Стерник Г.М. профессор кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова КАК ПРЕДОТВРАТИТЬ НЕОБОСНОВАННЫЙ РОСТ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ РОССИИ (доклад на Аналитической конференции Всероссийского жилищного конгресса ) - Санкт-Петербург,

Структура доклада Первая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с транзитивной экономикой: долгосрочный рост цен Вторая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с транзитивной экономикой: среднесрочная волатильность темпов роста цен Сопоставление характера расслоения доходов населения в развитых и развивающихся экономиках Модель «цены-доходы» Возможные перспективы предотвращения необоснованного роста цен на жилье

Первая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с транзитивной экономикой: долгосрочный рост цен За 20 лет новейшей истории российский рынок недвижимости пережил два долгосрочных цикла протяженностью около 10 лет (120 и 112 месяцев от нижней до нижней точки) и сейчас находится в начале третьего долгосрочного цикла. Рынок жилья в странах с транзитив ной экономикой – это едва ли не последний сегмент новой рыноч ной экономики, в кото ром сохранился дефи цит товара. Именно исторический дефи цит жилья является причиной долго срочного роста цен.

Вторая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с транзитивной экономикой: среднесрочная волатильность темпов роста цен Стадия Прирост цен, % началоконец июль 2000декабрь ,0 январь 2002август 20023,2 сентябрь 2002июнь ,0 июль 2004июнь 20057,0 июль 2005ноябрь ,0 декабрь 2006сентябрь 20072,0 октябрь 2007август ,0 Темпы роста цен на жилье в Москве на различных стадиях фазы роста второго долгосрочного цикла Однако, этот рост был неравномерным: темпы роста колебались в широких пределах. Была вычислена первая производная базового тренда и получено, что месячные темпы роста цен имеют устойчивые параметры среднесрочных колебаний: период (от нижней до нижней точки) составляет около 2,3 года, а амплитуда в долларах от цикла к циклу удваивается, в процентах – остается стабильной.

Однако, в странах с развитой экономикой такой закономерности не наблюдалось. Причины различий в закономерностях поведения рынков жилья в развитых и развивающихся экономиках будем исследовать с помощью модели «цены-доходы». В качестве механизма реализа ции данной закономерности была выдвинута гипотеза о том, что после стадии роста цен определенная доля низкодоход ной части населения «отпадает» от рынка, спрос снижается, и цены перестают расти. Затем, в течение полугода или года создается отложенный спрос, население новь выходит на рынок, и начинается очередной рост цен.

Сопоставление характера расслоения доходов населения в развитых и развивающихся экономиках Обычно изучение расслоения доходов населения осуществляется с помощью таких показателей, как индекс Джинни или коэффициент фондов. Все население разбивается при этом на равные по численности, например 10%-е (децильные), группы. После чего суммарный доход, полученный последней группой, делят на доход, полученный первой группой. Согласно публикациям, в Европе это отношение составляет 8-10, в США – 12-14, в РФ – Для целей настоящей работы целесообразно расчленить данный показатель на два. Для этого население разбивается на 10%-е группы не по численности, а по уровню душевого дохода. Строится график на плоскости, где по вертикали откладываются децильные (по уровню дохода) группы, а по горизонтали – доля населения в каждой группе. В развитых экономиках форма графика «номер децили – доля населения» (кривая Лоуренса) близка к овалу, в транзитивных (развивающихся) экономиках – к пирамиде.

Структура населения по доходам а) типичная для развитых стран б) типичная для стран с развивающейся экономикой 106% 99% 811% 712% 613% 5 412% 311% 29% 15% Децили (по уровню дохода) 101% 93% 84% 76% 67% 58% 411% 314% 218% 128% Доля населения, % Децили (по уровню дохода)

Модель «цены-доходы» Доступность жилья в странах с развитой экономикой находится на уровне 70-80% верхнедоходного населения, что соответствует верхним семи децилям (линия А1 на рисунке). Предположим, что вследствие повышения цен на жилье нижний уровень доходов, при которых жилье доступно, поднялся на одну дециль (линия А2). Тогда в среднем рост цен равен 10% / 0,7 = 14%. А доля населения, которому жилье доступно, уменьшилась на 12% от всего населения или на 12% / 0,75 = 16% от числа участников рынка. 105% 99% 811% 712% 613% 5 412% 311% 29% 15% Линия А1 Линия А2 Примем допущение, что такое падение спроса будет достаточным для прекращения роста цен.

По данным Росстата, в среднем по России 13,2% работающих могли бы позволить приобрести квартиры на вторичном рынке и почти 28% - на первичном. На основании этих данных можно принять, что в среднем жилье в России доступно 21-22% населения, что соответствует верхним пяти децилям (линия В1). Снижение доли населения, которому доступно жилье, на те же 12% соответствует снижению числа участников рынка на 12% / 0,22 = 55%, т.е. сдвигу линии В2 на две децили. При этом в среднем уровень цен на жилье должен вырасти на 20% / 0,5 = 40%. 101% 93% 84% 76% 67% 58% 411% 314% 218% 128% Линия В1 Линия В2 Таким образом, пирамидальная структура доходов населения в странах с развивающейся экономикой приводит к повышенной волатильности цен на жилье относительно развитых стран.

Возможные перспективы предотвращения необоснованного роста цен на жилье МерыУсловия реализацииРискиПерспективы Рост объемов строи тельства и ввода жилья для достижения среднеев ропейского уровня обес печенности городского населения (30-35 кв. м на человека) 1. Снижение издержек деве лопмента, прежде всего по доступу к земле. 2. Преодоление коррумпиро ванности, монополизма строительного рынка 3. Усиление доли государства в жилищном финансировании 1. Недостаточное финансовое обеспечение муниципалитетов и регионов для подготовки и предоставления инвесторам площадок под застройку. 2. Недостаточный уровень доходов населения для обеспе чения платежеспособного спроса при росте объемов предложения. При достижении темпов ввода жи лья до 1-2 кв. м на человека потребуется лет для преодо ления дефицита жилья. Изменение характера рас пределения населения по доходам – снижение ин декса расслоения до сред неевропейского уровня и повышение доли населе ния с высоким и средним уровнем доходов 1. Введение справедливого налога на недвижимость, на роскошь, прогрессивной шкалы подоходного налога. 2. Снижение корруп ционных, теневых доходов. 3. Повышение доходов среднего класса. 1. Низкая вероятность согласия элит на антикоррупционные меры, саботаж, имитация принимаемых решений. 2. Недостаточная готовность экономики к высоким темпам роста и обеспечению доходов населения на среднеевропейском уровне лет. Сдерживание темпов рос та доходов основной мас сы населения до уровня, обеспечивающего равно весие спроса и предло жения на рынке жилья. 1. Сокращение расходов бюджета, таргетирование профицита и снижения инфляции. 2. Экономия на статьях социальной сферы. 1. Вероятность повышения социальной напряженности, недопустимого с точки зрения политического руководства. 2. Ослабление денежной политики в связи с выборным сезоном. Реализуется в настоящее время.

Вывод Предотвращение неоправданного роста цен на жилье экономического класса возможно - за счет стимулирования объемов строительства и поддержания баланса спроса и предложения через контролируемый рост доходов населения. Это – новая политика властей и новая реальность, в которой надо научиться жить профессионалам рынка недвижимости.

Спасибо за внимание! Стерник Г.М. ООО «Sterniks Consulting» тел. моб. +7(495)