Определение расходов на содержание и ремонт жилья

Цели ценообразования на жилищные услуги: определение стоимости договора на управление и размера платы для собственников и нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт жилья; определение стоимости договора на управление и размера платы для собственников и нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт жилья; определение стоимости работ для определения договорной цены со специализированными организациями определение стоимости работ для определения договорной цены со специализированными организациями Сбалансированность обязательств управляющей организации и цены, получаемой за исполнение данных обязательств Сбалансированность обязательств управляющей организации и цены, получаемой за исполнение данных обязательств Исключение (минимизация) штрафных санкций Исключение (минимизация) штрафных санкций Формирование достаточного объема оборотных средств для выполнения принятых обязательств Формирование достаточного объема оборотных средств для выполнения принятых обязательств

Схема расчета расходов Стоимость договора управления Стоимость содержания Стоимость текущего ремонта Стоимость капитального ремонта Стоимость управления Объем работ * Цена за единицу объема работ

Исходная информация для расчета платы за содержание и ремонт за жилое помещение 1. Состав общего имущества 2. Перечень работ по содержанию, текущему и капитальному ремонтам, управлению 3. Сроки выполнения каждого из видов работ (П.19 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от N 5 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях": «Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена возможность привлечения к административной ответственности только за оконченное правонарушение. Административное правонарушение считается оконченным с момента, когда в результате действия (бездействия) правонарушителя имеются все предусмотренные законом признаки состава административного правонарушения. В случае, если в соответствии с нормативными правовыми актами обязанность должна быть выполнена к определенному сроку, правонарушение является оконченным с момента истечения этого срока») 4. Состав исполнителей работ по содержанию, текущему и капитальному ремонтам, управлению 5. Система налогообложения исполнителей работ 6. Источники финансирования работ по содержанию и ремонту жилых помещений

Состав платы за содержание и ремонт жилого помещения (1) Плата за услуги по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту (последняя только для собственников) Услуги по содержанию, текущему и капитальному ремонту включают ( п.11 ПП от ): а) осмотр общего имущества; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения (в ред. ПП от ) (плата за потребление электроэнергии в местах общего пользования в многоквартирном жилом доме: Письмо Минрегиона РФ от N ЮТ/07; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от по делу N А /2010); в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях (в ред. ПП от ); г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; д 1) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности (в ред. ПП от ) (ПП РФ от ); е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности; ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства; з) текущий и капитальный ремонт; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий (в ред. ПП от ); к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.) (в ред. ПП от );

Состав платы за содержание и ремонт жилого помещения (2) истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг ( п. 29 ПП от в ред. ПП от ) услуги по утилизации отходов ( Письмо Минрегиона РФ от N СК/14) услуги по содержанию лифтов ( Письмо Минрегиона РФ от N 6177-АД/14 ) перечень работ в соответствии с Постановлением Госстроя от ( Постановление Президиума ВАС РФ от N 6464/10 по делу N А / )

Отнесение видов работ к содержанию, текущему, капитальному ремонтам и управлению Классификационный признак: 1. По отношению к производственному процессу оказания услуг и выполнения работ: - непосредственно относящиеся к процессу оказания услуг и выполнения работ (содержание, текущий и капитальный ремонты); - расходы, связанные в организацией оказания услуг и выполнения работ (управление); 2. По основаниям планирования расходов по содержанию, текущему и капитальному ремонтам: - заявки граждан; - предписание жилищной инспекции; - результаты осмотров; - график ППР; - график уборки, вывоза мусора, дератизации и т.п. 3. По объемам выполняемых работ (текущий и капитальный ремонт) 4. По срокам проведения работ (текущий и капитальный ремонт)

Основание для планирования работ по содержанию и ремонту Нормативно-технические требования законодательства РФ к процессу эксплуатации жилых зданий Данные техпаспортов домовладений о количественных и качественных характеристиках жилых домов График ППР в соответствии с эксплуатационной документаций заводов-изготовителей Результаты плановых и внеплановых осмотров Данные метеорологической службы о количестве выпадающих твёрдых и жидких осадков Оперативные данные (результаты технических подсчётов и замеров) Заявки от потребителей услуг Предписания надзорных органов

Перечень нормативно-технических требований законодательства РФ к процессу эксплуатации жилых зданий (1) 1. Государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы: Сан ПиН «Санитарные правила содержания населённых мест»; Сан ПиН «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»; СП «Санитарно-эпидемиологические требования к проведению дератизации»; СП «Организация и проведение дератизационных мероприятий»; СП «Требования к организации и проведению мероприятий по уничтожению бытовых насекомых и комаров подвальных помещений»; Сан ПиН 2.2.1/ «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещённому освещению жилых и общественных зданий»; прочие правила и нормативы, устанавливающие санитарно- эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний (в соответствии с Федеральным Законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 г. 52-ФЗ).

Перечень нормативно-технических требований законодательства РФ к процессу эксплуатации жилых зданий (2) 2. Национальные (государственные) стандарты РФ (впредь до вступления в силу соответствующих технических регламентов): ГОСТ Р «Жилищно-коммунальные услуги»; ГОСТ «Требования пожарной безопасности»; ГОСТ «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; ГОСТ «Лифты пассажирские и грузовые»; ГОСТ Р (ЕН 81-80:2003) Лифты. Методология оценки и повышения безопасности лифтов, находящихся в эксплуатации. (утв. Приказом Ростехрегулирования от N 363-ст) прочие национальные (государственные) стандарты РФ, в части соответствующей целям защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества (в соответствии с Федеральным Законом «О техническом регулировании» от 18 декабря 2002 г. 184-ФЗ и Постановлением Госстандарта РФ от «О национальных стандартах»).

Перечень нормативно-технических требований законодательства РФ к процессу эксплуатации жилых зданий (3) 3. Правила и нормы: ПУиБЭЛ (Правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов), утверждённые Постановлением Госгортехнадзора России от ; Привила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденные Приказом Минэнерго РФ от г. 115; ВСН 53-86(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждённые Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от ; прочие правила и нормы, изданные различными министерствами и ведомствами, устанавливающие требования безопасности жилищных услуг и условий их предоставления для жизни, здоровья, имущества потребителя и охраны окружающей среды; а также требования противопожарной защиты помещений, зданий и других строительных сооружений на всех этапах их эксплуатации.

Работы по управлению многоквартирным домом(1) Договорно - правовая деятельность: - разработка и оформление договоров с управляющими организациями, обслуживающими жилищный фонд, и поставщиками коммунальных ресурсов, обеспечение законности, проверка соответствия действующему законодательству, приказам, инструкциям, положениям и другим документам правового характера, имеющим отношение к обслуживанию и ремонту жилищного фонда; - контроль за выполнением договорных обязательств, рассмотрение и составление протоколов разногласий к договорам, обеспечение правовыми средствами проверки качества работ и услуг; - расторжение заключенных договоров в судебном порядке или по соглашению сторон; - рассмотрение предложений, жалоб, заявлений потребителей жилищно - коммунальных услуг по вопросам, связанным с жилищно - коммунальным обслуживанием; - представление интересов собственников на судебных заседаниях по делам о жилищно-коммунальном обслуживании и его оплате; - подготовка материалов для судебного перерасчета платы за жилищно- коммунальные услуги для собственников и нанимателей жилых помещений.

Работы по управлению многоквартирным домом(2) Формирование заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилищного фонда и на поставку коммунальных услуг: - ведение технической документации и банка данных по составу инженерного оборудования, капитальности и другим техническим параметрам зданий, сооружений, инженерных сетей; - разработка требований по качеству содержания и ремонта жилищного фонда, планирование работ по капитальному ремонту и модернизации жилищного фонда; - составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда; - разработка рекомендаций по методам и техническим решениям устранения обнаруженных дефектов; - организация и проведение конкурсов между управляющими организациями (либо обслуживающими организациями) на проведение работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту многоквартирных домов, а также выполнения работ для жилых домов.

Работы по управлению многоквартирным домом(3) Контроль за техническим состоянием и использованием жилищного фонда и предоставлением жилищно - коммунальных услуг: - контроль качества и объема выполненных работ и предоставленных услуг, приемка произведенных работ и услуг согласно заключенным договорам. Актирование выполненных работ, актирование фактов невыполнения договорных обязательств; - прием и регистрация заявок, ведение учета ремонтных работ; составление перечня требуемых работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда; - обеспечение потребителей информацией о нормативных показателях качества жилищно - коммунальных услуг, сроках их представления и размерах финансовых санкций за нарушение нормативного уровня качества; - подготовка данных для корректировки размера оплаты жилищно - коммунальных услуг в случае отклонения их качества от нормативного уровня;

Работы по управлению многоквартирным домом(4) Финансовое обеспечение заказа на работы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилищного фонда и на поставку коммунальных услуг: - осуществление расчетов с подрядчиками за реализованную продукцию (услуги, работы) в соответствии с актами оценки качества выполненных работ и поставленных услуг; - разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения состояния жилищного фонда; - применение штрафных санкций к подрядчикам, осуществляющим работы по обслуживанию и ремонту жилищного фонда и поставке коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами; - разработка предложений по тарифам на обслуживание и ремонт жилищного фонда, для утверждения собственниками.

Работы по управлению многоквартирным домом(5) Оплата жилищно - коммунальных услуг: - определение размера платежей за жилищно - коммунальные услуги (ЖКУ) с учетом права на льготы и предоставленных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг; - оформление счетов - квитанций на оплату жилищно - коммунальных услуг; - проведение перерасчета платежей за жилищно - коммунальные услуги: при изменении тарифов на жилищно - коммунальные услуги; при временном отсутствии потребителя по месту жительства; при отклонении показателей качества ЖКУ от нормативного уровня; при введении дополнительных льгот или их отмене; при изменении размера субсидий; - рассмотрение жалоб и заявлений граждан по вопросам, связанным с начислением платы за жилищно - коммунальные услуги; - организация расчетно - кассового обслуживания; - анализ информации о поступлении денежных средств на лицевые счета плательщиков; - выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно - коммунальные услуги; - начисление пени в установленном договором размере при нарушении потребителями сроков внесения платежей за жилищно - коммунальные услуги.

Источник для расчета нормативов численности по функциям управления Приказ Госстроя РФ от N 74 "Об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников службы заказчика (организации по управлению жилищным фондом)»

Функции по регистрационному учету граждан ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от N 713 (п.4) "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ РЕГИСТРАЦИИ И СНЯТИЯ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ С РЕГИСТРАЦИОННОГО УЧЕТА ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ПЕРЕЧНЯ ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, ОТВЕТСТВЕННЫХ ЗА РЕГИСТРАЦИЮ"

Расходы на вывоз мусора и утилизацию отходов Нормативные документы, определяющие порядок вывоза и утилизации отходов: 1) Постановление Правительства РФ от N 155 "Об утверждении Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" 2) п. 3 ст. 7 Закона N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» 3) п. 2 ст. 13 Закона N 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» 4) ст.22 Федеральный закон от N 52-ФЗ (ред. от ) "О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения" 5) ст.8.2. КоАП – до 90 тыс.руб. 6) п Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Расходы, связанные с вывозом мусора: получение лицензии разработка проектов и лимитов ТБО плата за размещение отходов (Письмо Ростехнадзора от N 04-09/599) установка и обслуживание контейнеров уборка и обслуживание контейнерной площадки вывоз мусора утилизация отходов (регулируемый тариф).