Москва, 13 октября 2005 г. Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической Фирмы «Вегас-Лекс» Московская земля – в собственность: правовые основы, экономика и технология выкупа

2 Право на землю: гарантии закона Право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее до введения ЗК РФ – сохраняется. НО Землепользователи не вправе распоряжаться земельными участками, принадлежащими им на праве постоянного бессрочного пользования. (ст. 20 ЗК РФ)

3 Переоформление прав на землю До 1 января 2006 года предприятия должны выкупить землю под предприятиями в собственность либо оформить на нее права аренды – ПО СВОЕМУ ВЫБОРУ! (ст. 3 вводного закона к ЗК РФ)

4 Собственность или аренда? Собственность – это рациональный выбор: Земельный налог, как правило, ниже ставки аренды и установлен федеральным законом Собственность – это капитализация и повышение стоимости акций компании Собственность – это оборотный капитал Собственность – это долгосрочная стабильность и полнота прав на единый объект недвижимости

5 Собственность или аренда? Собственность – это рациональный выбор: Собственность – это защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола чиновников при заключении договоров аренды, необходимости перезаключать договоры каждые 3-5 лет. Собственность – это возможность свободного распоряжения земельным участком или его частью в собственных интересах. Получение дохода от продажи излишков земли. Получение дохода от сдачи земли в аренду.

6 Кто имеет право на выкуп? Собственник объекта недвижимости, приобретенного до 29 октября 2001 года, не оформлявший после 28 октября 2001 года, договор аренды земли, необходимой для его использования. Если объект построен после 28 октября 2001 года, то право выкупа имеет собственник данного объекта, если он после регистрации права собственности на объект не заключал договор аренды.

7 Цена собственности = 45% от кадастровой стоимости (30 * 1,5% от кадастровой стоимости), т.е. от $690 (!) до $15000 (!) за сотку (в г. Москве) Цена выкупа земли в 5-10 раз ниже, чем ее рыночная стоимость. Для большинства объектов выкуп земли – рентабелен!

8 Отсутствие выбора – иллюзия! Предприятия не выкупают землю потому что: Не знают как это сделать с минимальными рисками Думают, что им не позволят чиновники Думают, что это дорого Опасаются судебных разбирательств У них нет собственных средств на выкуп и им никто не предлагал совместный бизнес

9 Технология выкупа Три различных подхода: 1.Выкуп земли предприятиями, приватизированными из федеральной собственности 2.Выкуп земли предприятиями, приватизированными по решению московских органов власти 3.Выкуп земли под объектами, возникшими после г.

10 Выкуп земли предприятиями, приватизированными из федеральной собственности Полномочный орган – Росимущество Формы – утверждены Документы: учредительные документы, свидетельства о собственности на объекты недвижимости, кадастровый план участка. Полный срок процедуры – от 4 до 14 месяцев.

11 Выкуп земли предприятиями, приватизированными из федеральной собственности ПРОБЛЕМЫ ТРЕБУЮЩИЕ РЕШЕНИЯ: Москомзем будет блокировать изготовление и выдачу кадастрового плана Правительство Москвы будет обжаловать решение Росимущества о продаже участка ФРС будет препятствовать регистрации права собственности на землю Решение – правильное составление документов и активное использование судебных и административных процедур

12 Выкуп земли предприятиями, приватизированными по решению московских органов власти Полномочный орган – Москомзем и ТОРЗы Формы и порядок – не утверждены Перечня документов – нет, только общие нормы ЗК Срок процедуры – от 7 до 16 месяцев

13 Выкуп земли предприятиями, приватизированными по решению московских органов власти ПРОБЛЕМЫ ТРЕБУЮЩИЕ РЕШЕНИЯ: 1.Москомзем будет блокировать изготовление и выдачу кадастрового плана 2.Москомзем будет блокировать принятие решения о продаже участка 3.Будут предлагаться условия договора купли- продажи, противоречащие закону 4.Будут предприниматься попытки не исполнять решение суда об обязании заключить договор

14 Почему действовать нужно до 1 января 2006 года? Есть, как минимум, три веские причины: 1. Закон устанавливает – если участок принадлежит на праве бессрочного пользования, то предприятия обязаны оформить право собственности не позднее 1 января 2006 года. 2. С 1 января 2006 года увеличивается кадастровая стоимость всех участков в Москве в среднем в 1,7 раза. Соответственно, увеличивается стоимость выкупа земли. 3. Государственная дума РФ рассматривает законопроект, который, с 1 января 2006 года введет для Москвы и Петербурга ставку выкупа равную 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

15 Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической Фирмы «Вегас-Лекс» Москва, 13 октября 2005 г.