прогнозирования - период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

107 Достоинство - взаимосвязывает размер инвестиций с выгодами от использования объекта инвестиций Недостаток - выводы о стоимости объекта делаются на основании прогнозных данных.

108 В доходном подходе основными являются два метода: метод капитализации дохода метод дисконтированных денежных потоков

109 Метод капитализации дохода Применяется в том случае, когда доходы от объекта стабильны V – стоимость; D – доход за год от объекта; R – ставка капитализации.

110 Метод дисконтированных денежных потоков Применяется в случае, когда доходы от объекта собственности нестабильны CF – денежный поток; i – число периодов получения дохода (владение собственностью); n – период владения; r – ставка дисконтирования.

111 Ставка капитализации и ставка дисконтирования находятся во взаимосвязи R= r-g где g – долгосрочные темпы прироста дохода.

112 Задача Известно, что объект собственности в первый год эксплуатации принесет 200 т.р. чистого дохода, во 2 год – 300 т.р., в 3 год – 350 т.р. чистого дохода. В конце третьего года предполагается продать объект за 1,5 млн. р. Ставка – 10%. а) Определить текущую стоимость будущих доходов. б)Определить текущую стоимость будущих доходов, если поступление доходов авансовое. в) Определить текущую стоимость будущих доходов, если ставка дисконтирования в первый год составит 10%, во 2 год – 12%, в 3 год – 17%. Поступление доходов авансовое.

113 А)

114 А) PV = 181, , , ,972 PV = 1819,684

115 Б)

116 Б) PV = , , ,972 PV = 1888,955

117 В)

118 В) PV = , , ,626 PV = 1 797,444

119 Задача Известно, что доходы компании, ожидаемые к получению в прогнозном периоде, составляют в 1 год тыс. руб., во 2 год – 450 тыс. руб., в 3 год – 700 тыс. руб., в 4 год – 580 тыс. руб., ставка дисконта – 12 %. Определите текущую стоимость предприятия.

120 PV = 750, , , ,601 = 1975,584

121 Сравнительный подход Условие применения: существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

122 Стоимость объекта оценки определяется путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

123 Основной принцип сравнительного подхода Принцип замещения - рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей эквивалентной полезностью.

124 Достоинство Для оценки собственности используются рыночные данные по уже совершенным сделкам с аналогичными объектами

125 Недостатки подход основывается на рыночной информации о продаже сопоставимых объектов собственности, поэтому его применение без развитого рынка продаж невозможно; применение этого подхода для оценки уникальных объектов нецелесообразно; не учитываются будущие доходы от оцениваемой собственности.

126 Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен (ФСО-1): выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

127 Характеристики Оцениваемый объект Аналог 1Аналог 2Аналог 3 Тип здания Офисное здание Цена, $ кв.м Время продажи 1 декабря 2007 дек.07 Корректировка, % 000 Скор. значение, $ кв.м. / год Местоположение Москва, ЮВАО выс.тр. дост-ть Москва, ЮВАО ср.тр. дост-ть Москва, ЮАО выс.тр. дост-ть Москва, СВАО выс.тр. дост-ть Корректировка, % 0-4,31-8,16 -общ.площадь, м , площадь земельного участка,га 0,3479 под зданием+ прилегающая территория 0,197 0,26 Корректировка, % 6,00 - состояние помещенияхор.уд.хоротл. Корректировка, % 25,000,00-20,00 Класс офисной недвижимостиCСВС Корректировка, % 0,00-26,470,00 Скор.значение, $ кв.м. / год ,093825,83

128 Удельный вес объекта-аналога 0,430,28 Средневзвешенная стоимость объекта оценки $ кв.м.4304,04 Средневзвешенная рыночная стоимость объекта оценки $ ,47

129 Задача Известно, что среднее значение мультипликатора цена/прибыль у нескольких компаний - аналогов 6,5; прибыль оцениваемой компании Определите стоимость оцениваемой компании.

130 Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства; если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

131 Стоимость объекта собственности определяется затратами на воспроизводство оцениваемого объекта в современных условиях (на дату оценки).

132 Основной принцип затратного подхода Принцип замещения - рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей эквивалентной полезностью.

133 В условиях рынка затратный подход используется лишь в случаях, когда невозможно применение двух других подходов: когда оцениваемый объект не имеет аналогов; не приносит дохода или затруднительно прогнозировать доходы.

134 В рыночных экономиках затратный подход используется в оценке для целей налогообложения, страхования, при оценке последствий стихийных бедствий, при оценке специальных объектов собственности

135 Недостатки стоимость, полученная в результате применения подхода, не отражает стоимости будущих доходов и рыночные цены на аналогичные объекты (если они существуют); сложно определить степень износа объекта

136 Итоговая величина стоимости объекта оценки (ФСО-1) для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

137 При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться: вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

138 Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

139 Метод математического взвешивания Наименование подхода Рыночная стоимость, в руб. Вес, в % Средневзвешен- ная стоимость, в руб. Доходный Затратный Сравнительн ый Итоговая стоимость, в руб

140 Этапы применения ННЭИ: 1. Отбираются те варианты, которые разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и ограничений. 2. Определяется стоимость застройки (строительства) по каждой альтернативной стратегии. 3. Выявляется финансовая обоснованность определенных стратегий застройки, т.е. составляется отчет о прибылях и убытках, в результате которого определяется чистый операционный доход (ЧОД). 4. Производится распределение дохода между землей и улучшениями.

141 Задача Имеется участок земли, ставка капитализации по которой равна 12%. Имеется 3 варианта застройки: Жилое здание - стоимость строительства = 400 т.р., ставка капитализации = 13,5%; ЧОД = Торговый центр – стоимость строительства = 721 т.р., ставка капитализации = 14%; ЧОД = Офисное здание – 550 т.р., 13%; ЧОД = Необходимо определить ННЭИ земельного участка.

ННЭИ земельного участка

Переоценка основных средств

147 Результаты проведения переоценки на уровне предприятия Увеличение размера чистых активов Возможность экономии на налоговых платежах Финансирование обновления основных фондов Повышение достоверности бухгалтерской отчетности

148 Задача 1 Полная балансовая стоимость объекта основных средств – руб.. Процент износа – 15. Коэффициент переоценки – 1,3. Определить: величину амортизации; остаточную стоимость после переоценки.

149 Решение Амортизация= руб.*1,3*0,15=8 775 руб. Кгодн = 1-Кизн = 1-0,15 = 0,85 ОВС = руб.*1,3*0,85 = руб. ОВС = руб. *0,85 / 0,15 = руб.

150 Задача 2 Восстановительная стоимость объекта основных средств – руб.. Коэффициент переоценки – 0,95. Износ объекта основных средств – 20%. Определить: полную балансовую стоимость; остаточную балансовую стоимость объекта основных средств.

151 Решение ПБС = руб. / 0,95 = руб. Кгодн = 1-Кизн = 1 - 0,2 = 0,8 ОБС = руб. *0,8 = руб.

152 Задача 3 Полная первоначальная стоимость объекта основных средств - 30 млн. руб.. Износ – 45%. Полная восстановительная стоимость составляет 27 млн. руб. Определить: коэффициент переоценки; величину амортизации после переоценки.

153 Решение Ипер=ПВС / ПБС Ипер =27 млн. руб. / 30 млн. руб. = 0,9 Кизн = 0,45 Амортизация=27 млн. руб. *0,45=12,15 млн. руб.

154 Для документального подтверждения ПВС могут быть использованы 1. Данные о ценах на аналогичную продукцию, полученные в письменном виде от организации- изготовителя. 2. Сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций. 3. Сведения об уровне цен, опубликованные в СМИ и специальной литературе. 4. Экспертные заключения о стоимости объектов основных фондов.

Данные территориальных комитетов статистики об изменении цен на капитальные вложения, в том числе строительно-монтажные работы и приобретенное оборудование за предшествующие годы Материалы по ценам на строительную продукцию межрегиональных и региональных центров по ценообразованию Минстроя России Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости по конструктивным элементам зданий и сооружений (сборники УПВС) Сборники индексов пересчета стоимости строительства по конструктивным элементам и видам работ.

156 Взаимосвязь оценки и переоценки Оценка Пере- оценка Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход Индексный метод Метод прямой оценки Стоимость замещения Стоимость воспроизводства Организация- изготовитель ГоскомстатСМИ Эксперт- оценщик