Chương 4 NHNG YU T NH HƯNG ĐN GIÁ BĐS 4.1 NHÂN T CHÍNH SÁCH Giá tr ca tài sn nhn đưc t các quyn đi vi tài sn, mc dù quyn tư hu đã đưc hin pháp trong nhiu nưc đm bo, nhưng chúng vn b tác đng quan trng bi s bin đi trong lut pháp, hành chính và hành đng xét x. Nhng chính sách ca Chính ph, Trung ương hay chính quyn đa phương có tác đng ht sc nhy cm đn giá đt. 4.2 NHÂN T XÃ HI Nói đn xã hi không th không đ cp đn dân s ca xã hi, bên cnh đó vn đ cn đ cp chính là trng thái n đnh xã hi như là n đnh chính tr, an ninh xã hi, đu cơ và đô th hóa. Nhng nhân t này nh hưng gì đn giá đt? 4.3 YU T KINH T CHUNG Các nhà đnh giá cn quan tâm đn các lc lưng kinh t chung có nh hưng đn giá tr tài sn. Các ch s kinh t quan trng cn đưc theo dõi như thưc đo s tin b kinh t là: tng sn phm quc dân, mc đ d tr (tit kim cá nhân) và đu tư, thu nhp và tiêu dùng, bin đng giá c, t l tht nghip… 4.4 NHÂN T CÁ BIT Mt trong nhng đc đim có trong đt đai là tính cá bit ca chúng, tính cá bit ch đc trưng và điu kin ca bn thân tha đt. Mi đc trưng riêng ca tng tha đt s nh hưng trc tip đn giá tha đt đó.

3.1 CHÍNH SÁCH Chính sách đt đai Quyn s hu Quyn s dng: din tích (hn mc, đnh mc), mc đích s dng, thi hn s dng đt, giá c bi thưng, tài chính đt đai… Chính sách nhà Chính sách nhà Chính sách nhà trong nưc: nhà cho ngưi có thu nhp thp Chính sách nhà cho ngưi nưc ngoài Chính sách nhà cho vit kiu Quy hach s dng đt Thit lp các mc đích s dng mi: nông nghip, thương mi – dch v,, công nghip – tiu th CN Dung tích s dng đt: mt đ kin trúc, t l xây dng, s tng cao… Kin trúc Chính sách thu Thu tăng thì tích lũy ca xí nghip, công dân, t chc gim nên giá c đt đai gim t đó gim đu tư xã hi, mc tăng trưng kinh t thp. Lúc này đu tư sn xut không đưc m rng dn đn nhu cu đt gim kéo theo giá đt gim, và có th lý gii ngưc li Chính sách tin t S tăng ca t l lãi làm giá tr tài sn thp hơn và ngưc li s gim ca t l lãi phn ánh trong giá tr tài sn cao hơn. Đó là do mi liên h trc tip ca thu nhp dn ti giá tr, vi t l lãi phc v như là lc đòn by cho s đo ngưc ca thu nhp thành giá tr. CHÚ Ý

3.2 NHÂN T XÃ HI Dân s Tăng dân s: làm tăng mi mt nhu cu cúa xã hi Mt đ nhân khu T cht nhân khu: trình đ hc vn, trình đ văn hóa Quy mô gia đình, tui… Tình trng n đnh chính tr Tình trng an ninh Tình trng đu cơ đt đai Đu cơ là hành vi đu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cu s dng mà vi hy vng và li dng s bin đng ca giá c trong điu kin tình hình xã hi có nhng bit đi mnh nhm thu đưc siêu li nhun. Nhân t này nh hưng rt ln đn bin đng giá c trên th trưng, có th làm xoay chuyn giá c th trưng Tin trình đô th hóa Đô th hóa là mt quá trình phát trin tt yu ca mi quc gia trong giai đon chuyn đi cơ cu các khu vc hot đng kinh t xã hi. Đc trưng rõ nét nht ca đô th hóa là quy mô tp trung dân s v các vùng đô th và s phát trin quy mô b rng không gian đô th. Tin trình đô th hóa s kéo theo tc đ tăng dân s do di dân t do, các d án đu tư cơ s h tng, và chuyn dch mc đích s dng đt gia các khu vc 1, 2, và 3… và điu tt yu là giá đt nhng khu vc này có xu hưng tăng rt nhanh.

3.3 YU T KINH T CHUNG CA QUC GIA Tình trng phát trin kinh t Thưc đo s dng rng rãi nht dùng làm tiêu chun so sánh tin b kinh t là tng sn phm trong nưc (GDP), nó bng tng s giá tr hàng năm ca tt c hàng hóa và dch v, sn xut, tiêu dùng, tit kim và đu tư bi các cá nhân, các công ty kinh doanh và các hot đng ca Chính ph ca mt nưc. Thu nhp quc gia tăng có nghĩa là trng thái tài chính tin t lành nnh, kinh t phn vinh, tăng cơ hi có vic làm, tng đu tư xã hi tăng, tng yêu cu v đt không ngng m rng thúc đy giá đt tăng lên. Kt qu thng kê cho thy s phát trin kinh t ca các nưc, các khu vc và s bin đng v yêu cu đi vi đt đai t l thun vi nhau Mc đ d tr và đu tư Thu nhp và tiêu dùng ca dân cư T l tht nghip Bin đng vt giá Ch s lc quan trong kinh doanh

3.4 NHÂN T CÁ BIT V trí Giá đt ph thuc vào kh năng sinh li thu đưc t đt, trong đó kh năng sinh li thu đưc li do mc đích s dng đt, lai hình đu tư quyt đnh. Tuy nhiên, tha đt có thun li cho sinh hat hay hat đng đu tư kinh doanh hay không li do v trí tha đt quyt đnh. Vì vy, v trí đưc xem là nhân t quan trng quyt đnh giá đt. V trí thun li đưc đánh giá bi khang cách đn trung tâm (hành chính, thương mi…), bênh vin, trưng hc, nhà hát…; Mt đ dân s; Cht lưng dân s; môi trưng t nhiên; môi trưng xã hi; mc đ hoàn thin cơ s h tng k thut (đưng giao thông, phương tin giao thông, h thng chiu sáng, h thng cp nưc, h thng thoát nưc…) Quy mô din tích Kích thưc tha đt Hình th tha đt Tình trng pháp lý ca tha đt Nhân t khác: tâm lý, phong thy, …