РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

1. Выбор способа управления Законодательно определено, что собственники не только вправе, но и обязаны на общем собрании выбрать один из трех способов управления, предложенных Жилищным кодексом: 1) непосредственное управление собственниками помещений; 2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК); 3) управление управляющей организацией юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем

2. Основные принципы создания и деятельности товарищества собственников жилья Создание товарищества собственников жилья как выбор способа управления многоквартирным домом - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (кворум собрания – более чем 50 % голосов от общего числа голосов) (ЖК, ст. 44, ч. 2, ст. 45, ч. 3, ст. 46, ч. 1) Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на их общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме более чем 50 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК, ст. 136, ч. 1). В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения; решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании указанных лиц. (ЖК, ст. 139, ч. 1, 2)

2. Основные принципы создания и деятельности товарищества собственников жилья Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК, ст. 135, ч. 3) Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ЖК, ст. 136, ч. 1). Членство в ТСЖ добровольно, возникает на основании заявления собственника помещения о вступлении в ТСЖ и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение. (ЖК, ст. 143, ч. 1, 3)

Органы управления Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

2.1. Цели и задачи деятельности товариществ собственников жилья Цель застройщика, создающего товарищество в строящемся многоквартирном доме[1] - переложить на ТСЖ обязательства по содержанию построенного жилья.[1] Степень участия будущих собственников помещений (инвесторов, участников долевого строительства) в создании ТСЖ нулевая. Основные отличительные черты наличие профессиональной управляющей организации, выбранной застройщиком и управляющей многоквартирным домом по договору с ТСЖ; как правило, более высокая плата за содержание общего имущества (особенно в первое время после сдачи дома в эксплуатацию). На такие товарищества приходится до 75% всех зарегистрированных ТСЖ в России. [1] Застройщики имели право создавать ТСЖ в соответствии с Законом «О товариществах собственников жилья», прекратившим свое действие со вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. [1]

2.1. Цели и задачи деятельности товариществ собственников жилья Целью органов местного самоуправления при создании ТСЖ в домах с большой долей муниципальных помещений часто является перевод муниципальных организаций в частный бизнес без потери объема работ и технической базы и без участия в конкуренции на рынке жилищных услуг. Степень участия собственников в создании ТСЖ – минимальная или практически нулевая (бывает, собственники в таких ТСЖ даже не знают о том, что оно создано). Основные отличительные черты – крупные размеры ТСЖ, включающего, как правило, весь жилищный фонд, которым ранее управляло жилищное предприятие; наличие собственного штата работников, «унаследованного» от муниципального предприятия, или договора с управляющей организацией, созданной на базе муниципального предприятия. ТСЖ, созданные по инициативе МУПов, составляют, по экспертной оценке, около 15% от всех товариществ России.

2.1. Цели и задачи деятельности товариществ собственников жилья Целью собственников помещений в многоквартирном доме при создании ТСЖ иногда бывает получение установленной государством / органами местного самоуправления выгоды или льготы (например, средств на капитальный ремонт из бюджета, нежилых помещений в собственность), или защита прав на общее имущество (например, защита дома от расселения, земельного участка от коммерческой застройки) и т.п. Степень участия собственников в создании ТСЖ – высокая или максимальная. Основные отличительные черты – как правило, ограниченная способность ТСЖ к решению текущих задач управления домом, неготовность нести ответственность перед собственниками за содержание общего имущества и обеспечение их коммунальными услугами, а также перед организациями коммунального комплекса за сбор платежей;

2.1. Цели и задачи деятельности товариществ собственников жилья Цель создания и деятельности демократических ТСЖ, создаваемых по инициативе самих собственников помещений, которые готовы принять ответственность за состояние дома - поддержание и улучшение качества содержания общего имущества, представление интересов собственников при решении вопросов управления многоквартирным домом перед жилищными и коммунальными предприятиями. Степень участия собственников в создании ТСЖ – максимальная. Основные отличительные черты – коллегиальность принятия решений и демократические процедуры управления организацией; опыт самостоятельного решения проблем; обеспечение соответствия качества услуг запросам собственников жилья; применение оптимального сочетания самоуправления с профессиональным управлением.

2.1. Цели и задачи деятельности товариществ собственников жилья У ТСЖ нет одномоментной цели, его цель – совместное управление домом в течение всего срока жизни здания, или до тех пор, пока помещения в здании принадлежат разным собственникам. Надо также понимать, что ТСЖ не может и не должно иметь целью удовлетворение чьих-либо потребностей и интересов, кроме собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Предпосылки создания и условия успеха товарищества собственников жилья наличие муниципального нормативного документа, определяющего порядок участия органа местного самоуправления как собственника помещений в многоквартирном доме в общих расходах собственников на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок представительства органа местного самоуправления в товариществах собственников жилья; наличие муниципальной (региональной) программы поддержки товариществ собственников жилья; наличие в городе или районе ассоциации или иного объединения (или центра поддержки) товариществ собственников жилья; готовность собственников нежилых помещений исполнять свои обязанности, прежде всего - связанные с несением доли расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также с полной и своевременной оплатой коммунальных услуг; высокий уровень сбора платежей собственников и нанимателей помещений за содержание и ремонт и коммунальные услуги.

Деятельность ТСЖ, будет успешной, если к моменту его создания выполняются следующие условия: в доме есть инициативные собственники, готовые взять на себя организацию процессов принятия и исполнения решений; собственники из числа актива правильно представляют себе цель и задачи ТСЖ в данном многоквартирном доме; большинство собственников положительно относятся к перспективе создания ТСЖ и вступления в него, и нет явного противодействия со стороны кого-либо из собственников; в городе (районе) есть жилищные организации – управляющие и обслуживающие, - заинтересованные в ТСЖ как в заказчике услуг; есть возможность организовать аварийно- диспетчерское обслуживание дома при любой модели управления / обслуживания.

4. Создание товариществ собственников жилья в разных типах многоквартирных домов В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано: 1. в существующем многоквартирном доме (или нескольких домах), где ранее никогда не создавалась организация собственников; 2. в строящемся доме; 3. в существующем доме многоквартирном доме (или нескольких домах), где ранее создан кооператив собственников.

В существующем жилищном фондеВ новостройке I. Учреждение ТСЖ II. Реорганизация ЖСК, ЖК, СК в ТСЖ В одном МКД В нескольких МКД В нескольких жилых домах В одном МКД В нескольких МКД Условия создания ТСЖ Инициатор создания ТСЖ Решение о создании ТСЖ принимается: Наличие двух и более собственников разных помещений в многоквартирно м доме Лица/лицо – собственники помещений в этом доме/домах Более, чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме Более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в каждом доме Лица/лицо - будущие собственники, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме/домах Более 50% голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений в доме Более 50% голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений в каждом доме Наличие двух и более собственников разных помещений в МКД; общий или смежные земельные участки, общие инженерные сети Несколько близко расположенны х жилых односемейных /дачных домов с общими объектами инфраструктур ы Наличие двух и более лиц, которым будут принадлежать разные помещения в многоквартирн ом доме Наличие двух и более будущих собственников разных помещений в многоквартирных домах с общим или смежными земельными участками, общими инженерными сетями Условие: выплата полностью паевого взноса хотя бы одним членом кооператива Инициатор: члены или органы управления кооператива Решение: большинство членов кооператива, присутствующих на собрании, имеющем кворум (или согласно уставу) Создание ТСЖ в разных типах многоквартирных домов

5. Подготовка к созданию товарищества собственников жилья Работу по созданию ТСЖ рекомендуется осуществлять по трем направлениям: I. Повышение информированности собственников и обеспечение их понимания и поддержки при создании ТСЖ II. Анализ возможных моделей управления / содержания многоквартирного дома и выбор наиболее подходящих моделей. III. Подготовка к проведению общего собрания по выбору способа управления и созданию ТСЖ.

Направление I. Повышение информированности собственников и обеспечение их понимания и поддержки при создании ТСЖ Данное направление рекомендуется выполнять по следующим шагам: 1. Формирование инициативной группы 2. Сбор первичной информации о доме и жителях 3. Анализ информации и планирование дальнейших шагов 4. Информирование собственников и установление «обратной связи» 5. Формирование «группы поддержки»

Шаг 1. Формирование инициативной группы Шаг 2. Сбор первичной информации о доме и жителях доме (его площади, количестве жилых и нежилых помещений, составе общего имущества, границах земельного участка и т.п.; возрасте дома, технических параметрах, состоянии, проводившихся ремонтах); собственниках помещений в доме (кто каким помещением владеет, сколько среди собственников граждан, сколько – юридических лиц, есть ли неприватизированные квартиры, есть ли незанятые собственниками (пустующие) помещения; примерный состав собственников: работающие, пенсионеры и т.д., обеспеченные, малообеспеченные, возрастной состав);

Шаг 2. Сбор первичной информации о доме и жителях финансовых показателях содержания дома (размер платежей, есть ли неплательщики, в том числе злостные); имеющихся возможностях организовать управление и содержание дома (есть ли среди собственников в доме специалисты, есть ли в районе, где расположен дом, управляющие и обслуживающие организации – муниципальные и частные, - предлагающие свои услуги собственникам и ТСЖ); органах местного самоуправления (отношение ОМСУ к товариществам собственников жилья, есть ли программы их поддержки, есть нормативные акты об участии города как собственника в общих расходах на содержание и ремонт многоквартирных домов, представительстве в ТСЖ, есть ли городская или региональная программа капитального ремонта); товариществах собственников жилья (основах законодательства, требованиях к регистрации; сколько ТСЖ в городе (районе), есть ли их объединения или центры поддержки; есть ли ТСЖ в соседних домах, успешны ли они).

Направление II. Анализ возможных моделей управления / содержания МКД и выбор наиболее подходящих моделей. Необходимо проанализировать возможные схемы и модели организации управления, содержания и ремонта дома при создании товарищества, а также для других способов управления, не предусматривающих создание ТСЖ, сравнить все варианты, обдумать их применимость к данному многоквартирному дому и сделать предварительную оценку расходов.

Направление III.Подготовка к проведению общего собрания собственников жилых и нежилых помещений МКД по выбору способа управления и создания ТСЖ 1. Изучение нормативных, правовых документов по проведению общего собрания собственников помещений в МКД 2. Расчет долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД каждого собственника помещений данного дома и определение количества голосов каждого собственника на общем собрании (на основании технической документации на МКД и сведений о собственниках помещений) 3. Определение удобного для собственников помещения времени и места проведения собрания 4. Подготовку повестки дня собрания и предложений по основным вопросам 5. Действия по уведомлению собственников помещений об общем собрании и его повестке 6. Разработку сценария общего собрания 7. Подготовку необходимых форм и проектов документов для проведения собрания и принятия решений 8. Подготовку места проведения собрания и необходимых наглядных материалов для обсуждения вопросов повестки собрания.

6. Проведение общего собрания собственников помещений по созданию товарищества собственников жилья 1. Проведение общего собрания должно проходить в соответствии с объявленной повесткой. 2. Проведению общего собрания предшествует процедура регистрации собственников помещений, а также тех лиц, кто пришел на собрание по приглашению или собственной инициативе (например, члены семей собственников квартир). 3. На основании перечня всех собственников и принадлежащих им помещений с указанием площади производится расчет количества голосов присутствующих и определение кворума собрания (эти данные затем прилагаются к протоколу собрания). 4. Перед рассмотрением вопросов повестки собрания простым большинством голосов присутствующих на собрании избираются председатель и секретарь собрания, а также члены счетной комиссии.

6. Проведение общего собрания собственников помещений по созданию товарищества собственников жилья Рассмотрение каждого вопроса повестки собрания обычно состоит из трех частей: 1. выступление представителя инициативной группы (собственника помещения), с информацией по обсуждаемому вопросу и предложениями (или вариантами решений), а также, возможно, содоклады, выступления приглашенных лиц: представителей городского (районного) объединения ТСЖ, соседних товариществ собственников жилья, органов местного самоуправления, управляющей организации и др.; 2. вопросы и выступления собственников помещений в доме; 3. принятие решения (голосование, подсчет голосов и объявление результатов голосования).

6. Проведение общего собрания собственников помещений по созданию товарищества собственников жилья В завершение собрания оформляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, с обоснованием правомочности собрания, освещением повестки дня и представлением результатов голосования по всем вопросам.

7. Государственная регистрация товарищества собственников жилья как юридического лица 7.1. Действия, необходимые для государственной регистрации товарищества ТСЖ представляет в налоговый орган (по месту нахождения ТСЖ): а) подписанное заявителем (т.е. лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений, которые решили создать ТСЖ) заявление. Оно должно соответствовать форме Р11001 (утв. Постановлением Правительства РФ от г. 439). Следует иметь в виду, что приказом Федеральной налоговой службы от г. утвержден Порядок заполнения формы Р11001, которым и следует руководствоваться; б) решение о создании ТСЖ, которое оформлено протоколом. Необходимо представить подлинник или нотариально удостоверенную копию; в) устав ТСЖ, утвержденный общим собранием собственников помещений (примерный устав приведен в приложении 4.1.); г) документ об уплате госпошлины.

7.2. Другие официальные действия, необходимые для начала работы ТСЖ Вступление в члены товарищества собственников жилья В соответствии с действующим законодательством, членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ЖК РФ, ст. 143, ч.1). Это значит, что после регистрации ТСЖ все проголосовавшие за его создание собственники, а также другие желающие собственники помещений в доме должны подать в правление заявления о вступлении в товарищество.

7.2. Другие официальные действия, необходимые для начала работы ТСЖ Открытие банковского счета После получения в территориальном органе ФНС свидетельства о гос. регистрации ТСЖ и свидетельства о постановке на учет в налоговой инспекции избранному правлению товарищества (инициативной группе) необходимо: заказать изготовление печати товарищества, встать на учет в: территориальных органах государственной статистики; территориальном отделении Пенсионного фонда; территориальном отделении Фонда социального страхования; открыть банковский счет. Чтобы открыть банковский счет ТСЖ, необходимо обратиться в банк, представив свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников жилья, свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции, учредительные документы и документы, подтверждающие постановку на учет в перечисленные выше внебюджетные Фонды. Подписи на банковской карточке заверяются нотариусом.

7.2. Другие официальные действия, необходимые для начала работы ТСЖ Передача технической документации на многоквартирный дом в правление ТСЖ