ОЦЕНКА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ОПЕРАЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ Аспирант РЭУ им. Г.В. Плеханова Поплевина Диана

ВВЕДЕНИЕ В докладе будет рассмотрено следующее : 1. Четыре варианта методики оценки среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую недвижимость ( далее - « доходности »), которые уже рассматривались более подробно в предыдущих работах [1,2,3]. 2. Исходные данные для расчета доходности на первичном рынке жилья г. Москвы за годы. 3. Результаты расчета доходности по вариантам методик 1, 1 а, 2, 3 на первичном рынке жилья г. Москвы за годы. 4. Интерпретация результатов расчета доходности по вариантам методики 2, 3 на первичном рынке жилья г. Москвы за годы. 5. Сравнение различных вариантов методики оценки среднерыночной доходности. 6. Графическая интерпретация исходных данных и результатов расчета доходности на первичном рынке жилья г. Москвы по варианту методики Подробное рассмотрение исходных данных, результатов расчета доходности по потребительским классам на первичном рынке жилья г. Москвы в 2014 году и интерпретация полученных результатов ( по варианту методики 1 а ). 2

ЧЕТЫРЕ ВАРИАНТА МЕТОДИКИ ВАРИАНТ 1: где P av – средневзвешенная удельная цена продажи 1 кв. м. объекта по рыночным данным, руб./ кв. м.; C c – средняя стоимость строительства 1 кв. м по данным Росстата, руб./ кв. м. ВАРИАНТ 1 А : где P av – средневзвешенная удельная цена продажи 1 кв. м. объекта по рыночным данным, руб./ кв. м.; C c – средневзвешенная стоимость строительства 1 кв. м. жилья по данным проектных деклараций, руб./ кв. м. ВАРИАНТ 2: где P av – средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб./ кв. м ; Q c – количество зарегистрированных договоров долевого участия ( ДДУ ), шт.; S aa – средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м ; Ʃ I h – данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, руб. ВАРИАНТ 3: где P av – средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб./ кв. м ; S p – объем поглощения площадей, кв. м ; Ʃ I h – данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, руб. 3

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ С 2010 ПО 2014 ГОДЫ Показатель \ год Средневзвешенная удельная цена продажи объекта, руб./ кв. м 168,5185,5230,3* 166,7202,0 Средняя стоимость строительства, руб./ кв. м Росстат 38,757,375,5*41,941,7 Проектные декларации 109,094,3120,5*112,0108,7 Количество зарегистрированных договоров долевого участия ( ДДУ ), шт * Средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м. 90,085,075,0*78,071,4 Данные Росстата об объеме инвестиций в жилища, млн. руб ** Объем поглощения площадей, кв. м * * - данные по Старой Москве ** - данные по Старой Москве - приблизительные ( рассчитывались как данные Росстата по Новой Москве, умноженные на коэффициент 0,8) Таблица 1 Исходные данные для расчета среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую недвижимость на первичном рынке жилья г. Москвы за годы 4

РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ПО С 2010 ПО 2014 ГОДЫ Вар. Мет. Годы Числитель, тыс. руб./ кв. м. 168,5185,5230,3166,7202,0 Знаменатель, тыс. руб./ кв. м. 38,757,375,541,941,7 Индекс доходности, % 335,4223,7205,1297,9384,4 1 а 1 а Числитель, тыс. руб./ кв. м. 168,5185,5230,3166,7202,0 Знаменатель, тыс. руб./ кв. м. 109,094,3120,5112,0108,7 Индекс доходности, % 54,596,891,148,885,9 2 Числитель, млн руб , ,2 Знаменатель, млн руб , , , , ,9 Индекс доходности, % -69,626,7231,4151,2256,2 3 Числитель, млн руб./ кв. м , , , , ,0 Знаменатель, млн руб./ кв. м , , , , ,9 Индекс доходности, %-0,574,2179,0106,1194,3 Таблица 2 Результаты расчета среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую недвижимость на первичном рынке жилья г. Москвы по методикам 1, 1 а, 2, 3 за годы 5

ИНТЕРПРЕТАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА ДОХОДНОСТИ ПО ВАРИАНТАМ МЕТОДИКИ 2 и 3 Динамика полученных индексов доходности вариантов методики 2 и 3 вполне логичны, учитывая последовательность выхода рынка жилой недвижимости из финансово - экономической ситуации гг. ( см. таб. 2 ранее ). В 2010 году, сразу после кризиса, девелоперы начали достраивать замороженные объекты, при этом большинство квартир в них было продано до кризиса, в связи с этим отрицательная доходность объяснима. В 2011 г. начали выходить на рынок новые объекты и доходность инвестиций выросла. В 2012 г. ситуация на рынке жилой недвижимости становилось все более благоприятной – выходило больше новых объектов, наблюдалась тенденция увеличения платежеспособного спроса, а отсюда и уверенный рост цены предложения, поэтому доходность инвестиций увеличилась на порядок ( в границах Старой Москвы ). Расчет показателей с учетом Новой Москвы стал производится с 2013 г.: наблюдается значительное снижение цены предложения за счет появления б Ольшего количества предложений в Новой Москве по цене значительно ниже, чем в границах Старой Москвы. Также за счет б Ольшей территории расчета наблюдается увеличение объема поглощения и зарегистрированных ДДУ, увеличение объема инвестиций в жилища, и как следствие снижение расчетной доходности инвестиций. В 2014 г. вследствие увеличения спроса на объекты Новой Москвы ( в особенности это касается Юго - Запада Новой Москвы до 8 км от МКАДА, где в ближайшие годы планируется открытие новых станций метро – п. Коммунарка, д. Рассказовка и т. п.) застройщики стали « поднимать » цены : цена предложения увеличивается на 21%. Также продолжает расти объем поглощения и количество зарегистрированных ДДУ. При этом рост инвестиций в жилища почти не изменяется – наблюдается коррекция вниз на 1,3%. Последнее можно объяснить « эхом » нового кризиса начиная со второй половины 2014 г. – снижением покупательской способности рубля, снижением заработных плат, удорожанием иностранных стройматериалов и т. д. и, соответственно, тенденцией к снижению инвестиций в жилье. 6

СРАВНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВАРИАНТОВ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ Доходность по варианту методики 1 сильно завышена. Во - первых, это можно объяснить тем, что Росстат приводит стоимость строительства 1 кв. м по общей площади жилых домов. Во - вторых, мы предполагаем, что Росстат « опускает » для расчета средней стоимости строительства 1 кв. м жилья некоторые составляющие стоимости строительно - монтажных работ ( СМР ) и управленческих ( накладных ) расходов девелопера. Тем не менее СМР и накладные расходы составляют лишь часть полных ( инвестиционных ) затрат на девелопмент. К полным затратам на девелопмент также относят предынвестиционные затраты, затраты на землю, стоимость привлеченных средств, затраты на реализацию площадей и стоимость информационно - консультационных услуг [4]. Варианты методики 2 и 3 ( см. рис. 1 далее ) учитывают различия в объеме реализованных за период площадей и объеме профинансированного строительства, поэтому они более предпочтительны по отношению к вариантам 1 и 1 а. 7

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ (ВАРИАНТ МЕТОДИКИ 3) Рис. 1. Исходные данные и результаты расчета среднерыночной доходности девелоперских операций в жилую недвижимость в г. Москва по варианту методики 3 а ) цена и объем поглощения б ) выручка, инвестиции и доходность 8

СРЕДНЕРЫНОЧНАЯ ДОХОДНОСТЬ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ОПЕРАЦИЙ В РАЗРЕЗЕ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КЛАССОВ В 2014 ГОДУ (ВАРИАНТ МЕТОДИКИ 1А) Классы Средняя удельная цена предложения в 2014 г., тыс. руб./ кв. м. Средняя стоимость строительства в 2014 г., тыс. руб./ кв. м. Индекс доходности, Idd, % Эконом 123,263,394,7 Комфорт 152,171,1114,0 Бизнес 228,3129,576,2 Элитный 472,0258,282,8 Все классы 202,0108,785,9 Таблица 3 Среднерыночная доходность девелоперских операций на первичном рынке жилья г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г. ( по варианту методики 1 а ) Вариант методики 1 а позволяет произвести расчет среднерыночной доходности девелоперских операций в разрезе потребительских классов. Среднерыночная доходность была посчитана по каждому классу за 2014 г. ( см. таб. 3 выше ). Для этого сначала была разложена по классам средняя удельная цена предложения ( см. рис. 2 далее ), а затем средняя стоимость строительства ( см. рис. 3 далее ). 9

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ И СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ КЛАССАМ В 2014 ГОДУ Рис.2. Средняя удельная цена предложения на первичном рынке жилья г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г., тыс. руб./ м 2 Рис. 3. Средняя стоимость строительства в разрезе потребительских классов по данным проектных деклараций в г. Москве в 2014 г., тыс. руб./ м 2 10

ИНТЕРПРЕТАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬКИМ КЛАССАМ В 2014 ГОДУ Результаты расчета среднерыночной доходности и исходные данные по варианту методики 1 а демонстрируются на рис. 4. По итогам произведенных расчетов, было установлено, что средняя доходность девелоперских операций на первичном рынке жилья г. Москвы в 2014 г., включая все потребительские классы, составила 85,9%. При этом наиболее доходным инвестированием для девелоперов оказался комфорт - класс с доходностью – 114 %, следом за ним эконом - класс – 94,7%. Элитный класс показывает доходность девелоперских операций на несколько пунктов ниже средней по всем классам – 82,8%. Самые низкие результаты в бизнес - классе с доходностью 76,2 %. Высокая доходность комфорт - класса объясняется практически не отличающейся средней стоимостью строительства по сравнению с эконом - классом (71,1 и 63,3 тыс. руб./ кв. м. соответственно, рис. 3 ранее ), при этом средняя цена предложения в этом классе выше на порядок (152,1 и 123,2 тыс. руб./ кв. м. соответственно, рис. 2 ранее ). Уровень цены в комфорт - классе поддерживается, как уже отмечалось, за счет спроса на объекты в Новой Москве ( среди которых преобладают объекты комфорт - класса ). 11

РЕЗУЛЬТАТЫ И ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ РАСЧЕТА СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ ДОХОДНОСТИ ПО ПОТРЕБИТЕЛЬСКИМ КЛАССАМ В 2014 ГОДУ Рис. 4. Результаты и исходные данные расчета среднерыночной доходности девелоперских операций на первичном рынке жилья г. Москвы в разрезе потребительских классов в 2014 г. ( по варианту методики 1 а ) 12

Выводы Варианты методики 2 и 3 наиболее точны, поскольку учитывают различия в объеме реализованных за период площадей и объеме профинансированного строительства. Актуальные и достоверные данные по объемам поглощения делают результаты расчетов по варианту методики 3 наиболее убедительными. Основное преимущество варианта методики 1 а – в возможности определения доходности по различным параметрам, например в разрезе потребительских классов Результаты по варианту 1 сильно завышены из - за неполной структуры затрат на девелопмент, учтенной в показателе Росстата « средняя стоимость строительства 1 кв. м. жилья ». 13

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ Стерник Г. М., Поплевина Д. В. Информационные проблемы оценки доходности инвестиций в девелопмент // « Современные проблемы управления проектами в инвестиционно - строительной сфере и природопользовании : материалы 5- ой международной научно - практической конференции, 10 апреля 2015 г.» / Под ред. В. И. Ресина. – М.: ФГБОУ ВПО « РЭУ им. Г. В. Плеханова », – 262 с., с Стерник Г. М., Поплевина Д. В., Апальков А. А. Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость // « Имущественные отношения в Российской Федерации » – С Стерник Г. М., Поплевина Д. В. Методика оценки среднерыночной доходности инвестиций в недвижимость ( продолжение ) // « Имущественные отношения в Российской Федерации ». – – С Стерник, Г. М., С. Г. Стерник и М. В. Преминина, Стандартизация структуры затрат на девелопмент в отраслевом экономическом анализе рынка строительства и недвижимости. Механизация строительства и ЖКХ, 9, с