Санкт-Петербург, 2011 г. Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»)

Монетизация актива: предпосылки к разработке программы Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 2 57,6% граждан в возрасте свыше 45 лет не имеют сбережений* 63,5% граждан в возрасте свыше 45 лет имеют в собственности жилье единолично или совместно с супругом(-ой)* Поскольку зачастую имеющееся жилье – единственное для проживания, способ монетизации этого актива должен обеспечивать право гражданина на проживание в нем Кредит под залог имеющегося жилья Купля-продажа жилья с пожизненной рентой Обратная ипотека ДоступностьБарьеры стандартов андеррайтинга (возраст заемщика; уровень доходов) Неразвитость рынка ренты; «черные» риэлторы Целевая Программа для граждан пенсионного возраста ОбслуживаниеНедостаточность текущих доходов для внесения платежей по кредиту ОтсутствуетПлатежи по займу отсутствуют («шаровое погашение») Право собственности Право собственности - у заемщикаПраво собственности передается кредитору; гражданин – пожизненный арендатор Право собственности остается у заемщика НаследованиеНаследование всех неисполненных обязательств – обязанность погасить кредит за родственника Потеря права на наследованиеВозможность погашения кредита и реализация права на наследство Получение средств, оставшихся после реализации предмета залога и погашения обязательств по кредиту * По данным исследования АНО «НИСП», 2010г. Обратная ипотека – эффективный способ монетизации актива для граждан пенсионного возраста, позволяющий существенно увеличить текущие доходы

Монетизация актива: удовлетворение имеющихся потребностей Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 3 Поддержка здоровья Проведение лечения, операций (преимущественно на территории России) Регулярный патронаж Использование услуг частных патронажных служб Обустройство жилья Обустройство/ремонт закладываемого жилья Обустройство/ремонт дачи Ре-ипотека Прекращение выплат по непогашенному ипотечному кредиту Монетизация выплаченной стоимости жилья Путешествия Посещение домов отдыха/ санаториев Помощь родственникам Оплата обучения младших членов семьи Оплата лечения членов семьи Сохранение ранее присущего образа жизни Достижение пред пенсионного уровня доходов Сохранение потребительской активности Возраст дожития: Мужчины - 62,8 лет (городское население 63,5 лет) Женщины – 74,7 лет (городское население 75,1 лет) Доля пенсионеров, проживающих в городе: 73% Средний размер пенсий по старости: 6.624,8 руб. Величина средней зарплаты: руб. Отношение размера пенсии к зарплате: 35% Статистический портрет потенциального заемщика Обратная ипотека – способ привлечения пенсионеров в экономический оборот

Актуальность новой кредитной Программы Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 4 Общий ожидаемый эффект Вовлечение пенсионеров в экономический оборот: повышение качества жизни граждан пенсионного возраста Увеличение спроса на потребительских рынках за счет роста текущих доходов граждан Повышение «прозрачности» рынка недвижимости : исчезновение «черных» форм ренты Решение социальных проблем Повышение уровня доходов у наименее обеспеченной категории граждан – пенсионеров Увеличение продолжительности жизни за счет повышения качества оказываемых медицинских услуг Создание альтернативы социальной патронажной службы для престарелых: появление финансовых возможностей для оплаты услуг по уходу на дому Повышение социальной ответственности младших членов семей перед престарелыми родственниками Развитие ипотечного рынка Расширение линейки представленных на рынке продуктов за счет новой инновационной Программы Вовлечение в ипотечное кредитование многочисленной ранее не охваченной категории граждан – пенсионеров Качественное улучшение рынка недвижимости и ЖКХ Обновление и сохранение жилищного фонда за счет регулярного ремонта и диагностики обремененной недвижимости Включение в оборот купли-продажи вторичной недвижимости новых объектов

Что такое Обратная ипотека Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 5 Обратная ипотека (reverse mortgage loans) особый необслуживаемый заем под залог имеющегося жилья, позволяющий гражданам пенсионного возраста получить часть стоимости актива в виде денежных средств с обязательным сохранением права на проживание в объекте недвижимости до момента погашения кредита за счет выручки от реализации недвижимости или иным способом Принципы Обратной ипотеки 1 Заемщик не обязан (но имеет право) выплачивать кредит до дня своей смерти или добровольного переезда 2 Заемщик получает оговоренные выплаты независимо от своего возраста и текущих цен на недвижимость («обратные» платежи) 3 Заемщик является владельцем жилья до дня своей смерти или добровольной продажи жилья 4 Заемщик вправе в любое время продать собственность за сумму ипотечного долга или за оценочную стоимость (в зависимости от того какая сумма меньше) Преимущества Обратной ипотеки для граждан денежные средства на любые цели в виде фиксированного аннуитета, произвольной кредитной линии, в смешанной форме (в зависимости от выбранного продукта); отсутствие платежной нагрузки (ежемесячных платежей по кредиту); сохранение объекта недвижимости для проживания до момента погашения займа; отсутствие ценового риска для заемщика: выплаты не зависят от текущих цен на недвижимость; имеющееся жилье в собственности заемщика на протяжении всего срока займа; возможность досрочного погашения займа и сохранения недвижимости заемщиком / наследниками.

Экономика Обратной ипотеки Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 6 1 Актуарные расчеты срока дожития стоимость имущества непогашенная сумма сумма Т0Т0 Т1Т1 убытки кредитора Справочно: Т 0 – срок выдачи; Т 1 – срок кредитования; Т 2 – точка безубыточности; Т 3 – срок реализации имущества Т2Т2 Т3Т3 2 Определение лимита выдачи размер займа А > размер займа B стоимость имущества непогашенная сумма A сумма Т0Т0 Т1BТ1B убытки кредитора B Т2AТ2A Т3Т3 непогашенная сумма B Т1AТ1A Т2BТ2B убытки кредитора A время 3 Определение процентной ставки % ставка А > % ставка B стоимость имущества непогашенная сумма по % ставке A сумма Т0Т0 время непогашенная сумма по % ставке B убытки кредитора A убытки кредитора B Т1BТ1B Т2AТ2A Т3Т3 Т1AТ1A Т2BТ2B стоимость имущества непогашенные суммы время сумма Возраст входа в программу вероятность: 95% 4 Т0Т0 Т 2 (65 лет) 95 лет 85 лет 75 лет 65 лет возраст входа Т 2 (75 лет)Т 2 (85 лет)Т 2 (95 лет)

Зарубежный опыт реализации Обратных ипотечных программ Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 7 Кредитные инструменты высвобождения денежных средств из недвижимости для заемщиков в США: Частная обратная ипотека Частно-государственная обратная ипотека (HECM) Муниципальная обратная ипотека 1. Без государственного страхования кредиторы по Обратной ипотеке в США предлагают меньшие суммы кредита, чтобы уменьшить риски. Основной риск – необходимость решения вопроса места жительства заемщика в случае, если срок кредита меньше продолжительности жизни конкретного заемщика. 2. Частным программам трудно конкурировать с HECM, сопровождаемой государственным страхованием, за исключением крупных кредитов под залог жилья, сумма оценки которого превышает установленные лимиты FHA. 3. Программы индивидуальны, риски просчитываются по каждому отдельному кредиту. 1. Займы выдаются рыночными кредиторами. 2. Федеральная жилищная администрация (FHA) - является частью Департамента жилищного и городского строительства (HUD) - обеспечивает страхование займов. 3. В случае К/З =98% FHA выкупает кредит у рыночного кредитора. 4. Ипотечная ассоциация Ginnie Mae контролирует выполнение требования о сохранении за заемщиком права проживания в жилье до конца жизни (до смерти последнего из заемщиков). 1.Отдельная социальная поддержка неимущих граждан посредством выплаты пособий. 2. По окончании исполнения обязательств, жилье переходит в муниципальную собственность 12 3 Наиболее эффективным и самым распространенным способом высвобождения денежных средств из недвижимости для граждан пенсионного возраста в США является частно-государственная обратная ипотека (HECM). Доля на рынке Обратной ипотеки – 95% Справочно: Создана на основе закона о жилищном строительстве и развитии общин в 1987г. Законодательная база: Раздел 255 Национального закона о жилье. Нормативная база: Раздел 24 Свода федеральных постановлений (часть 206).

Программа HECM: базовые условия и портрет заемщика Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 8 Требования к заемщику минимальный возраст – 62 года (с момента выхода на пенсию); постоянное проживание в данном жилье (основное жилье); отсутствие долгов федерального уровня; прохождение консультации по программе; Требования к объекту недвижимости недвижимость принадлежит заемщику на праве собственности; год постройки: не старше 1976 г. (ликвидность в течение 10 лет); наличие требуемого ремонта на момент выдачи; ограничение по максимальной стоимости (лимит устанавливается ежегодно, зависит от штата США) Размер займа зависит от стоимости предмета залога, возраста заемщика; определяется с помощью поправочных коэффициентов: ожидаемый рост цен на жилье в конкретном штате США; максимальный коэффициент кредит/залог = 78%. Форма выдачи займа единовременная сумма; ежемесячные транши; кредитная линия; комбинированный вариант. Досрочное истребование жилье перестало быть основным местом проживания; заемщик не живет в жилье более 12 мес. по причине болезни; заемщик не платит страховку и налоги; заемщик отказывается сделать ремонт Прочие расходы комиссия за выдачу зависит от стоимости недвижимости; оплата консультации по Обратной ипотеке и юридических услуг на этапе заключения сделки; комиссия за обслуживание (зависит от кредитора); ежегодная страховая премия по гос. гарантии (2% единовременно +1,25% ежегодно от непогашенной суммы); имущественное страхование недвижимости Портрет заемщика Целевое использование: погашение имеющейся ипотеки; ремонт; оплата налога на недвижимость. Социально- демографические характеристики заемщиков: средний возраст: 72,9 года; семейное положение: - 21,8% одинокие мужчины, - 42,5% одинокие женщины, - 35,6% семейные пары. Параметры кредита: процентная ставка: 5,7% (капитализация ежегодная); средняя стоимость недвижимости $ ; средний размер кредита: $ Объемы выдачи: количество займов накопленным итогом с 1990 года:

Алгоритм определения базовых параметров займа HECM Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 9 Для определения базовых параметров займа используется следующий алгоритм: 1Определение оценочной стоимости недвижимости (максимального обязательства). 2Определение ставки исходя из рыночной стоимости привлекаемых ресурсов. 3Определение лимита выдачи исходя из ожидаемой ставки и возраста заемщика. 4Декомпозиция лимита выдачи на график предполагаемых платежей: 4АЕдиновременная сумма4B4BЕжемесячные транши4C4CКредитная линия В размере первоначального размера займа за вычетом издержек на оформление сделки и комиссий Размер определяется исходя из расчетного срока займа Лимит кредитной линии ежегодно пересматривается: остаток долга увеличивается на размер начисленных процентов.

Модель ГосГарантий в рамках HECM Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 10 Установить допущения: рост цен на жилье; риск оставления / риск дожития; предполагаемая ставка Определить размер покрытия: 2% макс. требование единовременно; 1,25% ежегодно от непогашенной суммы Выполнение равенства: ожидаемые поступления = ожидаемые убытки Основные положения 1 Кредит может быть переуступлен HUD, если К/З 98%. 2Недвижимость не должна иметь обременения. 3 В случае невозможности / нежелания кредитора осуществить выплату (н/р., по причине сворачивания бизнеса) HUD осуществляет выплату заемщику. стоимость имущества непогашенная сумма сумма Т0Т0 Т1Т1 Т2Т2 Т3Т3 время 4 ГосГарантии используется для снятие риска с кредиторов, когда оценочная стоимость недвижимости меньше остатка непогашенной ссуды в случае дефолта заемщика или короткого срока выплаты. 5 Плата за гарантию оплачивается заемщиком в соответствие с тарифным планом. 6 Кредитор извещает HUD в случае: - смерти заемщика: не позднее 60 дней с даты смерти; - наступления иных событий: не позднее 30 дней. Т HECM К/З = 98%

Прекращение выплат по HECM Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 11 время Комментарии Наиболее часто встречающийся на практике случай (вероятность 95%) $ Стоимость имущества непогашенная сумма Макс. сумма требования $ HUD оплачивает требование Время передачи Сумма, взыскиваемая HUD 2 Условие передачи в HUD Без возникновения требованийКомментарии Передача в HUD если непогашенная сумма достигает максимальной суммы требования. HUD/FHA оплачивает требование в сумме полной непогашенной суммы и взыскивает будущую непогашенную сумму или чистые поступления от реализации имущества (если она меньше) 1 время Стоимость имущества непогашенная сумма Макс. сумма требования Т2Т2 Т HECM Т3Т3 Т1Т1 $ Т3Т3 Т2Т2 Т1Т1 Покрытие за счет ежегодных взносов

Модель для реализации проекта Обратной ипотеки в России Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 12 АРИЖК – гарант права заемщика на пожизненное проживание в недвижимости АРИЖК дает поручительство за обязательство выкупа кредита и сохранения проживания заемщика в жилье при достижении К/З более 98% Поручительство (гарантия) платное В 80% случаев в состав заемщиков (по статистике США) входят женщины, следовательно, возраст дожития для большинства займов составит 72 года Стоимость недвижимости ,00 Лимит выдачи78% Лимит задолженности98% Возраст дожития (лет) Вероятность Мужчины 61,000,3 Женщины 72,000,7 Итоговый 69,00 Срок, лет Процентная ставка 5,5%7,0%8,5%10,0%11,5% Размер платежа ,325,823,221,119, ,918,116,615,314, ,611,710,910,39, ,38,88,37,97, ,87,06,76,46,2 Срок, лет Процентная ставка 5,5%7,0%8,5%10,0%11,5% Лимит выдачи 38% 18,414,612,110,49,1 48% 14,111,19,27,96,9 58% 10,68,36,95,95,2 68% 7,66,05,04,33,7 78% 5,04,03,32,82,5

Выпуск ипотечных ценных бумаг Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 13 цена на рынке недвижимости в краткосрочном периоде время $ выбытие недвижимости из пула незначительное выбытие ниже графика (с гарантией выкупа при достижении К/З=98% риски инвестора по пулу минимальны) 1 Развитие Обратной ипотеки перспективно с точки зрения выпуска ипотечных ценных бумаг. 2 Выпуск ценных бумаг может осуществляться по схеме z-bond: Z bond - облигация, по которой процент начисляется на процент, однако не выплачивается инвестору сразу, а накапливается (уплата в конце срока). 3 Обеспечение гарантии выкупа кредита со стороны государства– минимизация риска инвестора. 4 Пул закладных с госгарантией наименее подвержен риску падения цены. Дополнительно, имеется возможность отложить сделку по реализации недвижимости. 5 В отличие от единичного кредита, денежные потоки по пулу быстро становятся положительными (в отношении ожидаемого уровня возможны вариации). Выбытие недвижимости из пула при краткосрочном падении цены на рынке недвижимости

Перспективы внедрения Обратной ипотеки Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 14 Преимущества внедрения Программы для банков: 1Оптимальное соотношение доходность/риск (приемлемая доходность/минимальный риск) 2Расширение продуктовой линейки 3Минимальные издержки – затраты по реализации залога погашаются за счет имущества 4Долгосрочный кредит - отсутствие необходимости постоянного реинвестирования средств 5 Повышение качества кредитного портфеля– качественное обеспечение за счет двойного обеспечения: либо реализация недвижимости либо гарантия выкупа 6Возможности минимизации иных рисков: Процентный риск в долгосрочном периоде 6B6B Некачественное содержание заложенной недвижимости Изменение цен на недвижимость Возможное решение – плавающая ставка по кредиту Возможное решение – включение в договор нормы по качественному содержанию предмета залога Возможное решение – использование методики долгосрочного прогнозирования цен на недвижимость при расчете размера кредита

Контактная информация Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 15 ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» раб. тел. (495)